物流地产的基本模式及投资问题.docx

帅翔 2012042310 国际物流一班商务策划学院国际物流实验班2015学年论文题 目：物流地产的基本模式及投资 专业年级： 2012级国际物流管理实验班1班 姓名： 帅翔 学号：2012042305指导教师： 俞鲲 职称： 教授 日 期： 2015年9月3日 物流地产的基本模式及投资问题一、物流地产的定义物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。二、营运模式物流地产的运营模式按照投资和管理的主体不同可分为四种：1.地产商作主导,租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。2.物流商自有地产,自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。3.地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。4.由第三方牵头,联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。三、盈利模式根据国内外物流地产运营经验，物流地产商以物流平台提供商的身份，通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益，如图所示。物流地产盈利模式 (1)土地（资产）增值对物流地产所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流运营商)来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增长。(2)出租收入园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。仓库租赁费用经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。设备租赁费用将园区内一些主要的交通设施如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用，收取租金。房屋租赁费用主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例m:该基地的交易中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，交易大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。停车场收费物流园区凭借强大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内修建现代化停车场，也将收取一定的停车费用。其他管理费用包括物业管理费等其他费用。(3)服务费用信息服务费用这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户提高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。培训服务费用利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才培训业务，从中收取培训费用。融资中介费用园区运营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。其他服务费用包括技术服务、系统设计等服务费用。(4)项目投资收益对于园区所有者来说，还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。(5)其他收益园区运营商还可以通过增资扩股、上市等方式获取收益。四、实例说明（一）以房地产商投资规划物流中心为例，说明物流地产的收益模式。物流中心扮演整合物流活动的关键角色，物流中心作为物流枢纽,其作用是非常明显的,满足市场需求,调节供需结构，通过储存、运输、包装等基本功能消除供需矛盾,满足市场的需求。同时促进社会专业化分工,提髙企业经济效益物流中心以自身的优势承担了生产企业、流通企业某些流通性活动,创造了商品的时间价值和空间价值,可以使生产企业降低对物流作业的投入,着重于自身的专业领域以提高企业的专业水平和经济效益;使流通企业注重发展有竞争力的区域模块,减少对其它模块的投入,向专业化的物流企业发展。本文规划的物流港需整合资源,实现物流资源的整体优化配置物流中心打破了商品流通在不同行业和部门之间的界限,使以往由分散化和无序化造成物流资源的闲置和浪费的情况得到缓解,实现了物流资源的最大化利用和整体优化配置。现代物流的核心特点就是通过提高流通组织信息化程度和现代化水平提升整体运作效率。由于货品的复杂多样性,交通的多方式、长时间、长距离、多起终点,地理与气候的多样性,现代物流活动对保管、加工、包装、配送等方面提出了更加专业化的要求。