悦兮半岛水上项目项目可行性研究报告.doc

湖北半岛温泉旅游开发有限公司悦兮温泉水上乐园项目可行性研究报告报告编制单位：湖北宏大工程咨询有限公司报告编制日期：2013年10月湖北半岛温泉旅游开发有限公司 悦兮半岛水上乐园项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2研究范围21.3编制依据41.4项目建设内容及工期41.5总投资概算71.6主要经济效益81.7研究结论9第二章 洪湖市旅游业发展112.1旅游业发展总趋势112.2洪湖市旅游资源分析132.3水上乐园项目基本情况19第三章 项目背景、意义及必要性213.1项目的提出213.2项目建设的必要性223.3项目建设的可行性24第四章 市场分析264.1客源市场现状分析264.2目标市场选择414.3 市场营销45第五章 项目建设的目标及主要内容485.1项目建设的目标485.2主要建设内容485.3建筑容量控制49第六章 建设场址选择516.1项目建设地理位置516.2自然概况516.3基础设施条件54第七章 项目建设方案557.1设计依据557.2设计规划思路、定位557.3各项目工程概况567.4市政规划677.5主要设备80第八章 环保节能828.1环保828.2节能92第九章 消 防939.1编制依据939.2消防系统93第十章 组织机构与人员编制9610.1组织机构9610.2人员编制9710.3职工培训97第十章 项目实施进度计划及招投标9811.1项目实施各阶段进度计划9811.2项目实施进度9811.3项目招投标99第十二章 投资估算及资金筹措10112.1投资估算依据及方法10112.2项目投资估算10212.3项目资金筹措103第十三章 财务评价10513.1评价依据10513.2营业收入和营业税及附加估算10513.3成本费用估算10613.4利润总额及分配10713.5财务盈利能力分析10713.6风险分析108第十四章 结论和建议11014.1评价结论11014.2建议111附表第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称湖北半岛温泉旅游开发有限公司悦兮温泉水上乐园项目1.1.2项目性质扩建1.1.3建设单位湖北半岛温泉旅游开发有限公司1.1.4建设地点洪湖市乌林镇黄蓬山1.1.5项目建设单位及简介本项目的建设单位为湖北半岛温泉旅游开发有限公司，该公司成立于二七年十二月，该公司法人代表为黄涛，注册资金12500万。公司主要负责从事洗浴、住宿服务(卫生许可证有效期至2016年03月17日)，中西式餐饮加工销售，旅游工艺品、针纺织品、服装、洗涤用品销售、酒店旅游咨询服务、旅游景点及配套设施服务。公司坚决围绕国家“十二五”旅游发展计划，贯彻执行省旅游局的生态旅游发展理念，以充分利用当地的自然环境和温泉资源，继续扩充洪湖悦兮半岛温泉国际度假村内旅游产品线，丰富度假村经营内容，提升游客的旅游体验。打造国家级的温泉旅游度假村，推动洪湖市城市化进程。公司本着“一流质量、一流服务、一流设施、一流管理”的经营宗旨，致力于旅游资源、旅游基础设施的开发和建设，不断完善公司内部管理，加速公司发展，以“科学管理、团结协作、求真务实、开拓创新”为经营理念，在社会中树立起良好的企业形象。1.2研究范围悦兮温泉水上乐园(以下简称“水上乐园”)位于洪湖悦兮半岛温泉国际度假村已征地范围线内，洪湖悦兮半岛温泉国际度假村拥有万年稀世珍贵、水温高达76度的偏硅酸温泉和冷泉双泉；拥有四季百花盛开、流芳异彩的主题园林；拥有国内第一家温泉类白金五星级酒店；有世界最大的集游乐、观赏、休闲SPA于一体的室内洪湖悦兮半岛温泉景区，公司规划将该旅游景点建成华中地区最大的香草基地，中国最浪漫的主题度假温泉基地，成为东方的普罗旺斯。为了严格保护洪湖温泉资源的前提下，开发利用悦兮温泉丰富的旅游资源，有限度地开展水上旅游活动，并合理安排旅游业各项要素在悦兮温泉度假村的布局，为洪湖地区生态环境建设及社会经济发展奠定一个坚实的基础，受湖北半岛温泉旅游开发有限公司的委托，编制方有关专业技术人员在项目承办单位的积极配合下，对本项目进行了全面、深入的可行性研究，具体研究范围如下：1.2.1项目背景及建设的必要性；1.2.2市场预测；1.2.3项目建设目标及主要内容；1.2.4建设场址选择；1.2.5工程建设方案；1.2.6环保节能1.2.7消防1.2.8组织机构与人员编制1.2.9项目实施进度计划1.2.10投资估算与资金筹措；1.2.11经济效益评价。1.3编制依据1.3.1洪湖市国民经济和社会发展“十二五”规划刚要；1.3.2洪湖市旅游总体规划；1.3.3洪湖悦兮温泉水上乐园项目总体规划；1.3.4投资项目可行性研究指南(国家发改委)；1.3.5现行的行业政策、规定、法律法规、设计标准；1.3.6项目单位提供的其它基础资料。