第六章--经济评价指标与方法PPT课件

1 2 第一节效益和费用识别 掌握 一 投资与成本 一 广义投资与成本的概念1 投资人们有目的的经济行为 即将一定的资源投入某项计划 以获取所期望的报酬 2 成本人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价 3 二 房地产投资分析中的投资与成本 房地产投资项目中投资与成本的特点 4 1 开发项目总投资2 开发产品成本按照国家有关财务和会计制度 通过开发建设投资的合理分摊分别估算每种产品的产品成本 5 3 营业成本1 土地转让成本2 商品房销售成本3 配套设施销售成本4 房地产出租营业成本4 期间费用5 运营费用 6 第二节经济评价指标 经营收入 营业收入 经营收入是指向社会出售 出租房地产商品或自营时的货币收入 包括销售收入 出租收入和自营收入 销售收入 销售房屋面积 房屋销售单价 出租收入 出租房屋建筑面积 房屋租金单价 自营收入 营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报 7 经营收入 经营收入 销售收入 出租收入 自营收入销售收入 土地转让收入 商品房销售收入 配套设施销售收入出租收入 房屋出租租金收入 土地出租租金收入 8 利润 经营利润 经营收入 经营成本 期间费用 经营税金及附加 土地增值税利润总额 经营利润 营业外收支净额税后利润 利润总额 所得税可供分配利润 税后利润 法定盈余公积金 法定公益金 未分配利润 期间费用 管理费用 销售费用 财务费用 9 税金 经营税金及附加 经营税金及附加 包括营业税 城市建设维护税和教育费附加 又称 两税一费 营业税税额 应纳税销售 出租 收入 税率营业税的税率为5 城市建设维护税和教育费附加 分别为营业税税额的7 和3 10 税金 房产税 房产税房产税是以房产为课税对象 向产权所有人征收的一种税 房产税税额 房产余值 1 2 房产税税额 房产租金收入 12 城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支 11 税金 土地增值税 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税 土地增值税 土地增值额 税率土地增值额 转让房地产收人 扣除项目金额 12 税金 企业所得税 企业所得税 是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业 按其应纳税所得额征收的一种税 所得税税额 应纳税所得额 税率 应纳税所得额 每个纳税年度的收入总额一准予扣除项目的金额房地产开发投资企业所得税税率为25 2008年1月起实施 13 三 房地产投资经济效果的表现形式 置业投资房地产置业投资经济效果主要表现为租金 物业增值 股权增加等方面 开发投资房地产开发投资经济效果主要表现为销售收入经济效果的大小则用开发利润 成本利润率 投资收益率等指标来衡量 14 第二节经济评价指标 一 投资回收与投资回报房地产投资的收益 投资回收 投资回报投资回收是指投资者对其所投入资本的回收 投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬 居民储蓄 无风险投资 还本 投资回收利息 投资回报 15 两者的关系可以从资金回收公式中反映 投资回报率为i前者就是投资回报后者就是投资回收 16 财务分析指标 按是否考虑资金时间价值因素划分 按指标性质划分 按财务分析的目标划分 二 经济评价指标体系 17 18 19 20 房地产投资项目经济评价指标体系 21 房地产投资项目经济评价指标体系 22 三 全部投资和资本金评价指标的差异 了解 四 通货膨胀的影响 了解 23 财务净现值 FNPV 项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率 将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 按分析内容不同 财务净现值分为 全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值 第三节动态盈利能力指标及其计算 24 式中 CI 现金流入C0 现金流出CI CO 净现金流量ic 基准折现率 25 26 2 动态指标的方法与计算 FNPV 0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求 在财务上是可行的 财务净现值小于零时 项目不可行 财务净现值反映了资金的时间价值 并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况 经济意义明确 直观能够以货币额表示项目的净效益 必须首先确定一个基准收益率 这是很困难的 不能真正反映项目投资中单位投资的使用效率 不能直接说明在项目运营期间各年的经营成果 27 2 动态指标的方法与计算 与FNPV相关的一个评价指标是财务净年值 FNAV 即将项目净现值分摊到投资期各年的等额年值 财务净现值率 NPVR 28 2 动态指标的方法与计算 财务内部收益率 FIRR 在项目投资有效期内 各年净现金流量现值累计等于零时的折现率 按分析内容不同 财务净现值分为 