交楼筹备方案.doc

交收楼筹备方案(讨论稿)XXX物业服务(广州)有限公司XX年X月交收楼指南楼宇交付使用，是物业管理公司接管楼宇的一项重要工作。如果疏忽大意，对工作存在的缺陷未能在接管物业前整改完毕，接管后交付业主时，必将引致投诉，这不但影响发展商和物业管理公司的形象，而且还影响到日后的销售业绩。因此，必须慎重对待。物业移交包括三个步骤：1 由施工单位在工程竣工后交付发展商(房产公司)：2 由房产公司向管理公司移交；3 管理公司向业主移交使用。这个阶段的工作通常逐个单元向业主进行交楼，工作量大，要求认真细致地进行。实际上，大多数物业的交接工作是在工程基本完工，而且尚未办理竣工验收时进行的，必须注意处理好以下问题：1. 会同房产公司代表、施工单位代表认真对工程质量进行检查，存在问题做好记录，三方代表签字确认，并由房产公司督促施工单位限期整改；2. 整改完毕，三方代表检查确认合格，可以办理移交手续，管理公司可以接收锁匙。物业交收程序： 施工单位、建筑商 政府部门验收合格及发出合格証 发展商1签订物业管理委托合同2物业验收3收楼时间安排4制定收楼程序5接管业主资料 物业管理公司1发出收楼通知书2发出收楼须知 销售部 业主收楼开发商向物业管理公司移交工作流程：成立收楼小组审查竣工资料制订移交计划楼宇验收整改后检查办理移交手续全面接管管理公司交楼前的准备工作流程：与房产公司联系，要求售楼部提交业主资料。内容包括：1 售楼资料复印本；2 业主联络资料；3 发展商在售楼时向业主承诺的资料，如：管理费、二次装修的优惠条件等。催收资料 1通知书样本及业主房款交付情况；2由房产公司销售部通知业主收楼；3印刷交收工作的确定。 入伙通知书的准备包括管理公约、用户手册、装修手册、收楼証明、收楼确认书、用户档案表、用户証申请表、遗漏工程维修单、装修申请表、用户出入証、装修人员出入証等有关文件、表格及証件的印刷。 交楼文件的印刷准备审查售楼契约公証手续等是否完备。 核实业主资料代业主在银行开设存折及取款卡。开设业主银行账户 物业开荒清洁绿化布置检查翻修交楼当日现场安排：一、 交楼安排： 交楼日期： 交楼数目： 二、 交楼现场布置1 交楼处布置1) 悬挂升气球；2) 拉横幅；3) 绿化布置、保洁；4) 保安岗设置；5) 垃圾桶设置；6) XXX大厦简介、交楼工作流程表；7) 张贴有关文件：a) 政府有关收费文件；b) 广州市房地产建设项目竣工综合验收合格証。2 物品1) 各类标示牌 (包括：收款处、接待处、交楼处、咨询处、洗手间、临时停车场(处)、大厦平面图、管理公司名称、楼宇名称、公共设施导示、警示语、电梯标识、楼层牌、单元门牌等) 及通告栏、意见箱等；2) 钥匙柜1个；3) 钥匙圈个。三、 交楼各环节的说明1. 楼宇交付时应该具备以下条件：1) 建筑商、施工单位、发展商、设计单位、初验合格；2) 政府各相关部门验收合格証，并发出竣工验收合格証；3) 市政水、电、电话管线已接驳到大厦单位；4) 楼宇及单元内的施工材料、废料已清理完毕；5) 广州市房地产建设项目竣工综合验收合格証。2. 财务部按销售部发出的收楼通知书收取应收款项，办理手续时应该先验收以下文件：1) 房地产预售契约、贷款抵押合同原件、认购书或原件；2) 购房付款收据(包括房款及费用收据)；3) 购房契约或认购书上注明到期需缴付而尚未缴付的房款；4) 业主是公司法人的，需出具公司法人代表身份証及公司委托公函；业主是个人的，则需出具本人身份証(如业主未成年请带户口簿)；5) 办理入住需交的其他费用A. 管理费预收 ：3个月X 元/单元B. 水电费周转金： 元/单元C. 房屋共享部分及共享设施维修基金： 元/单元3. 