房地产策略研究简报C232(20100808).doc

北京市朝阳区三元桥时间国际北京市朝阳区三元桥时间国际 6 号楼号楼 802 邮编 邮编 100028 Tel 86 10 58677851 52 53 E mail info 目目 录录 政策分析及行业发展趋势政策分析及行业发展趋势 3 3 北京市三套房贷停办 银监会重申房贷政策不动摇 3 保资投资不动产 宽松度远超预期 4 28 个城市试点公积金贷款建设保障房 4 财政部 6 月份房产税增速由正转负 5 国土部出炉 1457 宗闲置土地黑名单 5 宏观经济宏观经济 5 5 7 月 PMI 降至 17 个月最低点 经济增速放缓的趋势正在形成 5 交易商协会 三季度或成政策微调时间窗口 6 21 家银行 7 月新增贷款 3742 亿元 6 区域市场动态分析区域市场动态分析 6 6 北京商品房 7 月价跌量涨 均价环比下降 5 2 6 7 月北京二手住宅成交同比降 58 3 7 北京朝阳区光华路拟建地铁穿过 CBD 核心区 7 7 月上海商品住宅成交量为 43 万平米 环比涨 2 38 7 上海上半年住宅销售面积降四成 8 7 月广州中心六区均价环比上升 12 8 8 亚运城 8000 套房源十一左右面世 价格将随行就市 8 7 月广州二手楼价量齐涨 9 深圳下半年新增供应可达 300 万平 环比增近七成 9 深圳市房地产市场监管办法将于 9 月 1 日实施 9 7 月杭州商品住宅成交量环比上涨 58 均价跌 2 10 7 月天津住宅成交量环比涨 24 7 均价涨 6 8 10 7 月南京新建商品住宅日均卖房不足 50 套 10 南京商品住宅可售套数 2 8 万多套 日均增加 100 套 11 武汉截至 6 月底待售商品房 85548 套 11 福州 7 月份住宅签约量创今年新低 11 7 月厦门住宅成交量降 24 30 12 房地产策略研究简报房地产策略研究简报 Real Estate Strategic Research Briefing 总第总第 232 期期 2010 年年 8 月月 8 日日 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 2 长沙 7 月楼市批准预售量出现新政后首次增长 12 长株潭三市 GDP 总量达 2864 29 亿元 占湖南省 42 1 12 土地市场动态土地市场动态 1212 北京上半年住宅供地较同期增四倍 12 北京住宅土地楼面地价 4 个月下降 26 13 北京 CBD12 地块引来 80 余家企业竞标 13 上海推 5 幅地共 18 万平方米 起拍楼面地价偏低 14 深圳将推 14 块保障房用地 建筑面积逾 146 万平米 14 8 月起成都买地要持准入证 14 福州 8 月底推 5 幅 CBD 地块 15 合肥流标商住地块 8 月底再入市 保证金需 1 亿 15 地产金融地产金融 1616 房企或通过进入旅游业获得新的融资渠道 16 天津廉租房 REITS过关央行 收益成产品设计重点 16 中交建重组中房获国资委通过 国务院最快一个月报批 16 北京住总牵头筹备规模 50 亿产业基金 17 葛洲坝获中融国际 15 亿元信托融资 17 华侨城发行 20 亿中期票据 17 荣盛发展拟 3 1 亿收购邳州物业 17 合景泰富拟发优先票据 18 碧桂园将发售 4 亿美元 5 年期优先债券 18 华润置地拟配股筹资 7 亿美元以收购母公司资产 18 渝开发撤销 7 9 亿公司债 19 行业重大事件行业重大事件 1919 深圳市调高土地增值税预征率 19 房企竞争情报房企竞争情报 1919 远洋 19 亿摘得上海两低密度住宅用地 19 保利集团获深圳龙岗区城市更新项目 20 绿地拟在郑州建 300 米高 双子塔 20 绿地 300 亿投资武汉将建 600 米内地第二高楼 20 中国平安 6 13 亿再竞得深圳福田 CBD 地块 21 人寿浙江分公司杭州购地自用 21 绿城组合资公司拓管理咨询 22 业界观点业界观点 2222 户口 中国城镇化进程的制约 22 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 3 政策分析及行业发展趋势政策分析及行业发展趋势 北京市三套房贷停办北京市三套房贷停办 银监会重申房贷政策不动摇银监会重申房贷政策不动摇 8 月 5 日 银监会针对是否建议部分地区暂停发放第三套房贷及压力 测试有关问题时回复称 银监会对房地产市场的健康发展和房地产信贷风 险一向高度关注 近期又多次重申执行国务院相关要求不松懈 不动摇 近期北京市各家银行已全部停办第三套房贷 一位银行人士表示 由 于接到银监会的口头通知要求严格执行第三套房贷政策 银行方面已紧急 下令 一刀切 叫停第三套房贷 返回目录 保资投资不动产保资投资不动产 宽松度远超预期宽松度远超预期 保监会 8 月 5 日发布的 保险资金运用管理暂行办法 明确规定 保 险资金不得直接从事房地产开发建设 且投资于不动产比例不高于本公司 上季末总资产的 10 保险资金投资不动产的比例上限远超预期 以截至 6 月底的数据来计算 最多将有 4500 亿元的保险资金可投资于不动产领域 办法 还细化了保险资金运用的投资渠道和比例 保险资金除用于银行存款外 此次颁布的 办法 还允许保险资金投 资无担保债 不动产 未上市股权等新的投资领域 办法 更具体地规定了保险公司对保险资金运用的比例要求 投资 于不动产的账面余额 不高于本公司上季末总资产的 10 投资于不动产 