全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值 29 2 动态指标的方法与计算 30 r1 当项目净现值为接近于零的正值时的折现率 r2 当项目净现值为接近于零的负值时的折现率 NPV r1 采用低折现率时净现值的正值 NPV r2 采用高折现率时净现值的负值 r1与r2之间的差距应在2 之内 否则两者之间不一定呈线性关系 31 2 动态指标的方法与计算 计算出财务内部收益率要与国家规定的基准收益率或者投资者的目标收益率进行对比 项目的内部收益率高于国家规定的基准收益率或者投资者的目标收益率 则认为项目可行 否则认为项目不可行 即 FIRR ic 则认为项目可行 FIRR ic 则认为项目不可行 32 2 动态指标的方法与计算 财务内部收益率反映了资金的时间价值 并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况 能够直接衡量项目的真正的投资收益率 不须事先确定一个基准收益率 而只要知道大致范围就可以了 需要大量的与投资项目有关的数据 计算比较麻烦 对于非常规现金流量的项目 其内部收益率可能是不唯一的 或者不存在 33 2 动态指标的方法与计算 动态回收期 DPP 在考虑了资金的时间价值的基础上 以项目每年的净收益回收项目全部投资所需要的时间 可以根据现金流量表计算DPP 34 2 动态指标的方法与计算 计算出的动态投资回收期要与行业的标准投资回收期进行对比 低于行业平均标准 则认为项目可行 否则认为项目不可行 考虑资金的时间价值 依然没有考虑投资回收后的投资效益情况 35 第四节静态盈利能力指标及其计算 一 成本利润率与销售利润率 一 成本利润率成本利润率 是开发利润占开发总成本的比例 是初步判断开发项目可行性的静态指标 36 静态指标的方法与计算 计算项目总开发价值 项目全部销售 则等于扣除销售税金后的净销售收入 全部出租 为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和 总开发成本一般包括土地费用 前期工程费用 建筑安装费用 管理费 财务费用 销售费用和其他费用 37 二 销售利润率销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标销售利润率 销售利润 销售收入 100 静态指标的方法与计算 38 39 静态指标的方法与计算 投资利润率是指项目在计算期内正常生产年份的年息税前利润或运营期平均年息税前利润与项目总投资之比 它是考察单位投资盈利能力的静态指标 40 静态指标的方法与计算 三 资本金利润率和资本金净利润率资本金利润率是指项目的年净利润或年均净总额与项目资本金之比 计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率 表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求 41 四 静态投资回收期 静态投资回收期 在不考虑资金时间价值的基础上 以项目的静收益抵偿全部投资所需要的时间 房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起 项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比 低于或等于行业平均投资回收期 则项目可行 否则认为项目不可行 静态投资回收期 累计净现金流量开始出现正值期数 1 上期累计净现金流量的绝对值 当期净现金流量 42 五 现金回报率与投资回报率 现金回报率 房地产置业投资过程中 每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率 现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系 它与资本化率不同 资本化率通常不考虑还本付息的影响 现金回报率分为 1 税前现金回报率 净经营收入 还本付息后的 投资者初始现金投资 2 税后现金回报率 税后净现金流量 投资者初始现金投资 43 投资回报率 房地产置业投资过程中 每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率 投资回报率中的收益包括1 还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值2 物业升值所带来的收益投资回报率 税后现金流量十投资者权益增加值 权益投资数额 考虑物业增值收益时 投资回报率 税后现金流量 投资者权益增加值 物业增值收益 权益投资数额 44 第五节清偿能力指标及其计算 一 利息按年计息时 为简化计算 假定借款发生当年均在年中支用 按半年计息 其后年分按全年计息 还款当年按年末偿还 按全年计息 每年应及利息 年初借款本息累计 本年借款额 2 贷款利率 45 二 借款偿还期式中 Id 项目借款还本付息数额 不包括已用资本金支付的建设期利息 Pd 借款偿还期 从借款开始期计算 Rt 第t期可用于还款的资金 包括 利润 折旧 摊消及其他还款资金 46 借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算 其详细计算公式为 47 三 利息备付率 利息备付率 