1.4项目建设内容及工期1.4.1建设内容本项目位于湖北洪湖市悦兮半岛国际温泉度假村已征地范围线内，总用地面积约57259m2，其中一期用地约35874m2，二期用地约21385m2。项目一期占地53.8亩，主要为三个区：蔚蓝海岸区(综合服务区)、冒险海岛区、土著海滩区及其配套设施。详见表1-1。项目二期占地32.1亩，主要为精灵海湾区(合家欢乐区)及其配套设施。详见表1-2。项目一、二期主要有水上运动设备设施110台（套），共计3641万元。其设备表如1-3。表1-1 项目一期主要技术指标项目指标单位一期用地面积35874m2建筑面积2175m2建筑基底面积1260m2水体面积7497m2道路广场面积17334m2绿地面积7174.8m2绿化率20%容积率0.06建筑密度3.5%表1-2 项目二期主要技术指标项目指标单位二期用地面积21385m2构筑物占地面积6815m2水体面积1243m2道路面积9050m2绿地面积4277m2绿化率20%表1-3 项目各建(构)筑物说明表序号12345合计建设分期一期二期一期一期一期功能分区蔚蓝海岸区(综合服务区)精灵海湾区(合家欢乐区)冒险海岛区土著海滩区独栋卫生间(三处)-用地面积()3636801898831433735874建筑物面积()16971802175构筑物面积()394681584001218627795构(建)筑物办公、更衣间、售票、餐厅、入口广场池风情水寨、海洋精灵戏水池、竞赛滑道组合、鱼疗池和滑梯平台旋风大喇叭、冲天激流滑道、巨蟒滑道和太阳塔时光隧道海啸冲浪、邦迪海滩、多尼亚火山/舞台、餐厅建筑层数1层4.8米2层4.5米2层餐厅-结构类型框架框架砖混建筑功能定位旅游服务(阿罗哈广场、售票/办公、更衣/沐浴、储物、餐饮)水上乐园水上乐园水上乐园配套设施-表1-4 主要设备表序号建设分期区域名称数量价格(元/台套)总价(万元)备注1一期蔚蓝海岸区(综合服务区)储存柜410010041水上乐园皮筏410020082水上乐园救生衣410010041水上乐园售票设备2100002售票机影视设备50800040宣传电子屏触摸屏3030009宣传电子屏引导标志100200020电子牌急救设备3100003医疗摄影设备3100003景点摄影海滩餐厅及水吧设备300电子、机械设备2二期精灵海湾区(合家欢乐区)风情水寨100含供水、控制系统夏威夷海浪池(鼓风造浪真空造浪)10800含供水、控制系统海洋精灵戏水池(珊瑚丛、蓝鲸、小丑鱼、杀人鲸、海葵等动物和竞赛滑道)若干500含供水、控制系统鱼疗池(各种鱼类)100含供水、控制系统3一期冒险海岛区旋风大喇叭滑道1250含供水、控制系统巨蟒滑道1200含供水、控制系统竞赛滑道4200含供水、控制系统螺旋组合滑梯290含供水、控制系统家庭宽滑道若干50含供水、控制系统冲天激流滑道2200含供水、控制系统太阳塔时光隧道滑道3300含供水、控制系统皮筏传送带450控制系统4一期土著海滩区海啸冲浪1150含供水、控制系统邦迪海滩30含供水、控制系统多尼亚火山/舞台80含供水、控制系统*合计-3641-1.4.2项目总体定位以海洋文化为主题的现代主题型水上乐园欢乐、芳香、刺激的梦幻水上体验天堂1.4.3建设工期本项目初步拟定分二期建设。一期拟安排半年建成。时间为2013年11月至2014年6月底。二期拟安排半年建成。时间为2014年7月至2014年12月底。1.5总投资概算1.5.1总投资项目估算总投资7000.00万元。项目一期总投资4800.00万元，其中工程费用1756.64元、其他费用203.59万元、设备及安装费用2458.05万元、土地费用32.00万元、预备费用219.72万元和流动资金130万元。项目二期总投资2200.00万元，其中工程费用631.81元、其他费用80.34万元、设备及安装费用1365.00万元、预备费用102.85万元和流动资金20万元。表1-5 项目一期投资汇总表序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量(m2)单位价值(元/m2)小计(万元)一工程费用231551756.64 1756.64 36.60%二其它费用203.59 203.59 4.24%三设备及安装费用2458.05 2458.05 四土地费用32.00 32.00 五预备费用219.72 219.72 4.58%六流动资金130 2.71%七总投资4800.00 100.00%表1-6 项目二期投资汇总表序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量(m2)单位价值(元/m2)小计(万元)一工程费用6815631.81 631.81 28.72%二其它费用80.34 80.34 3.65%三设备费用1365.00 1365.00 四预备费用102.85 102.85 4.68%五流动资金20 0.91%六总投资2200.00 100.00%1.5.2资金来源全部由项目建设单位自筹。