物业管理工程部工作手册.doc

物业管理有限公司工程部工作手册 受控编号：受控印章 版 本 号： 编制： 时间： 审核： 时间： 批准： 时间： 2012年10月1日发布 2012年10月1日实施 大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称目 录版本1页码第1页，共2页文件编号HB-QC-GC生效日期2012年10月1日目 录1. 工作目标- 4 -2. 岗位职责- 5 -3. 工程值班及交接班制度管理- 8 -4. 工程安全管理规程- 10 -5. 设备机房防火规定- 17 -6. 设备房管理制度- 18 -7. 设备运行管理制度- 19 -8. 设备预防检修报告制度- 20 -9. 设备巡视检查制度- 22 -10. 设备设施维护管理标准- 23 -11. 日常维修工作操作规程- 27 -12. 设备设施状态标识管理规范- 31 -13. 工程档案管理制度- 34 -14. 工具管理制度- 36 -15. 物业接管验收- 38-16. 房屋建筑检查制度- 47 -17. 房屋、公共设施的维修、保养周期及质量标准- 49 -18. 装修管理规程- 55 -19. 供电系统管理- 58 -20. 高低压配电装置管理- 60-21. 配电房设备运行操作管理规范- 62 -22. 配电房设备维保规程- 68 -23. 低压配电设备维修养护工作规程- 70 -24. 柴油发电机操作规程- 72 -大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称目 录版本1页码第2页，共2页文件编号HB-QC-GC生效日期2012年10月1日目 录25. 柴油发电机维保规程- 73 -26. 空调水泵操作规范- 74 -27. 中央空调系统操作规范- 75 -28. 中央空调系统维保规程- 77 -29. 冷却塔操作规范- 79 -30. 冷却塔维保规程- 80 -31. 风机运行操作规范- 81 -32. 风机保养规程- 82 -33. 电梯管理与操作- 83 -34. 电梯故障困人救援规程- 87 -35. 电锅炉操作规程- 89 -36. 锅炉设备维修保养制度- 91-37. 给排水系统管理工作规程- 92 -38. 水泵操作规程- 94 -39. 水池、水箱的检查清洗规程- 95 -40. 水泵维护保养规程- 96 -41. 消防自动报警设备的维保规程- 98 -42. 弱电系统的维修养护规程- 100-43. 灯光音响设备操作规程- 104 -44. 承包商监督管理规定- 108 -45. 设备维修养护标准- 109-46. 物业维修保养规程- 112-大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称工作目标版本1页码第1页，共1页文件编号HB-QC-01生效日期2012年10月1日1.0 管理服务的业主/用户综合满意率80%以每半年为一个阶段进行统计，其主要依据的信息来源为：用户意见调查表、客户服务中心的工作日志及其它记录。计算公式 = 100 （ 1 - 不满意服务的人次/记录的总人次 ） %2.0 生效诉求率控制在10%以内以每半年为一个阶段进行统计 计算公式 = 100 （1 无效诉求的人次/记录诉求的总人次） %3.0 接传报修及时率100%以每月为一个阶段进行统计 计算公式 = 100 （ 1 接传不及时次数/报修总次数 ） %4.0 员工岗位培训率100%以每半年为一个阶段进行统计 ，计算公式 = 100 （ 实际参与岗位培训人数/应参与岗位培训人数 ） %注：以上工作目标可以根据实际情况进行调整。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称岗位职责版本1页码第1页，共3页文件编号HB-QC-GC-02生效日期2012年10月1日1.0工程部经理（专业工程师）1.1 执行上级下达的各项指令，督促下级完成各项工作任务。1.2 系统地掌握主要设备的运行状况及技术数据和技术档案管理。发现问题及时组织人员处理。1.3 重要设备发生故障影响正常业主/使用人工作时，必须马上组织人员赶赴现场，并将处理情况及时报呈上级。1.4 督促和检查下属各专业维修保养计划的具体实施以及质量达标情况，并随时给予操作方面的指导。1.5 督促和检查各承包商按期完成设备维修保养、故障处理及零配件更换情况和记录，做到每月进行整理、登记和存档。1.6 加强本部门与相关部门工作沟通、协调、配合，树立整体服务的意识。1.7 执行上级指派的其他工作。1.8 管理各种文件、资料、样本、图册、电子文件。1.9 负责统计部门员工的考勤。1.10 编订长、短期修缮计划，配备必要的机电产品配件。1.11 如需停电、停水及电梯检修工作，需事先取得客户服务中心的认同后，以书面通告或广播形式预先通知各业主/使用人/住户。1.12 制定安全措施，确保工作人员在设备检修和保养时的安全问题。对本部门员工的行为规范、业务技能遵章守纪礼貌服务等方面进行培训，不断提高员工素质和维修保养水平。