成都同辉物业清洁维护手册.doc

目 录物业清洁维护手册一、公共地方清洁标准二、清洁管理的具体内容三、禁用材料四、操作常识五、清洁的设备及功能六、清洁的材料及用途七、清洁工作的顺序 Ref.:成都同辉物业清洁维护手册/LSW一、公共地方清洁标准1. 花岗岩地面：花岗岩地面与墙面夹角一米内，眼观无明显沙尘。2. 地砖地面：不得有可清除污迹及废弃物（地砖拼缝明显）。3. 大门正面：拉门门框上沿以及玻璃应是无手印，窗明几净。4. 烟筒：保持光泽，烟盆要扣严、放平，石子放三分之一即可，白石子不得变色，不准有污迹，筒内垃圾不得超过筒身的二分之一，筒身不得有痰迹等污痕。5. 电话：话机要光洁明亮，阶梯、地面各种饰面干净无尘。6. 楼梯：不得有明显污迹及废弃物，楼梯扶手及栏杆手摸无尘。7. 灯具：表面无尘、无虫子。8. 花盆：无杂物、烟头，蚊蝇孽生。9. 蚊蝇蛛网：保洁区内不得有蜘蛛网和蚊蝇孽生。10. 镜面：镜面光亮手摸无灰尘，台面无污迹、无皂液迹。11. 门及护板：表面无污迹，无字迹划痕、无灰尘，护板底部不锈钢要光亮见本色。12. 墙面：墙面要光洁。特别注意擦拭小便池附近地面尿迹，不能有便迹及异味。二、清洁管理的具体内容对于驻场清洁公司及其员工，物业管理处理应对其做相应的管理，具体为：1.0 清洁工的素质提高清洁工素质，使其与物业的档次相符合。2.0 清洁工技能时常抽查清洁效果，督促清洁公司加强对其员工的技能培训，并要求不断吸取先进的清洁技巧，使清洁工作不断进步。3.0 清洁工的劳动纪律经常检查清洁工的工作态度，到岗情况及出勤情况。4.0 清洁公司驻场配备的设备清洁工作中时常使用的机器设备，如：吸尘器、擦地机、吸水机、抛光机、刮水机、抹布、水桶、高压水力清洗机等，这一点应在与清洁公司签定的清洁承包合同中详细说明，管理必须时常对这些设备检查，督促其保证设备的数量及完好正常。5.0 清洁公司使用的清洁材料这是非常重要的一个方面，材料的好坏与否，是直接影响清洁效果和对建筑的养护方面起重要的作用，严禁任何清洁工作中使用强酸、强碱、强腐蚀及稀释，应有针对性的专项清洁剂进行对口清洁。6.0 巡检从物业管理处自身方面加强巡检的次数及质量，并督促其驻场的清洁管理人员对清洁工工作的检查。7.0 配合物业管理处提供相应的协助，如：供电、供水，与业户协调等方面，共同做好清洁工作。- 11 - Ref.:成都同辉物业清洁维护手册/LSW三、禁用材料盐酸、烧碱、汽油等基本定为禁用。酸类主要为：王水、硫酸、盐酸、硝酸是严禁使用，而通常的红药水、草酸都必须稀释后方可使用。碱：烧碱、土碱、工业洗洁精为禁止使用，而全能清洁剂，低碱洗洁精、起蜡水，这类使用之后，一定要使用清水洗净，不留剩余物。四、操作常识1.0 石料地面的清洁1.1 石料的属性，选用不同质地的工具（花岗石、水磨石使用铲刀，云石、大理石使用刀片）。1.2 用不同的工具将石料表面的水泥、胶水及其他污迹铲除。1.3 选用擦地机配合不同的擦地片（由硬至软为：钢丝片、黑色、棕色、绿色、红色、黄色、白色）。1.4 选用清洁剂按不同比例稀释均匀地进行对地面清洁。1.5 用吸水机将已清洁过的地面将污水吸净。1.6 用清水重复使用擦地机擦洗。1.7 用吸水机将清水吸净。