烟台地产整体格局分析报告 PPT课件

城市概况 烟台市地处山东半岛中部 东连威海 西接潍坊 西南与青岛毗邻 北濒渤海 黄海 与辽东半岛对峙 并与大连隔海相望 烟台的发展起步较晚 很长一段时间里被包围在其周围的兄弟城市落在后面 由于烟台本地缺乏大型国有企业 中央级地方的关注度与经济支持极为薄弱 也造成了今天烟台城市魅力不足的原因 但近两年来 烟台经济发展迅速 人均收入水平列山东省第二位 随政府对城市建设重视程度逐渐加大 加之烟台自身优势资源 未来烟台城市发展潜力较大 烟台地产整体格局 了解烟台 空间布局 按照 拓展东西两翼 贯通南北山海 适度向南发展 的原则 优化提升北部滨海带状发展空间 进一步密切城市中心区东与牟平 西与蓬莱的联系 促进各类生产要素合理流动 构建紧密型城市网络体系 到2010年 中心城市人口接近200万人 建成区面积扩大到200平方公里 中部 经济文化中心东部 宜居生活圈西部 加工制造业基地 开发区 了解烟台 烟台的商业环境 海港路商圈 胜利路商圈 幸福商圈 莱山迎春大街商圈 开发区长江路商圈 福山商业街 牟平商圈 烟台商业地产整体格局 了解烟台 烟台城市环境对项目的直接影响 城市处于起步阶段 虽潜力十足 但由于城市影响力较弱 对外阜房地产投资客吸引力不足 但由于其跟东北地区从海陆空三个交通维度的链接紧密 凭借其海景资源 舒适的气候 以及便利且较低生活成本吸引不少东北客源由大连流向烟台 但由于城市功能规划东西部城区的差异 使强调宜居与奢华的项目本体与其所在的平台气质不太吻合 且从商圈分布的角度看 项目占有的生活资源也相对匮乏 烟台地产整体格局 了解烟台 整体状况 烟台房地产市场发展状态较为平稳 供求关系较为平衡 从全国70个大中城市房价月报可以看出 各地区房价一直都在上升 就烟台而言 升幅属正常范围 如 上半年烟台市商品住宅价格同比增长6 5 涨幅低于全国平均水平 区域概况 烟台目前价格水平由东向西递增 中心区 东部海边的楼盘涨幅较大 产品类型 市场供给产品分为普通商品房和海景房两大阵营构成 莱山 芝罘两区域一线海景房相对开发区较为稀缺 市场需求 低总价的中小户型产品是市场成交的重点 典型项目月均消化量在70套左右 单价高的大户型产品销售情况欠佳 典型项目月均消化5套以下客群特征 本地客群是市场各类项目消化的主力 外来客群数量相对较少 外省客群主要集中在东北地区 烟台客群地缘性较强 东西区域划分较为明显 同时本地居民对海景房偏好度一般 而外地购买海景房客户对产品观海位置的关注程度较高 小结 结合开发区发展前景和目前海景房市场形势 本案在短期内价格超过莱山 芝罘两区域同等产品的可能性较小 同时客群结构也将在一段时期内仍然以开发区本地居民及东部郊县客群为主 鉴于目前本案价格水平 大户型产品销售面临相对较大风险 2006 2008年烟台市商品房销售面积及空置面积表 数据来源 2009年9月份实地调研 数据来源 网络资料搜集 烟台市房地产概况 1 海湾1号项目区属 芝罘区项目类型 海景房 非一线海景 项目位置 烟台市海滨广场南侧 项目体量 10万平米产品类型 4栋高层 54 61层 主力户型区间 76 300平方米 开发企业 烟台世茂置业有限公司价格 最低12500元 平方米 最高13000元 平方米 开盘时间 08年1月 销售状况 60 客群来源 本区域为主 60 主要就职于银行 国家政府机关 外省客群主要来自上海 北京等地及部分海外华侨 购房需求简析 多为改善型需求 投资 养老 渡假型需求共存 项目小结 项目处于烟台的CBD区域 地段价值较高 加之开发商品牌效应影响 产品品质较高和案场的特色包装 形成了较大的产品冲击力 项目运用世茂各地资源 进行各地区的推广宣传 起到了一定的效果 烟台市典型案例分析 2 凯旋城项目区属 芝罘区项目类型 海景房 非一线海景 项目位置 烟台市滨海广场南侧 项目体量 16万平米产品类型 高层 主力户型区间 187 190平方米 开发企业 北京天鸿集团价格 11500元 平方米 最低10528元 平方米 最高12800元 平方米 销售状况 60 项目小结 该项目地块时曾经的烟台地王 