相关金融产品的账面余额 不高于本公司上季末总资产的 3 两项合计 不高于本公司上季末总资产的 10 投资于股票和股票型基金的账面余额 合计不高于本公司上季末总资产的 20 返回目录 28 个城市试点公积金贷款建设保障房个城市试点公积金贷款建设保障房 日前 经住房和城乡建设部 财政部 发展改革委 人民银行 监察 部 审计署 银监会等七部门联合调查研究 确定 28 个城市为利用住房 公积金贷款支持保障性住房建设试点城市 133 个经济适用住房 棚户区 改造安置用房 公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保 障性住房建设试点项目 贷款额度约 493 亿元 不过 有评论认为 公积金不是政府的资金 而是缴存人的个人财产 未经缴存人同意而使用这笔资金 是绝对有问题的 只有在法律授权的 情况下 才可能不经缴存人同意使用 要限制公民的个人财产权 只有人 大或者人大常委的立法才可以 而现在 仅仅是一个政策性的文件 就动 用了缴存人的私人财产 从法理上是讲不通的 争议声中 2009 年 10 月试点正式启动 包括住建部在内的七部委在 关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见 中 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 4 明确 在优先保证职工提取和个人住房贷款 留足备付准备金的前提下 可将 50 以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设 此次敲定试点城市后 相关部门再发 关于做好利用住房公积金贷款 支持保障性住房建设试点工作的通知 对项目贷款期限作出明确规定 经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设 贷款 贷款期限最长不超过三年 政府投资的公共租赁住房建设贷款 贷 款期限最长不超过五年 项目贷款到期后 本息必须全额收回 返回目录 财政部 财政部 6 月份房产税增速由正转负月份房产税增速由正转负 财政部 7 月 30 日公布的 2010 年上半年税收收入数据显示 1 6 月 房产税实现收入 457 8 亿元 同比增长 7 6 房产税收入占税收总收入的 比重为 1 2 房产税收入增速逐月放缓 6 月份收入由正转负 在土地相关税收中 上半年城镇土地使用税实现收入 524 95 亿元 同 比增长 4 4 土地增值税实现收入 629 7 亿元 同比增长 97 4 耕地占 用税实现收入 452 91 亿元 同比增长 40 3 城镇土地使用税增速略有回落的主要原因是去年上半年国家为保持经 济平稳较快发展 加大了基础设施投入力度 去年同期城镇土地使用税基 数较高 财政部认为 土地增值税收入大幅增收的主要原因有三方面 一是去 年同期土地增值税基数较低 二是上半年房地产市场较快增长 使得按超 率累进征收的土地增值税实现快速增长 三是 5 月份以来 各地税务机关 加强了土地增值税清算 返回目录 国土部出炉国土部出炉 1457 宗闲置土地黑名单宗闲置土地黑名单 权威人士透露 国土资源部已将一份涉及全国 1457 宗闲置土地的统 计表交予银监会 银监会将根据这份 黑名单 做一次全面的风险排查 其中 80 的闲置土地可能被收回 其中北京 广州 海南 江苏等地成为闲置土地 重灾区 四地闲 置土地数量占全国的近四分之一 70 以上闲置土地性质为住宅用地 北京闲置土地共 160 宗 总面积 703 万平方米 其中 125 宗地块是由 于政府原因造成的土地闲置 35 宗是企业原因造成的 因企业原因造成的 闲置土地共计 148 万平方米 涉及合同金额 8 5 亿元 这些闲置土地的持 有者包括泛海 建设 华润置地和新世界等知名房地产企业 江苏闲置土地 48 宗 浙江仅嘉兴市 1 宗 上海则 零 闲置 一位 接近该项清查工作的人士透露 目前上海只是暂时过关 据介绍 上海督 察局今年在沪第三轮例行督察中 已经发现需要整改的主要问题 10 项 应引起高度重视的问题 6 项 返回目录 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 5 宏观经济宏观经济 7 月月 PMI 降至降至 17 个月最低点个月最低点 经济增速放缓的趋势正在形成经济增速放缓的趋势正在形成 8 月 1 日 中国物流与采购联合会与中国国家统计局联合发布的数据 显示 7 月份中国采购经理人指数 PMI 从 6 月的 52 1 降至 51 2 为连 续第三个月下降 与此同时 该数据也是连续第 17 个月高于 50 这一经济 强弱的分界点 进口下降 在 PMI 分类指数中 新出口订单指数从 6 月份的 51 7 降 至 51 2 进口指数从 50 4 降至 49 3 随着购进价格指数从 51 3 降至 50 4 通货膨胀压力可能已经缓解 此外 PMI11 项分类指数中 仅有 1 个指数较 6 月份上升 其余 10 个指数均较 6 月份下降 主要分类指数中 从业人员指数上升 生产指数 新出口订单指数 进口指数和购进价格指数均下降 7 月份 PMI 继续走低表明经济增长放缓的趋势正在形成 当前投资与 出口增长基础还不稳固 返回目录 交易商协会 三季度或成政策微调时间窗口交易商协会 三季度或成政策微调时间窗口 中国银行间市场交易商协会发布 中国债券市场 2010 年第二季度分 析报告 称 下半年 保增长 将重新成为宏观调控的首要关注因素 