物流中心可以通过其内的物流、商流、信息流有机结合,推动流通领域的科技开发和现代化管理技术的应用,从而提高流通组织化程度的现代化水平。同时实现有效衔接,扩展联合运输衔接不同的运输方式以及包装方式,物流中心以更专业化的形式完成搬运、装卸和存储等环节,提高物流速度和服务水平;物流中心根据运输和销售的需要变换包装重量、方式,可以免除用户大量接货增加库存和反复倒装之苦。所以投资建设规划物流中心，是房地产投资商有利的选择。（2） 物流中心各建筑的功能规划1：现代化仓库，包括搁板货架库、托盘货架区、流动货架区、器材库区、中药库区、AS/RS储存区、危险品库区和冷藏库以及X-DOCXKING。通过现代化仓库管理信息系统对仓库内的货物进行合理的储存。是物流流程的转运中心环节的处理地点。投资商通过收取场地租金和设备租金等方式获得基本收益。2：办公大楼作位物流中心的指挥管理核心，在行政指挥以及整体办公处理指挥有重大的作用，同时也是物流中心的形象工程。因此将办公大楼规划为有现代化办公功能的办公建筑。投资人通过对大楼的收租和基本的物业管理费用进行收益。3：会展中心是物流中心的集中转运输以及对外展览销售多功能系统中对外展览销售环节的处理地点。要将会展中心按照带有企业宣传、产品展览、对外销售等功能的现代化会展场所的要求进行布局规划。会展中心共三层：一层展厅序厅可进行开幕式等活动，预计可以布置标准展位500个。二层展厅是无柱网的大空间展厅，展览中心室内展场配有先进的硬件设施、设备，配有展位多源盒（可提供电力、电信、宽带上网、给排水、压缩空气到各展位），空调、送排风系统等。会展中心三层拥有大小不同的会议室，包括有宴会厅、演讲报告厅、贵宾休息厅、新闻发布中心和签约中心等。大部分都可灵活组合以满足各种会议需求。会议大厅配置了先进的数字化会议系统，投影电子屏幕以及6声同传等设备全方位的配套服务以满足不同的货物展销签售会议需求。地产投资商通过展览场地的租金和举办活动的管理费用等进行收益。4：信息监控中心作为物流港口信息系统工作流程的数据监控核心，必须要有强大的数据处理能力以及完善的信息监控功能，同时还要利用互联网平台与相关作业单位进行实时的数据交流核算。5：停车场的合理规划对于有大量车辆进出运输装卸的物流中心十分重要。势必要将停车场规划为位置合理，容量大，车辆进出效率高，易于管理的专业停车场。将配备自动化计时收费系统、闭路电视及录影机系统：对停车场内的车辆进行自动化管理，包括车辆身份判断、出入控制、车牌自动识别、车位检索、车位引导、会车提醒、图像显示、车型校对、时间计算、费用收取及核查、语音对讲、自动取（收）卡等系列科学、有效的操作。布局规划的总体思想及将办公车辆以及运输车辆分别管理，办公车辆的停滞区域布置在靠近办公大楼的方向，运输车辆靠近装卸以及仓库的作业区域。通过收取办公停车费和货运车辆的进出管理费用进行收益。7：绿化带分隔交通，具有安全功能。绿化带具有美化港口的作用，消除司机视觉上的疲劳，种植乔木绿化带还可以改变道路的空间尺度，使道路空间具有良好的宽高比。此外，还有净化环境作用，能滞尘，减弱噪声，吸收有害气体，释放氧气，提升物流中心的整体工作环境。良好的园区环境可以促进工业园区的参观旅游的额外收益项目和形象宣传。五、物流地产现状地产商将成为物流地产开发的主要力量。随着我国房地产市场增速放缓和房地产市场供需趋于均衡，传统的住宅和商业地产项目利润率将逐步下降，物流地产将成为地产商新的投资热点。近几年除了国际知名物流地产商如普洛斯、嘉民集团、安博置业等在国内快速扩张外，传统商业地产和住宅地产开发企业也纷纷涉足物流地产。例如万科正式签约廊坊新兴产业示范区物流项目，标志着万科正式迈入物流地产领域，保利地产近两年先后在广州、乌鲁木齐等地开发建设了多个物流地产项目。地产商投资物流地产的原因除了最诱人的廉价土地外，还在于物流地产具有投资多、回报稳定的特点。 (一)物流地产基金、投资银行成为物流地产投资的重要力量 麦格理集团、新加坡腾飞集团、安博置业、嘉民集团等国际物流地产巨头之所以能够在我国物流地产领域实现快速扩张，关键在于其得到了境外物流地产基金和投资银行的支撑。国内的物流地产私募股权基金也较多，对于区位交通条件优越、市场需求较大、租金回报率较高的物流地产项目物流地产基金的投资积极性较高，未来物流地产基金和投资银行将在物流地产发展领域发挥越来越重要的作用。 (二)物流企业与地产企业合作趋势更强 物流企业将成为地产商重要合作伙伴，目前我国物流地产还是主要由地产商来进行，这是因为物流地产需要大量的资金投入、丰富的地产开发经验，但是由于地产商对于物流领域的不熟悉，很容易造成目前商业地产大量过剩的现象。这就需要地产商和物流企业建立重要的战略伙伴关系，地产商充分吸收物流企业在选址、规划和运营管理等方面的经验，实现物流地产的良性运转。例如传化物流、林安物流等物流企业开始与各地房地产开发商合作，传化物流和林安物流主要输出品牌和管理，而物流地产基础设施的投资建设主要由当地的房地产开发商承担。 (三)政府在物流地产发展领域扮演重要角色 一个城市的物流用地和物流地产的发展具有较强的规划性，一般在各城市的物流产业发展规划中都会明确该城市的物流节点设施的布局方案、用地规模，企业在投资物流地产领域总体上应符合城市的物流产业发展规划。同时，物流地产有别于传统的住宅地产和商业地产，其在土地出让、税收、商业用地比例方面均有一定的谈判空间，企业在投资物流地产时需要与政府进行谈判，以便尽可能争取足够的优惠条件。总之，政府在城市物流地产发展过程中扮演十分重要的角色，对于指导城市物流地产持续健康有序发展发挥着重要作用。 六、物流地产投资潜力和对策分析 虽然我国物流地产经过近几年的高速发展，在部分区域已经呈现物流地产供大于求的局面，但是在一些产业后发地区、一线城市等区域物流地产依然存在较大投资潜力。 (一)承接产业转移和产业后发地区的投资机遇 随着我国加快产业结构调整的步伐和新一届政府着力打造丝绸之路经济带和长江经济带，以及我国大力实施新一轮对外开放，在我国中西部地区尤其是在长江经济带和丝绸之路经济带沿线城市，产业将迎来规模化扩张的新机遇，加上沿海地区的产业转移，这些城市的产业物流需求将快速增长，为这些产业提供配套服务的物流地产将出现新的投资机遇。 (二)一线城市满足电商发展的投资潜力 一线城市满足电商发展和城市生活需要物流地产投资潜力巨大，伴随着电子商务的飞速发展，我国商贸流通模式发生了较大变革，传统的实体店现货交易模式受到较大冲击，网络购物市场份额快速提高，带来了物流模式的巨大变革，一线城市在电子商务发展中由于人口规模较大，市场增长潜力较大，同时一线城市也扮演着区域电子商务分拨配送中心的角色，在一线城市满足电商发展需要的物流地产投资潜力巨大。此外，随着交通压力的不断增大，传统的配送模式亟待变革，在一线城市城郊结合部布局满足城市生活所需物资共同配送的物流地产需求较为强烈，这也是未来一线城市物流地产的重点投资领域。 (三)以物流环境营造实现产业扩张发展的投资领域 在我国经济和产业后发地区尤其是在我国中西部地区，单纯依托资源禀赋和产业基础很难实现产业扩张，亟待探寻一种新的产业发展模式即通过以物流为核心的产业发展环境营造实现该区域的产业扩张，进而带动物流需求的增长，借此契机配套发展物流地产。在我国中西部地区成都和重庆为了实现外向型产业发展，前期在国际航线开通、国际铁路集装箱班列开行方面给予了大量扶持，营造了满足电子产品面向全球快速分拨的国际物流服务体系，带动了以电子产品为核心的外向型产业的跨越式发展，通过产业的集聚配套形成了为外向型产业提供服务的综合保税区、国际物流园区等物流基础设施，其成功经验可供我国经济和产业后发地区借鉴，这也是我国物流地产未来重点的投资领域。 七、投资问题1.管理困难：全球性的跨国物流地产，有标准设施开发、定制开发、收购与回租等一系列灵活的解决方案，甚至还参与了物流地产行业标准的制订。已经形成了一配套成熟的管理系统，从选址、工程、法律和投资回报的审慎调查，到与当地政府和客户的谈判进度，再到施工中的成本控制、预算管理和过程管理，这个系统几乎囊括了内部流程和客户服务的全系统管控。新进入物流地产领域的传统企业难以在短期内掌全部握。2.招商难：全球性的跨国物流地产企业，积累了大量客户资源，其长年合作的大企业不但数量众多，实力也都很雄厚。新进入物流地产领域的传统企业，在前期的招商过程中无疑会遇到一定的障碍。如：北京建设位于上海的仓储物业出租率约为80%，天津空港物流园内项目出租率为87.6%。与行业标杆普洛斯平均90%以上的出租率相比，北京建设这些位于一线城市周边的优质仓储物业的盈利能力还未完全发挥。3.融资难：物流地产开发要求是集投资、开发、运营于一体，而规模化的物流网络则要求公司在激烈的竞争环境中实现快速扩张，这两项竞争力都要求庞大的金融资源支持。而在资本运作能力上，如普洛斯旗下有15只物流基金。AMB目前旗下也有8只物流地产基金，其实大一点的物流地产开发商，背后还都有外资保险资金或者养老资金，做物流地产，股市、信托、基金、银行统统指望不上，因为你忙活半天可能还挣不出利息钱呢，所以这些便宜的长钱必然是多多益善。4.入门难：物流地产市场已经形半垄断竞争格局，截至2013年底市场占有率，普洛斯60%，嘉民、宝湾、安博、丰树、宇培，则分别为8.8%、6.6%、6.5%、5.4%、4.5%，易商以4.2%，物流市场已经形成了一张巨大的网络，提高了企业抗风险能力和公司价值最大化，更重要是实现这张网络的客户黏度整合效应。而单个项目之间没有互相借用的整合效应。八、案例分析平安不动产：平安集团旗下平安不动产从领盛投资管理购得一位于四川成都建筑面积约9万平方米的物流仓储物业，正式涉足物流地产圈。平安不动产将在29个一级物流节点城市和69个二级物流节点城市快速展开规模化布局。平安不动产涉足物流地产的核心竞争力在于其背靠平安集团，拥有证券、保险、银行等金融机构组成的综合金融平台，在比商住项目金融属性更强的产业地产领域，平安不动产的这种背景使