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策划书01范文 房地产经纪公司创业计划信息化，平台化新模式，做中国的领跑者前言房地产是中国的支柱产业之一，扶持房地产作为金融危机下拉动经济增长的重要手段，抑制房地产过热也是国家抑制物价指数的必要政策。 但是，无论政策如何调整，购房，售房是国民生活的重要组成部分，是在国家经济发展，国民住房拥有率严重不足的情况下不可阻止的刚性需求。 无论在哪个国家，哪个经济发展阶段，哪种房价高度，购房、售房的行为从来没有停止过。 特别是在中国这个以“安居”为一生必要追求的国家，购买一套自己的房屋买或者是购买一套条件好的房屋是绝大多数中国人最重要的目标。 随着经济发展，房价也逐渐抬升。 一套房子的价格不是普通人能随随便便能够下决定支出，房价的评估、房产增值潜力评估、房价的商定、房产过户的流程等等专业的过程需要足够专业的人员去协助完成，这就决定了房产经纪人存在的价值。 只要有房产交易，就必定需要房产经纪人的存在。 房地产经纪活动的发展与管理同时也推动着房地产产业的发展，已经是国家决策者和行业人士的共识。 房地产经纪活动在中国最近十年的发展尤为迅速，庞大的市场需求拉动了房地产经纪行业的快速发展。 经纪行业催生了大大小小无数的公司，吸引了大量的从业人群，同时也使相当数量的人发家致富。 时过境迁，过快的增长导致房地产市场严重过热，房价冲破了大多数人的心里底线，抑制了普通人必要的购房需要，房地产行业面临发展以来最大的一次调整。 随着行业的调整，房价在变化，购房人群也发生变化，行业调整的阵痛期引导着市场的变冷，交易量明显下降。 房地产经纪行业作为整个房地产市场的重要的组成部分，无可避免地成为市场调整的牺牲者，业务量大量下降，业务员大量流失，大量经纪公司出现亏损甚至直接倒闭。 现实已经要求我们，房地产经纪行业需要改革！房地产经纪公司创业需要新的模式！第一部分房地产经纪行业创业形势第一节以现有二手房经纪模式创业的难度1.1现有模式中国二手房经纪行业发展多年，除了以门店形式和以办公楼形式两种经营地点有所不同之外，其根本的经营形式都是以人海战术，门店战术为主导。 门店多，业务员多是占领市场和获得较广信息渠道取得利润的主要方式。 虽然不能保证每个门店都能赢利，但是管理者都“信仰东边不亮西边亮”的所谓策略，这种粗放的经营模式在市场火热的情况下确实已经起到了不错的收益，但是在市场冷淡时，大量的门店租金和人员工资就成了公司的亏损点。 管理上，经纪公司开始吸收其他行业优秀的业务员管理经验，对业务员进行了比较系统的管理和培训，这一点确实是值得推广的，但是众多管理者并没意识到优质业务员对公司的重要性或者舍不得投入资金对员工进行专业的培训，只是安排老业务员进行帮带，这种做法必然对业务员的提升大打折扣。 虽然国家明令不能炒房，但是作为中介行业主要利润点一直存在。 互联网发展，信息越来越透明。 加之市场变冷，利用房主不知情“提”到一套好房，并且能快速卖出去已经变得越来越难。 炒房周期变长，随之利润下降，炒房很快将退出暴利市场。 1.2新创业公司与竞争对手的对比竞争对手进入行业时间长，已拥有较多门店发展初期，门店数量较少，新增门新创业者1.门店数量店需要转让费用2.人员数量拥有较多门店，和长期的市场影响，招人容易，并且已拥有一定数量稳定的业务员。 品牌未形成，影响力小，招聘渠道有限，人员流失大3.门店管理资金雄厚，聘请专业培训策划和数量较多的资深经纪人，已形成专业培训和管理体系请专业培训师人均成本高，资深经纪人少4.人员素质培训多，新人上手容易资深经纪人多培训少，新人上手难少资深经纪人第二节二手房经纪行业发展前景只要有房产交易，就一定会存在房产经纪人。 市场的调整或者政策的调整带来的必然结果一定是淘汰没有竞争力，不符合市场发展的公司。 这就是所谓的市场洗牌的过程，不愿意改变的公司逐渐缩小规模，新的公司因为改变和创新站住市场并抢占一部分市场份额。 行情一定是波动发展的，市场低谷的到来同时也预告着将来另一波稳定期或者增长期的到来。 每一次波动都是小公司发展的契机，有创新精神的小公司在市场低谷期能稳固阵脚，市场转暖的时候就能发展壮大。 第二部分我们的创新思路第三节创新思维的核心3.1模式创新现有的二手房运营模式已经受到了市场的限制，我们要立足在这个市场，就必须打破原有粗放的运作模式和单一的盈利点，创造出更有竞争力的新模式。 