1.13 负责辖区内工程工作日巡查和员工考核，并作好记录，每周/月对工程服务质量进行检验。2.0工程部主管2.1 安排工作班次，分配工作任务，检查各班次交接班情况，掌握各班工作状态和工作质量。2.2制定班组的岗位责任及维修保养工作计划书。负责制订部门培训计划、实施落实，并作好记录。抓好班组服务意识，使员工树立“客户至上，服务第一”的宗旨，不断提高服务质量。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称岗位职责版本1页码第2页，共3页文件编号HB-QC-GC-02生效日期2012年10月1日2.3 熟悉本部门管理范围内各种设备性能、运行情况，培训并指导员工管理好各种设备，确保设备处于良好的工作状态。2.4组织部门人员按时完成上级下达的维修任务，监督维修操作人员在操作过程中严格执行操作规程。2.5 根据项目的实际情况，安排班组实施月、季度、年度维修保养计划，在实施过程中做好设备维修保养记录，并分类归档。2.6 检查班组日常运行、维修及交接记录并予以检查确认。2.7 协同其他班组完成规模较大的维修工程，协助值班人员完成应急和日常维修任务。2.8 制定辖区内大型维修工程预算方案。2.9 认真组织并完成上级部门交给的临时任务。3.0运行值班技工3.1 遵守公司的各项规章制度，做好交接班记录。3.2 监视高低压配电室及给排水设备运行情况，发现停电、停水及时采取相应措施并通知助理管家或相关维修人员。3.3 项目辖区内公共照明定时开启和关闭（有时应根据天气、气候原因作相应调整）。3.4 每日观察设备的温升、润滑等情况，发现异常及时处理和汇报，以免造成事故发生。3.5 提高业务技术知识，熟练掌握机电设备的性能，开关操作程序以及应急处理的方法。3.6 搞好值班室室内卫生，维护室内设备正常运行。3.7服从管理处和工程部的领导，完成上级交办的工作任务。4.0维修技工4.1负责室内外公共设施设备的维修、保养、检查工作，为业主提供保修或有偿维修服务。4.2 遵守公司的各项规章制度。认真贯彻“客户至上，服务第一”的宗旨，服从管理处和工程部领导的安排，按时、按质、按量的完成上级交办的各项工作任务。4.3 维修技工应严格执行安全操作规程，确保项目安全用电。4.4 必须做到工作主动积极，做好巡视工作，定期检查各种设备运行情况，发现问题及时处理，杜绝事故于未然。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称岗位职责版本1页码第3页，共3页文件编号HB-QC-GC-02生效日期2012年10月1日4.5 每星期两次（周二、周四）定期巡视公共照明，保证公共照明完好率达到95%以上。4.6 不断改善服务态度，提高服务质量，想用户之所想，急用户之所急，并注意施工完毕后的清场工作，节约用料。4.7 每日一次对项目辖区内的设备设施进行巡视，发现问题立即处理。4.8 确保消防设施处于完好状态。在没有火警的情况下，严禁动用消防设施。 4.9 熟悉掌握辖区内设备设施的工作性能，能操作所有设施设备的开启及紧急情况处理。4.10 定期监督二次装修的施工质量与规范要求。5.0 相关记录5.1 工作日志 （HB-QD-XZ-49）5.2 巡检情况登记表 （HB-QD-HB-09）大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称工程值班及交接班制度管理版本1页码第1页，共2页文件编号HB-QC-GC-03生效日期2012年10月1日1.0 目的规范工程部各岗位的值班及交接班工作，保障设备设施正常运行。2.0 适用范围适用于工程部各岗位。3.0 职责3.1 工程值班人员负责运行中机电设备的监护和异常故障的处理。3.2 工程部主管负责技术指导和协调。3.3 工程部经理负责对值班工作的督导和检查。4.0 工作制度4.1水暖组值班制4.1.1 实行24小时全日制值班制，除正常上班时间外，值班时间为：白班8：3017：30，夜班18：008：30，值班地点为工程部办公室。（可根据管辖内具体情况而定）4.1.2 值班时主要对责任区内设备层（间）内水暖设备进行巡视，频率保证1次/2小时，发现问题及时处理。4.1.3 值班期间如接到维修任务，应积极完成，将巡视情况及维修情况详细记录在“工作日志”“每日水泵运行记录表”、“二次加药记录表”等相关记录表格中。4.2高压运行值班4.2.1 实行24小时值班全日制值班制，按照专业特点分成白班和夜班，白班值班时间为： 8：3019：00，夜班值班时间为19：00至次日8：30，值班地点在配电房内。4.2.2 值班时主要对变配电设备进行巡视、检查、记录，频率保证1次/2小时，发现问题及时处理，并将详细情况记录在“工作日志”和“配电房高压值班记录表”中。4.2.3法定公休日,部门未安排其他维修电工的情况下,值班人员还应该处理大厦内跳闸等紧急故障。4.2.4 值班人员必须随身携带对讲机。4.3 空调运行值班制4.3.1根据管辖区冷、热水机组的开启情况，空调运行实行两班制，排班时段视具体开机情况而定。