预 计三季度成为政策微调的时间窗口 今年三季度存在下调存款准备金率的 可能 总体来看上半年的宏观调控措施体现了 有保有控 的政策思路 经 济结构调整对经济增长速度的影响在中央预期之内 但二季度 GDP 增速 投资增速以及一系列经济先行指针的下滑 说明刺激政策的效力依然不足 交易商协会信息研究部一位人士表示 通货膨胀方面 随着国际市 场大宗商品价格回落 输入性通胀压力减轻 只要控制好国内的农产品价 格 管理好通胀预期 下半年不会出现明显的通货膨胀 也不存在加息压 力 三季度货币供应会维持适度宽松 但上半年资金面过于宽松的局面将 难以再现 返回目录 21 家银行家银行 7 月新增贷款月新增贷款 3742 亿元亿元 权威统计数据显示 7 月份 21 家主要商业银行新增人民币贷款为 3742 亿元 这意味着今年 7 月较去年同期信贷投放有所增长 但较一二季 度则有明显回落 节奏基本符合监管预期 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 6 同业交换数据显示 7 月五大行的新增贷款约为 2717 亿元 其中 工 农中建交五大行当月投放额依次为 730 亿元 630 亿元 590 亿元 480 亿元 287 亿元 返回目录 区域市场动态分析区域市场动态分析 北京商品房北京商品房 7 月价跌量涨月价跌量涨 均价环比下降均价环比下降 5 2 北京房地产交易管理网数据统计显示 7 月商品房期房住宅交易总量 为 4950 套 环比 6 月涨了 16 7 除去政策房的期房住宅达到了 4035 套 环比涨 39 2 而现房住宅 776 套 环比也出现了 7 8 的上涨 全市商品 房住宅除去政策房总成交为 4811 套 环比涨 33 7 月的成交量为新政 3 个多月来的最高值 但价格下调明显开始加速 7 月商品房成交均价为 21140 元 平方米 环比下调了 5 2 而 7 月价跌量涨的现象 有很大一部分原因是由于房山 大兴等远郊 项目开盘热卖造成的 以房山半岛家园为例 预售 854 套房源 销售均价 仅为 13650 元 平方米 不到一星期签约量达到了 628 套 而大兴的保利茉 莉开盘均价 17000 元 平方米 也大大低于周边二手房均价 其次 城区供 应增销售减 郊区项目销售占比明显上升 本月朝阳区供应 9 个项目 但 是只有广营及小红门的两个中低价项目分别签约 150 套及 99 套 其他 7 个项目仅签约 48 套 部分项目更是零成交 朝阳区的总签约率仅为 12 297 套的成交甚至不如长阳半岛一个项目的一半 返回目录 7 月北京二手住宅成交同比降月北京二手住宅成交同比降 58 3 北京市房地产交易管理网的数据统计显示 7 月北京存量住宅成交量 为 10367 套 同比 2009 年同期的 24840 套降幅达到了 58 3 日均成交量 一路走低至 334 套 更是创下了 2009 年以来的新低 具体来看 1 2 月楼市日均交易量在 400 套徘徊 3 4 月日均成交 量一度达到 1096 套 楼市新政出台后 日均成交量从 5 月开始跌回 437 套 7 月更是一路走低至 334 套 跌破 2 月最低时的 407 套成交量 返回 目录 北京朝阳区光华路拟建地铁穿过北京朝阳区光华路拟建地铁穿过 CBD 核心区核心区 从北京市规划部门获悉 今年 CBD 将建设重点放在地下空间建设上 率先启动的核心区一期内部地下通道 就是以中服地块为核心 除了已完 成的 2015 年轨道交通建设规划外 相关部门正研究建设一条地铁新线 从 12 个黄金地块的北边界 即光华路下通过 东西向穿过 CBD 核心区 目前规划方案尚未最终确定 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 7 相关负责人介绍 四条地铁线围成一个 口 字形 按照已经制定 完成的 2015 年轨道交通建设规划 地铁 14 号线将从大望路通过 CBD 北 端的 6 号线在呼家楼也设有网站 与既有的 1 号线和 10 号线形成环路 将该区域包围其中 而在这些地铁网站中 1 10 号线换乘的国贸站和 1 号线大望路站离黄金地块最近 也将承担该地区最重的通勤任务 返回目 录 7 月上海商品住宅成交量为月上海商品住宅成交量为 43 万平米万平米 环比涨环比涨 2 38 上海网上房地产数据显示 7 月 上海全市商品房供应量为 182 万平 方米 相比 6 月增长约三成左右 其中 商品住宅 51 万平方米 和 6 月 基本持平 政策性房源激增明显 环比增幅为 140 7 月 上海全市商品房交易总量为 143 万平方米 环比增长 12 万平方 米 其中商品住宅交易量为 43 万平方米 环比 6 月略微增加 2 38 商 品住宅成交均价为 19313 元 平方米 环比 6 月上涨 0 76 返回目录 上海上半年住宅销售面积降四成上海上半年住宅销售面积降四成 上海市统计局 8 月 4 日发布上半年房地产基本情况 今年上半年上海 市商品房销售面积 1009 13 万平方米 同比下降 35 8 其中商品住宅销 售面积 840 51 万平方米 下降 41 8 上半年 上海市商品房 商品住宅的新开工面积和施工面积均较去年 上半年有不同幅度的增长 其中 商品住宅新开工面积 974 67 万平方米 增长了 29 内人士分析 随着土地增值税征收从紧 各地被要求开展 史上最严 土地增值税清查等一系列后续政策被明确 开发商囤地捂盘成本大幅度增 加 部分近年来扩张速度较快 出现资金链紧张的开发商在通过促销降价 