第六组--房地产交易法律制度与政策PPT课件

1 第六章房地产交易法律制度与政策 2 房地产交易的含义 指房地产市场主体之间以房地产这种商品作为标的物所从事的市场交易活动 包括房地产转让 房地产抵押和房屋租赁 概述 一 房地产转让的涵义房地产转让是指房地产权利人通过买卖 赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为 第一节房地产转让 房地产转让的方式 1 以房地产作价入股 与他人成立企业法人 房地产权属发生变更的 2 一方提供土地使用权 另一方或者多方提供资金 合资 合作开发经营房地产 而使房地产权属发生变更的 3 因企业被收购 兼并或合并 房地产权属随之转移的 4 以房地产抵债的 5 法律 法规规定的其他情形 房地产转让的实质是房地产权属发生转移 城市 房地产管理法 规定 房地产转让时 房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让 二 房地产转让的条件 一 主体双方必须具有合法资格 二 房地产转让的客体必须符合法定要求 1 达不到下列条件的房地产不得转让 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的 按照土地使用权出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 应完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发的 形成工业用地或者其他建设用地条件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 三 房地产转让的禁止条件 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或以其他形式限制房地产权利的 3 依法收回土地使用权的 4 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 5 权属有争议的 权属有争议的房地产 是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议 致使该项房地产权属难以确定 在权属争议解决之前 该项房地产不得转让 6 未依法登记领取权属证书的 未履行该项法律手续 房地产权利人的权利不具有法律效力 因此也不得转让该项房地产 7 法律和行政法规规定禁止转让的其他情况 四 商品房销售制度 一 商品房预售制度1 商品房预售条件 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 4 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证明 9 2 商品房预售许可 1 商品房预售许可申请文件及申请表 2 房地产开发企业的 营业执照 和资质证书正 副本 3 土地使用权证 建设工程规划许可证 施工许可证 4 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明 5 工程施工合同及关于施工进度的说明 6 商品房预售方案 10 3 房地产预售备案制度商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案 预售的商品房交付使用之日起90日内 承购人应当依法到房地产管理部门和市 县人民政府土地管理部门办理权属登记手续 开发企业应当予以协助 并提供必要的证明文件 11 二 商品房现售制度 1 现售商品房的房地产开发企业 应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业的资质证书 2 取得了土地使用权证书或使用土地的批准文件 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 4 已通过竣工验收 5 拆迁安置已经落实 6 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套设施应具备交付使用条件 其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 7 物业管理的方案也已经落实 五 商品房买卖中的重要法律问题 一 商品房认购书的法律性质和效力商品房认购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书 是当事人双方约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同 1 商品房认购书的法律性质作为预约合同的认购书的法律特征 1 预约中权利义务关系的设计不同于本约 具有独立性 与本约不存在从属关系 双方签订认购书的目的是为将来签订买卖合同做事先约定 2 认购书中当事人主要义务是 出卖人承担为购房人保留订购的商品房 不得再行出卖的义务 购房人承担交付定金 在约定期限内 与出卖人订立买卖合同的义务 预约成立时 本约尚未成立 违反预约不构成对本约的违约 3 预约同本约一样 如果当事人一方不履行预约约定内容 也要承担违约责任 4 本约签订后 预约中权利义务关系即行终止 2 商品房认购书的效力 商品房认购书是当事人双方约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同 具有合同的法律效力 一旦签署 即对双方当事人产生相应约束力 商品房认购书可以认定为购房合同须同时具备的条件 第一 具备 商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容 第二 出卖人已经按照约定收受购房款 二 中途变更规划设计房地产开发企业应当按照批准的规划 设计建设商品房 商品房销售后 房地产开发企业不得擅自变更规划 设计 经规划部门批准的规划变更 设计单位同意的设计变更 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内 书面通知买受人 买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复 三 商品房屋交付1 商品房交付含义商品房的交付 即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定 将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付 商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为 商品房交付的意义在于确定开发商和消费者风险承担和利益分配的界限 2 商品房交付的条件商品房交付的条件是指商品房买卖合同签订后 