杭州商业观察之购物中心篇.doc

地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！杭州商业观察之购物中心篇2007年杭州常住人口达到786.2万，上海常住人口1858万人，二者之比为42.3%；杭州人均生产总值(GDP)按当年的年均汇率折合8063美元，上海人均生产总值(GDP)按当年的年均汇率折合达8594美元人均GDP，二者之比为93.8%；杭州市城市居民人均可支配收入为21689元，上海市城市居民人均可支配收入为23623元，二者之比为92%非常接近；杭州城市居民人均消费支出14896元，上海城市居民人均消费支出为17255元，二者之比为86%；但杭州市民平均消费倾向仅为68.7%，而上海市民平均消费倾向达73%；杭州社会消费品零售总额1296.31亿元，上海社会零售总额达到3847亿元，二城零售总额之比为34%（但杭州增速比上海快）。从以上数据可以得到二地市民消费能力和消费热情很接近，理论上各连锁店在杭州上海的分店数量比应大致在33%至40%左右。目前许多国际一二线高端奢侈品店在杭州的分店都是1至2家几乎正好是上海的2至4家的一半，分店数量比例超过40%；普通的大众中低端大众品牌店在杭州的数量也几乎与二地人口比例相当，分店数量比例大致在40%左右；但许多中端偏高连锁店（包括餐饮娱乐服装百货主题专业店等各个领域）在杭州的数量就仅仅相当与上海的20%甚至10%，更有许多品牌至今尚未登陆杭州（具体杭州各连锁店数量及分布请看附表），分店数量比例远远低于40%，中端偏高连锁店的缺乏一定程度压抑了杭州市民消费倾向，所以中端偏高消费正是杭州商业与上海商业的最主要差距，要发展杭州商业，中高端连锁店是很有潜力的突破方向。之所以出现这种情况一来因为杭州大型商务活动和海外旅游者数量和上海无法相提并论，且杭州普通白领收入较上海低，杭州金领高管层和企业主以及普通打工者收入却和上海相近，中产阶层数量少可消费支出低，M型社会效应比上海更加明显，导致中高端连锁店数量偏少；但另外一大原因则是杭州缺少适合中高端连锁店需求的商铺物业，杭州目前大量的传统街铺和分割销售的商场物业无法提供中高端连锁店需要的软硬件和整体商业环境氛围，而上海每个区都有多家中档或中高档购物中心每隔2到3站地铁站外就会出现1到2家大中型购物中心（上海已开业各类大大小小购物中心达到近60家，预计到2010年,上海购物中心的数量将达到80家至100家），大批中端和中高端潮店和餐饮娱乐商家很容易找到适合自己的商铺，杭州目前就是缺少此类购物中心，目前杭州只有10家中小型购物中心仅相当于上海购物中心存量的15%，中端和中高端连锁潮店大多集中在湖滨和武林二大都会商圈，由于缺少足够的区域购物中心和社区购物中心，导致白领和中等收入阶层的消费需求无法就近得到便利的有效释放。但情况正在悄然发生变化，大量购物中心正开始出现在杭州市政府规划的一个市级商业中心（包含3个子商圈）、三个市级商业副中心、四个区域商业中心、十二个区域商业副中心以及二十大新城一百个城市综合体和11个地铁交通枢纽站的上盖城市综合体。随着城市化进程加速以及人口不断增加和经济的发展，预计杭州将来可吸纳45-50家各类购物中心。随着大批不同类型购物中心的陆续开业，大批尚未出现在杭州的品牌连锁店将随之不断涌现。目前杭州已开业的10家购物中心类型包括社区购物中心（西城广场、临平莱蒙商业中心、九堡金海城、下沙三美世界、萧山恒隆广场、临平中都购物中心）、景观休闲型购物中心（西湖天地）、街区型购物中心（湖滨国际名品街）、都会型购物中心（利星广场）、OUTLETS型(萧山奥热莱特品牌直销广场)，银泰百货西湖店也可视为百货购物中心（巨型百货和中型购物中心的中间体），超大型跨区域购物中心（至少大于15万平方米）、地下购物中心、交通枢纽型购物中心和价格杀手型购物中心则尚未出现在杭州。杭州购物中心发展趋势：发展商专业化 / 各商圈遍地开花 / 类型多样化发展商专业化：杭州现有购物中心绝大多数都由本地房产开发商投建，而大批筹建的购物中心的发展商则不乏国内外的专业购物中心发展商，例如香港新鸿基集团和华润集团合作的万象城、香港嘉里集团的嘉里中心、新加坡嘉德集团的来福士广场、美国西蒙集团入股的印象城深国投商业中心、保利集团的下沙项目，规划项目包括滨江区的菲律宾SM城市广场（亚洲连锁摩尔之王）、香港瑞安集团的西湖天地2期、钱江世纪城由拥有全美洲最大购物中心的加拿大三五集团投建的555MALL等；另外大批实力型零售商也加入了杭州购物中心的开发大军，例如上海百联集团筹建百联祥符购物中心、IKEA宜家筹建8万平方米的综合购物中心、银泰集团筹建的城西银泰天地、杭州大厦筹建杭州大厦武林综合体、国大百货筹建国大城市广场等等。