地段价值极高 但其产品设计缺乏特色 品质感与紧邻的海湾1号相差较大 目前项目销售进度不佳 烟台市典型案例分析 3 天越湾项目区属 莱山区项目类型 海景房 一线海景 项目位置 莱山区滨海中路1599号 项目体量 100万平米 一期33万平方米产品类型 高层 别墅 主力户型区间 高层 64 248平方米 别墅 380 630平方米开发企业 山东银和怡海房地产开发有限公司价格 别墅21500元 平方米 高层 7700元 平方米开盘时间 08年12月 销售状况 一期高层销售50 别墅基本售完 客群来源 本地客群为主购房需求简析 改善型需求为主 项目小结 该项目为一线海景房 紧邻370亩森林公园 拥有海权证 别墅与高层结合 产品类型与本案类似 但该项目海景丰富程度较高 且后期别墅产品稀缺性较强 市场接受度较高 项目整体品质超过本案 但由于区域不同 给本案带来的竞争冲击相对较小 烟台市典型案例分析 综述 开发区项目呈现东密西疏的现状 东部生活配套相对完善 西部是主要的产业集中地段 住宅项目略少 开发区是烟台市海景房聚集的主要区域之一 另外部分开发区项目由于规划等原因产权为商业50年 但并未影响消费者购买 产品供应 其海景房主力户型均在140平方米以上 以高层板楼为主 普通住宅面积较小 主力户型在90 140平方米 区域海景房别墅产品较为稀缺 目前在售别墅由于户型面积较大总价在500 1000万元 市场价格 开发区住宅项目价格较城区略低 但随开发区内重点大型企业的逐渐增加 及空港 港口的区域效应日益显现 区域市场价格具有较大的提升空间 但短期内显现不大 销售状况 区域海景房项目由于价格较高 销售进度略低 但海景别墅凭借产品的稀缺性在市场较好的07年销售进度较快 但部分总价较低的产品也可以取得单月80套左右的销售业绩 价格合理且周边配套较为齐全的普通商品房项目月均销售可达100套左右 客群概况 开发区项目客群以本区居民为主 60 以上 同时包含部分外地客群 以东北地区为主 海景房项目客群购买多以改善型自住型需求为主 需求释放主要集中在150 200平方米的产品 而购买普通住宅的的客群首次置业与改善型需求数量相当 小结 结合开发区未来发展的重点产业区域以及本案的地理位置特征考虑 本案未来具备较大的升值潜力 结合区域产品特征 以及目前本案别墅产品已基本售完 后期其它项目别墅产品会为本案大户型产品带来更大的冲击 开发区房地产概况 1 静海苑项目区属 开发区项目类型 海景房项目位置 烟台开发区黄河路与峨眉山路交界海景房 项目体量 9万平米 共786户 产品类型 8栋高层 25层 28层 主力户型区间 88 205平方米 开发企业 烟台东银房地产开发有限公司均价 6000元 平方米 最低5000元 平方米 最高6800元 平方米 开盘时间 08年5月 销售状况 60 客群来源 本区域为主 包含部分烟台周边城市客群 济南 潍坊等 外省客群较少 10 左右 主要来自东北 购房需求简析 140 170平方米中小户型消化速度较快 购买多以自住需求为主 项目小结 项目紧邻海边 属于一线海景房 但产品品质一般 产品形式单一 无特色卖点 案场包装档次较低 与本案相比处于竞争劣势 开发区典型案例分析 2 国奥天地项目区属 开发区项目类型 海景房 非一线海景 项目位置 开发区长江路西段 项目体量 69万平米 一期20万平方米 产品类型 6栋高层 18层 29层 30层 主力户型区间 64 240平方米 开发企业 山东银和怡海房地产开发有限公司均价 5000元 平方米 最低3500元 平方米 最高8800元 平方米 开盘时间 07年6月 销售状况 一期销售90 客群来源 本区域为主 70 外省客群主要来自东北 购房需求简析 购买多以自住需求为主 项目小结 项目非一线海景房 其主要卖点也非海景资源 凭借社区内国家羽毛球训练基地等体育设施 健康舒适的生活成为项目主要的诉求传递 由于项目卖点差异 该项目与本案竞争冲击相对较小 开发区典型案例分析 3 维亚湾项目区属 开发区项目类型 海景房 一线海景 项目位置 开发区海滨路1号 项目体量 30万平米 一期推出3栋产品类型 