公路资产评估.docx

公路资产评估四、价值类型及其定义 根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结论系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。 五、评估基准日 本项目评估基准日是 2013 年 12 月 31 日。 以上基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经由委托方与评估机构共同商定的。 六、评估依据 本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为： （一）经济行为依据 1、黑龙江省交通运输厅黑交函2014第 23 号文件； 2、资产评估业务约定书。 （二）法律法规依据 1.中华人民共和国公司法（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）； 2.中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）； 3.中华人民共和国土地管理法（1998 年 8 月 29 日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）； 4.中华人民共和国企业所得税法（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）； 5.国务院 91 号令国有资产评估管理办法（1991 年）； 6.中华人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 7.企业国有资产监督管理暂行条例(中华人民共和国国务院令第 378号)； 8.国务院国资委第 12 号令企业国有资产评估管理办法（2005 年 8 月 25日）； 9.国资委、财政部第 3 号令企业国有产权转让管理暂行办法(2003 年12 月 31 日)； 10.关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知国资委产权2006274 号； 11.关于企业国有产权转让有关事项的通知国务院国资委国资产权发（2006）306 号； 12.关于印发中央企业资产评估项目核准工作指引的通知（国资发产权201071 号）； 13.房地产估价规范(GB/T50291-1999)； 14.中华人民共和国公司登记管理条例国务院第 156 号令； 15.公司注册资本登记管理规定； 16.中华人民共和国公路法 17.公路工程技术标准 18.有关其他法律、法规、通知文件等。 （三）评估准则依据 1.资产评估准则基本准则（财企200420 号）； 2.资产评估职业道德准则基本准则（财企200420 号）； 3.资产评估准则评估报告（中评协2007189 号）； 4.资产评估准则评估程序（中评协2007189 号）； 5.资产评估准则业务约定书（中评协2007189 号）； 6.资产评估准则工作底稿（中评协2007189 号）； 7.资产评估准则机器设备（中评协2007189 号）； 8.资产评估准则不动产（中评协2007189 号）； 9.资产评估准则无形资产（中评协2008217 号）； 10.企业国有资产评估报告指南（中评协2008218 号）; 11.评估机构业务质量控制指南（中评协2010214 号） 12.资产评估价值类型指导意见（中评协2007189 号）； 13企业价值评估指导意见（试行）（中评协2004134 号）； 14.中国注册会计师协会注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(会协200318 号)； （四）权属依据 1.部分房屋所有权证； 2.其他有关产权证明。 （五）取价依据 1.工程勘察设计收费管理规定国家计委、建设部计价格(2002)10 号文； 2.财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知( 财建2002394号)； 3.国家发展改革委、建设部关于建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670 号）； 4.国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格 20021980 号）； 5.国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283)； 6.国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 (计价格2002125 号)； 7.国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械工业部、公安部、环境保护局关于发布汽车报废标准的通知(国经贸经1997456 号)； 8.国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械工业部、公 安部、环境保护局关于调整轻型载货汽车报废标准的通知(国经贸1998407号)； 9.国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局关于调整汽车报废标准若干规定的通知(国经贸资源20001202 号)； 10.房屋完损等级及评定标准原城乡建设环境保护部(城住字1984第678 号)； 11.黑龙江省工程造价信息（2013 年第 12 期）； 12.黑龙江省建筑工程概算定额（2006）； 13.黑龙江省建设工程造价计价管理办法（2004）； 14.黑龙江省建筑安装工程费用定额（2007 年）； 15.设备的采购发票权属证明文件； 16.机电产品报价手册（2012 年）； 17.IT 专业导购网站（/）提供的办公设备报价 18.太平洋汽车网（/）等网上汽车报价； 19.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料； 20.与此次资产评估有关的其他资料。 （五）其他参考依据 1.企业提供的资产清单和评估申报表； 2.北京XX资产评估有限责任公司信息库。 七、评估方法 企业价值评估方法主要有成本法、收益法和市场法。 企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。 按照资产评估准则基本准则，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。 根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，对于本项目来说，由于类似的交易案例资料缺乏，不适合采用市场法，被评估单位历年亏损，不适合采用收益法评估，选择成本法进行评估。 （一）成本法（资产基础法） 1流动资产 流动资产评估范围包括货币资金、应收账款、其他应收款、等。 （1）货币资金：对货币资金中的现金、银行存款账面金额进行核实，人民币资金以核实后的账面值确定评估值，外币资金按评估基准日外汇中间价折合的人民币金额作为评估值； （2）应收款项：包括应收账款、其他应收款。对应收账款、其他应收款评估人员在核实其价值构成及债务人情况的基础上，具体分析欠款数额、时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等因素，采用个别认定法、账龄分析法，对风险损失额进行评估，以调整后账面值扣减评估风险损失额后的价值作为评估值。 2非流动资产 （1）房屋建筑物 采用重置成本法进行评估。 重置成本法：评估价值重置价值成新率 重置价值=建安工程造价+工程前期及其他费用+资金成本 对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，根据各地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。 对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。 根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期及其他费用。根据基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本，最后计算出重置全价。 成新率=年限法成新率A1+观察法成新率A2 A1+A2=1，A1 为年限法成新率权重系数，A2 为观察法成新率权重系数。 年限法成新率依据委估建筑物的已使用年限和经济耐用年限计算确定；观察法成新率以评估人员实地察看所了解的委估建筑物的使用状况，对其主要结构部分、装修部分、设备部分现场察看，结合建筑物完损等级及不同结构相应部分的权重系数确定成新率。 （2）机器设备 对于机器设备主要采用成本法进行评估。 根据企业提供的机器设备明细清单，进行了核对，做到账表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设备进行了必要的现场勘察和核实。 A.重置全价的确定 机器设备重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资金成本 设备购置费 国产机器设备主要依据2012 中国机电产品报价手册、向生产厂家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格，对于没有查询到设备出厂价的参考最近购置的同类设备合同价格确定。 运杂费 设备运杂费=设备购置费运杂费率 安装工程费 前期及其他费用： 前期及其他费用包括项目建设管理费、设计费、工程监理费、保险费等。 资金成本 资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率以设备购置费、安装工程费、前期及其他费用三项之和为基数确定。 运输设备重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照手续费 (车辆购置税=车辆不含税售价10%) B.成新率的确定 通过对设备(仪器)使用情况(工程环境、保养、外观、开机率、完好率的现场考察，查阅必要的设备(仪器)运行、事故、检修、性能考核等记录进行修正后予以确定。 于专用设备和通用机器设备 主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。 综合成新率尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100% 对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。 对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为： 其公式为： 使用年限成新率(规定使用年限已使用年限)规定使用年限)100% 行驶里程成新率(规定行驶里程已行驶里程)规定行驶里程100% 综合成新率 = 理论成新率调整系数 C.评估值的确定 设备评估值=设备重置全价综合成新率 （3）无形资产-其他无形资产 其他无形资产为高速公路的收费权，本次评估采用重置成本法评估。 重置成本法是站在投资人的角度, 在社会现有的技术水平、现时的价格水平的条件下来分析高速公路的价值构成并进行评估的, 其估价思路是在费用价值论的基础之上, 通过估算被评估资产全新状态下的重置成本, 并扣减其各项损耗, 即实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗, 来确定被评估资产的评估价值的过程。由于高速公路收费权的转让年限一般都在 15 年以上, 在以成本法评估收费权的价值时, 则可以认为收费权的价值即等于高速公路资产的价值, 一般的公式为: 高速公路收费权评估价值= 公路资产重置成本- 各种损耗 3负债 对企业负债的评估，主要是进行审查核实，以将来应由评估目的实现后被评估单位实际承担的负债金额作为负债的评估值，对于将来并非应由评估目的实现后的产权持有者实际承担的负债项目，按零值计算。对于流动负债项目中其他应付款和长期负债的评估，根据企业提供的各项明细表，以评估目的实现后新的产权持有者实际承担的债务作为其评估值。 八、评估程序实施过程和情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家相关法律、法规和资产评估准则的要求，按照与委托方的资产评估业务约定书所约定的事项，评估人员实施的资产评估过程如下： (一)接受委托及准备阶段 1.北京XX资产评估有限责任公司于 2014 年 5 月 4日接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，评估人员即与委托方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。 2.根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。 3.评估方案的设计 依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为三组，包括收益法组、资产基础法评估组、综合组到评估现场。 4.评估资料的准备 收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等。 （二）资产核实及现场尽职调查 根据XX公路有限责任公司提供的评估申报资料，评估人员于2014 年 5 月 24 日至 2014 年 5 月 25 日对申报的全部资产和负债进行了必要的清查、核实，对企业财务、经营情况进行系统调查。尽职调查主要分为六个方面，即被评估单位基本情况调查、业务与技术调查、财务调查、资产清查与核实、业务发展目标调查和风险因素及其他重要事项调查。 1.资产核实过程 （1）指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同时收集评估范围内资产的产权归属证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。 （2）审查和完善各单位提供的资产评估明细表 评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善。 （3）现场实地勘察 依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金、存货和固定资产进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。 （4）补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。 （5）查验产权证明文件资料 对评估范围内的设备、车辆和房产的产权资料进行查验，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。 （6）请企业有关业务人员协助对往来款、银行存款、银行贷款的函证和对当地房地产价格、工程定额、取费文件的调查和收集工作，当地的人工、主材、设备台班价格的调查工作，以及对企业主要设备向供货方进行价格询证等。 2.现场尽职调查 评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查，主要内容如下： （1）了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的原因； （2）了解企业历史年度生产销售情况及其变化，分析销售收入变化的原因； （3）了解企业历史年度主营成本的构成及其变化； （4）了解企业主要的其他业务和产品构成，分析各业务对企业销售收入的 贡献情况； （5）了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因； （6）收集了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动原因； （7）了解企业未来年度的经营计划、投资计划等； （8）了解企业的税收及其他优惠政策； （9）收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势； （10）了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况。 （三）评定估算 评估人员根据项目特点并结合企业实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料开始评定估算工作；最后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。 （四）内部审核、征求意见及出具报告 项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、质量部的三级审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方(及被评估单位)进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，再经签字注册资产评估师最后复核无误后，将正式评估报告提交给委托方。 九、评估假设 （一）一般假设 1交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2