大河坎东昌路道路筹资建设方案.doc

大河坎东昌路（梁山路汉桂路）段道路建设实施方案为加快城市建设步伐，推动“一江两岸”开发建设进程，提升城市品味，增强大河坎区域城市功能，改善城市环境和面貌。根据市、县领导的安排和烟厂的申请，现拟定建设东昌路（梁山路汉桂路）段道路建设实施方案。1、 项目概况大河坎东昌街（原为东大街）西起旧桥十字，沿线与圣水路、汉桂路相交，东至南郑大道，全长约3110米。本次实施东昌路（梁山路汉桂路）道路工程属“一江两岸”修建性详细规划范围，是连接大河坎东片区重要城市道路,也是汉中卷烟厂货物进出和上下班的主要道路。现有东昌路是80年代建成，混凝土路面宽12米，人行道24米不等，因原设计建设标准低，年久失修，路面沉陷破损严重，凹凸不平，排水不畅，交通拥挤。严重影响城市形象，制约着区域经济的发展。随着“一江两岸”的逐步实施和汉中卷烟厂技术改造的稳步推进产品产量的增加，现有东昌路已严重影响城市形象，制约着区域经济的发展急需拓宽改造。本次建议实施东昌街（梁山路汉桂路）段道路长约1250米。西起梁山路，东至汉桂路。规划红线宽42米，总建筑面积约52500平方米。其中：机动车道宽16米，两侧绿化带宽各2米，非机动车道宽各5米，两侧人行道宽各6米。建设内容包括土建、排水、绿化、亮化、交通标线、电力、电讯、给水等工程，设计标准较高，功能完善。2、 项目规划实施的主要内容 项目实施建议分三段实施： 1、建设东昌路（梁山路建设巷）段道路，长约274米，宽42米，总建筑面积约11508平方米（17.26亩）。2、 建设东昌路（建设巷圣水路）段道路，长约497米，宽42米，总建筑面积约20874平方米(31.31亩)。3、 建设东昌路（圣水路汉桂路）段道路，长约479米，宽42米，总建筑面积约20118平方米(30.2亩)。4、 拆迁道路范围内房屋19202平方米。其中沿线企事业单位主要有供销社、肉联厂，烟厂等共12家，总占地23628平方米，需拆迁13774平方米。村居民共约20户，需拆迁5428平方米。三、投资概算1、道路用地征用储备费：1964万元国有土地按区域评估计价：40万元/亩；集体土地征用基价8万元/亩，土地报批价为道路用地19.5万元/亩（该路段土地多为房屋宅基地，在征收报批价16.26的基础上上浮20%）：（1）东昌路（梁山路建设巷）段道路占地约11508平方米（约17.26亩）。此段道路中心线以北属于汉江湖韵项目范围内，由此项目完成代征拆迁；以南属于汉中同发房地产公司项目范围内，由此项目完成代征拆迁。以上两部分本方案未计此项费用。（2）东昌路（建设巷圣水路）段道路占地约25916平方米（约39亩）。预计征用土地约25916平方米（约39亩），其中国有土地约13162平方米（约19.8亩），集体土地约12754平方米（约19.13亩）。 A.道路占用国有土地（约19.8亩)：792万元 B.道路占用集体土地（约19.13亩）：373万元 C.此段道路建设用地征用费：1165万元（3）东昌路（圣水路汉桂路）段道路占地约20118平方米（约30.2亩）。预计征用土地约16286平方米（约24.45亩），其中国有土地约10486平方米（约15.7亩），集体土地约5800平方米（约8.75亩），原有道路占地约3832平方米（约5.75亩）。 A.道路占用国有土地（约15.7亩)：628万元 B.道路占用集体土地（约8.75亩）：171万元 C.东昌路道路建设用地征用费：799万元2、 拆迁补偿费：8309万元（1）、房产补偿参考价A.营业房（门店）：5500元/m2（均价）B.国有土地砖混结构房屋：1600元/m2D.集体土地砖混结构房屋：1200元/m2E.拆迁过渡费：120元/m2 （2）东昌路（梁山路建设巷）段已有上述两家单位代征拆迁，本方案未计此项费用。 （3）东昌路（建设巷圣水路）段：5367万元 营业房5379平方米，国有土地上砖混房屋5273平方米，集体土地上砖混房屋4187平方米。 门面营业房补偿费：5379m25500元/平方米=2958万元 集体村居民住宅补偿费：4187m21200元/平方米=503万元 国有单位房屋补偿费：5273m21600元/平方米=844万元 拆迁过渡费：13874m2120元/平方米=167万元 附着物补偿：895万元（按此段拆迁总价20%计） （4）东昌路（圣水路汉桂路）段：2942万元门面营业房补偿费：4363m25500元/平方米=2400万元拆迁过渡费：4363m2120元/平方米=52万元附着物补偿：490万元（按此段拆迁总价20%计）3、道路工程建设费：3397万元（后附概算清单） 建设东昌街（梁山路汉桂路）段道路，长约1250米，宽42米，总建筑面积约52500平方米（78.75亩）。建设内容包括土建、给排水、绿化、亮化、电力、电讯等工程，概算工程总投资约3397万元（其中工程直接费2856万元，勘察、设计等其它费541万元）。4、项目总成本：13670万元。四、项目筹资建设方案项目投资额较大，建议采用招商融资和单位垫资的方式来筹措项目建设资金，现结合项目实际情况，提出以下建议：1、 梁山路（梁山路至建设巷段）按汉江湖韵项目融资合同，该段道路由汉江湖韵项目代征代拆，本方案未计此两项费用。2、 梁山路（建设巷至圣水路段）征地按照城市道路用地相关要求，市政公益道路两侧所在单位、集体均有义务代征城市道路的义务。建议该段道路所占用两侧单位、集体用地由土地使用单位、集体自行承担，政府从其他政策上予以适当补贴。此一项可减少投资1165万元。该段道路的建成对烟厂地发展起到重要的推动作用，建议该段道路的道路建设费用由烟厂垫资1351万元先行修建，后期从烟厂技改项目报建规费中抵扣。此段道路的征地、拆迁、道路建设费用合计为7883万元，扣除以上代征土地和垫资部分资金还需资金5367万元。3、 圣水路至汉桂路此段的征地可由沿线各单位代征，可减少资金799万元。此段道路的征地、拆迁、道路建设费用合计为5043万元，扣除以上代征土地和融资部分资金还需资金4244万元。4、对该项目内20余户拆迁房屋，可就地安置。根据汉江湖韵项目修规工商所以东，燃料二公司以南，拟建道路以北，约7.6亩土地可修建约7300平方米住宅房屋。按拆一还一的原则需4187平方米，还剩余3113平方米。对剩余房屋可公开出售，来抵扣房屋修建成本。 修建7300平方米住房需资金1095万元（每平方米造价按1500元计算），除去安置用房还剩余3113平方米公开出售可收益118