各商圈遍地开花：随着新兴居住区和新兴CBD的不断出现以及地铁的推动，钱江新城、滨江区、庆春广场、祥符镇、运河商务区都将填补购物中心的空白，彭埠、三堡、丁桥、闲林以及各地铁站上盖也将出现社区型购物中心，而已率先拥有购物中心的武林、湖滨、城西、下沙、九堡、萧山的购物中心数量则将继续增加。可谓老城新城东南西北到处开花。类型多样化：除了杭州已出现的社区购物中心、景观休闲型购物中心、街区型购物中心、都会型购物中心、OUTLETS型、百货购物中心型6种购物中心之外，超大型跨区域购物中心、交通枢纽型购物中心、价格杀手型购物中心、区域购物中心、地下购物中心5种购物中心也都将陆续出现在杭州。超大型跨区域购物中心包括24万平方米的钱江新城的华润万象城，规划中的中远集团运河商务都市综合体20万平方米的商业中心和保利集团下沙东湾20万平方米的商业中心项目等。交通枢纽型购物中心以九堡东站上盖枢纽核心区为例，建设“枢纽商业板块”，具体建设包括生活品质之城主体购物街、人间天堂购物中心、动漫之都体验城、东方休闲之都展示厅等功能区。沿着轨道交通，将建设室内购物长廊，重点培育中高档百货、时尚品牌店、餐饮美食街、家居用品、电影城、时装及化妆品、珠宝钟表等，形成一个集购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多功能于一体的区域性商业中心。价格杀手型购物中心以IKEA宜家8万平方米的杭州购物中心为例，预计宜家可能会采用其在俄罗斯的MEGAMALL模式，自身的宜家家居卖场约3-4万平方米其余面积引入欧尚大卖场、欧倍德家居超市以及电影院和美食城等。区域型购物中心-银泰集团的城西银泰天地、由亚洲连锁摩尔之王菲律宾SM集团投资的滨江区SM城市广场、萧山汇德隆世贸中心。地下购物中心-波浪文化城、武林地下购物中心。翡翠城地中海式建筑特色的社区商业中心等等。杭州即将开业的购物中心包括都会型购物中心西湖文化广场环球中心、区域型购物中心-五福新天地、街区型区域购物中心星光大道、社区型购物中心印象城深国投商业中心、地下购物中心-波浪文化城、百货购物中心-银泰百货庆春店等。筹建中的部分购物中心项目包括：首次出现在杭州的5种购物中心，超大型跨区域超级购物中心-24万平方米的钱江新城的华润万象城，价格杀手型购物中心-IKEA宜家8万平方米的购物中心（预计宜家会采用其在俄罗斯的MEGAMALL模式，引入欧尚大卖场、欧倍德家居超市以及电影院和美食城等）；都会型购物中心-嘉里中心、来福士广场以及高德置地广场、杭州大厦综合体、国大城市广场；街区型特色购物中心-湖滨国际名品街二期、河坊街2期，社区型购物中心-百联祥符购物中心、富强商业广场、佰富勤商贸广场、下沙福雷德广场、临平时代广场，区域型购物中心-银泰集团的城西银泰天地、由亚洲连锁摩尔之王菲律宾SM集团投资的滨江区SM城市广场、萧山汇德隆世贸中心，OUTLETS型-富客斯豪布斯卡名品村。此外中远集团运河商务都市综合体也包含了20万平方米的商业中心，保利集团下沙东湾项目据分析或有望引入其佛山南海的保利水城模式（或有望引入其主力店JUSCO）。地下购物中心-波浪文化城、武林地下购物中心。交通枢纽型购物中心-九堡东站上盖城市综合体、滨康站城市综合体、武林门站城市综合体、艮山门站城市综合体，此外各地铁站上盖和各大型居住区也都规划出现一批中小型购物中心，例如地铁一号线闸弄口站上盖、临平南站、翁梅站、乔司站等等。大型化也是杭州购物中心发展特点之一，据统计杭州在建和规划中项目平均面积在8万平方米左右几乎是现有购物中心平均面积的一倍，大型化的特点非常明显。此外远期尚未确定的规划项目包括钱江世纪城奥体中心地下商业中心、香港瑞安集团的西湖天地2期、钱江世纪城由拥有全美洲最大购物中心的加拿大三五集团投建的555MALL等。而万达集团、中粮集团、世贸集团以及九龙仓集团等大财团也摩拳擦掌多次在杭州考察寻地等待时机计划将各自旗下的万达广场、大悦城和世贸广场以及时代广场引入杭州。机遇与威胁共存虽然杭州目前的