3.2定位独特需要市场更快的了解和接受我们，那就需要打出一面与其他二手房公司不同的旗帜，明确地定位自己的工作和客户。 3.3多方合作二手房地产中介已经形成规模，我们的模式如果能避开正面竞争，并且能与之产生合作，让其所有门店和经纪人为我方服务，借其力将会大量缩减我方的运营成本，大大拓展我方的销售渠道。 第四节可控因素在各行业中的关键作用基本上各行各业均用自己的可控制因素，比如说制造业，他们能控制自己的产品生产；采矿业，他们能控制好自己的矿源和生产速度；零售业，他们能控制好自己的进货渠道；代理销售行业，他们有自己的销售渠道；房地产开发商，他们拥有自己开发的地产。 凡属已做大做强的行业，均拥有自己可控制的因素，或产品，或服务，或渠道，或技术，或其他。 可控不代表不存在变量，只是其拥有较强的稳定性。 反观我们所处二手房经纪行业，房源和客户均是不能稳定提供（可控）的，任何一方都存在太多变量。 拥有可控因素意味着在稳固一方之后，可以等待另外一方的合作或者主动寻求另外一方的合作。 没用可控因素，则两方面都受制于人，在寻求一方面资源的同时又要坚固另一方面，同时达成合作的几率减小，只要一方面出现变化，则无法达成合作。 固根本以制天下，没有可控因素的房地产经纪行业，则等于没有根本，不解决根本问题，则不能取得长远而坚定的发展。 第五节二手房产业链中的可控因素图1二手房经纪行业基本产业链从图中我们可以看出，二手房交易市场最关键的两个部分由售房者和购房者两个最重要的部分组成。 现有经纪公司（中介）作为一部分交易的组织者生存在产业链中，部分售房者通过中介公司找到想要买房的客户（购房者）。 通过长期的工作经验我们知道，购房者是比较难控制的，他们可以选择自己直接与房东进行交易，也可以选择大大小小不同的中介公司进行交易。 同一位购房者一般情况下会通过几家房地产经纪公司寻找想要购买的房产，哪一方更准确或者更快速地提供自己需要的房产便愿意通过其进行交易。 而售房者中，愿意通过中介公司销售的售房者则更容易选择自己信任的中介公司代理。 一般情况下，中介公司通过独家委托的方式进行代理销售。 在长沙市各中介门店，一般都有几套可以控制的房源。 而控制好房源，则可以放心地与其他中介门店进行合作销售，这样加快了房屋的销售速度，并且能确保佣金的收取。 所以，在二手房交易的产业链中，房源是拥有可控因素的。 第六节国外二手房行业MLS系统介绍MLS系统，英文全称为Multiple ListingSystem,简称MLS，即多重上市服务系统，是20世纪 20、30年代诞生于美国的一种房地产交易方式。 它是由许多房地产经纪人联合起来，共同建立，共享系统的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。 参加系统的每一位成员均采用独家销售的方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统的全体成员共同推销，然后按一定的比例分享佣金。 这个系统在建立初期采用了信息汇编形式，定期将这些汇编发给系统成员。 到20世纪80年代，由于计算机技术售房者我们购房者中介房东直接销售通过中介公司销售房东愿意通过中介公司销售发展，原来印刷的汇编形式就让位于计算机网络，系统成员按规定将自己的独家销售的委托交网络中心输入，所有的成员在家或在办室随时都可查看到发生在全市乃至全省的房地产交易的委托情况。 在美国，几乎90%的房地产经纪都加入了MLS系统。 到目前为止，已成功地实行了MLS系统的国家有英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等。 第三部分新公司的定位第七节新公司简介公司立足专业代理房产销售，逐步建立中国本土房源数据中心，最终完成一站式房产销售平台。 第八节新公司的目标客户第一步，掌握可控房源，也就是愿意通过中介平台销售的售房者均是公司的目标客户。 公司力创一面“有房产出售就可以委托该公司”的旗帜，让客户放心地将房产委托给公司出售。 第二步，掌握行业资源。 形成MLS平台（本土房源数据中心）后，让所以同行业独家委托的房源均放到该平台共享销售。 第九节新公司的发展目标公司创立一年内，争取完成自主控制长沙市可控房市场20%（二手房交易中心数据，日均50套二手房交易数量，按50%由中介销售，则月可控房750套）。 MLS平台建立后，一年内完成他方控房50%进行平台共享。 