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称工程值班及交接班制度管理版本1页码第2页，共2页文件编号HB-QC-GC-03生效日期2012年10月1日4.3.2 值班期间主要对管辖区内空调运行设备进行巡视、检查、记录，频率保证1次/2小时，发现问题及时处理，并将详细情况记录在相关记录表中。4.4 电梯运行值班制4.4.1电梯运行值班时段为每天7：3018：30。（具体视管辖实际情况而定）4.4.2值班人员主要负责电梯开启前的设备检查工作，以保证电梯的正常运行。4.5 负责人值班制4.5.1在国家规定的公休日或节假日期间,工程部安排干部值班,值班时间为8:3017:30,值班地点为工程部办公室。4.5.2值班期间主要负责检查部门内各岗位工作情况,对主要设备层进行巡视检查,并负责接听外线电话,接受并处理诉求。4.5.3 对发现的问题要及时处理；对部门内不良行为要及时纠正,确保值班期间设备安全、运行正常。4.5.4 将详细情况记录在“值班日志”中。4.6 午间值班制4.6.1 在正常上班期间(周一至周日),工程部实施午间值班制,每天中午12:0013:30部门内安排一名值班人员,随时处理管辖区可能发生的任何情况。4.6.2 值班期间,值班人员负责接听维修诉求电话,对安排进行维修工作。4.6.3 值班情况详细记录中“值班日志”。5.0交接班制度5.1接班人员提前15分钟进入值班室,阅读各项记录,听取交班人交待的全部运行情况和注意事项,有疑问应询问清楚。5.2在交班人陪同下,以设备进行检查,确认无问题后在交接班记录本上签字接班。5.3交班人员未办完手续不得擅离职守。5.4如在交接班时需要处理设备故障,交接班的全体人员应留下,积极处理完毕后方能离开。6.0 相关记录6.1 工作日志 （HB-QD-XZ-49）岛尊信物业经营管理有限公司质量管理体系文件文件名称工程安全管理规程版本1页码第1页，共7页文件编号HB-QC-GC-04生效日期2012年10月1日1.0 目的贯彻安全生产方针,做好劳动保护,使部门员工按照安全操作要求从事工作,确保辖区内无重大安全责任事故。2.0 适用范围适用于工程部各岗位。3.0 安全责任制度3.1 工程部经理安全职责3.1.1 部门经理是工程部安全操作的第一责任人,对部门的劳动保护和安全操作负全面领导责任。3.1.2 审定、颁发本部门各项安全操作责任制和安全操作管理制度。3.1.3 主持召开安全生产例会。3.1.4 审批安全技术措施计划。3.1.5 带头执行各项安全制度,并督促检查本部门安全制度的执行情况,发现问题及时纠正,杜绝各种隐患。3.2 工程部主管安全职责3.2.1 主管是安全操作的直接责任人,对安全操作负有直接领导责任。3.2.2 协助部门经理贯彻国家劳动安全法规、法令及行业规范、技术标准,确保操作安全。3.2.3 监督、检查、落实安全生产的各项环节,必须保证符合行业规章制度。3.2.4根据安全特点,制订本专业事故的应急处理程序及应变措施,定期进行检查、指导部门员工在工作时的操作规范和安全防护措施,发现事故隐患及时整改。3.2.5负责组织、开展本部门安全操作的培训工作,确保所管辖的员工懂得安全操作知识,遵守安全管理制度,会处理安全事故。3.3 维修部分3.3.1电工3.3.1.1 严格按照电气安全技术规程进行操作，并持合格有效上岗证。3.3.1.2 正确使用合格有效的绝缘工具、检验工具应定期检查，校验。3.3.1.3 严禁带负荷接电或断电。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称工程安全管理规程版本1页码第2页，共7页文件编号HB-QC-GC-04生效日期2012年10月1日3.3.1.4 在进行线路检修作业时，应在各供电回路的隔离开关上悬挂明显的标识牌。3.3.1.5 高空作业应带好安全带并穿好防滑软底鞋，严禁穿高跟鞋、拖鞋作业。患有高血压、心脏病以及其它不适于高空作业的人不得从事高空作业，登高作业应作好防滑保护和监护工作。3.3.1.6 手持电动工具使用，性能必须安全可靠，电源侧必须有合格漏电开关保护，防止触电和机械伤人。3.3.1.7 公共场所的高空或登高作业时，在地面应做好围护、并有明显标志，防止高空坠落物伤及他人，地面挖坑开槽，窨井口作业时应有明显围护，夜间施工应接好障碍灯，防止路人摔跤和跌入。3.3.1.8 在无照明的室内作业时应持安全电压（12V）手持灯或应急灯操作。3.3.1.9 防雷接地和电气设备的接地、接零完好，并定期测试。3.3.1.10 严格按维修工作操作规程中的操作步骤进行作业，尽量避免带电作业；如不能避免，则不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备。3.3.1.11 严禁在交接班时进行倒闸操作和事故处理。3.3.1.12 电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸方法，如发现有人触电，应立即切断电源。