1.6主要经济效益表1-7 项目一、二期主要经济指标序号名称单位数量备注1营业收入4104.44 1.1门票收入万元2087.25 1.2食品、饮品收入万元505.11 1.3旅游商品销售收入万元208.73 1.4二次消费项目收入万元1303.35 2年均总成本费用万元3225.42 3年均经营成本万元2774.11 4总定员人1105投资数据5.1投入总资金万元7000.00 5.2建设投资万元6850.00 5.3建设期利息万元05.4流动资金万元150.00 6筹资数据总筹资额万元7000.00 人民币其中：债务资金万元0人民币项目资本金万元7000.00 人民币7经济效益数据与指标7.1项目税前财务内部收益率%21.657.2项目税前财务净现值万元5832.96ic=10%7.3项目税前静态投资回收期年6.82年7.4投资利润率%26.557.5盈亏平衡点%707.6静态投资利税率%31.231.7研究结论1.7.1本项目以洪湖悦兮国际温泉旅游度假村为依托，建设洪湖悦兮温泉水上乐园项目为未来可持续发展驱动，将为洪湖市洪湖悦兮温泉旅游度假村提供高端旅游设施，为游客提供更好的服务，增加休闲旅游产品。这一工程的建成，对提高洪湖、荆州市乃至湖北省旅游产业的整体竞争力具有重要示范意义。1.7.2旅游业拥有很大的市场空间和发展潜力，并且可以带动相关产业的发展，对经济和社会发展意义重大。本项目主要为旅游基础设施建设项目，同时为景区化发展奠定了基础。符合国家产业政策，是当地政府重点支持的产业和项目。1.7.3旅游业作为一个朝阳产业，是国民经济新的增长点，大力推进旅游产业的创新和发展，不仅可以推动经济增长，全民健身活动，还能够增加当地就业机会，提高人民的生活水平。1.7.4本项目位于湖北洪湖市乌林镇黄蓬山，东望黄鹤楼，南眺岳阳楼，北靠荆州古城，南邻一江之隔的三国赤壁古战场。经汉洪高速，距武汉中心城区85公里，位于武汉两小时休闲度假生活圈；距古城岳阳56公里，位于长株潭城市群两小时辐射圈，区位交通条件优越，直面优质客源腹地。项目完成后，对提升风景区品味和档次，为游人提供丰富的旅游休闲产品都具有积极的意义。1.7.5该项目不仅具有较好的经济效益，而且对于洪湖旅游形象的提升，完善旅游高端功能，满足旅游国际化的需求，促进旅游产业跨越式可持续发展意义重大。综上所述，该项目符合国家政策和行业发展要求，建设条件已具备，建设方案合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益和经济效益，研究结果认为本项目切实可行，建议尽快组织实施。第二章 洪湖市旅游业发展2.1旅游业发展总趋势2.1.1国际旅游业发展的总趋势在过去的二十年中，旅游活动在世界范围内的稳步增长，标志着旅游已经成为上世纪最为显著的经济和社会现象之一。在1975-2000年间世界旅游业一直保持4.7%的平均增长速度，而同期全球GDP的增长速度为3.5%。也就是说，世界旅游业增长速度是世界经济增长速度的1.3倍。目前，旅游业上升较快，已为世界范围的商品和服务的贸易出口贡献了大约7%的比例，位列全球第四大出口产业。可以预计，未来的世界旅游业仍将是世界经济的一大热点，而未来亚太地区则将成为新崛起的世界旅游业核心竞争地带，同时也将是最有活力的世界旅游产业和旅游经济的中心之一。中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国保持了安全的旅游目的地形象，我国旅游业将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。2.1.2国内旅游业现状及发展前景中国已经建设成为世界旅游大国。旅游业已经成为国民经济新的增长点。旅游业已成为全面建设小康社会的重要内容。随着人民生活水平的提高，以假日旅游为标志，旅游进入了大众化消费的新阶段。旅游产业体系日臻完善。产业要素进一步健全，产业结构日趋合理，综合配套明显提高，旅游设施、旅游服务、旅游环境进一步得到优化，为旅游业加快发展奠定了良好的基础。全国有24个省区市把旅游业定位为支柱产业、先导产业或重要产业。这表明，旅游业将得到各级党委政府更大的支持，旅游发展的宏观环境进一步优化。全面建设小康社会将产生巨大的旅游消费需求。目前我国旅游市场规模是在人均GDP达到1000美元的条件下形成的。随着全面建设小康社会的推进，我国人均GDP将由2000美元向5000美元跨越，消费市场、消费结构、产业结构都将发生显著的变化，旅游消费需求将大幅度提升。