房屋登记办法

房屋登记办法 之二所有权登记地役权登记预告登记其他登记 主要内容 一 所有权登记二 地役权登记三 预告登记四 其他登记 更正登记 异议登记 一 所有权登记 一 初始登记 二 转移登记 三 变更登记 四 注销登记 一 所有权登记 初始登记 一般规定关于国有土地范围内申请初始登记应当提交材料的一般规定第十三条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的 应当提交下列材料 一 登记申请书 二 申请人身份证明 三 建设用地使用权证明 四 建设工程符合规划的证明 不需要提供施工许可证 五 房屋已竣工的证明 不需要提供竣工验收报告 六 房屋测绘报告 七 其他必要材料 一 所有权登记 初始登记 特殊规定第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时 应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所 公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记 由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载 不颁发房屋权属证书 办理房屋所有权初始登记 房屋登记机构应当实地查看 一 所有权登记 初始登记由谁进行申请 房地产开发企业权利人是谁 全体业主共有如何登记 在房屋登记簿上予以记载 不颁发权属证书或者登记证明物权效力 物权法 第三十条规定 因合法建造房屋这一事实行为设立物权的 自事实行为成就时发生效力 一 所有权登记 需办理转移登记的情形发生下列情形之一的 当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记 一 买卖 二 互换 三 赠与 四 继承 受遗赠 五 房屋分割 合并 导致所有权发生转移的 六 以房屋出资入股 七 法人或者其他组织分立 合并 导致房屋所有权发生转移的 八 法律 法规规定的其他情形 一 所有权登记 转移登记 提交材料 一 登记申请书 二 申请人身份证明 三 房屋所有权证书或者房地产权证书 四 证明房屋所有权发生转移的材料 五 其他必要材料 前款第 四 项材料 可以是买卖合同 互换合同 赠与合同 受遗赠证明 继承证明 分割协议 合并协议 人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书 或者其他证明房屋所有权发生转移的材料 国有建设用地使用权证 不是必备材料 一 所有权登记 转移登记 特殊规定抵押期间转让抵押房屋 申请转移登记的 应当提交的特殊材料 抵押权人的身份证明抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件他项权利证书 一 所有权登记 需办理变更登记的情形房屋所有权人的姓名或者名称变更的 房屋坐落的街道 门牌号或者房屋名称变更的 房屋面积增加或者减少的 同一所有权人分割 合并房屋的 法律 法规规定的其他情形 一 所有权登记 变更登记需提交材料 一 登记申请书 二 申请人身份证明 三 房屋所有权证书或者房地产权证书 四 证明发生变更事实的材料 五 其他必要材料 一 所有权登记 申请注销登记的情形房屋灭失的 放弃所有权的 法律 法规规定的其他情形申请注销登记需提交的材料登记申请书申请人身份证明房屋所有权证书或者房地产权证书证明房屋所有权消灭的材料其他必要材料 一 所有权登记 注销登记 特别规定申请注销登记的房屋上存在他项权利 应当提供他项权利人的书面同意文件经登记的房屋所有权消灭后 原权利人未申请注销登记的 房屋登记机构可以依据人民法院 仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记 将注销事项记载于房屋登记簿 原房屋所有权证收回或者公告作废 二 地役权登记 一 地役权概述 二 地役权特征 三 地役权的设立登记 四 地役权的变更登记 五 地役权的转移登记 六 地役权的注销登记 二 地役权登记 一 地役权概述地役权是指不动产所有权人或者使用权人为了提高自己不动产利用的效益 而利用他人不动产的用益物权 地役权即是一种用益物权 也是一种他项权利 供役地 为他人不动产提供便利的不动产 需役地 附有地役权的不动产 二 地役权登记 二 地役权特征1 地役权的成立要求以存在两不动产为条件 包括土地和房屋 2 地役权是以提高需役地的效益为目的 该效益由当事人自行判断 这种效益大致包括 1 使用供役地 如从供役地通行 2 由供役地取得孳息 如在供役地上伐薪 3 限制供役地为某种使用 如要求供役地人在一定范围内不得修建建筑物 4 排除供役地相邻关系所产生的某些权利的行使 如允许需役地人向供役地排放一定量的烟气等 