作为标的物的商品房具备哪些要求后 出卖人可将其交给买受人占有商品房的交付条件应当是商品房的质量合格 而商品房质量合格的认定应当以行政主管部门出具的 建筑工程竣工验收备案表 为准 3 商品房逾期交付的处理我国相关法律法规作出了规定 1 房屋逾期交付后 解除权行使的特殊规定 2 房屋逾期交付后违约金问题 19 五 房屋买卖合同的效力与物权移转不动产物权的转移需要依法登记才能发生效力 不动产物权的变动只能再登记时生效 买卖双方签订的合同可以看成是物权变动的原因 依法成立生效的合同可能不会发生物权变动的结果 20 六 商品房买卖惩罚性赔偿惩罚性赔偿是指人民法院判令恶意侵权行为人在赔偿受害人正常损失的基础上 对侵权行为人的进一步赔偿 即人民法院判令的赔偿数额超出实际损坏数额的赔偿 旨在对侵权行为人的恶意行为实施惩罚并达到一定的抑制效果 1 商品房买卖合同中适用惩罚性赔偿原则的情形2 惩罚性赔偿的条件 21 六 房地产广告管理制度 一 房地产广告的含义和性质含义 房地产广告指房地产开发企业 房地产权利人 房地产中介服务机构发布的房地产项目预售 预租 出售 出租 项目转让以及其他房地产项目介绍的广告 性质 具有要约的性质 22 二 房地产广告主体资格的限制房地产关高必须真实 合法 科学 准确 符合社会主义精神文明建设要求 不要欺骗和误导公众 三 房地产广告客体的限制没有合法程序 产权受限制 权属有争议等的房地产不得发布广告 23 四 房地产广告内容的限制 1 房地产广告不得含有风水 占卜等封建迷信内容 对项目情况进行的说明 渲染 不得有悖社会良好风尚 2 房地产广告中涉及所有权或者使用权的 所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产 生活空间 3 房地产广告中对价格有表示的 应当清楚表示为实际的销售价格 明示价格的有效期限 24 4 房地产中表现项目位置 应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示 不得以所需时间来表示距离 房地产广告中的项目位置示意图 应当准确 清楚 比例恰当 5 房地产广告中涉及的交通 商业 文化教育设施及其他市政条件等 如在规划或者建设中 应当在广告中注明 等等 25 第二节房地产租赁 一 房地产租赁的概念和法律特征1 房屋租赁的概念 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为2 法律特征 1 出租人主要是房屋的所有权人2 房屋租赁具有期限性3 租赁是要是法律行为 26 二 禁止租赁的房地产 未依法取得房屋所有权证 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 共有房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违法建筑的 不符合安全标准的 已抵押 未经抵押权人同意的 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 有关法律 法规规定禁止出租的其他情形 27 三 房地产租赁合同 房地产租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用 收益 承租人定期给付约定租金 并于合同终止时将房屋归还出租人的协议 租赁合同应当具备以下条款 当事人姓名或者名称及住所房屋的坐落 面积 装修及设施状况租赁用途租赁期限租金及交付方式房屋修缮责任转租的约定变更和解除合同的条件违约责任当事人约定的其他条款 28 有下列情形之一的 房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同 1 符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的2 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的3 当事人协商一致的 29 四 租赁双方当事人的权利和义务 一 出租人权利和义务1 根据我国相关法律的规定 出租人主要享有以下权利 1 出租人享有按照合同的约定向承租人收取租金的权利 2 在租赁合同有效期内 出租人有权监督和检查承租人使用房屋的情况 但不能干扰承租人对房屋的正常使用 3 在租赁期限届满 双方有没有重新签订租赁合同的 出租人可以按照合同的约定收回房屋 30 4 承租人有下列行为之一的 出租人有权终止合同 收回房屋 因此而造成损失的 由承租人赔偿 将承租的房屋擅自转租的 将承租的房屋擅自转让 转借他人或擅自调换使用的 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的 拖欠租金累计6个月以上的 拖欠住宅用房无正当理由闲置6个月以上的 利用承租房屋进行违法活动的 故意损坏承租房屋的 法律 法规其他可以收回的 31 2 出租人在享有权利的同时 应承担的义务 1 出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人 不能按期交付的 应当支付违约金 给承租人造成损失的 应当承担赔偿责任 2 出租住宅用房的自然损害或合同约定由承租人修缮的 出租人负责修复 3 以营利为目的 房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的应当将租金中所含土地收益上缴国家 4 出租人在租赁期限内转让房地产 必须告知承租人 受让人应当承担原出租人的义务 并享受原出租人的权利 32 二 承租人的权利和义务1 按照房地产相关法律的规定 承租人主要享有的权利 1 按照合同的约定在租赁期限内占有和使用房屋 2 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修 3 在租赁合同有限期内 出租人出卖租赁房屋的 承租人享有以同等条件优先购买的权利 4 在租赁合同期限届满时 出租人继续出租房屋的 承租人在同等条件下有优先承租的权利 5 因下列情形之一 导致租赁房屋无法正常使用 承租人有权请求解除合同 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的 租赁房屋权属有争议的 租赁具有违反法律 行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的 33 2 在享有权利的同时 承租人主要承担的义务 1 承租人必须按期交纳租金 违约的 应当支付违约金 2 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设备 不得擅自拆改 扩建或增添 的确需要变动的 必须征得出租人的同意 并签订书面合同 3 因承租人过错造成房屋损坏的 由承租人负责修复或者赔偿 34 五 买卖不破租赁原理 