这是我国旅游业持续兴旺的重要动力。发展旅游将成为各地贯彻科学发展观的重要选择之一。旅游业是符合科学发展观要求的优势产业，具有可持续利用资源、促进人与自然社会和谐、统筹区域和城乡协调发展、建立节约型社会、促进社会就业、带动贫困地区脱贫致富等功能。在经济结构和产业结构调整中，将有越来越多的地方选择旅游业作为优势产业，给予重点支持和发展。2.1.3湖北省旅游业发展概况十一五期间是我省旅游业发展史上发展最快最好的时期，为加快十二五发展奠定了坚实基础。同时全省旅游接待体系进一步完善，海外旅游市产规模不断扩大，旅游接待成倍增长，经济效益明显提高。旅游产业基础设施建设长足进步，逐步走上了规模化、规范化发展道路，呈现出全方位多元化发展势态。旅游产业规模不断壮大，产业体系逐步完善。随着省委省政府经济结构调整战略的逐步实施，我省旅游产业各要素朝着合理优化方向发展，产业结构调整取得显著成效。旅游产业对全省国民经济和社会贡献率不断提高，以其突出的综合性和关联带动功能，有效促进了其它相关产业的发展，推动了全社会文明程度的进步。旅游业已成为我省国民经济新的增长点，成为全省国民经济发展最快最具活力的新兴产业。2.2洪湖市旅游资源分析1、红色文化(1)湘鄂西革命根据地1928年，贺龙、周逸群、邓中夏、段德昌、贺锦斋等在湘鄂边领导进行了游击战争，并开创了湘鄂边革命根据地，成立了中国工农红军第四军(后改为河邺军)。此后于1930年开创了洪湖革命根据地，成立了中国工农红军第六军。7月，河邺军、红六军在湖北公安县会师，组成中国工农红军第二军团，贺龙任总指挥，周逸群任政治委员，孙德清任参谋长，柳直荀任政治部主任，从此，湘鄂边、洪湖两个根据地连成一片，形成了湘鄂西革命根据地，并建立了中共中央湘鄂西分局、中共湘鄂西省委、省苏维埃政府、省革命军事委员会等机关。1931年7月至1932年4月，湖北监利县周老嘴成为湘鄂西苏区的首府，后迁至洪湖瞿家湾，相继成为根据地的中心。(2)歌剧洪湖赤卫队1959年10月，作为湖北省向国庆十周年献礼的华彩大戏首度进京演出，一炮而红，1961年搬上银幕之后，剧中的主要唱段洪湖水，浪打浪、没有眼泪，没有悲伤、看天下劳苦大众都解放等立即唱遍了祖国的大江南北，唱得家喻户晓，在这些歌声中，新中国一步又一步前进，一代又一代人茁壮成长，一直传唱到现在，成为中国民族文化不朽的红色经典，成为中国民族史上不朽的丰碑。1993年，歌剧洪湖赤卫队被评为“20世纪华人音乐经典”，并被观众称为“20世纪华人经典歌剧”之一。(3)歌曲洪湖水浪打浪一曲“洪湖水，浪打浪”使得洪湖名扬天下，在人们心目中留下了茫茫湖水，水天一色的美丽景色，更引起人们无数美好的遐想。春天，万物争春，清风徐来，十里林荫，垂柳摇曳；夏天，荷莲竞开，清香四溢，荡舟荷丛，桄若仙境；秋天，万亩鱼塘，无边无际，渔船连成一条线，莲荷浮动百里香；冬天，野鸭翔栖，獐鸡遍野，鱼肥藕鲜，商贾云集。真是“一朝感受皆不同，四季风景总相宜”。2、洪湖湿地洪湖湿地自然保护区，以洪湖为主要保护区域，成立于1996年。保护区面积37088公顷，以水生和陆生生物及其生境共同组成的湖泊湿地生态系统、未受污染的淡水资源以及湿地生物多样性为主要保护对象。洪湖温泉的恢复和重建已被列入“中国湿地保护行动计划优先项目”和国际湿地公约局数据库。洪湖温泉于2000年12月升格为省级湿地自然保护区。2008年2月2日是第12个世界湿地日，国际湿地公约秘书处确定将湖北洪湖列入国际重要湿地名录。3、瞿家湾明清古街及革命旧址群瞿家湾镇明代一条街位于洪湖市西北部，南临洪湖，北靠内荆河，始建于明代弘治九年(1497年)，是一个集明代古街与革命历史名胜为一体的风景点。老街主街道宽4米、长500余米，是湖北境内罕见的明代古街，属国家级重点文物保护单位。街面上百家商户店铺，从建筑到经营方式，皆古色古香，一派古朴典雅风貌，被专家们誉为“传统建筑之宝”。第二次国内革命战争时期，这里是湘鄂西苏区的首府，是湘鄂西苏区政治、军事、经济、文化中心，现存旧(遗)址22处。4、乌林温泉及三国文化位于古战场乌林寨的乌林温泉，经实地勘测覆盖面积为1平方公里，厚度为1000米，其蕴藏量可持续利用120年以上。乌林温泉富含多种常规元素，氟、锂、硒、溴、碘、钡、锰、锶、铝等微量元素的含量也很丰富，这些元素对人体十分有益。乌林温泉医疗价值难得，是十分珍贵的医疗用水。依托三国文化和温泉资源在建的乌林国际旅游度假村将以近日对国内外游客开放。历史上著名的以少胜多的战例之一“赤壁之战”就发生在这里。一千七百多年过去了，历尽沧桑，昔日金戈铁马，两军鏖战的古战场早巳荡然无存了。然而，战争的非凡气势与智慧却是世代相传，永不泯灭。在今天的乌林镇境内，还保留着白骨塌、红血巷、乌林寨、曹操湾、万人坑、放马场、鲁公台等多处古战场遗址。赤壁之战并非火烧赤壁，实则火烧乌林。赤壁，因火烧乌林的大火映红了对江的赤壁而得名。