3 地役权的主体不限于需役地所有人和供役地所有人 只要依法享有土地的占有 使用权 都可以成为地役权的主体 4 地役权的内容是通过合同来约定的 可由供役地和需役地方自行约定 5 在房屋上设立地役权的 当事人可以申请地役权设立登记 未经登记 不得对抗善意第三人 二 地役权登记 三 地役权的设立登记申请地役权设立登记 应当提交下列材料 登记申请书 由供役地和需役地方共同申请 申请人的身份证明 地役权合同 房屋所有权证书或者房地产权证书 其他必要材料 予以地役权设立登记的情形 申请人与地役合同的当事人一致 供役地和需役地所有人是房屋登记簿记载的房屋所有权人 申请登记的地役内容与地役权合同记载的内容一致 二 地役权登记 三 地役权的设立登记地役权合同 物权法 第157条 设立地役权 当事人应当采取书面形式订立地役权合同 一般包括以下条款 1 当事人的姓名或者名称和住所 2 需役地和供役地的位置 3 利用目的和方法 4 利用期限 5 费用及其支付方法 6 解决争议的方法 其中1 2 3 4是必要条件 5 6非必要条件 二 地役权登记 三 地役权的设立登记地役权设立登记的方式1 同时在需役地房屋和供役地房屋登记簿上加以记载 2 登记内容 应当将有关事项记载于需役地和供役地的房屋登记簿 并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿 3 先进行供役地的记载 再进行需役地记载 1 如果分属不同房管部门 先到供役地房管部门登记 再到需役地房管部门登记 2 如果涉及土地部门和房管部门 遵循先供役地 后需役地的原则 二 地役权登记 四 地役权的变更登记1 单方申请 地役权人的姓名 名称发生变更 需役地和供役地的门牌号等自然状况发生变化的 可由相关地役权人单方申请变更登记 2 双方申请 地役权的内容发生变化 包括当事人协商变更地役权中的利用的目的和方法 利用期限 利用范围等 由双方共同申请地役权的变更登记 地役权的合同也需要重新签订 二 地役权登记 五 地役权的转移登记地役权从属于需役地的所有权 或使用权 如果需役地所有权 使用权 转移 地役权随之转移 1 单方申请 需役地所有权因继承 遗赠等法律行为而转移 2 双方申请 需役地所有权因买卖 赠与等法律行为而转移 二 地役权登记 六 地役权的注销登记1 地役权消灭的事由 1 地役权合同被依法解除 2 地役权期限届满 3 供役地被征收 4 供役地和需役地混同 5 地役权无存续的必要 6 法定或地役权合同约定的解除条件成立 7 供役地或需役地灭失 二 地役权登记 六 地役权的注销登记2 注销登记申请原则上地役权人单方申请 双方协议解除地役权合同情况下 应当由合同双方当事人共同申请 注意 如果出现 2 3 4 7 情况 可单方申请注销 如果出现 1 5 6 情况 需提供对方当事人书面同意 或法院 仲裁机构的法律文书 方可办理注销登记 如果地役权消灭而地役权人拒不注销 供役地权利人可申请更正登记 注销其供役地上并不存在的地役权负担 三 预告登记 一 预告登记概述 二 房屋预告登记的适用范围问题 三 预告登记的效力与预告登记转为相应的房屋登记 四 预告登记申请 三 预告登记 一 预告登记概述预告登记是由德国中世纪民法所创立的一种制度 它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度 此种登记在性质上属于预备登记 即它是在本登记之前进行的一项登记 该登记并不具有终局的 确定的效力 其针对的是将来会产生的不动产物权 而非已经现实存在的不动产物权 针对已存在的不动产物权登记属于 本登记 或 终局登记 三 预告登记 一 预告登记概述 物权法 对预告登记制度作出了规定 该法第20条第1款规定 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 为保障将来实现物权 按照约定可以向登记机构申请预告登记 预告登记后 未经预告登记的权利人同意 处分该不动产的 不发生物权效力 第2款规定 预告登记后 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 预告登记失效 三 预告登记 二 房屋预告登记的适用范围问题1 如何理解 物权法 第20条第1款 物权法 第20条第1款对预告登记的适用范围作出了明确的规定 该款第1句规定 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 为保障将来实现物权 按照约定可以向登记机构申请预告登记 这一规定可以看出 1 预告登记旨在 保障将来实现物权 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段 它是为了保障债权人实现其进行物权变动的债权请求权 它限制了债务人对不动产进行处分的权限 