第十节公司创立初期的主要盈利模式10.1代理佣金公司通过独家代理房源，与其他中介门店进行共享销售，分享比例佣金。 10.2平台分佣其他中介门店代理的独家房源，在公司所建平台上进行销售，收取合理比例佣金。 10.3平台使用费凡属使用公司平台资源的中介公司或独立经纪人，可适当收取合理管理费用，并提供一手资源服务。 第十一节公司新模式发展的竞争优势11.1对固定成本和人力成本的投入低，更能快速地到其他地区复制。 11.2独特的业务模式，避开与其他行业的正面竞争。 11.3集中精力，更利于公司的品牌宣传和推广。 11.4先行市场一步，抢先一步占领市场。 11.5先进的发展思路，更能吸引各路人才。 11.6分工明确，方便管理，也更适合发展员工的个人优势。 第十二节公司的社会意义12.1完善二手房交易市场，让二手房交易更公信，更透明，提升二手房经纪行业的地位。 12.2提升整个行业的效率，为房产经纪人提供巨大的业务帮助。 12.3方便政府对行业的监管，包括成交量的统计，税费的缴纳，以及行业发展程度的把握。 第十三节公司中长期发展规划13.1第一阶段专业房源控制，通过其他中介销售。 13.2第二阶段开放平台，其他中介共同参与（MLS），自建房源销售中心。 13.3第三阶段完全建立本土MLS系统，参与一手房代理销售。 13.4第四阶段组织和控制购房者，培养潜在购房者。 13.5第五阶段根据购房者需求开发一手房，完成对整个房地产产业链的控制。 第四部分公司的具体运作第十四节公司初期所需要的技术性人才和部门功能14.1管理层管理层人员需对二手房经纪行业有充分的认同，具备一定的管理能力，对市场的判断能力，指导公司新模式发展方向能力。 14.2政府公关部门按中国国情，MLS系统的建立和推广如果能得到政府的认可和支持，将节省大量的推广费用，也能达到事半功倍的效果。 14.3控房部门控房部门的成员需充分掌握售房者的心理，取得他们的信任。 14.4推房部门控制房源之后需要通过其他中介门店进行销售，因此需要与大量的中介门店保持紧密联系和宣传。 同时要研究组织推广的技巧，保证房屋尽快速成交。 14.5互联网技术部门能完成对整个房源数据库的设计和维护。 需要网页设计和各功能的程序员。 14.6电话呼叫中心包括电话营销和呼入电话的接听，需充分掌握房产交易知识和电话营销技巧。 14.7培训部门新入员工的专业培训和后期的能力培训、管理培训，员工激励以及公司政策宣传。 各部门分工是针对形成一定规模的计划，创业初期各部门可以兼任，达到一定业务量后再进行部门细分和规划。 第十五节公司初创期发展规划以及各阶段目标第一月完成公司制度、培训、操作流程手册、以及相关法律文书。 建立控房团队，人数达到5人。 进行业务初探，签署独家房源3套。 第二月初步形成与其他中介公司合作基础，员工人数达到10人，建立推房团队。 储备独家房源10套，售房2套。 第三月确立与其他中介合作模式，确保能长期培养员工10人。 储备独家房源20套，售房5套。 第四月进行市场推广宣传，建立电话呼叫中心。 保证月新增房源20套规模，同时增长销售量。 第五月建立互联网中心，进行平台设计和规划。 确保月新增房源30套规模，销售量在10套左右。 第六月实现控房和推房团队盈利，MLS平台开放。 第十六节公司初创期所需要的投入资金和场地设备要求16.1场地要求临街办公楼或住宅3000元/月季度租金和押金1.5万元16.2设备购买电脑、电话、相关办公设备、办公桌1.5万元16.3水电，网络费用开通0.3万元16.4注册费用0.2万元16.5办公室装修0.5万元16.6前三个月工资储备3万元16.7其余资金储备3万元共计10万元第十七节初创期要预防的风险以及应对方法要预防的问题1.房东不信任应对办法A不增加额外费用B其他服务，比如定期打扫C定期总结问题，并制定相应解答保证以及方法D公司资质F政府合作2.房源安全管理A制定标准管理体系B定期检查，专人代看C形成规模后请专人清理维护3房源销售困难A价格控制，超过标准价格房源不代理B降低合作佣金C特殊分红D加强推广4资金短缺A开源节流，能省则省B设定资金红线，达到红线立即缩减人员开支，减少成本5过度扩张A新建部门和项目需对其进行预算，在无其他人投入情况下，坚持无能力不立项。 B股东监督，新立项由股东共同决定第十八节公司运营将制定的管理制度和操作手册公司在创业初期，必须坚持低成本的管理体系。 同时需及时总结经验将培训和业务流程细致化和简单化，让每一位员工一看就懂，照做就行。 