公共设备管理规程.doc

ISO9001:2008文件编码：WI-GC-001版本/版次：D/0作业指导书公共设备设施管理规程页码/页数：5/5修订日期：2010-07-28 公共设备设施管理规程文件类别: 作业指导书文件编号：WI-GC-001撰写单位：保利广州物业管理有限公司版本/版次: D版/0次修订日期：2010年07月28日合计页数: 共 5 页受控状态: 批准黎家河审核张新龙制定1.0 目的1.1 规范物业管理区域内（小区、大厦）内公共设备、设施的硬件、软件管理，使所有公共设备、设施在使用中保持完好状态，满足服务的要求。2.0 适用范围2.1 适用于物业服务中心工程部对物业管理区域内的公共设备、设施的管理、维护保养及改造。3.0 职责3.1 工程部负责公共设备、设施及其资料的移交接管验收。3.2 工程部经理/主管负责安排设备运行维修管理和技术资料的收集、保管及归档，负责安排设备、配件、材料的采购计划的编制。3.3 工程部经理/主管负责对配套公共设备设施制订设备管理的各种规章制度、设备设施的年度保养计划、季度保养计划、月度保养计划。3.4 工程部经理/主管是维修（改造）项目的主审部门，负责工程方案立项及预算的审核和制定年度预算。3.5 工程部负责外委单位的甄选和监管，按照外委维修保养规程规定执行。3.6 工程部负责特种设备的年审、检测工作，按照国家检测条例执行。3.7 工程部技工负责公共设施的日常巡检和维护保养工作，对各自责任范围内的设备设施进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。3.8 工程部经理/主管为部门负责项目的第一责任人，负责督促下属执行本标准，对设备设施硬件管理实现标准统一，负责做好工程的实施，安全质量监督、总结工作。3.9 服务中心的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、工作总结；同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划、月度计划和半年总结、服务中心所负责项目的实施。4.0 工作流程与工作要求4.1 公共设备设施的接管验收4.1.1 设备、设施及其资料的接管与验收，在物业移交时，由工程部相关人员会同开发商和供应商按照公共设备设施接管操作规程进行验收，验收小组负责按设备设施出厂说明书、国家技术规范、标准及使用要求等对设备进行验收。对达不到要求的，应说明实际情况及原因，通知相关单位、部门限期整改，整改合格后再交接。 由工程经理/主管统一签署交接记录。4.2 公共设备设施的建档管理4.2.1 技术资料归档管理4.2.1.1 设备设施的使用说明书、竣工图、验收报告、检测报告、原始资料等技术资料由各服务中心分类、统一存档管理，工程部保存一份备案。4.2.2.1 设备设施正式接管后三个月内,工程部负责组织建立设备台帐，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、安装位置、生产厂家、技术参数等。在日后的管理中，凡是设备发生中修、大修、技改都要记录在设备台帐中，形成一本完善的设备档案。4.2.3 公共设备设施标识管理4.2.3.1 物业接管设备设施接管后三个月内, 工程部负责将所辖物业的所有设备设施进行标识及编号：A所有设备设施按功能系统进行“设备标识”。B“设备标识”按公司统一标准制作,用标示牌形式予以实施,标识牌应有以下内容:系统名称、设备名称、型号、基本参数、设备档案号、设备编号、代码、管辖范围、上一级控制地点、下级控制地点等等。材质采用有机玻璃板或打印纸过塑等制作；尺寸长宽为120mm80mm。C工程部值班室、设备房专用公告栏(制度墙)制作按公司统一标准制作：采用两种规格，用宣传栏形式予以实施，公告栏（制度墙）应有以下内容：来访人员登记记录、保养计划、保养记录表、规章制度、运行记录表、能耗对比表、月报表等等。材质采用胶板或铝塑板等制作；规格为2400*1200(大制度墙)或1200*800（小制度墙）。D对设备悬挂或张贴设备责任牌，明确责任人，责任人以数字代号表示。4.2.4 公共设备设施的日常操作、运行管理4.2.4.1 设备操作人员必须经岗前培训，持证上岗。在操作时，要求熟悉设备的性能特点，做好相应的安全防范措施，确保安全操作。高、低压设备等操作须执行工作票制度，并做好记录。4.2.4.2 各类设备的运行符合标准要求，运行人员须做好设备的运行记录。工程部经理/主管每周对所管辖设备的巡查不少于一次，将巡查情况记录在系统设备设施巡查记录表内，对巡查中发现的问题及时组织技术人员处理。4.2.4.3 设备机房应做到随时上锁，钥匙由值班人员保管，非本系统人员不得进入，如需进入须经工程部经理/主管批准后，在专业人员的陪同下方可进入。4.3 公共设备设施日常维护保养管理4.3.1 “年度保养计划”的制定4.3.1.1 新接管的楼盘，在接管完成第四个月开始，工程部负责执行系统维护保养制度。 在管的成熟楼盘，工程部须于每年12月15日前制定好下一年度的工程维修（改造）、设备保养计划，维修（改造）、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高（低）压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网络）设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。制定后的_设备设施维修保养年度计划表，报服务中心领导审批。4.3.2 工程部经理/主管根据审批后的年度维修保养计划，在每月26日前制定下月_月份设备设施维修保养计划并组织实施。4.3.3 每月的设备设施维修保养由保养人填写设备维修保养记录表，工程部领班审核。如对设备进行大中修或重要零部件更换时须记录在设备台帐内。在维修保养期间如需停水、停电、停梯等由工程部领班填写停水停电通知书经批准后立即通知客户服务部，由客户服务部提前24小时或立即通知相关业户。4.3.4 维修保养工作一般在本月以内，如需延时，报服务中心审批。重大设备问题或质量事故应在24小时内填写事故（故障/隐患）报告，专题呈报公司领导。4.3.5 各类设备设施的操作、运行、维修保养等，按相关设备管理程序、规程执行。4.4 公共设备设施外委监管及其它管理4.4.1 设备设施出现故障无法修复时，可申请对外委托维修，由工程部经理/主管向服务中心审批后实施。4.4.2 工程部负责对电梯、消防系统、空调系统、弱电系统的外委工作监管，根据外委单位定出的保养项目进行检查，核对人员数量、保养次数、保养项目、保养质量，如出现不符合保养标准的应责成改正，严重者按合同执行扣罚。4.4.3 工程部负责按国家规定办理有关设备的年审、检测手续。4.4.4 采购设备、材料应遵循采购控制程序的相关规定进行采购，并履行进出仓手续。4.4.5 发现紧急异常情况,应立即报告上级,并按照紧急事件应急处理程序执行,工程部有责任将风险和损失控制到最小程度。5.0 相关文件/标准5.1 设备的建帐要求5.2 工程部VI标识运用要求6.0 表格6.1 房屋共用部分、公共设施养护计划 （JL/WI-GC-001-01）6.2 公共设施设备保养记录表 （JL/WI-GC-001-02）6.3 年度设备保养计划 （JL/WI-GC-0