使债权人在债务人违反义务处分不动产的情况下依然能取得物权 物权法 第20条第1款第2句规定 预告登记后 未经预告登记的权利人同意 处分该不动产的 不发生物权效力 三 预告登记 二 房屋预告登记的适用范围问题 2 预告登记的内容为以取得 变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权 具体来说 就是基于 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 而产生的债权请求权 物权法 第20条第1款对预告登记的内容的规定与其他国家有所不同 在有些外国法中 预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的 也可以是依法产生的 甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记 但是 依据我国 物权法 第20条第1款 能够进行预告登记的债权请求权只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权 至于房屋的租赁 由于不能产生物权变动 所以无论是现房租赁还是期房租赁 都不能办理预告登记 此外 法院或其他有权机关对不动产进行查封 预查封等限制不动产处分的情形 依据有关司法解释 采取的是查封登记的方式 也不能适用预告登记 三 预告登记 二 房屋预告登记的适用范围问题2 房屋登记办法 起草过程中对此的争论在起草 房屋登记办法 时 对于如何确定房屋预告登记的适用范围 有不同的观点 一种观点认为 预告登记应仅仅适用于期房的买卖和抵押 如预购商品房 预购商品房抵押 对于现房的买卖和抵押不应办理预告登记 因为现房买卖和抵押中 当事人并不存在办理所有权转让登记和抵押权登记的困难 没有必要办理预告登记 另一种观点认为 预告登记既可适用于期房的买卖和抵押 也可适用于现房的买卖和抵押 首先 依据 物权法 第20条第1款 只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 为保障将来实现物权 都可以按照约定向登记机构申请预告登记 物权法 并未将预告登记的范围局限在期房 其次 现房买卖和抵押中 当事人也有预告登记的需要 房屋登记办法 采用了第二种观点 三 预告登记 二 房屋预告登记的适用范围问题3 房屋登记办法 第67条的规定及理解 房屋登记办法 第67条规定 有下列情形之一的 当事人可以申请预告登记 一 二 以预购商品房设定抵押 三 房屋所有权转让 抵押 四 法律 法规规定的其他情形 三 预告登记 二 房屋预告登记的适用范围问题从 房屋登记办法 本条规定可知 预告登记并未包含全部期房和现房的买卖与抵押 被排除出去的情形有两种 1 预购商品房转让及预购商品房抵押权转让2005年5月9日国务院办公厅转发的建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务局 银监会七部委联合发布的 关于做好稳定住房价格工作的意见 规定 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 有关规定 国务院决定 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 在预售商品房竣工交付 预购人取得房屋所有权证之前 房地产主管部门不得为其办理转让等手续 房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的 房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续 因此 由于目前预购商品房不得转让 所以不能办理预购商品房转让的预告登记 更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记 三 预告登记 二 房屋预告登记的适用范围问题 2 在建工程抵押权 房屋登记办法 中认为对于在建工程抵押登记 应该属于一般抵押权登记 不属于预告登记 其理由在于 第一 在建工程抵押不同于预购商品房屋抵押 前者中抵押的只是在建工程已经完工的部分 至于将来全部完工后 没有被抵押的部分属于新增建筑物 对此 城市房地产抵押管理办法 第3条第5款有明确的规定 第二 物权法 第187条将建筑物抵押和正在建造的建筑物抵押一并加以规定的 即均规定为 应当办理抵押登记 抵押权自登记时设立 因此以在建工程设定抵押权就是一般抵押权 应当办理的是抵押权登记 发给他项权利证书 三 预告登记 二 房屋预告登记的适用范围问题第三 如果认为在建工程抵押登记办理的是预告登记 则意味着债权人享有的仍然是请求权 尽管此种请求权的效力比普通的债权请求权更为强大 