买卖不破租赁是指在租赁合同有效期间 租赁物的所有权因为各种原因发生变更的 租赁合同对新所有权人仍然有效 新所有权人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在 我国法律对 买卖不破租赁 的原则作出了相关规定 合同法 第229条规定 租赁物在租赁期间发生所有权变动的 不影响租赁合同的效力 城市房屋租赁管理办法 第11条规定 租赁期限内 房屋出租人转让房屋所有权的 房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定 最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见 试行 第119条第二款规定 私有房屋在租赁期内 因买卖 赠与或者继续发生房屋产权转移的 原租赁合同对承租人和新房主继续有效 35 各国之所以对 买卖不破租赁 做出了规定 主要有以下两个方面的原因 一是为了保护弱势的承租人 承租人作为租赁合同的一方 如果所有物的任意性变动便会导致其承租权的丧失 那么承租人的权利保障便无从谈起 二是为了缔约成本的经济化 如果买卖合同的签订会导致租赁合同的无效 那么租赁物的出租就会受到影响 进而会引起整个经济活动成本的增加 这也是 买卖不破租赁 原则为各国立法所认同的深层次的原因 但是 买卖不破租赁 并不是指租赁权在任何情况下都可以对抗物权 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 规定 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动 承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的 人民法院应予支持 但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有规定的除外 1 房屋在出租前已设立抵押权 因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的 订立抵押合同前抵押财产已出租的 原租赁关系不受该抵押权的影响 抵押权设立后抵押财产出租的 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 2 房屋在出租前已被人民法院依法查封的 36 六 转租房屋转租 是指房屋承租人将承租的房屋再次租的行为 承租人在租赁期限内 征得出租人同意 可以将承租房屋的部分或全部转租给他人 在房屋转租法律关系中 原租赁合同的承租人为转租人 接受转租的第三人为次承租人 房屋转租 应当订立转租合同 转租合同必须经原出租人书面同意 并按照本办法的规定办理登记备案手续 原出租人的同意时房屋转租的前提条件 承租人未经原出租人同意将房屋转租的 出租人可以解除合同 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期 但出租人与承租人另有约定的除外 房屋转租后 原房屋租赁合同继续有效 承租人并不会因为将房屋转租而不再承担承租人的义务 同时 承租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务 而次承租人与出租人之间并不发生直接的法律关系 第三人对租赁物造成损失的 承租人应当赔偿损失 承租人与次承租人之间的法律关系即是一般的租赁关系 因承租人拖欠租金 出租人请求解除合同时 次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的 人民法院予以支持 但转租合同无效的除外 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额 可以折抵租金或者向承租人追偿 37 第三节房地产抵押 一 房地产抵押法律关系的内涵和房地产抵押的类型 四 房地 产抵押合同 二 房地产按揭 三 特殊房地产的抵押规定 五 当地产抵押登记五 六 房地产最高额抵押 38 1 房地产抵押 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为 房地产法律关系是基于房地产的债务关系而产生的 抵押法律关系的当事人为抵押人和抵押权人 客体为抵押财产 房地产抵押的设立的目的是为债务的履行做担保 抵押法律关系的担保人既可以提供抵押财产的债务人 也可以是提供抵押财产的第三人 在房地产按揭贷款时 房地产抵押权人为银行 抵押人为购房人 并且在购房人办理抵押登记之前 开发商是负有连带责任的保证人 担保物为购房人自己所购买的房地产 抵押权实现时 抵押权人就处分担保物所得享有优先受偿权 第三人一起所有的房地产为债务人提供担保的 第三人可以要求债务人提供反担保 并且第三人在抵押权人实现抵押权后 有权向债务人追偿 如图6 1所示 债权人 债务人 第三人 抵押权人 抵押人 追偿权 反担保 为债务人提供物的担保 提保供担 优先受偿 房地产买卖确立普通债权债务关系 图6 1 39 2 房地产抵押类型房地产抵押按照贷款主体的不同可分为商品房贷款抵押和在建工程抵押 商品房贷款抵押 是指购房人在支付首期规定的房价款后 由贷款银行代其支付其余的购房款 将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 在建工程抵押 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款 以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 40 1 房地产按揭的内涵按揭一般是指购房者以其所购房屋作为担保向银行贷款 分期还本付息 并且由房地产开放商承担担保责任的一种担保物权 在房地产交易中 按照购房者所购标的物的形态不同 按揭可以分为现房按揭和期房按揭 41 楼盘进入预售 签订贷款合作向银行交保证金 开发商和消费者签订购房合同 递交材料 提出贷款申请 银行审查 签订借款合同和住房按揭抵押合同 办理住房保险 办理抵押预登记 银行放款 购房者还款 期房交付 取得产权证 办理房屋抵押登记 还款完毕 清户撤押 期间开发商向银行提供连带保证 银行 开发商 2 房地产按揭的程序如图6 2 42 三 特殊房地产的抵押规定 乡镇 村企业建设用地使用权的抵押列入拆迁范围的房地产抵押以划拨方式取得土地使用权的房地产抵押 43 四 房地产抵押合同 按照我国规定 房地产抵押 抵押当事人应当签订书面抵押合同 房地产抵押合同是主债权债务合同的从合同 主债权债务合同无效 担保合同无效 房地产抵押合同应当载明下列主要内容 1 抵押人 抵押权人的名称或者个人姓名 住所 2 主债权的种类 数额 3 抵押房地产的处所 名称 状况 建筑面积 用地面积以及四至等 44 4 抵押房地产的价值 5 抵押房地产的占