山东省房地产估价师《制度与政策》征收土地的范围考试题.doc

山东省房地产估价师制度与政策：征收土地的范围考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某套200、单价4000元的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5，则该套住宅的实际价格为万元。 A：71.84 B：74.47 C：75.23 D：80.00 E：工业用地的监测点评估价格 2、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。 A：课税主体 B：税率 C：税基 D：课税对象 E：执行层的组织协调3、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是_。 A3.6% B4% C36% D40% 4、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是_。 A16% B42% C58% D84%5、城市分区规划由_审批。 A市规划行政主管部门 B市人民政府 C市人大常委会 D省人大常委会 6、土地登记办法所称其他登记不包括。 A：土地预告登记 B：土地异议登记 C：土地更正登记 D：土地变更登记 E：执行层的组织协调 7、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是_。 A概算指标 B概算定额 C预算定额 D施工定额 8、结合保险的本质，属于保险基本职能的是_职能。 A分散危险 B融通资金 C防灾防损 D分配 9、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=直接成本利润率【2007年考题】 A：后续开发成本+管理费用 B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本 D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格 10、某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。 A2 B1.5 C3 D111、物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务支出属于_性质。 A占有 B租金 C代管 D融资 12、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。 A：1978 B：1982 C：1986 D：1987 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、投资估算的精确度为30，研究费用一般占总投资的0208，该阶段为。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同14、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。 A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 15、a规划设计条件通知书、b建设用地规划许可证、c选址规划意见通知书和d建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为_。 Aabcd Bacdb Ccadb Dcbad 16、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。 A20 B21 C35 D50 17、起修正作用的一般原则中，又称为审慎原则、保守主义。 A：形式重于实质原则 B：实质重于形式原则 C：重要性原则 D：谨慎原则 E：执行层的组织协调 18、代理法律行为所产生的法律后果，直接归于的行为。 A：代理人 B：被代理人 C：第三人 D：相对人 E：执行层的组织协调 19、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。 A：生活污染源 B：气态污染物 C：交通污染源 D：工业污染源 E：执行层的组织协调 20、下列变更合同价款的确定方法中，不正确的是_。 A合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款 B合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款 C合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行 D合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行 21、在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、_等其他形式来偿付。 A劳务 B工资 C贷款 D高贷 22、下列表述中，正确的是_。 A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税 D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为 3%5%23、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为_万元。 矩形土地平均深度价格修正率表 A临街深度/英尺 B25 C50 D75 E100 F125 G150 H175 I200 J平均深度价格修正率（%） K160 L140 M120 N100 O87.2 P78.0 Q70.8 R65.0 24、下列关于法的概念，表述错误的是。 A：法是由国家制定或认可以权利义务为主要内容 B：法体现集体意志 C：法体现国家意志 D：法是用国家政权的强制力来保证实现的 E：执行层的组织协调25、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。 A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。 A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场 2、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。 A房地产具有开发或再开发潜力 B将预期原理作为理论依据 C正确判断了房地产的最佳开发方式 D正确量化了已经获得的收益和风险 E正确预测了未来开发完成后的房地产价值3、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。 A：瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷 B：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务 C：瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷 D：拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿 E：瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论原理得以操作的 4、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。 A：当地工商行政主管部门 B：当地计划行政主管部门授权机构 C：当地计划行政主管部门 D：当地建设行政主管部门授权机构 E：当地建设行政主管部门5、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物 6、下列风险中，属于个别风险的是_。 A购买力风险 B市场供求风险 C政策风险 D比较风险 7、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是_。 A按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C取得了该房地产项目的土地使用权证书 D实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上 E实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上 8、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失造成建筑物功能折旧的主要原因有等【2005年考题】 A：意外破坏的损毁 B：市场供给过量 C：建筑设计的缺陷 D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化 9、是中华人民共和国城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。 A：当事人姓名或者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途 D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任 10、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。 A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日11、中华人民共和国城市房地产管理法规定了的转让房地产开发项目条件。 A：以出让方式取得的土地使用权 B：以划拨方式取得的土地使用权 C：以转让方式取得的土地使用权 D：以出租方式取得的土地使用权 E：以抵押方式取得的土地使用权 12、我国现行法律制度体系包括。 A：法律 B：行政法规 C：地方性法规 D：部门规章 E：技术规范 13、商业经营的房地产，其净收益为_。 A商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润 B商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润投资利息 C商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用投资利息 D商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用商业利润投资利息14、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为_万元。 A25 B35 C40 D45 15、工业用地不得以_方式出让。 A招标 B拍卖 C挂牌 D协议 16、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。 A2277.4 B2281.9 C2728.8 D2741.9 17、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有_。 A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C房地产估价是为委托人提供价格保证 D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内 E房地产估价既是一门科学也是一门艺术 18、容易对人的心理产生影响的暂时性污染是。 A：放射性物质污染 B：建筑施工噪声污染 C：生活污染 D：固体废物污染 E：执行层的组织协调 19、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。 A：商品住宅小区用地 B：加油站用地 C：县人民公园用地 D：军事设施用地 E：造纸厂用地 20、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按作为计息周期的。 A：年 B：半年 C：季度 D：月 E：借款合同 21、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是_。 A全面性 B科学性 C客观性 D准确性 E概括性 22、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有_。 A谨慎原则 B重要性原则 C实质重于形式原则 D权责发生制原则 E配比原则23、劳动市场上的垄断因素表现在。 A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给 B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给 C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求 D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给 E：厂商