关于赤壁之战，火烧乌林史料，水经注、三国志，明代嘉清沔阳志均有记载。5、洪湖水乡特产野鸭 洪湖野鸭种类繁多，每年春去秋归，可在冬春捕获。对于野鸭、野雁，洪湖民间素有“九雁十八鸭，最佳不过青头与八塔”之谚。以“青头”和“八塔”为代表的洪湖野鸭可说全身是宝。取其体肉作为菜肴，洪湖红烧野鸭已有200多年的历史，被选入中国菜谱。洪湖野鸭亦可精制入药。用它制作的“黄鹤”牌水鸭精，含有氨基酸和多种维生素，有补虚暖胃，行气活血之功，是一种气质纯和、食味清隽的滋补佳品。取其体毛，精羽可制成羽毛扇，是我省著名的传统工艺品。细绒则能做羽绒服。羽绒被，具有“轻、软、暖、弹”等特点。野生甲鱼 洪湖甲鱼是洪湖市著名的特产之一，历年为国家大宗出口产品，名贵紧俏，久负盛名。洪湖甲鱼具有很高的食用价值和药用价值。甲鱼肉营养价值聚极高，是宴席上的佳肴美味。甲壳含有动物胶、碘质、维生素D等成分，以醋灸酥，或熬胶，药性尤佳，对医治阴虚，劳热、骨蒸、症瘕积聚等症，疗效显著，亦可用来医治结核、疟疾、脾脏肿大等病症。荷花 洪湖市水域广阔，全境水域约124万亩，仅洪湖总面积53万亩，是我国目前唯一没有受到污染的较大的淡水湖泊之一。“荷叶罗裙一色裁，芙蓉向脸两边开。乱人池中始不见，闻歌方知有人来。”每到夏秋时节，洪湖万顷碧波，千樟香荷，野生荷莲开红花，是为红莲；家养荷莲开白花，是为白莲。莲子 莲子富含淀粉、蛋白质、钙、磷、糖和多种维生素，乃滋补佳品，自古就有“南莲北参”之说，足见其营养和药用价值。本草纲目记载：“医家取为服食，百病可除，莲之味甘，气温而性寒，禀清香之气，得稼墙之味，乃脾之果也”。以莲肉做成莲羹，甜食和蜜饯，香甜可口，风味独特；用莲子作为中西糕点及佳肴的配料，或者制成罐头，清香滋润，营养丰富，用莲芯入药，袪躁生津，健脾保胃。洪湖莲藕 莲藕微甜而脆，可生食也可做菜，而且药用价值相当高，它的根根叶叶，花须果实，无不为宝，都可滋补入药。用莲藕制成粉，能消食止泻，开胃清热，滋补养性，预防内出血，是妇孺童妪、体弱多病者上好的流质食品和滋补佳珍。菱角 菱角含有丰富的淀粉、蛋白质、葡萄糖、脂肪及多种维生素，如维生素B1、B2、C、胡萝卜素及钙、磷、铁等元素。古人认为多吃菱角可以补五脏，除百病，且可轻身，所谓轻身，就是有减肥健美作用，因为菱角不含脂肪。咸鸭蛋 利用大湖放养鸭所产鲜蛋，采用了先进的生产工艺。 该产品的特点是蛋心为红色、营养更丰富。 它富含脂肪、蛋白质以及人体所需的各种氨基 酸。还含有钙、磷、铁等多种矿物质和人体必需 的各种微量元素及微生素，而且更容易被人体所吸收，咸度适中、老少皆宜。淡水鱼类 洪湖清水大闸蟹、黄鳝、小龙虾、鳜鱼、鮰鱼、泥鳅等，肉质鲜美，食用价值极高。洪湖芦苇 为保土固堤植物，有美化湖岸的作用。苇秆可作造纸和人造丝、人造棉原料，也供编织席、帘等用；嫩叶含大量蛋白质和糖分，为优良饲料；嫩芽也可食用；花枝可作扫帚；花絮可填枕头；根状茎叫做芦根，中医学上入药，性寒、味甘，功能清胃火，除肺热；有健胃、镇呕、利尿之功效。芦苇又是一种适应性广、抗逆性强、生物量高的优良牧草，饲用价值高。随着国民经济的持续发展和生活水平的普遍上升，人民群众对于业余生活和休闲生活的追求层次也在不断提高，随着旅游产业地位的日趋提升和人们对旅游市场多样化需求，洪湖市需要进一步建设和打造高品味的代表性景区。洪湖悦兮温泉水上乐园项目的规划设计方案正是依据这样的背景而提出的。2.3水上乐园项目基本情况悦兮半岛位于洪湖市乌林镇，拥有全国罕见的偏硅酸温泉。经过专家认定，是难能可贵的医疗保健用温泉。悦兮半岛依托洪湖乌林的高品质温泉资源和优美生态环境，倡导经典浪漫、休闲度假的前沿理念，倾力打造国内最具魅力的田园式、多功能浪漫养生温泉度假胜地。目前，悦兮半岛一期已经建有集养生、休闲SPA于一体的温泉景区，建有温泉业内经典度假酒店，配有功能各异的会议室。酒店的周边环绕着的生态游泳池，有适合举办各类户外婚宴、鸡尾酒会或茶歇的绿草地和屋顶花园，灵活的布局和齐全的设备着力营造舒适、私密、浪漫、优雅的度假氛围，满足不同客人的度假需求。景区中，温泉池与建筑物占地不到十分之一，保留更多的空间和更多的原生态美景，引进了源自法国的普罗旺斯的浪漫风情理念，种植了薰衣草花海。悦兮半岛所在的黄蓬山林场一直保持着原生态，环境幽深、空气纯净。高大水杉树成排屹立，成片的竹林依然茂盛，再加上善水湖三面环绕，营造了得天独厚的休闲度假佳境。2.3.2现状用地本项目位于湖北洪湖市悦兮半岛国际温泉度假村内，总用地面积约57259m2，其中一期用地约35874m2，二期用地约21385m2。本项目核心用地为山丘，北部、南部、东部为小山丘，中间为谷地。本项目用地内乔灌木葱郁，植被丰富，生态环境优越，地形起伏变化，利于营造主题景观及游乐情景，整体适宜建设。通过套票及线路串联的形式，实现水上乐园和温泉项目的联动，丰富旅游产品体系，延长游线网络，构建项目核心竞争力。