3.3.2水暖工3.3.2.1 应在确定设备低压电气开关部分处在断开位置后再进行设备维保工作。3.3.2.2 检修设备时,要防止水渗入设备而烧坏电机。3.3.2.3 进行维修工作时,应在被检修设备上悬挂“暂停使用”或“正在检修”的标牌。3.3.2.4 进行电、气焊工作时应穿好工作服,防止烫伤,确保工作场所周围无易燃、可燃物品,并备有手提灭火器。3.3.2.5电、气焊工作结束后或暂时离开现场前,应关闭电焊机及氧气、乙炔瓶阀,检查并确保工作场所无火灾隐患。3.3.3电梯工3.3.3.1 在井道施工时:使用经过批准的开锁装置或钥匙;确定工作是否需要电力,如果不需要应将主电源开关断开,敞开厅门锁定电梯，并挂牌标识；不允许两人以上在一个单独井道里同时工作；完成工作后,在确认所有员工、工具及设备已离开井道之前,不允许将电梯恢复到正常运行状态。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称工程安全管理规程版本1页码第3页，共7页文件编号HB-QC-GC-04生效日期2012年10月1日3.3.3.2在轿顶工作时:确定工作是否需要电力,如果不需要应将主电源开关断开,锁定并挂牌；保证电梯必须在检修状态下运行；如存在坠落危险,必须采取保护措施,包括戴安全帽、使用护栏等；在移动的轿顶工作时,不准穿戴可能被钩住或缠住的任何物品,不准在口袋携带工具。3.3.3.3 在底坑中工作:主电源开关必须被挂牌锁闭在断开的位置上，敞开厅门锁定电梯；在底坑入口处必须放置一个适当的警告标记来指明里面有人在作业。3.3.3.4 在机房工作:机房内禁止带入火种,防火器材应齐备；机房内必须保持干净,不得有油和杂物；所有电气接触点、断路器和电阀接头,必须加以保护以防止电击。3.3.3.5 电梯运行时:防止有水渗入电梯或机房,如有水渗入必须立即停止使用电梯,并查明原因,采取措施切断水源3.3.4 办公室3.3.4.1 工程部种类文件资料分类存放在档案柜中,下班后及时上锁。3.3.4.2 未经许可,不允许资料员以外的人员擅自使用电脑,防止文件的丢失和损坏。3.3.4.3 节假日等法定休息日,非工作人员不得在办公区域逗留。3.3.4.4 工作区域内禁止吸烟,如有违反者予以处罚。3.3.4.5 凡借阅的资料不允许带出公司,不允许私自复印,借阅时间最长不超过半个月,借阅资料必须办理相应登记手续。3.3.5 设备间3.3.5.1 设备间钥匙实行集中管理,由工程部资料员统一负责,借用时需办理登记手续。3.3.5.2 各管辖区设备房干净、整洁、无可燃物堆放,禁止吸烟,以防火灾隐患。3.3.5.3 设备房实行责任包干制,未经许可不允许到非责任设备房逗留。3.3.6 管道工3.3.6.1 热水采暖安全操作规程 A. 外观检查采暖系统开始运行前，要进行一次全面外部检查。检查入口设备管道及附件有无安装错误及锈蚀，发现异常要进行改正和更换。 B. 管道冲洗，外观检查无误后，即可进行管道冲洗，其压力不可大于试验水压。冲洗的污水，从系统的最低点排出，最好直排下水道，发现堵塞立即检查排除。 大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称工程安全管理规程版本1页码第4页，共7页文件编号HB-QC-GC-04生效日期2012年10月1日C. 水压试验：在试压充水时，应打开系统中所有阀门及排气门，并将连接膨胀水箱的管道拆开，装上临时的管道和排气管，充水速度要缓慢使整个系统水位上升到同一水平面上，以便顺利将空气排出，待水充满时，将所有的排气阀门关闭，即可进行水压试验，可用加压泵加压或借用上水管的压力，连接回水干管上。试验压力要按规程进行，统一指挥互相配合，发现漏水等异常立即修理，直至试压合格。冬季试压，要注意管道防冻，温度在0C以下者在有热水供应的情况下，可用加压泵加到系统中，发现问题立即停水，并将水排出，进行修理，在没有热水时可用压缩空气分段试压。 D. 系统的运行，首先对水泵进行空载试验，（将出水阀门关闭，以防超载）检查运行方向及填料松紧，及时排出泵体内的空气。在试运过程中，要及时排出系统的空气，清除过滤器中污垢。 E. 系统的调节：系统调节是要使所有散热器或暖风机的热量分配基本达到设计要求，一般根据加热温度的均匀程度予以调整，调节工作一般应以温度较高的散热设备或环路开始，开大或关小阀门以调节各管和散热设备的流量，达到供热均匀。 对于多层建筑物的双管式采暖系统，可以接近供水干管的散热器开始，使上下层的温度符合设要求。 在管道保温及房屋墙干燥，门窗关闭，车间内工艺散热设备和通风系统正常运行的条件下，还应根据室外温度的变化，调节供水温度，使室内温度达到设计要求。一般室内温度和设计温度允许温差2C达不到要求，要查明原因，重新调节。 F. 日常的调节：在机械循环的热水系统中，一般采用集中调节，可分为： a. 质调节根据室外温度的变化，随时改变热水温度，达到采暖要求。 b. 量调节分批段改变流量的质调节，使供暖温度达到要求。 c. 歇调节改变一天中的供热时间，保证供暖要求。 3.3.6.2 蒸汽采暖安全操作规程 A. 