加快回笼资金的同时 有可能不得不同步加快开发节奏 以尽量减少持地 成本 并规避调控政策可能进一步收紧的风险 返回目录 7 月广州中心六区均价环比上升月广州中心六区均价环比上升 12 8 数据显示 7 月 1 日至 7 月 30 日 广州十区二县一手住宅成交面积 44 07 万平方米 较 6 月同期环比升 0 66 止住了连续三个月的跌势 全市均价为 10386 元 平方米 环比跌 6 2 仅高于今年 2 月份 10252 元 平方米的均价 从成交量看 中心六区成交面积萎缩至 13 94 万平方米 与 6 月同期 相比环比大跌 21 2 占广州十区二市交易面积的比例下滑至 31 6 但 新四区与二县成交面积大幅回升至 31 13 万平方米 环比大涨 19 3 占 广州十区二县交易面积的比例反弹至 68 4 从成交均价看 除开增城与从化 全市十区一手住宅成交均价为 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 8 12208 元 平方米 与 6 月同期相比环比下跌 4 93 中心六区方面 一手 住宅均价为 17438 元 平方米 与 6 月同期相比环比上涨 12 8 这也是中 心六区房价连续两个月环比下跌后 首次出现大幅度回升 天河 越秀两 个区均价突破了 两万元 大关 此外 新四区与二市一手住宅均价为 7125 元 平方米 环比跌幅达 11 9 返回目录 亚运城亚运城 8000 套房源十一左右面世套房源十一左右面世 价格将随行就市价格将随行就市 8 月 5 日 富力地产董事长李思廉透露 万众瞩目的亚运城项目将于 十一 左右前后销售 而价格会根据 8 月 9 月的销售情况而定 位于番禺石楼的亚运城占地面积 263 万平方米 建筑面积 438 万平方 米 销售周期至少 6 年 其中今年货量达到 8000 套 不过 受制于各种 原因 亚运城项目迟迟未确定销售时间 而亚运会的脚步却在步步逼近 早有业内人士指出 亚运城如果不能在 11 月 12 日亚运会开幕前开盘 其 销售将面临巨大的压力 李思廉称市场平稳 源于富力 7 月销售业绩的大涨 根据富力公告 该公司 7 月共录得销售收入约 30 92 亿元 销售面积约 205600 平方米 同 比分别增长 70 和 19 环比分别上涨 89 和 36 对此 李思廉表示 北京项目 富力 10 号是业绩提升关键 上月销售约 11 亿 而在面对富 力 10 号价格是否偏低的问题时 李思廉否认了这一说法 返回目录 7 月广州二手楼价量齐涨月广州二手楼价量齐涨 广州二手楼市 7 月现 三涨 价涨 量涨 租涨 住宅买卖交易成 交量出现 10 15 的升幅 成交均价微涨 2 左右 租赁市场继续升势 租金已超过上半年最高峰的 4 月均价 比 6 月平均上涨 5 左右 据合富置业数据显示 7 月广州中心城区二手住宅买卖成交均价为 13647 元 平方米 环比上升 1 8 涨幅高于全市整体水平 盘源稀缺的 市中心小区盘不时有 优质盘 放售 带动中高价位物业的成交比例上升 成交结构有所变动而令成交均价走高 不过 7 月广州二手住宅成交量的绝对值依然偏低 7 月份广州全市 二手住宅买卖成交宗数虽然是新政后成交最多的月份 但与新政前仍有三 到四成的差距 返回目录 深圳下半年新增供应可达深圳下半年新增供应可达 300 万平万平 环比增近七成环比增近七成 深圳中原发布的报告称 今年上半年 深圳仅新推住宅 180 万平方米 预计下半年新增供应可达 300 万平方米 较上半年增加近 70 新增供应 中 龙岗推货最多 宝安次之 南山位居第三位 由于新政之后楼盘销售放缓 存量房明显增加 截至六月底 深圳全 市可售住宅约 164 万平方米 累加起来深圳未来可售总量可达 460 万平方 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 9 米 如果成交量延续新政之后的低迷 460 万平方米货量足够消化三十个 月 新政前的一 三 四月份 深圳一手房月均成交量仅 30 万平方米 即使一手房成交回复到新政前 下半年的可售货量也足够消化十五个月 由此可见 下半年深圳新房供应十分充足 预计下半年房价仍将走低 成 交在楼盘降价的带动下 会比二季度提升 返回目录 深圳市房地产市场监管办法将于深圳市房地产市场监管办法将于 9 月月 1 日实施日实施 深圳市房地产市场监管办法 将于 9 月 1 日起实施 规定开发商销 售商品房之前 应当合理确定销售价格并报价格部门备案 确需调价且调 整幅度超出备案价格 15 的 应当在调价前办理备案变更 办法 指出 商品房销售价格未申报备案 或者调整销售价格未按 规定办理备案变更 由价格监督执法部门责令改正 处 10 万元罚款 未 取得预售许可证而销售或者以内部认购 内部认筹等方式变相销售商品房 的 由主管部门责令停止违法销售行为 并按实际销售的商品房数量每套 处 10 万元罚款 办法 规定 房地产开发项目应当在申报立项时 按照国家有关规 定建立项目资本金 在商业银行设立专户存储 专项用于项目建设 房地 产开发项目申请预售前 项目资本金账户余额应当不低于项目资本金 10 并在项目取得规划验收合格凭证后 方可提取使用 返回目录 7 月杭州商品住宅成交量环比上涨月杭州商品住宅成交量环比上涨 58 均价跌 均价跌 2 杭州楼市在沉寂 2 个多月后 7 月份出现了一丝暖意 7 月杭州市区 商品住宅成交了 3392 套 环比上涨了 58 日均成交量为 109 套 超过 了 2 月 5 月和 6 月 与 