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Author: 铁沙船房地产开发运营管理探讨 撰稿人：赛普咨询 王春红企业的快速持续发展，不仅要求其本身具备较强的资源获取能力，在日益激烈的竞争环境中，如何运用资源，将资源通过一系列的活动，最大限度转化为企业的项目目标输出，考验着企业的运营管理水平。 笔者接触到的大多数房地产开发企业，面临的问题：不是不知道怎么做项目，而是不知道如何管理项目。尤其是由单项目或少项目开发向多项目开发时，上述管理问题将迅速放大，如何系统地实现管理体系的升级和匹配是快速发展房地产开发企业面临的问题。 为解决项目运作过程中工作配合及运作效率问题，企业往往从制订规则、建立及优化流程开始，无疑近几年越来越多的企业在流程化管理上不断的进步，通过系统化的流程梳理建立流程管理意识、开展流程管理并不断的优化流程，企业在发展壮大的同时逐步走向精细化管理。随着流程管理的思想在企业管理中逐步深化和固化，如何让流程管理运作更加有效？基于流程的落地，业内较成熟企业，逐渐开始重视系统化的规划项目运营管理体系。 以下结合本人在项目咨询服务工作中的经验，对如何将流程与运营体系结合，强化流程成果的落地性，提高运营管理运作水平的一些实践经验与大家进行探讨。 何为运营管理？ 管理学上对运营管理这样定义：运营管理就是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。 结合这个定义，我们针对房地产开发的运营管理进行分析。 运营过程是一个投入、转换、产出的过程，房地产开发运营全过程从拿地到售罄也是一个从资源投入到实现项目产出目标的价值增值管理过程，运营管理考虑的是如何将整个过程中的活动进行计划、组织和控制。对房地产开发活动的管理，也就是对整个活动过程进行设计、运行、评价和改进的过程。从对活动的管理角度来说，运营管理包括两部分：首先是制订规则，明确应做什么不应做什么，也就是通常我们说的用制度来实现对人的管理；其次是如何去完成任务，达成任务目标，也就是我们说的通过建立及运作流程来实现对事的管理。 由此分析，建立房地产运营管理模型： 如果我们把从拿地到售罄整个过程做为一个整体的活动进行运营管理来看，以计划管理为主线，又可以将这样一个整体活动的运营管理分解为N个小任务进行运营管理。对N个小任务的运营管理，实际上是针对各专业、各责任体在计划链条上串行或并行任务的一个统筹管理。如何对从拿地到售罄中的活动进行运营管理，实际就是对如何完成工作任务的管理。 房地产开发过程由一系列相互关联的任务组合而成，针对某一项任务，可能有多个专业线参与，同时，每个专业线也可能参与多个任务，任务可大可小，有不同的等级。任务可能串联进行，也可能并联交叉进行，如何管好任务，通过对任务具备的多维属性进行分析，我们建立了以下任务管理模型： 对房地产整个开发过程的运营管理就能分解为对能够逐级细化的任务要素进行设计、运行、评价、改进。通过五要素的管理确保单个任务目标的实现，对N个任务的统筹管理实现房地产开发整个活动运营目标的实现。单个任务的任务目标实现是整个活动（从拿地到售罄）目标实现的基础。总结起来，开发任务的五要素是运营管理的五个基本工具，通过这五个工具能把一项工作任务从职能设计、责任划分到任务得以实施的工作流程、成果界定标准、计划时间管理及决策机制确定下来，基本实现了对整个活动的系统性管理控制。（任务管理要素还应包括财务、人力等支撑要素以及信息管理系统的支持，后者在此不做展开。） 由于整个运营管理涉及到对主要活动、子活动的全面管理，如何根据不同层级、不同责任主体有针对性的体现各责任人的管理重点，提升管理效率？针对这个问题，我们对运营管理以全面的分级、分类、分层次管理思想来构筑管理体系。 示意： 在分级、分类、分层次管理思想的指导下，以下对任务管理工作的五要素进行逐一讲解： 1、组织管理要素 组织管理要素旨在说明工作任务的职能边界划分，通过任务的逐级分解，将任务的责任主体明确到岗位。 以集团总部+项目公司的二级架构管控模式的房地产开发企业为例，职能边界划分： 大边界：总部与项目公司的职能边界 小边界：部门与部门间的职能边界 微边界：岗位与岗位间的职能边界 示例： 2、工作任务要素 工作任务要素旨在说明任务与任务间的层次与逻辑关系、工作任务对应的操作性表单/模板，工作任务要素与我们以往咨询工作中所形成的流程管理模块成果内容相对应。 示例： 3、成果标准要素 成果标准要素旨在说明成果如何界定、任务与成果间的对应关系、成果的输入输出标准及确认流程。 示例： 4、时间进度要素 时间进度要素旨在说明各项任务及子任务与开发计划链条上的串行、并行时间匹配关系，确保各级各项任务时间进度的有效管理。 示例： 5、决策机制要素 决策机制要素旨在说明各主要事项关键工作任务及子任务决策分类、级别标准、决策形式、决策主体、目的、成果审批流程。通过建立决策机制科学、合理、高效的发挥任务目标的决策效益。 示例： 针对任务活动管理的五要素，为实现要素间的关联关系串联，在项目操作实践过程中，我们做了一体化成果整合实践，这样的整合也利于信息化较好的公司进行ERP系统的全面上线。 示意： 通过以上示例讲解，总结运营管理以下几个核心思想： 1、房地产开发运营管理实际上是对从拿地到售罄整个过程的活动进行计划、组织和控制的管理过程。如何做好运营管理，是对围绕开发过程的活动进行管理的过程。 2、对开发活动中相互关联各项任务的统筹管理是房地产开发运营管理的核心。任务要素管理是实现运营管理目标的系统工具。 3、各任务要素能够被分类分级，对应不同的责任主体进行管理。 4、运营管理落实到对任务的要素管理，实际上是对组织管理、流