试运行与调节同热水采暖系统要求一样，运行前先检查系统的管线、附件、设备、仪表，是否符合设计要求，有无锈蚀等异常现象，无误后进行试压，冲洗管道，消除各种施工误差、漏水漏气、堵塞等毛病。 大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称工程安全管理规程版本1页码第5页，共7页文件编号HB-QC-GC-04生效日期2012年10月1日B. 当外网送气正常后，逐个开放各用户阀门，在送气前将系统的干管立管及散热器上的阀门及放气阀、排水阀打开，发现排出蒸汽时即予关闭。 C. 热力入口装置的减压阀、安全阀、压力计、隔气具等在使用前必须加以调压，调整到所要求的工作压力，以满足使用要求。减压阀、隔气具的旁路阀，在正常运行时均应关闭。 D. 隔气具的检查：在系统送气后，必须仔细检查隔气具的运行是否正常，如有漏气时，应拆开修理。 E. 多组散热器共用一个隔气具时，而管路又接为双管制，则散热器压力必须调整，调整顺序依隔气距离由远而近，末端阀门应全开，距离气具近的则开小，远则大，使环路压力平衡，保持正常运行。 F. 当管路系统调整正常后，对风机的导流叶片，根据不同的出口高度，调成向下10C-15C的角度，以防止气流直接吹向工作人员。 G. 调节进气阀时，应徐徐开启，切忌快速打开。 3.3.6.3 管道安装工安全操作规程 A. 必须穿戴好本工种所规定的劳动防护用品。 B. 工作前要有专人做到全面检查，安全设施是否完善。 C. 锯割管子在快锯断时，不要用力过大，以免把手碰伤。 D. 在进行能飞碎片的工作时，必须戴上防护眼镜。 E. 禁止在有压力的各种气体管道及附件上进行修理工作。 F. 送气时阀门必须缓慢开动，应站在阀门侧面进行。 G. 在电线附近工作影响安全时，未经停电之前，禁止工作，避免触电伤人。 H. 挖断道路，影响行走，应用红旗标出，晚上应用红灯标示。 I. 铸铁管打铅按口时，必须将插口擦干，以防灌铅时发生爆炸。 J. 高空作业时，必须系好安全带，使用的工具要放在工具袋里，不许放在架子上，以免落下伤人。 K. 使用梯子竖立的高度不得大于60或不小于35，上下梯子时应有专人扶牢。 L. 高空作业用的工具应先检查合格，防止工具打滑伤人。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称工程安全管理规程版本1页码第6页，共7页文件编号HB-QC-GC-04生效日期2012年10月1日M. 使用足踏板要放置稳当，板料要坚固，以免折断伤人。 N. 紧固导管及零件时，只准一手用力，另一手应攀住固定物。 O. 往高处吊装管件等过重的东西时，要有足够的人力，不要勉强。 P. 递接工具材料时禁止投掷，起吊和放下物件时，禁止在物体上面通行和站立。 Q. 动火焊接必须专职焊工操作，应遵守焊接工安全操作规程。 3.3.6.4 管道维修工安全操作规程 A. 高空作业。 a. 首先检查梯子与跳板必须牢固可靠，梯子竖直角度不能小于35度或大于60度，并有专人监护。 b. 系好工具袋，并检查使用的工具是否合适，切不可将工具乱放在跳板和架子上，以免发生严重事故。 c. 高空作业超过3米以上时，若无安全措施要系安全带，攀高作业禁止穿皮鞋。 d. 高空作业，施工现场不许有人停留，3米以上高空作业，下面必须专人指挥与监护。 B. 室外作业。 a. 挖地沟时，在沟壁两侧距2米内不许堆放过重的物品，严防地沟壁倒塌造成事故。 b. 凡在厂房通道和厂区马路区域挖沟坑时，必须在作业区设置明显标志（夜间设置灯火标志）以免行人和车辆发生事故。 c. 起地沟盖时，必须用撬棍，严禁用手操作，拆卸与组装暖气片时，下面垫平枕木，然后用撬棍调整严防脱钩摔坏暖气片，碰伤身体，抬动暖气片必须量力而行。抬大管时，要齐抬齐放，步调一致。 d. 在维修有毒有害车间管道时，不许乱动槽内溶液和设备，下班后要洗净手部，严防中毒。 e. 水压试验时，注意压力表的指示是否灵活、正确，打压时必须在指定压力下操作。 f. 开动气门，站在侧面，慢慢启动，防止不严密与偶然事故而引起蒸气喷出，大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称工程安全管理规程版本1页码第7页，共7页文件编号HB-QC-GC-04生效日期2012年10月1日烧伤事故。停气修理时，事先必须联系好，同意后方可进行，并在蒸气门上挂停气牌，严防发生严重人身及设备事故。g. 下井作业，必须在开启井盖后510分钟后，方可下井，并有一人在井上监护，以防中毒。 h. 修理有害有毒管道时，必须在有关单位的指导下， 按照技术规定进行，修理后的工具、物品，应认真清洗。 i. 在靠近电源和有触电危险地施工时，必须通知单位切断电源。 j. 因需要而切断水源，必须通知有关单位方可切断。 k. 溶化铅料的，应在安全地带进行，禁止与水或其它液体接触，避免引起爆炸。 3.3.6.5 烘炉操作注意事项。 A. 竖立管装砂时，如管径大，必须用滑车吊起，加固在架子上。 B. 煨管用砂必须烘干，慢填慢敲后用堵头堵死。 C. 负责烧火的，必须注意安全，防止伤人与发生火警。 