项目用地统计如下：表2-1 项目用地统计表功能分区用地面积（m2）单位(亩)一期用地面积3587453.8其中蔚蓝海岸区36365.5冒险海岛区988314.8土著海滩区1433721.5二期用地面积2138532.1精灵海湾区801812预留发展用地1336720.1第三章 项目背景、意义及必要性3.1项目的提出悦兮半岛温泉最初发现于2000年，位于洪湖市2.5公里乌林镇胡洲村。2006年，湖北半岛温泉旅游投资有限公司开始投资建设悦兮半岛温泉度假村，2011年初，悦兮半岛温泉度假村一期项目投入运营。为了整合鄂旅投公司洪湖片区的投资项目，鄂旅投公司于2011年并购悦兮半岛项目。并于2013年与洪湖市政府签订协议成立了洪湖旅游集团投资有限公司。今年，悦兮半岛二期的策划成果得以通过，初步形成了以悦兮半岛公司为依托，着力打造酒店经营、管理、景区等旅游业务的“大旅游板块”。以充分利用当地的天然环境和温泉资源，继续扩充度假村内项目，丰富度假村经营内容，提升游客的旅游体验。打造国家级的温泉度假村，推动洪湖市城市化进程。此前，国务院办公厅印发国民旅游休闲纲要(20132020年)，提出保障休闲时间，改善休闲环境，推进国民旅游休闲基础设施建设，这必将带动休闲度假旅游的快速发展。扩大、丰富温泉度假村产品也符合国家的相关政策，以及我省实施荆州壮腰工程和仙洪新农村建设试验区的政策，也为洪湖大力发展生态休闲旅游提供了新的机遇；洪湖市委、市政府高度重视旅游对全市经济社会发展的引擎作用，全力推进旅游跨越式发展；鄂旅投公司努力发挥“龙头引领、资源整合、品质提升、资本放大”四大作用，扎实推进项目建设，使洪湖旅游开发有了长足进步。在多方有利条件的共同推动下，继续扩充度假村内旅游项目，打造大型水上乐园，形成洪湖国际休闲旅游度假区处于最好历史机遇期。3.2项目建设的必要性1、弥补悦兮半岛一期项目不足，促进景区全面多元发展、解决客源不均衡现象，近期形成新的收入增长点。洪湖市四季分明，从每年6月初开始至9月底，天气炎热的时段长达4个月。而悦兮半岛以温泉度假为主的设施难以满足游客夏季的需求。以往年度经营数据显示，常年冬季月均收入是夏季月均的2.5倍左右，经营上造成夏季偏淡的现象，市场动力明显不足，客源不均衡现象相当严重。季节性差异明显。其次，悦兮半岛现有的设施内容较为单一，可供游客参观体验游乐的项目较少，项目盈利点不足。悦兮半岛水上世界通过增加夏季游乐类项目，弥补一期温泉项目在炎炎夏日的先天不足，提高景区对游客的吸引度，提升景区整体竞争力，促进景区经营，使游客感受到“天冷泡温泉，解一身劳乏，天热戏水浪，沁一身清凉”的全年无缝休闲娱乐的景区的魅力，做到“淡季不淡”，解决冬夏季客源不均衡现象，在近期内形成新的收入增长点，全面提升悦兮半岛景区盈利能力。2、提升品质聚集人气，促进景区全面提档升级，为建成国家级旅游度假区创造条件。经洪旅集团公司与洪湖市委、市政府充分沟通研究，2013年初确定了建设洪湖国家旅游度假区的发展思路。悦兮半岛温泉旅游度假村是洪湖国家旅游度假区的重要组成部分，通过水上世界项目的建设，可以对现有温泉度假村的建设做进一步的补充和升级，做足洪湖水资源文章，充分挖掘潜力，聚集人气，使其成为悦兮半岛二期项目建设的前奏，引领提升景区品质，在近期内基本实现“冬季温泉休闲、夏季水上游乐”的全年现有设施的饱和经营，为将悦兮半岛建成国家5A级景区铺路、为将其打造成华中地区旅游度假的龙头项目，建成国家级旅游度假区创造条件。3、推进转型突破，带动区域经济发展。悦兮半岛水上世界项目的建设是谋划转型突破整体布局的一部分，是落实总部党委“推进转型突破，奋力创新增效”的要求，为下阶段的快速发展奠定基础，进一步带动区域经济的发展。水上世界项目的建设，积极利用了悦兮半岛独具特色的现有区位和市场优势，服务于公司战略性调整，整合资源优势，优化发展布局，打造特色品牌，为实施洪湖特色的国家旅游度假区发展战略奠定基础，进一步成为对外推介洪湖、宣传洪湖、拉动洪湖文化旅游经济发展的综合服务窗口。水上世界项目的建设，有着一定的经济效益，更有长远的社会效益。3.3项目建设的可行性一是资源优势：洪湖悦兮温泉水上乐园项目位于洪湖市乌林镇，自然与人文资源丰富，遍布奇胜美景，具有良好的吸引力。人文资源古迹与古建筑丰富，洪湖温泉悦兮半岛更是省级的自然资源，具有极佳的开发价值。二是区位优势：拥有汉洪高速公路、随岳高速公路和拟建的武汉城市圈大外环高速公路交通将武汉、洪湖、荆州、岳阳等周边城市和景区道路相连，交通便利，易于形成旅游产品，是湖北中东部具有竞争力的旅游产品。三是稳定增长的市场机会：洪湖温泉悦兮半岛在荆州乃至全省已具知名度，随着人们对休闲旅游需求的日益增强，洪湖温泉悦兮半岛旅游人次也在逐年增加。