3 月基本持平 7 月杭州市区商品住宅成交均价为 16774 元 平方米 环比下跌了 2 造成住宅价格下降的主要原因 是杭州楼市在经历 2 个月多月的低迷 后 部分开发商新开盘价格更加理性 一些续销楼盘则加大了促销力度 另外 7 月份低端项目成交比例明显加大 返回目录 7 月天津住宅成交量环比涨月天津住宅成交量环比涨 24 7 均价涨 均价涨 6 8 天津市房管局发布的统计数据显示 天津市新建商品住宅成交量 5 月 6 月持续下滑后 在 7 月成交量实现逆转 7 月 天津市新建商品住宅共 成交 5603 套 成交面积 62 9 万平方米 环比 6 月上涨 24 7 这是新政 以来天津市月成交量首次实现环比上涨 与此同时 7 月本市新房成交均价 9566 元 平方米 环比 6 月上涨 6 8 业内人士分析 成交量回升的主要原因是之前积压的刚性需求 改善性需 求开始入市 房价僵局能否打破还要看供求关系的变化 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 10 7 月 各统计区域成交量均处在上升通道中 环城四区成交放量的拉 动作用明显 7 月 环城四区新建商品住宅共成交 2002 套 23 39 万平方 米 较 6 月上涨 37 3 远郊区县成交 23 34 万平方米 滨海新区 7 46 万 平方米 分别上涨 18 3 和 18 4 在全部统计区域中 回升幅度最小的 为市内六区 成交 8 72 万平方米 上涨 17 9 其中 南开 河北两区成 交下降超过三成 其他四区均有一定反弹 返回目录 7 月南京新建商品住宅日均卖房不足月南京新建商品住宅日均卖房不足 50 套套 7 月 南京新建商品住宅成交 1512 套 环比 6 月份 1885 套的成交量 跌近两成 日均卖房不足 50 套 成交量跌入今年以来楼市新的 最低谷 4 月南京新建商品住宅的成交量为 6027 套 而 7 月成交量相比 4 月份 下降了将近 75 统计显示 2010 年下半年的南京楼市 共有 119 家楼盘计划推出房源 总套数约 3 4 万套 总上市面积 370 多万平方米 7 月南京楼市有 27 家 楼盘开盘 而 8 月有 22 家楼盘推新房源 业内人士分析 接下来的市场 供大于求的局面已定 在新政和市场的双重压力下 房价必将面临更进一 步的调整 返回目录 南京商品住宅可售套数南京商品住宅可售套数 2 8 万多套万多套 日均增加日均增加 100 套套 南京网上房地产发布的官方数据显示 截至 8 月 5 日 南京市可售的 商品房套数为 145747 套 总面积为 945 63 万平方米 其中住宅可售套数 28645 套 面积 337 48 万平方米 非住宅可售套数 117102 套 面积 608 15 万平方米 当地业者表示 因为非住宅中含有商业 办公等性质的商品房 包括 车库也算进去了 所以显得可售的商品房量较大 住宅的可售量占比不大 但可售的住宅套数有增大的趋势 截止到今年 6 月底 南京市商品住宅可 售套数为 25637 套 而截止到 8 月 5 日 可售套数已经超过了 2 8 万套 一个多月 库存的住宅房源净增了 3000 多套 返回目录 武汉截至武汉截至 6 月底待售商品房月底待售商品房 85548 套套 武汉市房管局发布的数据显示 截至 6 月底 武汉商品房 不含经济 适用房 累计可售面积为 977 46 万平方米 与去年同期相比下降了 16 92 与 5 月相比增加了 0 58 主要是由于 6 月商品房销量大幅萎缩 供大于 求所致 截至 6 月底 武汉待售商品房为 85548 套 如果按照五六月份月 均 7000 多套的销量 还需要近一年才能消化完 年初 武汉市待售商品房为 12 万套 与其相比目前的 85548 套 数 字虽然不高 但行情与去年月均销售 1 万套不可同日而语 另外 2009 年 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 11 武汉土地市场火爆 大量买地开发的企业 楼盘均集中在今年 9 月份陆续 上市 届时市场待售房源将更多 销售压力将进一步加大 返回目录 福州福州 7 月份住宅签约量创今年新低月份住宅签约量创今年新低 7 月 福州五行政区一手房签约 821 套 比 6 月份减少 363 套 环比 减少 30 6 创下了年内一手房月签约量的新低 而与去年同期的 5433 套 相比 同比减少 4612 套 同比降 84 9 7 月 福州一手房签约面积跌破 9 万平方米 仅为 88793 平米 环比 减少 38251 平方米 降幅达到 30 10 同比减少 552520 平方米 降幅高 达 86 15 去年福州楼市从三四月份开始复苏 签约量和房价一路上扬 出现井喷 七八月份签约量达到高峰 而今年却正好相反 签约量在新政 出台后急剧下滑 并在 7 月再创新低 返回目录 7 月厦门住宅成交量降月厦门住宅成交量降 24 30 7 月 厦门共成交住宅 620 套 比 6 月份减少 199 套 环比下降 24 30 而住宅均价却涨至 12138 元 平方米 环比 6 月份的 9660 元 平方米上涨 25 67 7 月 岛内住宅均价 15790 元 平方米 比上月上涨 7 45 住宅成交 315 套 面积约为 4 03 万平方米 占全市住宅成交的 54 88 7 月 岛外住宅均价为 7698 元 平方米 比上月微跌 1 06 住宅成 交 305 套 面积约为 3 31 万平方米 占全市住宅成交的 45 12 返回目 录 