前期需制定的手册和制度包括公司章程、公司日常管理制度、员工培训手册、员工业务执行手册、房屋销售独家代理协议、房源销售合作规范。 第五部分股东入股相关细则第十九节股东、合伙人投资原则考虑公司发展稳定，公司发展初期，股东和合伙人参与有建议权和分红权，也有一定额度资金投入否决权，但是不具备决策权。 公司发展到一定规模后再按股份制定相应决策权力。 第二十节初步发展期投入需求及占股比例和分红比例按计划，公司建立的所需资金至少需要十万元人民币。 技术方占分红权20%，投资方占分红权80%。 为考虑公司稳定，技术方占公司原始股份51%，投资方占原始股份49%。 第二十一节中长期投入规划若公司发展规模迅速，需要更多的资金和技术投入。 原控股方不得无理由阻碍公司正常发展，经各方协商接纳新合伙人加入，并按条件分与股份。 第二十二节利润分红原则为考虑公司发展，一般情况下公司将年利润50%分红，另50%投入公司继续发展。 若利润过高或过低，协商而定。 第二十三节退股方式由于个人原因需要退股，在同等条件下，其余合伙人拥有优先购买权，时间为半个月。 不得在经营不利的情况下退股。 第二十四节风险承担比例公司由政策或不可抗拒原因产生的损失，由公司股份持有人按股份共同承担。 公司由于决策者管理不善造成大额度亏损甚至破产，由决策股份持有人按其余股东出资额购买股份并按当年存款利率标准支付利息。 结语创新就好比杠杆，使小力便能撬动庞然大物。 公司规章制度 一、公司形象 1、员工必须清楚地了解公司的经营范围和管理结构，并能向客户及外界正确地介绍公司情况。 2、在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯对方。 3、在任何场合应用语规范，语气温和，音量适中，严禁大声喧哗。 4、遇有客人进入工作场地应礼貌劝阻，上班时间（包括午餐时间）办公室内应保证有人接待。 5、接听电话应及时，一般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之最近的职员应主动接听，重要电话作好接听记录，严禁占用公司电话时间太长。 6、员工在接听电话、洽谈业务、发送电子邮件及招待来宾时，必须时刻注重公司形象，按照具体规定使用公司统一的名片、公司标识及落款。 7、员工在工作时间内须保持良好的精神面貌。 8、员工要注重个人仪态仪表，工作时间的着装及修饰须大方得体。 二、生活作息 1、员工应严格按照公司统一的工作作息时间规定上下班。 2、作息时间规定1）、夏季作息时间表（4月9月）上班时间早830午休12001400下班时间晚18002）、冬季作息时间表（10月3月）上班时间早900午休12001330下班时间晚 17303、员工上下班施行签到制，上下班均须本人亲自签到，不得托、替他人签到。 4、员工上下班考勤记录将作为公司绩效考核的重要组成部分。 5、员工如因事需在工作时间内外出，要向主管经理请示签退后方可离开公司。 6、员工遇突发疾病须当天向主管经理请假，事后补交相关证明。 7、事假需提前向主管经理提出申请，并填写【请假申请单】，经批准后方可休息。 8、员工享有国家法定节假日正常休息的权利，公司不提倡员工加班，鼓励员工在日常工作时间内做好本职工作。 如公司要求员工加班，计发加班工资及补贴；员工因工作需要自行要求加班，需向部门主管或经理提出申请，准许后方可加班。 1）、加班费标准公司规定加班费标准为10元/小时；2）、加班费领取加班费领取时间为每月24日（工资发放日）。 三、卫生规范 1、员工须每天清洁个人工作区内的卫生，确保地面、桌面及设备的整洁。 2、员工须自觉保持公共区域的卫生，发现不清洁的情况，应及时清理。 3、员工在公司内接待来访客人，事后需立即清理会客区。 4、办公区域内严禁吸烟。 5、正确使用公司内的水、电、空调等设施，最后离开办公室的员工应关闭空调、电灯和一切公司内应该关闭的设施。 6、要爱护办公区域的花木。 四、工作要求 1、工作时间内不应无故离岗、串岗，不得闲聊、吃零食、大声喧哗，确保办公环境的安静有序。 2、新入职员工的试用期为三个月，员工在试用期内要按月进行考评。 详见员工试用期考核表。 3、公司内所制定的员工日程表是衡量员工完成工作量的依据,要求员工每天要认真、详尽的填写,作为公司考核员工工作量的标准。 4、职员间的工作交流应在规定的区域内进行（大厅、会议室），如需在个人工作区域内进行谈话的，时间一般不应超过三分钟（特殊