高层 别墅 低于5万平米 主力户型区间 高层 87 211平方米 别墅 300 400平方米 未定 开发企业 烟台瀛海信息产业有限公司价格 高层 8000元 平方米开盘时间 07年底 销售状况 一期销售70 内部认购占相当比例 09年月均销售3套左右 客群来源 本地客群为主 外地客群各50 主要分布在东北 哈尔滨 北京 上海等地 项目早期曾参与过外地房展会 进行了相关推介活动 购房需求简析 改善型需求为主 项目小结 该项目为一线海景房 是开发区内距离海最近的项目 建在沙滩上成为本项目的一大特色 该项目销售进度缓慢 开发商内部合作问题和消费者对项目产品的顾虑成为滞销的主要原因 该项目后期别墅产品可能会为本案带来较大的冲击 开发区典型案例分析 烟台的商业环境 海港路商圈 胜利路商圈 幸福商圈 莱山迎春大街商圈 开发区长江路商圈 福山商业街 牟平商圈 烟台商业地产整体格局 了解烟台 芝罘 海港路商圈 烟台商业规划建设中的核心区域 商圈分为综合百货商场 大型综合超市 大型专业店 高档品牌一条街和西大街综合商业街五大区域 主要商业项目 振华 百盛 沃尔玛 大润发等 烟台各商圈分析 果品批发市场 家具建材市场 花木培育基地等商贸设施 芝罘 黄务商圈 主要商业项目 泰吾士新城 美凯龙家居城和烟草物流中心 幸福商圈以幸福路 幸福中路为中心 拥有二十多万人口 汇聚了九隆商业街 振华广场 家世界 铜锣湾百货 家家悦超市 肯德基等知名商贸餐饮企业 烟台市区商业网点发展规划 认为该区 交通条件 金融设施等均较为优越 这足以使该区成为独立于市级商业中心区的另一中心区商业 地标 烟台各商圈分析 幸福商圈 商务区 中心区已基本形成以建设银行 中国银行等为核心的南大街解放路一带的中央商务区 商业区 以振华 百盛为核心的海港路的中央商业区 多元化商业 从目前芝罘商业的发展情况来看 商业呈现多样化与偏远化 如芝罘黄务的泰晤士新城 以别墅式办公理念 街区式商业模式欲打造新的商务商业圈 银都国际 御金台 都在避开振华国际和阳光100的锋芒 走小而精 专而新的业态和品牌路线 不难预料 芝罘商业地产将逐渐形成高 中 低档均衡发展的态势 芝罘区商业环境 烟台各商圈分析 位置 规划在迎春大街附近向西至东方大街两侧 向东至大学城世贸路两侧 消费群体大学城经济素来是城市中不可忽视的商业经济增长点 莱山大学城周围预备上市的大学城项目和祥隆集团即将在下半年推出的近20万方的埠岚地块商业项目 围绕2 3万大学生消费做文章 定位中低端消费人群 意欲通过整体的规划 彻底改变大学城周边商业脏乱差的现状 打造一个全新的布局更加合理的大学城商圈 烟台各商圈分析 莱山商圈 银座商城 烟台银座建设面积为6 65万平方米 今年计划完成投资2 7亿元 年底前主体工程和装修完毕并开业 万象城商业网点 已于2008年开始建设 目前该项目三角区商业网点主体已完工 展销中心已投入使用 正在进行风情步行街 百货 超市等基础施工 该项目与英国乐购 金逸影院成功签约 大洋百货 新世界百货已确定进驻意向 今年其将继续完成10万平方米的主体工程 烟台各商圈分析 城市生活中心向东偏移 众多商家选址莱山 大润发超市 青岛利群广场 在佳世客购物中心附近 总投资达4 5亿元的青岛利群广场即将开工建设 建成后这个区域将再增一座大型综合超市 地点放在观海路与宏川路交汇处的居民密集点 投资3500万元新建1万平方米综合性超市 烟台各商圈分析 城市生活中心向东偏移 众多商家选址莱山 商圈概述 牟平的宁海大街 文兴路等特色商业街 已成为烟台市第一批重点培育的市场特色商业街 这些区域通过完善商业服务功能 强化人行道 停车场等各类公共设施建设 以提高商业中心的承载能力 在管理上按照区级商业功能的标准 形成既满足区级消费者的需求 又服务于周边农村的属地型区级商业功能区 烟台各商圈分析 牟平商圈 作为烟台五区中最 偏远 的区域 牟平自有其独特的商业体系 多年以来 牟平商业都是以通海路为主轴线 以华联商厦为核心 向外逐步扩撒 餐饮 娱乐 休闲 购物 虽然谈不上高档 但基本能够满足当地市民的生活所需 而且来得比其他区域更加便捷与单纯 