3.3.6.6 使用工具注意事项。 A. 锯管时，要配合好，管快割断时，用力不要过猛，注意截下管头打伤脚。 B. 使用管钳子要注意，不能以大代小，装卸丝扣时，管钳子要咬紧，严防滑脱。 C. 使用大、小锤时，锤头必须牢固，检查把柄是否破裂。 3.3.6.7 搞协助时，应注意事项： A. 配合电、气焊时，要戴好防护眼镜，以免弧光伤眼。 B. 使用手电钻时，要带好胶皮手套，并接上地线，避免造成严重事故。 C. 电、气焊工作时，未经考试合格不许操作，应严格遵守焊接安全操作规程。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称设备机房防火规定版本1页码第1页，共1页文件编号HB-QC-GC-05生效日期2012年10月1日1.0 目的 确保各设备机房的安全运行。2.0 适用范围 各项目各机房用地。3.0 规定3.1 不得在机房内吸烟。3.2 维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄，机房内不得存放易燃物品。3.3 需要动火作业时，由工程主管填写机房动火作业申请表，工程经理签名同意后方可施工，施工前应清除现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方能离开；3.4 工程部管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，工程部主管教导员工掌握各种灭火器材的性能及处理各种消防信号的正确方法；3.5 当值人员应巡查、记录责任区域内消防报警器和消防设备的情况；3.6 机房内的走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物品；3.7 做好防火措施，发生电器火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；3.8 火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作；3.9 遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。如发现火势难以控制时及时拨打“119”向消防中心救援。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称设备房管理制度版本1页码第1页，共1页文件编号HB-QC-GC-06生效日期2012年10月1日1.0 目的保证工程部管辖区内的所有设备房安全和清洁。2.0 适用范围适用于工程部管辖区内的所有设备房。3.0 管理制度3.1 设备房卫生清洁采用值班管理制度，根据排班表责任到人，每周进行大扫除，以确保设 备房及设备的清洁卫生。3.2 机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，请勿进内”的告示牌；凡易燃易爆的设备场所，高电压、高温等，在外围的入口或通道等明显位置挂贴规范的警示牌；3.3 各系统的设备必须在显眼的位置张贴有统一规格的标识；3.4 各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌；3.5 机房钥匙未经该工程主管批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙；3.6 未经工程部领导批准外来人员（包括参观学习、施工等）禁止进入机房，经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从工作人员的安排指导；3.7 政府职能工作人员突然到场检查或抽查相应的机房，当值人员在查验证件核实身份后，立即通知工程主管或工程部领导，并热情接待，主动配合，做好记录。3.8 保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、睡觉等，不得有影响工作、分散注意力的行为；3.9 严禁携带火种进入易燃易爆的设备场所和电子类机房，严禁在机房内吸烟，未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业；3.10 各机房工作人员必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了；3.12 设备房钥匙统一由工程部资料员负责管理，必须按钥匙管理的有关规定执行，确保设备房安全。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称设备运行管理制度版本1页码第1页，共1页文件编号HB-QC-GC-07生效日期2012年10月1日1.0 目的对辖区内各种设备的运行实行严格管理，确保设备运行正常。2.0 适用范围适用于工程部管辖区内的所有设备运行。3.0 职责部门主管负责其管辖区内各类设备的运行管理工作，设备人员负责运行操作。4.0 管理制度4.1 运行操作员的工作要求4.1.1运行操作员严格按各类设备操作规程完成设备的运行操作。