长沙长沙 7 月楼市批准预售量出现新政后首次增长月楼市批准预售量出现新政后首次增长 较之 5 6 两月 长沙楼市 7 月的批准预售量出现了新政后的首次增 长 1 7 月 长沙内五区新建商品房累计批准预售 763 72 万平方米 同比 增长 82 17 7 月新增批准预售 100 49 万平方米 环比增长 4 69 1 7 月 长沙全市新建商品房累计销售备案 1266 49 万平方米 同比增 长 40 03 7 月新增销售备案 164 75 万平方米 环比减少 3 54 其中 内五区新建商品房累计销售备案 856 72 万平方米 同比增长 40 15 7 月 新增销售备案 114 83 万平方米 环比增长 2 50 7 月 全市累计商品房销售量环比降幅开始下降 从 6 月的 23 98 减 少到 3 54 销售市场回升趋势明显 其中 内五区商品房销售量出现了 环比增幅 1 7 月 长沙内五区新建商品房备案均价为 4679 元 平方米 同比上 涨 18 13 其中住宅均价为 4365 元 平方米 同比上涨 16 85 返回目录 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 12 长株潭三市长株潭三市 GDP 总量达总量达 2864 29 亿元亿元 占湖南省占湖南省 42 1 来自湖南省统计局核算处的最新数据显示 今年上半年 湖南各市州 GDP 继续保持较快增长态势 分区域看 上半年 长株潭 三市 GDP 总量达 2864 29 亿元 占全 省总量的 42 1 较去年同期提高 0 7 个百分点 对全省经济增长的贡献 率达 42 6 3 5 地区实现 GDP5246 85 亿元 总量占全省的 77 1 对 全省经济增长的贡献率达 77 8 拉动全省 GDP 增长 11 7 个百分点 从拉动市州 GDP 增长的主要因素看 工业占主导地位 上半年 全 省有 11 个市州工业对 GDP 增长的贡献率高于 50 返回目录 土地市场动态土地市场动态 北京上半年住宅供地较同期增四倍北京上半年住宅供地较同期增四倍 8 月 4 日 北京市国土局发布 2010 年上半年国土资源管理统计资料 分析 上半年北京全市土地供应总量达到 3205 公顷 较去年同期增长约 1 倍 住宅用地供应 1537 公顷 较去年同期增长 4 倍 其中 政策性住房 用地供应 1123 公顷 接近全年总计划 1250 公顷的 90 此外 上半年商 服用地供应 247 公顷 较去年同期增长 191 基础设施用地供应 938 公 顷 较去年同期增长 16 工业仓储及其他产业用地供应 442 公顷 较去 年同期增长 28 相关负责人表示 由于上半年用地计划下达较晚等原因 造成用地需 求放缓 下半年预计将会大幅度上升 今年上半年 北京市用地需求增长 速度放缓 但总体需求依然强劲 1 至 6 月 全市共办理建设项目用地预 审项目 565 个 总用地面积 6186 公顷 同比下降 32 1 至 6 月 国务院 及市政府共批准征 占 地及农用地转用项目 37 个 总用地面积 532 公 顷 同比下降 68 返回目录 北京住宅土地楼面地价北京住宅土地楼面地价 4 个月下降个月下降 26 8 月 5 日 北京顺义区林河开发区公建混合住宅项目用地因投标开发 商不足 3 家而流标 北京土地整理储备中心网站最新统计数据显示 截至 8 月 5 日 北京今年住宅用地楼面价从 3 月中旬新政出台前的每平方米 1 23 万元拉低到每平方米 9087 元 下降 26 7 月份北京共公开出让 3 块住宅用地 楼面价格为每平方米 5380 元 与新政出台后前几月基本持平 截至 8 月 5 日 北京已经公告将在本月交 易的有 7 宗住宅用地和 3 宗商业金融用地 规划建筑面积将达 136 74 万平 方米 业内人士预测 8 月北京土地市场依然会维持一个相对较低的价格 返回目录 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 13 北京北京 CBD12 地块引来地块引来 80 余家企业竞标余家企业竞标 北京市朝阳区东三环北京商务中心区 CBD 核心区 12 宗土地 在 8 月 2 日举行规划设计方案投报活动 超过 80 家企业赶赴现场投标 这是 12 宗土地招标的第一阶段 在现场的企业有地产开发商万科 富力 九龙仓 远洋地产 SOHO 中国 中建国际 万达 华润 恒大等 之外 还有为数众多的非专业开发商 包括安邦保险 盛大网络 联通投 资集团 海航 中航 标准投资集团 三星 宝马 周大福 亚视等 此次出让的 CBD 核心区 12 块地 包括此前未成功入市的 中服地块 不过该地块被拆分成 4 块 单独出让 其他 8 块土地均为 CBD 区域内 尚未拆迁的地块 当天进行的投标分为两个部分 一是提交 12 块地的整体规划方案 二是企业对其中感兴趣的任何一块或几块地进行单独的方案提交 有不少 不甚知名的企业 以 联合体 形式竞标 而大多数知名的开发商均坚持 单独竞标 返回目录 上海推上海推 5 幅地共幅地共 18 万平方米万平方米 起拍楼面地价偏低起拍楼面地价偏低 日前 上海市规土局发布了 49 号公告 推出了 5 幅分别位于长宁 嘉定 奉贤 金山等 4 个地区的地块 涉及出让面积合计约 18 万平方米 公告数据显示 此次推的 5 幅地块中 3 块为办公用地 2 幅为纯住宅 用地 而在这 5 幅地块中 位于嘉定 金山和奉贤区的这 3 幅地块的起拍 楼板价都只有千元左右 其中 嘉定区白银路以南 永盛路以西地块 