烟台各商圈分析 华联商厦 个案分析 位于五里头村的东华商贸城正在建设 该项目总投资12亿元 目前已建成6万平方米 其中建材装饰城和物资城已建设完毕 这个建筑面积达60万平方米的庞大商业中心 包括文体用品 五金交电 陶瓷洁具 家电等9种商业类型 100多种经营业态和数以万计的商品 项目完工后 其将成为牟平首个体验式商业群 也是面向烟台以至辐射整个胶东半岛的新型商圈中心 东华商贸城 烟台各商圈分析 老城区 福山的商业规划主要集中于老城区 在旧貌换新颜的进程当中 老城区以其成熟的业态成为福山商业重阵区域 其中以夹河 福海路沿线规划最为突出 商业脉络 福海路为福山的龙脉 南北贯通 此前是福山通联开发区的交通要塞 没有福海路就意味着没有福山今天的发展 目前福山区新兴的高档社区基本集中于福海路两侧 发展前景不可限量 今日之福海路车水马龙 巨大商机厚积待发 明日之福海路高楼林立 商贾云集 届时寸土亦必寸金 烟台各商圈分析 福山商圈 商业中心 长江路是开发区的商业中心 众多商业依长江路而居 其中以振华商厦和华新国际商务楼为首 开发区商业饱和度较高 业态单一 档次低 重复建设严重 没有可圈可点的项目 烟台各商圈分析 1 竞争格局出现变化随着未来几年多个项目的入市 烟台的商业市场将迎来更丰富的业态结构和消费层次 为消费者带来更多的消费选择 多元化发展标志着市场垄断可能性的降低 每个项目各自不同的定位将为自身带来生存空间 摆脱目前的竞争局势 2 主要消费区域依旧集中从烟台传统的消费区域以及未来商业项目的供应区域来看 主要消费场所依旧会集中在传统的商圈 如芝罘区 莱山区和牟平区等 新兴商圈由于区位和商业氛围上的劣势 在短时间内难以与老商圈形成竞争 烟台各商圈分析 商业地产市场未来发展 整体档次偏低 振华 垄断市场 烟台各商圈分析 烟台商业市场特点 烟台市振华百货集团股份有限公司是1994年经山东省政府批准成立的股份制企业 系全国大型百货零售企业贸易联合会成员单位 山东省重点企业集团 现拥有28家百货连锁企业 36家超市连锁门店 19家家电连锁门店 1家三星级大酒店和3家房地产公司 基本垄断了烟台商业市场 对区域商户资源具有绝对的控制权 而烟台整体的商业业态分布较为均衡 各区域均有集中的商业区 但档次都不高 只有重点发展的莱山区吸引大批外来商家的进入 如银座 佳世客 利群 乐购等 但短期依然无法与芝罘抗衡 区域商业垄断地位振华商场在烟台商业地产领域已经呈现出垄断的局面 网点分布各主要商圈 成为了烟台市民消费娱乐的第一选择场所 全业态购物中心定位振华商场的体量普遍较大 基本每家商场都设置百货 家电 超市 IT数码卖场等 可以满足消费者各种类型的需求 高端消费场所振华商场作为烟台的龙头商业地产企业 引进了多个国际大牌零售商 如万宝龙 MAXMARA等 成为了烟台高端消费场所的代表 烟台各商圈分析 市场竞争环境振华商场在烟台的商业网点布局 给同区域内的其他商业项目带来了强进的竞争压力 一些外资企业 如百盛 在烟台的生存环境每况日下 烟台商业市场特点产权商铺受到投资追捧 售价及销售速度均好过住宅 住宅配套的临街底商目前经营稳定 投资回报平均在4 6 左右 集中商业多集中在商业较发达地区 售价较高 但因为售出商铺缺乏有效的管理 以及品牌商户被振华垄断 多数经营惨淡 或无法正常经营 其中以阳光100为代表的经营失败的项目不在少数 商业项目分析 项目位置 莱山区滨海中路45号建筑类别 别墅 商铺开发商 大连海昌集团烟台渔人码头投资有限公司交通状况 10 17 59路至海天名人下车 到市中心开车只需要10分钟 到机场需15分钟 至火车站只需10分钟 交通比较便利 占地面积 17 9万平方米总建筑面积 24万平方米项目特点 以北美风情的建筑风格为主以海滨文化为主题 以海洋动物表演为特色 以相关海滨休闲娱乐设施为辅助 涵盖了国内首家鲸鲨馆 日式温泉馆 美食风情街 滨海特色商业街 古堡酒店 半岛休闲会所等多种与国际接轨的时尚元素 渔人码头 项目销售动态销售模式 整栋销售 面积在2300 3000平方米之间总推出12栋 现只剩余2套在售销售价格 15000 16000元 