4.1.2运行值班人员在设备运行时,要按规定对设备进行巡视、检查、抄表记录。4.1.3运行值班人员应积极发现运行中存在的不良隐患,并提出改进办法。4.2 主管工作要求4.2.1检查和督促设备运行员工严格按照设备操作规程完成设备的运行操作,并定期检查各项运行记录.4.2.2在运行人员有临时变动时，应进行合理调配，保证设备的正常运行。4.2.3出现故障及时组织人员检修、排除；事后配合部门经理查明原因、完成设备故障的纠正预防措施的制定并上报公司领导。4.3 部门经理工作要求4.3.1按时听取各主管关于设备运行的情况汇报。4.3.2对运行设备进行随机检查,发现问题后及时组织人员讨论,督促改进。4.3.3审核各主管提出的设备运行的纠正预防措施,并上报公司领导,督促其有效实施。4.4 设备设施的运行检查工作4.4.1 设备运行前,要对设备的情况进行详细检查,以确定设备是否符合开机条件。4.4.2设备设施运行中,按规定对设备的运行状况进行定时检查和记录,发现异常立即关机或采取适当的措施处理,保证设备安全。4.4.3 设备故障排除后,以确认一切正常后,方能重新开机运行。4.4.4 绝对不允许设备带病运行。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称设备预防检修报告制度版本1页码第1页，共2页文件编号HB-QC-GC-08生效日期2012年10月1日1.0 目的加强设备故障的预防检修工作,减少检修频次,提高使用寿命。2.0 适用范围适用于工程部管辖区内的所有运行设备设施。3.0 职责工程部全体成员负责本管辖区设备设施的预防检修。4.0 工作制度4.1 设备设施的维保工作4.1.1各主管必须制订所管理设备设施的维修保养计划,对各设备设施进行定期维护保养。4.1.2本年度维保计划必须于上年度未制订出,并经部门经理、公司领导批准后,颁布实施4.1.3工程部必须严格执行设备设施维保计划,由专人跟进检查、落实。4.1.4各主管是本管辖区设备设施维保的负责人,负责按计划组织实施设备的维保工作。4.1.5设备管理员在接到维保任务后,按设备维修保养标准中的专业标准进行维保工作。4.1.6每项维保必须要有记载,填写“设备保养记录表”,详细记录设备设施维保后的情况和性能指标、维保的内容、所处理的问题、处理的方法,以及维保后设备的状况、性能指标,并交资料员存档。4.2 部门内的设备检修4.2.1设备的检查保养分日、周、月、季、半年、年度，由工程主管按保养项目、内容、参数制订的保养维修计划，交领班实施；4.2.2 各班组每次完成常规保养后，责任人和工程领班填写保养记录并存档；4.2.3 设备的维修分小修、中修、大修三种，由工程经理根据设备的性能等规划编制维修方案，交工程主管执行；4.2.4 小修项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责；4.2.5 中修项目如较重要又有一定工艺难度的零部件检修或更换，由工程领班负责；4.2.6 大修项目如关键主件检修或更换，由工程主管负责。4.2.7 接报后主管与专业人员对该设备设施进行详细检查,确定问题原因后,制定维修方案。4.2.8 维修方案制定完后,交部门经理审核,部门经理审核完后交公司领导审批,同意后由主大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称设备预防检修报告制度版本1页码第2页，共2页文件编号HB-QC-GC-08生效日期2012年10月1日管组织人员进行检修工作。4.2.9 完成检修工作后填写“设备维修记录单”，由主管签字确认后,交资料员存档。4.2.10 如巡查保养中发现有可导致严重故障的缺陷事项，必须立即填写记录表格，上报领导审阅；如须更换并购买大型维修配件,应书面报告公司领导批准后实施检修。4.2.11 每日巡检保养后必须填写相应的表格，领班负责监督执行；4.2.12 每月由工程经理召集会同工程主管巡视工程部所管辖范围，对设备、卫生、安全等状况进行评比，对发现的问题限时整改；4.2.13 工程主管每月根据设备运行、维修、保养、异常变化等情况编写当月工程报告，交工程经理审阅；4.2.14 工程经理根据设备的数据记录及工程主管的意见，每年总结编写工程部设备性能状况的评估。4.3 需外委的设备检修4.3.1出现设备设施故障,经主管确认部门内无法完成检修任务时,上报部门经理。4.3.2部门根据实际损坏情况,寻访外委检修处及费用等,填写“设备外委维修申请表”上交公司领导处。4.3.3 经公司领导批准后,实施外委维修,工作完成后填写“设备外委维修记录表”。4.4 需要更换的设备设施4.4.1在设备设施出现故障后,对于经专业人员确认无法修复的设备设施,由主管上报部门经理。4.4.2 部门经理核实后,提交公司领导关于设备故障原因及更换要求的书面报告。4.4.3 经公司领导批准后,实施购买、安装更换工作,并填写“设备更换记录”。