1.8 用干净的拖把对已洗净的地面做细致的拖抹。2.0 玻璃清洁2.1 用抹水器用清水抹在玻璃上，将积灰清除。2.2 对于玻璃上的顽固污迹用刀片（刀刃与玻璃成30度角）进行刮走污迹。2.3 再用抹水器用清水将刮落的污迹洗去。2.4 用刮水器将玻璃表面的水迹刮净。2.5 用抹水器沾上玻璃光亮剂的水抹在玻璃上。2.6 用刮水器将玻璃光亮剂的水迹刮净。2.7 用干净的干抹布将少量水迹擦干。2.8 用抹布将刮下的水擦净。其中注意每次使用刮水器时只可从玻璃的边角落下，中间不得停止，应一次刮净，否则中间停止将会留有痕迹。3.0 不锈钢镜面不锈钢镜面如已损伤将无法挽救，但其清洁操作工艺非常讲究，注意禁止使用硬质和腐蚀性的材料做清洁（如：刀片、百洁布、脏的抹布、油类保养剂、碱性、酸性），正确应为用溶解去污剂将表面污迹清除，而后使用玻璃亮光剂涂抹其表面，用橡皮刮水器刮净，用柔软干净干抹布擦净即可。4.0 石料墙面的清洁与保养（指房屋内的墙面）4.1 用水湿的抹布先将墙面上的积灰抹去。4.2 用刀片（刀刃和石面为30度角）进行顽固污迹和铲除。4.3 用干净的湿抹布将墙面彻底擦抹干净。4.4 待墙上的水份完全干透。4.5 用碧丽珠喷洒在干净的干抹布上，然后均匀地涂抹石料表面。4.6 给予一定时间，手感已干透时，再用干净柔软的干抹布在已涂碧丽珠的墙面上来回擦抹直至石料表面光滑。以后的保养中不得使用湿抹布，只可用干净的干抹布擦积灰，每季度可进行一次涂抹碧丽珠的工作。5.0 不锈钢的清洁保养（不包括镜面）5.1 在施工结束，投入使用时，先将不锈钢表面的保护膜撕去。5.2 在有污迹的地方可用少量的香蕉水将污迹清除。5.3 用沾有去污水稀释过的溶液的抹布对不锈钢表面清洗。5.4 再用干净的水，用抹布将已清洗过的不锈钢擦洗干净。一、 等不锈钢表面干透，用沾有不锈钢保护油的抹布对不锈钢进行顺纹及断纹来回擦抹直至不锈钢表面均匀涂抹不锈钢油，色泽均匀，此时可用手指在不锈钢表面触摸，不留痕迹，不锈钢的上光保养完成。此项工作中禁止使用硬质的工具清洁，只可用柔软的抹布操作。可根据不锈钢的位置进行定时的上光保养。二、 车库、外围地坪的清洗三、 首先将大块污迹进行清除。四、 针对性的小块污迹用不同的清洁剂进行小面积的清洗。五、 用高压水力冲冼机对整修地坪进行冲冼。六、 如有部分地区有积水，将用吸水机将积水吸净。七、 如长期使用后地坪表面有顽固污迹，这时可以用擦地机配合硬质刷盘先进行擦洗，而后再用高压水力冲洗机冲洗。此项工作中对于小部份的黄斑水泥可使用酸性药水，但应及进用水冲洗干净，不得浸泡时间过长。八、 物业外墙清洗九、 必须持有高空操作证者方可进行此项工作。十、 检查吊绳、座板及保险绳，完好无损。十一、 在楼宇顶部将吊绳牢牢固定。十二、 用稀释好的外墙溶液，并准备一桶清水分别吊在座板两头。十三、 由上至下先用外墙溶液水清洗，再用清水洗净。十四、 用刮水器将水迹刮净。十五、 用抹布将边角水迹擦净。此项工作注意完全、仔细，对于少量污迹可使用刀片先铲除，再做清洗。十六、 涂料、油漆墙面的清洁十七、 用擦布沾少许去污水对污迹擦洗。十八、 再用清水少许进行冼净，待墙面干透即可。