指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润 与当期应付利息费用的比率 其计算公式为 48 利息备付率可以按年计算 也可以按整个借款期计算 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数 对于一般房地产投资项目 该指标值应该大于2 否则 表示项目付息能力保障程度不足 49 四 偿债备付率 偿债备付率 项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率 50 可用于还本付息资金 包括可用于还款的折旧和摊消 在成本中列支的利息费用 可用于还款的利润等等 当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息 偿债备付率可以按年计算 也可以按整个借款期计算 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数 对于一般房地产投资项目 该指标值应该大于1 2 当指标小于1 2时 表示当期资金来源不足以偿付当期债务 需要通过短期借款来偿还已到期的债务 51 五 资产负债率 资产负债率 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 属长期偿债能力指标 反映债权人所提供的资金占全部资产的比例 即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的 它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度 其表达式为 资产负债率 负债合计 资产合计 100 资产负债率高 则企业的资本金不足 对负债的依赖性强 在经济萎缩或信贷政策有所改变时 应变能力较差 资产负债率低则企业的资本金充裕 企业应变能力强 52 六 流动比率 流动比率CR 反映项目偿付流动负债能力的指 为流动资产总额和流动负债总额之比 流动比率 流动资产合计 流动负债合计 100 流动比率是用来表示资金流动性的 即企业 项目 短期债务偿还能力的数值 基准值是2 注意 流动比率高的企业并不一定偿还短期债务的能力就很强 因为流动资产之中虽然现金 有价证券 应收账款变现能力很强 但是存货 待摊费用等也属于流动资产的项目则变现时间较长 特别是存货很可能发生积压 滞销 残次 冷背等情况 流动性较差 53 七 速动比率 速动比率 是指速动资产对流动负债的比率 它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力 速动比率是企业速动资产与流动负债的比率 速动资产包括货币资金 短期投资 应收票据 应收账款 其他应收款项等 而流动资产中存货 预付账款 待摊费用等则不应计入 速动比率 流动资产 存货 预付账款 待摊费用 流动负债总额 100 速动比率是用来表示资金流动性的 即企业 项目 短期债务偿还能力的数值 基准值是1 房地产开发项目的存货占流动资产的的大部分 速动比率较低 低于100 54 第六节房地产投资方案经济比选 一 方案经济比选及其作用 一 方案经济比选 二 方案经济比选的类型 三 方案经济比选的作用 四 方案比选中的决策准则1 备选方案差异原则2 最低可接受收益率原则3 不行动原则 55 二 方案经济比选定量分析方法 一 净现值法 二 差额内部收益率法 三 等额年值法 四 费用现值比较法和费用年值比较法 五 其他经济比选方法三 方案经济比选方法的选择 一 比选方法选择规则 二 方案经济比选的特殊事项 56 1 房地产开发企业的资产负债率较高 表明其 B 2012 A 资本金较充裕B 财务风险较高C 偿债能力较强D 资金应变能力较强2 某项目的投资额为500万元 运营期为3年 各年的运营费用分别为160万元 200万元 220万元 残值为100万元 若投资发生在年初 费用发生在年末 折现率为10 则该项目的费用现值为 B 万元 2012 A 876 03B 900 90C 1051 16D 1076 033 房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额 使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率 2012 错 4 对房地产开发投资来说 投资回收主要表现为项目的开发利润 2012 错 本章真题 57 5 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息 贷款人要求偿债备付率不低于1 3 贷款利率为12 货款期限为20年 按月等额还本付息 则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为 B 万元 2011 A28 73B 29 11C344 74D 349 316 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营 其中首付款为总价的60 其余为银行提供的年利率为7 5 期限为10年 按年等额还本付息的抵押贷款 若年平均经营收入为20万元 运营费用为经营收入的30 则在贷款期内的税前现金回报率是 B 2010 A 8 17 B 13 62 C 14 00 D 23 33 7 某房地产企业的资