5.0相关记录5.1 设备对外委托维修申请表 (HB-QD-GC-09)5.2 房屋/公共设施设备定期保养记录 (HB-QD-GC-16)大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称设备巡视检查制度版本1页码第1页，共1页文件编号HB-QC-GC-09生效日期2012年10月1日1.0 目的保证各管辖区公共设备设施始终处于良好运行状态。2.0 适用范围适用于工程部管辖区内的所有公共设备设施和设备房的巡视检查,包括照明系统、管道系统、卫生设备和土木金类等。3.0 职责工程部各值班巡视检查人员负责本管辖区设备设施的巡视检查,保障管辖区内公共设备、设施的完好率,满足使用要求。4.0 工作程序4.1 值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查管辖的设备；4.2 值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与工程主管保持联系；4.3 值班人员每次巡视均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况和结果记录；4.4 值班人员应根据当班设备的具体情况，对“手动”挡运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强监控；4.5 发现设备仪表（电流、电压、压力、湿度表等）有缺陷、指示灯损坏、安全保护元件有变化均应及时调整或更换，保证设备在完好的状态下运行；4.6 发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄漏等又不能迅速排除的，必须立即报告当值工程主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大；4.7维修人员巡查时应携带常用的维修配件和维修工具，定期将损坏的维修配件返交仓库，以领取相应数量的完好配件。如维修配件需临时购买时，维修人员应及时上报主管，由主管填写“采购计划单”，交采购员购买。4.8部门主管每天应检查“工作日志”并随时抽查故障点，检查维修人员的完成情况。同时对各设备房进行检查，包括设备运行情况、卫生情况等内容。4.9 对二次装修定期巡视，发现问题应要求施工方或业主进行整改。5.0 相关记录5.1 工作日志 （HB-QD-XZ-49）5.2 月采购计划单 （HB-QD-XZ-42）大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称设备设施维护管理标准版本1页码第1页，共4页文件编号HB-QC-GC-10生效日期2012年10月1日1.0 目的保证各管辖区公共设备设施始终处于良好运行状态。2.0 适用范围适用于工程部管辖区内的各项公共设备设施3.0 标准3.1电力变压器3.1.1变压器本体位置正确,注油量、油号准确,油位清晰,油箱无渗油现象,器身表面干净清洁,油漆完整。3.1.2 与油箱直接连通的附件内部清洗干净、安装牢固、连接严密、无渗油现象.有载调压开关的传动部分润滑良好,动作灵活准确。3.1.3 与变压器连接的线路紧密,连接螺栓的锁紧装置齐全,瓷套管不受外力.器身各附件连接的的导线有保护管,零线沿器身向下接地装置的线段固定牢靠。3.1.4 接地支线敷设连接紧密、牢固,需防腐部分涂漆均匀无遗漏。3.2 高压开关柜3.2.1 柜体外观无灰尘、无油漆剥落。3.2.2 开关固定牢靠、完整,操动部分灵活,充油部分无渗油现象。3.2.3 接地支线敷设连接紧密、牢固,需防腐部分涂漆均匀无遗漏。3.3 配电柜及动力开关柜3.3.1 柜标志牌、标志柜齐全,正确并且清晰。3.3.2 柜内设备及接线完整齐全、固定牢靠,操作部分动作灵活准确。3.3.3 二次接线准确、固定牢靠.导线与电器或端子排的连接紧密,标志清晰、齐全。3.3.4 接地支线敷设连接紧密、牢固。3.4 低压电器3.4.1 电器表面整洁,引出导线整齐、固定可靠,电器及其支架油漆完整。大连汇邦物业管理有限公司质量管理体系文件文件名称设备设施维护管理标准版本1页码第2页，共4页文件编号HB-QC-GC-10生效日期2012年10月1日3.4.2 电器内部件完整,绝缘器件无裂纹缺损,电器的活动接触导电部分接触良好,触头压力符合电器技术条件,电刷能上下活动,集电环表面平整清洁。3.4.3 电磁铁芯的表面无锈斑及油垢,吸台、释放正常,通电后无异常噪声,注油的电器油位正确、指示清晰,贮油部分无渗漏现象3.4.4 操作机构动作灵活,触头动作一致,各联锁、传动装置位置正确可靠,操作时无较大振动和异常噪声,需润滑的部位润滑良好。3.5 配电器3.5.1 箱体内外清洁,箱盖开闭灵活,箱体油漆完整,箱内结线整齐。3.5.2导线与器具连接牢固紧密、不伤芯线。压板连接时,压紧无松动；螺栓连接时,防松垫圈与配件齐全。3.5.3 接地支线敷设连接紧密、牢固。3.6 电机3.6.1 电机外观无灰尘,油漆完整均匀。3.6.2 电机轴芯线圈绝缘层完好,内部清洁,通风孔道无堵塞,轴承工作面光滑清洁、无锈蚀或裂纹,转子平衡块紧固,平衡螺丝锁紧,风