十九、 如污迹在前两个步骤无法清除时，可用细沙纸对污迹打磨，污迹清除。二十、 在打磨后用干抹布将打磨过的地方擦抹。二十一、 最后补上同质、同色、同料的材料（涂料或油漆）此项工作注意，不得使用大量的水，以免墙面被水浸泡。二十二、 打蜡工艺5.5 用起蜡水按比例稀释，用擦地机配合擦地片。5.6 将稀释过的起蜡水均匀地涂于地面，用擦地机擦洗。5.7 用吸水机将擦洗过的地方的污水吸净。5.8 用清水过洗，并用吸水机将水吸净。5.9 用蜡拖将蜡水均匀地拖在地面上（此工序为二遍底蜡、三遍面蜡，每一遍上蜡工作须留有至少45分钟，等蜡于透，此时也不可在上面走动）。5.10 最后在已上好蜡的地面进行喷蜡，配合抛光机进行抛光保养。6.0 地毯清洗6.1 用已稀释的地毯清洗剂溶液，对局部地区的小范围污迹，用尼龙板刷进行清洗。6.2 用带有自备水箱的擦地机，配合软质刷盘，对地毯大面积的刷洗。6.3 用吸水机将清洗过的地毯过洗干净。（此时不可在地毯上走动）。6.4 再用吹干机将地毯吹干，即可。此项工作重点是机器在清洗放水时一定要注意放水均匀，否则地毯清洗后会留下明显的色差。五、清洁的设备及功能目前市场上有着许多品牌和品种的清洁设备，大概分为以下几方面：1.0 抛光机抛光机分为三种：1.1 超高速抛光机：其转速在2000-3000转分钟，这种抛光机光适用于对于花岗石表面的保养抛光作用，不使用在大理石、云石抛光，因其速度快对质地软的材料不适用。1.2 高速抛光机：其转速在1500-2000转分钟，这种抛光机在石料已打过蜡的表面进行抛光，这种抛光机的缺点在于对抛光片的使用上，其抛光片损坏快，成本较高，但其抛光效果非常好。1.3 低速抛光机：其转速在3001000转分钟，这种抛光机自身带有吸尘袋，这是它的优越性，因在抛光工作中抛光片上的材料因磨损全散落下来，一般抛光之后还要再吸尘，这种抛光机就免去这一工序，但因速度慢，无法抛出前两种抛光机抛出的效果。2.0 擦地机擦地机分为两种：2.1 水箱式：这种擦地机自身带有水箱，在清洗工作中，可免去先用拖畚对地面上水的工作，特别是对地毯的清洗。2.2 无水箱式：这种擦地机只可做一般地面的清洗工作，无法对地毯清洗。这两种擦地机的转速都为175转分钟，底部构造为脱卸式，可以更换擦地片和刷盘等。3.0 高压水力清洗机这种机器分为三种：3.1 箱式一体机：这种机器为国外进口，其优越于其它种类，是外形整齐，功能齐全，主要体现在自身压力可达22 kg/cm2，最小压力可达7 kg/cm2,这样对于地坪上一般污迹（包括口香糖类）可一次冲洗干净，调至小压力还可对墙面汽车进行冲洗，而且机器构造中；带有自动吸取清洗剂混和稀释，冲洗这一功能在同类机器中是不多见的，其价格也非常昂贵，约在1万元人民币左右。3.2 直空汞式：这种机器压力10kg/cm2，在国内产品中压力为较大的一类，但其外型重，移动不方便，还需另配储水器，但价格低，是大多数清洁公司选用的。3.3 手提式：这种机器小巧但压力也小其压力只为5kg/cm2,适用于汽车清洗和墙面清洗，但其连续工作时间短。只可在小范围内使用，但其优越在高空或空间较小的地方作清洗工作。4.0 吸水器吸水器分为两种：4.1 单吸水器：这种吸水器只可用于吸水，但水中如混有泥土、垃圾时比较容易损坏机器，这种机器适用于在保洁工作中少量的吸水工作或水质较好的工作中。