财务部在验明业主文件及收齐有关款项后，开具发票并发出收楼証明。4. 交楼处验收以下文件后交锁匙予小业主：1) 收取收楼証明正本并存于管理公司用户档案中；2) 核对购房者的收款发票正本并把影印本存于档案中；3) 校对所有购房者的身份証正本并把影印本存于档案中；4) 联名业主中如只有其中一人到场收楼，则到场业主需持未能到场业主的亲笔委托书及身份証原本收楼，委托书原件及身份証影印件须存于用户档案中；5) 公司验楼人应持公司开具的委托公函、法人代表身份証原件及本人身份証原件，委托公函及身份証影印本存于用户档案中。5. 手续齐全后协助业主签署有关收楼文件并发放有关物品：1) 签署有关收楼文件：A. 房屋移交确认书(一式两份)；B. 管理公约 (最后一页为签署页，一式三份)；C. 遗漏工程维修单(一式三份)；D. 用户档案表；E. 用户証申请表；F. 电话安装申请表；G. 借用锁匙记录表(如有遗漏工程)。2) 管理公约；3) 用户手册；4) 装修手册及申报装修有关材料(如需要)；5) 门匙。6. 业主离开前交楼处需收回填妥的以下资料：1) 收楼确认书；2) 管理公约签署；3) 遗漏工程维修单(一式两份)；4) 用户档案表；5) 用户証申请表；6) 电话安装申请表(如有)；7) 借用锁匙记录表(如有遗漏工程)。四、 交楼场地及人员安排：1 交楼人员培训时间：，地点：2 交楼时间：上午9：00至11：00 下午2：00至6：003 交楼单元数：平均每天 个。4 交楼当天安排： 月 日 上午： 交楼仪式 月 日 下午： 交楼5 交楼当天场地、人员及物品配置： 总场地： M21) 接待处：A. 接待人员：名(负责核对业主身份証及收楼証明，并通知管理员领取该业主单元锁匙带业主看楼)。管理员 ：名(负责带业主验楼、确认电(水)表读数及协助业主填写遗漏工程维修单)。B. 物品： 统一样式桌子 ： 张 椅子 ： 张 报纸、杂志 ： 若干 饮水机 ： 1台 纸杯 ： 只 垃圾桶 ： 个对讲机 ： 台笔 ： 若干支 文件袋 ： 个2) 交楼处：A. 接待人员： 人(发放第三项第5项所列物品)。 人(协助业主签署有关收楼文件，并将填妥资料收回放入该单元的业主档案袋)。B. 物品：统一样式桌子：张 椅子：张白纸：若干签字笔：支复印纸：若干复印机：1台文具(订书机等)：若干文件柜：1个对讲机：台3) 收款处：A. 财务人员：人C. 物品：统一样式桌子： 张椅子： 张计算器： 个收据及复写纸： 若干入伙交款单：若干财务进账单：若干收楼証明：若干收费一览表： 张4) 咨询处：A. 物业主管： 1人(协助处理有关业主收楼事宜，并适时解答业主的问题)。咨询人员： 1人(接受业主的咨询，并负责解答物业主管未能解决的业主问题)。B. 物品：统一样式桌子：张椅子：若干白纸： 若干签字笔： 支政府相关文件： 若干份对讲机：台5) 其他人员：经理：1人(负责交楼之全面协调工作)。工程人员：人(协助交楼工作，配置对讲机于验楼区)。清洁工人：人(负责交楼现场清洁及更换饮用水)。保安员：人(轮班制，负责大厦公共地方及交楼现场保安工作)。五、 交楼当日流程： 交楼当日流程需张贴于交楼现场当眼处，以便业主明了整个收楼程序。 业主收楼程序一、 收款处1) 业主先领取管理公司预先开设的银行存折，签署银行委托书后到银行存入足够款项；2) 业主到管理公司收款处交验有关业主资料；3) 业主交取款卡给收款处划帐；4) 收款处划卡后开具发票及验楼証明。二、接待处交验收楼証明、身份証及复印件、房地产预售契约 (委托收楼同时须出具业主委托书、业主身份証、被委托人身份証及复印件)。注：以上程序可能会因个别业主的特殊要求及发展商的实际情况稍