四是洪湖唯一入围武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江经济带和仙洪新农村试验区“两圈一带一区”的机遇。同时洪湖温泉悦兮半岛被列为湖北省旅游文化经济示范景区的机遇。湖北长江经济带新一轮开放开发和荆州“壮腰工程”的实施以及鄂南湘北独特区域构局，为洪湖新一轮发展展开了波澜壮阔的舞台。随着洪湖悦兮温泉水上乐园项目的发展，自身亟待提高景区的接待能力和档次。而游客已经不能满足单一的观光旅游，追求更多的休闲度假和娱乐健身等多元化旅游活动，这样不仅开拓了巨大的商机，增加了景区的收入，而且通过项目建设，为游客增加了活动内容和游览方便，促进洪湖温泉悦兮半岛旅游快速发展和提升景区品味，提高在湖北省旅游业中知名度等方面都具有积极的意义，项目建设十分必要。而且该项目建设符合国家产业政策，盈利能力和抗风险能力较强，具有良好的经济效益、生态效益和社会效益。第四章 市场分析4.1客源市场现状分析本项目悦兮温泉水上乐园从已建成洪湖悦兮半岛国际温泉旅游度假村(以下简称“悦兮温泉”)一期等景点进行分析，在这些景点旅游的游客都有可能是本项目的目标客户，所以先对整个景区的游客市场进行详细分析，并以此为基础来确定本项目的市场规模。4.1.1客源市场总体分析洪湖不仅是全国著名的鱼米之乡，而且是最理想的旅游地，这里景色绚丽，四季皆有特色，渔家风情别致，是理想的水上古韵园。春天，渔帆点点，绿草依依；夏天，荷林丛丛，野花盛开；秋天，莲满菱熟，游人可泛舟湖上，品香莲，尝鲜菱，亲自体会水上渔家生活的乐趣；冬季，九雁十八鸭等候鸟群居，则可开展狩猎活动。近几年，洪湖人民唱洪湖歌，充分挖掘洪湖“水、古、老”的人文自然资源，先后开发了蓝田生态园、莲花源、茶坛生态公园、洪湖水上渔寨、瞿家湾明清一条街、烈士陵园、乌林三国古战场等一批旅游景点。其中蓝田风景区被国家评为“AAAA级风景区”，每当盛夏来临，蓝田生态园内荷叶郁郁青青，“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”，置身在这万点红荷之中，清风徐来，荷香阵阵。无不让人心旷神怡。在洪湖水上渔寨或茶坛岛，你可以领略到打鱼、采莲、垂钓等渔家风情，还可以品尝到湖水煮湖鱼、洪湖三蒸、红烧野鸭等具有水乡特色的美味佳肴。百里洪湖无不处处焕发出诱人的光彩。近两年，洪湖每年接待游客达50万人以上。(1)本区位于洪湖温泉中心，四面环水，基本是一块很少受到人为破坏的天然净土，丰富的自然景观，原始的生态环境，加上“洪湖”的品牌效应，必定会形成对游客具有强大吸引力的、独具特色的生态旅游产品；(2)随着鄂西生态文化旅游大开发步伐的加快，中部地区的社会经济发展必定会进入一个高速发展的时期，随着人均GDP的提高和恩格尔系数的下降，武汉、长株潭都市圈居民的出游率将大幅度提升，这为洪湖地区的旅游发展将提供一个非常稳定的潜在客源市场；(3)与规划区邻接的瞿家湾红色旅游区、乌林国际温泉度假区、赤壁三国文化旅游区已享有较高的知名度，旅游业已形成一定的规模。在旅游开发上也已奠定了一定的基础，规划区的开发和推介将会使客流向湖中延伸，形成一个客源市场共享的区域网络系统；(4)随着武监、随岳、武汉城市圈外环高速公路的建成，加上仙桃洪湖省级公路的升级改造，规划区的对外交通系统会更为方便、快捷，这将大大改善洪湖的进入条件并扩展客源市场。“人人都说天堂美，怎比我洪湖鱼米香”，美丽的洪湖，以其特有的自然风光，每年吸引着大批国内外游客。根据洪湖市2009年2012年政府工作报告中可得出以下数据：表4-1 洪湖悦兮温泉20092011年游客规模统计年 份2009年2010年2011年2012年游客规模(万人次)6580135.5192.8根据以上表、图中的数据，可以看出：洪湖的游客接待量近几年来总体上呈现出加速上升的态势，年平均增长率31.95。虽然近几年洪湖的旅游业有较快的发展，但目前仍然处于起步阶段，市场发育不健全。因而需要下大气力狠抓旅游业，超常规地发展旅游业，使之与洪湖市生态旅游区丰富的旅游资源状况相一致，并逐步成为洪湖的重要支柱产业。4.1.2客源结构分析根据抽样调查，洪湖悦兮温泉生态旅游区的游客结构如下：1、性别结构男性游客略占优势男性占54.8%，女性占45.2%(参见图4-2)。图4-2 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客性别结构统计2、年龄结构中年游客居多，青少年游客市场开拓前景看好表4-2 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客年龄结构情况统计()年龄比例4.318.212.628.622.510.23.6排序312从表4-2可以看出，洪湖悦兮温泉生态旅游区的游客以36-45岁年龄段的游客最多，占游客总数的28.6%，加上18-25岁年龄段和46-55岁年龄段的游客，三项之和占游客总数的71.3%，可见游客年龄结构是以中青年为主，青少年游客市场开拓前景看好。