但仍非担保物权 对于接受在建工程抵押的债权人不利 第四 在建工程抵押之时 房屋登记机构就可以建立相应的房屋登记簿 无须等待房屋所有权初始登记时再建立登记簿 也就是说 当出现在建工程抵押时 房屋登记簿就可以设立了 此时 为了确保房屋登记簿的准确性 登记机构不仅要严格审查当事人提交的有关申请材料 而且应当进行实地查看 三 预告登记 三 预告登记的效力与预告登记转为相应的房屋登记1 预告登记的效力 房屋登记办法 第68条第1款规定 预告登记后 未经预告登记的权利人书面同意 处分该房屋申请登记的 房屋登记机构应当不予办理 预告登记后并非所有登记都不得办理 只是不能办理处分登记 即房屋所有权转让登记 房屋抵押权登记等 至于非处分登记的其他登记 例如变更登记等 依然可以办理 三 预告登记 三 预告登记的效力与预告登记转为相应的房屋登记2 预告登记转为相应的房屋登记 房屋登记办法 第68条第2款规定 预告登记后 债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内 当事人申请房屋登记的 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记 所谓 应当按照预告登记事项办理相应的登记 有两层涵义 1 预告登记的内容是转移所有权 则相应的登记就是所有权转移登记 预告登记的内容是设定抵押权 则相应的登记就是抵押权设定登记 2 预告登记中设定的抵押权是第一顺位 则相应的抵押权设定登记中该抵押权的顺位也应当是第一顺位 三 预告登记 四 预告登记申请 房屋登记办法 第69条规定 预售人和预购人订立商品房买卖合同后 预售人未按照约定与预购人申请预告登记 预购人可以单方申请预告登记 预购商品房 可以由预购人单方申请预告登记 三 预告登记 四 预告登记申请1 申请预购商品房预告登记时应提交的材料 房屋登记办法 第70条第1款规定 申请预购商品房预告登记 应当提交下列材料 一 登记申请书 二 申请人的身份证明 三 已登记备案的商品房预售合同 四 当事人关于预告登记的约定 五 其他必要材料 预购人单方申请预购商品房预告登记 预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的 预购人应当提交相应的证明材料 三 预告登记 四 预告登记申请1 预购商品房抵押权预告登记与应提交的材料 1 预购商品房抵押 城市房地产抵押管理办法 第3条第4款规定 本办法所称预购商品房贷款抵押 是指购房人在支付首期规定的房价款后 由贷款银行代其支付其余的购房款 将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 因此 以预购商品房设定抵押权只能发生在一种情形之下 即预售人 即房地产开发企业 将预售商品房出售给预购人 购房人 时 预购人按照约定支付首期规定的房价款后 就剩余的房价款向银行申请贷款 由贷款银行代其支付其余的购房款给预售人 而预购人将所购的预购商品房向贷款银行设定抵押权作为履行其与贷款银行之间的债务的担保 三 预告登记 四 预告登记申请 2 预购商品房抵押权预告登记应提交的材料 房屋登记办法 第71条规定 申请预购商品房抵押权预告登记 应当提交下列材料 一 登记申请书 二 申请人的身份证明 三 抵押合同 四 主债权合同 五 预购商品房预告登记证明 六 当事人关于预告登记的约定 七 其他必要材料 三 预告登记 四 预告登记申请3 房屋所有权转移预告登记与应提交的材料 房屋登记办法 第72条 申请房屋所有权转移预告登记 应当提交下列材料 一 登记申请书 二 申请人的身份证明 三 房屋所有权转让合同 四 转让方的房屋所有权证书或房地产权证书 五 当事人关于预告登记的约定 六 其他必要材料 四 其他登记 一 更正登记 二 异议登记 四 其他登记 一 更正登记1 更正登记概述权利人 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时 依照其申请 及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据 登记机构对错误事项进行更正登记 1 权利主体权利人 登记簿记载的权利人 不仅包括所有权人和他项权利人 还应当包括预告登记 查封登记的权利人 如 预购商品房的买受人 查封申请人等 利害关系人 对登记簿记载的上述权利归属存有异议 认为自己才是真正的权利人的人 或者对权利内容存有异议 认为权利内容与实际状况不符 从而损害自己利益的人 四 其他登记 一 更正登记1 更正登记概述 2 更正内容 权利人 可就自然状况 权利内容以及其他事项与真实状况不一致的情形申请更正登记 利害关系人 可就权利人归属 权利内容以及其他事项与真实状况不一致的情形申请更正登记 四 其他登记 一 更正登记1 更正登记概