4.2 干湿两用：这种机器用途较广容量大，一般性的小粒石子也可吸入。有一点是两种机器都必须注意，吸水时注意吸入水的水位，过量时也比较容易坏机器。5.0 其它的设备一般性国产与进口的区别在于其制造工艺上，常用的有如下：抹水器、刮水器：用于玻璃外墙、不锈钢镜面的清洗工作。尘推：用于对地面灰尘、垃圾的清洁。推水器：用于平面雨天积水，将水推开，紧急处理时作暂时使用。一些小工具：如刀片、铲刀；拖畚、抹布；水桶、畚圾、扫帚、喷壶等。六、清洁的材料及用途从清洁材料分类可分为四大类：1.0 酸性：1.1 红药水或蓝药水：这两种作起清洁效果相同，都是在清除锈迹、水泥迹及碱性污迹的清除，但必须即时冲洗干净，而且在使用前先做小样，确保适合时方可使用。1.2 洁瓷精、康洁：这类是针对于设施及墙、地压砖表面因有锈斑匝迹时做为清除这类时使用的，前者为粉剂，后者为液体，但使用之后都必须及时冲洗干净。1.3 管道疏松剂：专门用于管道堵塞，一般在清洁中使用。2.0 碱性：2.1 起蜡水：专于地有面陈的蜡质去除，不对其它使用，其性强烈不可接触肌肤，使用之后，须清洗，其使用稀释时以用60度的温水效果最佳。2.2 洗洁精：一种最为普通的清洁材料，其性温和，用途广泛，一般对于变通污迹、油迹做清洗工作，但其使用时产生的泡沫很多，较难过洗干净。2.3 全能清洁剂：一种针对清洁生产去污力强，对物体损伤小的液剂，其品牌也很多，一般常用为美国3M公司，美国哈克公司，美国庄臣公司都有生产，适用地方也很广泛，而且有很好清洁效果，一般用量也较大。与洗洁精比，泡沫少，过洗容易，但价格较高。3.0 中性：3.1 地毯清洗剂：适用于地毯、壁毯、沙发、屏风；布料的清洗，不损伤物品，但使用后也必须洗干净。3.2 玻璃光亮剂：适用于玻璃、不锈钢镜面、金属抛光面的清洗，不损伤物品，但使用后也必须过洗干净。3.3 溶解剂：香蕉水、二甲苯，对于胶水有稀释清洁作用，但不能在塑料、有机玻璃面上使用。4.0 油性：4.1 地坪除尘液：喷洒在尘推表面，而后进行地面推尘，作用是牵连灰尘，还适用于不易触摸的部位上光作用。4.2 不锈钢油：保护不锈钢，增加不锈钢的色泽和亮度，避免被污物粘污。七、清洁工作的顺序一般我们知道，清洁总是由上至下，以免重复劳动，由顶部开始向下，先由顶到墙面最后是地面。住宅1包括（但不限于）各大堂、通道、公共窨及其每个表面（含天花、墙、地面等）、集散点、楼梯、升降机及机底、储物室及各出入口及垃圾站等。2工作表：包括：每日程序：I. 擦洗门面地面表面II. 清洁壁板及表面III. 擦洗地皮、墙脚线机器打磨地板（淡色）IV. 擦净门（内、外）V. 清洁指示牌架VI. 擦洗信息板（含指示、指示牌等）VII. 擦洗烟灰缸与垃圾箱VIII. 地毯、垫子吸尘IX. 图片、家具、桌子除尘、擦洗每周程序：I. 壁板及表面清洗、上油打磨打蜡，包括装饰木材II. 擦洗镜子III. 清洗植物盆IV. 擦洗水龙带卷箱外部V. 擦洗、清洁、上蜡、打磨门面、地板，要反亮泽VI. 擦洗天花板（包括墙纸金属天花）注：定期与物业管理处安排清洁升降机底。车库外围及其他1包括（但不限于）各大