这主要是因为远离喧嚣嘈杂的城市走向清新自然环境的休闲旅游正在成为城市中高收入阶层的消费时尚。洪湖市碧波无垠的湖泊景观、洁净的水体、清新的空气、浪漫的水乡田园和规模化的生态农业产业项目正是现代都市人极向住的去处。每到双休和节假日，武汉、荆州等大中小城市游客纷纷前往垂钓休闲，同时良好的生态环境吸引一些会议、学习培训在此地举行。3、学历结构高学历游客居主导，并可以继续保持与发展表4-3 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客学历结构情况统计()学 历初中以下初中高中或中专大专或本科本科以上百分比10.213.616.236.823.2排序312由表4-3可知，大专或本科学历者占36.8%，本科以上学历者23.2%，二者之和占总人数的60%。可见中高学历的游客是洪湖客源市场的主体。这是由于洪湖客源中前来接受革命历史教育和农业产业观光的旅游目的者占很大一部分。在今后旅游产品的开发规划过程中，应在原有产品的基础上进一步丰富文化内涵。注意开发中小学生市场。4、职业结构企事业单位游客是景区最稳定的客源表4-4 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客职业结构情况统计()职业企业员工国家行政及事业单位员工个体商人农民学生军人离退休人员其他比例21.824.514.81.216.35.612.13.7排序213来洪湖悦兮温泉生态旅游区的游客中，国家行政及事业单位员工、企业员工和个体经营者所占的比例较大，是客源市场的主体(参见表4-4)，这主要是因为一些会议、学习培训经常在此举行，此外还有很多自驾游爱好者前往休闲垂钓和尽享美食。这部分人群的消费水平普遍较高，是洪湖餐饮、休闲娱乐和土特产的主要消费者，也是旅游收入的主要来源。结合这一职业结构特征，可在此基础上发展会议旅游。同时还应兼顾学生、军人等游客市场。5、收入结构中、高收入游客居多，消费能力较强参见表4-5，家庭人均月收入在10011400元、14011700元和1700元以上的游客人数占被调查者的大部分，三个收入档次的总和占调查人数的79.3%，是目前洪湖悦兮温泉生态旅游区游客的消费主体。未来旅游产品的开发应考虑到这部分游客的消费特点和承受能力，同时为保护湿地资源，保护良好的水质不受污染，要注意开辟高附加值的旅游项目，吸引高消费旅游者，适度控制游客量。表4-5 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客收入结构情况统计(元)家庭人均月收入500501800801110010011400140117001700比 例()2.18.310.318.632.528.2排 序3126、地域结构以武汉市场为主表4-6 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客地域结构情况统计(%)地域分布洪湖本地荆州武汉省内其他地区省外比例12.622.746.610.87.3排序321综合表4-6，可以得知： 前往洪湖旅游的游客主要为省内游客，其中洪湖本地游客占12.6%，荆州市游客占22.7%，省内其他地区中，武汉市区居民占多数。 省外游客比较少，只占总游客量的7.3%。 客源地域分布相对集中，主要来自湖北省的中部和西部。因此，未来急需拓展市场范围。4.1.3游客旅游行为特征分析1、旅游信息来源以亲朋好友、同事邻居的口耳相传获得旅游信息为主图4-3 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客旅游信息来源情况统计从图4-3显示，在信息来源方面，有两点非常突出：一是洪湖良好的口碑。大多数游客是通过亲朋好友、同事邻居的口耳相传获得旅游信息自发形成的。这部分人是比较稳定的客源。二是尚未开始旅游市场营销。随着网络的发展，有一部分游客从网上获取关于洪湖的旅游信息(23.6%)。而通过报纸、杂志、电视、广播等传统方式获取旅游信息的却较少(12.8%)，旅行社促销的影响也较小(15.5%)。这说明洪湖目前的旅游市场营销尚未展开，游客大多是自发形成的。由此可以大胆预测，一旦正式的旅游市场营销全面展开，一定会吸引大批游客来此旅游，游客量会迅速上升。2、出游目的以休闲观光为目的游客居主导图4-4洪湖悦兮温泉生态旅游区游客出游目的统计从图4-4中显示可看出：在受访的游客当中，以休闲观光为出游目的的游客为最多，占被调查总人数的35.80%。这部分游客大多是武汉、荆州地区的居民双休、节假日来垂钓休闲观光。以会议、红色旅游为目的的游客在被调查者中也占有相当比例，二者之和共有30.7