B07 1 为办公用地 出让 面积 2 59 万平方米 按照 2 0 的容积率和 5181 万元的挂牌起始价估算 起拍楼面价仅为 1000 元 另外 2 幅分别位于金山区吕巷镇和奉贤区金汇镇的纯住宅用地 建筑 规模都不算大 其中 金山区住宅用地坐落于朱吕公路以北 荣昌路以东 的位置 出让面积约为 2 82 万平方米 容积率 1 8 按挂牌起始价 5495 万 元估算 规划建筑面积 5 08 万平方米 起拍楼面价约为 1082 元 平方米 而 奉贤区金汇镇泰东港以西 人民港以北区域地块 出让面积不到 1 47 万平 方米 容积率同样为 1 8 规划地上建筑面积不到 3 万平方米 按照挂牌 起始价 2658 万元粗略估算 这幅住宅用地的起拍楼面价仅为 1003 元 平方 米 目前上海金山和奉贤周边房价 8000 9000 元 平方米 相比之下 此次 推出的 2 幅金山和奉贤住宅用地的起拍楼面价略显偏低 返回目录 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 14 深圳将推深圳将推 14 块保障房用地块保障房用地 建筑面积逾建筑面积逾 146 万平米万平米 为了完成今年 5 万套保障住房建设目标 深圳市政府即将集中推出 14 宗保障房用地 可提供 24000 余套保障房 以公共租赁房为主 约占年度 计划的一半 是深圳历史上最大规模的保障房用地供应 深圳今年保障性住房建设将以单套建筑面积 60 平方米以下的公共租 赁住房为主 在已落实的 14 宗新增保障性住房用地项目中 其规划设计 标准单套建筑面积均不超过 60 平方米 这 14 宗地块合计建筑面积逾 146 万平米 绝大部分是位于横岗中心片区 龙岗葵涌中心片区 宝安光明高 新西区等地铁覆盖或者高新区地块 不但地段好 而且交通便利 返回目 录 8 月起成都买地要持准入证月起成都买地要持准入证 8 月 5 日 成都国土资源局发布公告称 凡参加自今年 8 月 1 日后发 布公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人 必须持相应面积的 建设用地指标证书 或建设用地指标保证金收款凭证 方可报名参与竞 买 简称 持证准入 竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用 地指标 也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标 或向 成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金 取得建设用地指标保证金 收款凭证 成都保利相关负责人表示 像保利在成都的开发项目有很多 持证 准入制度实施后保利可能需要很多建设用地指标 相对来说成本可能会有 所增加 对于 持证准入 制度的实施保利是持欢迎态度 他认为此举 有利于规划房地产市场 门坎的提高让开发商拿地更理性 同时也可以更 好地保护土地合理开发 杜绝浪费现象 据悉 成都市首个建设用地指针挂牌融资交易项目 蒲江县农村土 地综合整治项目将于 8 月 12 日正式挂牌融资 此次结果备受各界关注 将直接反映市场对这一新制度的反应 返回目录 福州福州 8 月底推月底推 5 幅幅 CBD 地块地块 福州市国土局 8 月 4 日发布公告 8 月底福州闽江北岸中央商务中心 有 5 幅地块将公开出让 此次出让地块涉及福州闽江北岸中央商务中心的 B6 B7 B8 B9 B10 地块 5 幅地块均被用来新建百米高楼 其中 B7 地块建筑高度最高允许达到 300 米 另一起出让的还有鹤林新区九期北区 地块 除了 B8 为商住地块外 其他 4 幅均为商服 商务办公 酒店 商业 用地 以上 5 地块 若符合资格的申请人超过 3 人 含 3 人 则该宗地采 用拍卖方式出让 若符合资格的申请人不足 3 人 则该宗地采用挂牌方式 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 15 出让 拍卖将于 2010 年 8 月 24 日在福州市国土资源局二层拍卖厅举行 返回目录 合肥流标商住地块合肥流标商住地块 8 月底再入市月底再入市 保证金需保证金需 1 亿亿 来自合肥市土地市场的消息显示 合肥市将于 8 月 27 日重新拍卖曾 流拍的 N1004 宗地 N1004 地块毗邻北城 绿肺 大房郢水库 座落于蒙城路与连水路交 口东南角 土地面积 225 亩 四至范围为东至丽水路 南至规划学校 西 至蒙城北路 北至连水路 规划用途为商业 居住 商业用 15 居住 85 出让年限为商业 40 年 居住 70 年 容积率 2 8 建筑密度 30 绿地 化 率 40 参考地价 198 万元 亩 不含契税 印花税 竞买保证金高 达 1 亿元 6 月 12 日 合肥出让四宗地块共计 479 29 亩地皮 总竞买保证金达 2 14 亿元 其中三宗地块以拍卖的方式出让 一宗地块以挂牌的方式出让 当时 N1004 地块因为竞买人不足而宣布流标 根据合肥国土局出让要求 N1004 地块竞得人须在土地出让合同签订 后 4 个月内开工建设 居住部分在开工建设后 2 年半内竣工 返回目录 地产金融地产金融 房企或通过进入旅游业获得新的融资渠道房企或通过进入旅游业获得新的融资渠道 日前 国务院办公厅印发了 贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意 见重点工作分工方案 