平方米之间物业费 3元 天 平方米其他 现有已购物业 一套1000平方米商业 的业主对外招租 租金在2元 平方米 天左右 商业项目分析 商业项目分析 项目位置 莱山区观海中段电力小区对面建筑类别 商铺交通状况 1 5 7 8 23 53路 交通较便利 总建筑面积 17000平方米项目现状 项目由两栋独立楼组成 共四层 地下是7000多平方米停车场一期已售完200多套 现只剩余60套面积在20 80平方米之间价格未定 预计十月对外销售 价格预计在9000元 平方米租金 约400 550元 月 平方米 鹿鸣商业中心 商业项目分析 项目位置 莱山区清泉路烟台大学北门对面建筑类别 住宅 商铺开发商 山东祥隆企业集团交通状况 5 7 10 17 23 59 107路等等 交通便利 占地面积 58 63公顷建筑面积 103 94万平方米项目现状 现只剩下联体户型的商铺在售 面积在108 117平方米之间 售价在155 270万 套 餐饮区现在调整中 面积在50 400平方米之间 价格未定 层高 一层 5米 二层 4 5米 东端部分二层层高在7米左右 可以做夹层 万象城 商业项目分析 项目位置 芝罘区大马路滨海广场西侧建筑类别 购物中心开发商 烟台华纳轲投资顾问公司占地面积 15万平方米建筑面积 46000平方米项目特点 以欧洲19世纪和美国风格的建筑为主 并以海岸商业为主题 围绕着沿海稀缺的观海建筑迷离展开 定位于集家族娱乐居所 大型餐厅和夜总会于一体的多文化综合社区 建立多元化休闲胜地 销售现状 项目以租赁为主 约1000元 年 平方米 物业费是100元 年 平方米 面积在500 1200平方米之间 现只剩6套在招商 红琥海岸商业广场 商业项目分析 项目位置 芝罘区上夼西路SPAR 十八乐 超市入口建筑类别 商铺开发商 烟台国际工程发展有限公司项目现状 现阶段只销售了总量的1 3 约20多间 面积在150 390平方米之间 售价在20000 27000元 平方米之间 已购商铺的业主对外招租 租金在1000 1200元 年 平方米之间 层高 一层 3 8米 二层5 9米 香榭广场 商业项目分析 项目位置 芝罘区海港路26号建筑类别 住宅 商铺 公寓开发商 阳光100烟台银都置业有限公司占地面积 28000平方米总建筑面积 550000平方米容积率 5 25绿化率 31 项目现状 只剩余3套商铺未售 面积在400 600 700平方米 均价在55000元 平方米 折扣未定 阳光100城市广场 商业项目分析 项目位置 福山区福海路与永安街交汇处建筑类别 商铺开发商 烟台寰宇房地产开发公司项目特点 以 六大主题功能 六大商业业态 的恢弘气势鼎力打造 福山区第一商业核心 项目规划业态涵盖大型流行时尚百货 大型连锁超市 国际IT数码港 国际居家艺术馆 国际餐饮娱乐中心等 是目前烟台市福山区规模最大 功能最全 档次最高 业态最优 环境最好 管理最完善 硬件配套设施最先进的大型商业地产项目 同时 近1000平米的超豪华中庭 近20000平米的超大型停车场 近3000平米的维也纳音乐喷泉广场 近80米超高豪华商业景观设施配套 将是烟台接轨国际商业的典范 是烟台城市化进程的最显著标志 大都会 项目销售动态销售模式 面积在20 180多平方米之间销售价格 沿街商铺 约11800元 平方米 靠里商铺 约6000元 平方米 现状 只余少数未售 商业项目分析 商业项目分析 项目位置 开发区泰山路与沐河路交汇处建筑类别 商铺 住宅开发商 盛发公司交通状况 位于烟青路 204国道 路边 距同三高速6公里 距栖霞市政府2公里项目现状 项目以整层销售模式销售 现只剩下三层 面积在700多平方米 销价在7000多元 平方米 已购一 二层物业的业主现对外招租 面积在14000平方米 租金在180 240万元 年 金光小区 恒达大厦 开发商的诉求项目存在的问题 我们的合作条件 问题一 开发商诉求需进一步明确初步反馈意见为 开发商欲将本项目打造成为烟台豪宅的代表项目 因此在产品设计方面 强调大尺度奢华感 但大户型产品销售速度自08年以来未有显著提升 开发商不愿采取如富士康