方案显示 我国将放宽旅游市场准入 打破行业 地区壁垒 简化审批手续 鼓励社会资本公平参与旅游业发展 鼓励各种 所有制企业依法投资旅游产业 同时 推进旅游管理体制改革 鼓励符合条件的旅游企业在中小企业 板和创业板上市融资 五年内 各级各类旅游行业协会的人员和财务关系 要与旅游行政管理等部门脱钩 方案还要求 制定全国旅游业发展规划 国民旅游休闲纲要 设立 中国旅游日 落实带薪休假制度 分析人士指出 国民旅游休闲纲要 制定 带薪休假制度的出台 将有利于下半年我国旅游行业在政策驱动下取得较大发展 同时 旅游综 合改革也有可能为地产开发带来新的契机 地产企业有可能通过进入旅游 行业获得新的融资渠道 返回目录 天津廉租房天津廉租房 REITs 过关央行过关央行 收益成产品设计重点收益成产品设计重点 天津房地产投资信托基金 REITs 试点方案已获中国人民银行同意 并上报国务院 此次天津版本的 REITs 所瞄准的物业为在当下备受关注的 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 16 保障性住房 廉租房 所参与的单位除了天津市金融办等天津当地政府 机构 也不乏中信证券等外来力量 虽然此方案何时由国务院获批不得而知 但是天津版本受到央行的青 睐无疑会加快保障性住房 REITs 的推进速度 自从被国务院确定为 REITs 试点之一后 天津市就始终围绕廉租房版 本 REITs 不断发力 此次天津上报给国务院的方案为银行间交易的债权型 REITs 为固定收益类产品 虽然并不被业内看作真正意义上的 REITs 但是普遍被看作目前国内比较可行的方案 返回目录 中交建重组中房获国资委通过中交建重组中房获国资委通过 国务院最快一个月报批国务院最快一个月报批 近日 中交股份方面透露 其大股东中国交通建设集团将以行政划拨 的方式合并重组中国房地产开发集团公司 国资委已通过该方案 目前已 进入国务院报批阶段 重组报告最快在一个月之内即可获批 对于中交集团而言 合并中房集团之后 将自动获得央企的房地产 从业牌照 还能拿下中房旗下的地产资产 扩大资产规模 有利于上 市公司中交股份再融资 通过此次重组 中房集团有望获得资金支持 中 交集团已经口头许诺投入 100 亿元资金用于中房集团的地产开发 对于国 资委而言 以期能够达成 2010 年年底前央企总数低于 100 家的目标 返 回目录 北京住总牵头筹备规模北京住总牵头筹备规模 50 亿产业基金亿产业基金 近日 北京住总集团正在牵头筹备一只规模高达 50 亿元的产业基金 目前筹备工作已进入尾声 预计 8 月上旬正式成立 这只产业基金由 4 家公司发起 除了牵头的北京住总集团之外 还有 哈尔滨工大集团股份有限公司 北京国际信托有限公司和华澳国际信托有 限公司 计划规模为 50 亿 100 亿元 该产业基金的主要投向中国热点区 域中重大基建工程 土地一级开发以及产业园区 持有型物业的投资 上述 4 家企业将共同出资成立基金管理公司 同时 4 家企业也将成为 该产业基金的 lp 有限合伙人 总计投入不超过 10 亿元的首期资金 该 基金初步拟命名为 住总区域发展产业投资基金 有迹象显示 北京住 总和哈工集团将在基金公司中占据主导 基金首期的 10 亿元投入将按照 各公司在管理公司中的占股比例出资 产业基金的资金来源将以私募的方 式募集 平安保险 中投公司等多家机构都有意投资 返回目录 葛洲坝获中融国际葛洲坝获中融国际 15 亿元信托融资亿元信托融资 葛洲坝 7 月 30 日公告 中国葛洲坝集团股份有限公司将引进中融国 际信托有限公司作为战略投资者 向葛洲坝 北京 实业有限公司增资 15 亿元人民币 其中 3 亿元作为新增注册资本 剩余 12 亿元作为资本公积 房房地地产产策策略略研研究究简简报报 17 金 增资后 葛洲坝 北京 实业有限公司注册资本为 4 亿元 其中 葛 洲坝集团出资 3000 万元 占 7 5 中国葛洲坝集团房地产开发有限公司 出资 7000 万元 占 17 5 中融国际信托有限公司出资 30000 万元 占 75 返回目录 华侨城发行华侨城发行 20 亿中期票据亿中期票据 华侨城 7 月 29 日发布公告称 公司 8 月 3 日发行 20 亿元 3 年期中期 票据 本期中期票据采用簿记建文件 集中配售方式面值发行 票面利率 根据簿记建文件结果确定 债券起息日和缴款日均为 2010 年 8 月 4 日 上市流通日为 8 月 5 日 本期债券募集资金将用于补充营运资金和置换银 行贷款 根据此次中期票据募集说明书显示 华侨城待偿还债务融资工具余额 共计 50 亿元 分别是 2011 年 3 月 29 日到期的 20 亿元短期融资券 及 2012 年 9 月 1 日到期的 30 亿元中期票据 如若加上本次的 20 亿元中期票 据 华侨城共计需待偿还债务融资工具余额 70 元 返回目录 荣盛发展拟荣盛发展拟 3 1 亿收购邳州物业亿收购邳州物业 8 月 2 日 荣盛发展发布公告称 7 月 27 日 公司与徐州富兴源房地 产开发有限公司和邳州市人民政府友好协商 公司下属公司荣盛 邳州 房 地产开发有限公司与有关各方就收购邳州市迎宾馆地块及其富兴源酒店房 产签订了 转让协议 公司以 3 1 亿人民币总价款收购该标的物业 该标的物业位于江苏省邳州市建设北路东 广州东路南 东泰路西 占地面积为 30 85 万 折合 462 72 亩 土地 建筑面积约 92 52 万 包括现有地上建筑物为 2 栋住宅楼和邳州市迎宾馆 其中邳州市迎宾馆建 筑面积为 2 17 万