城市社区物业管理探讨.doc

武汉生物工程学院学士学位论文毕业论文题目名称：系部名称：班 级：学 号：学生姓名： 指导教师：日期一、城市社区物业管理的内涵和发展意义3(一)物业管理的含义3（二）物业管理在我国的简要发展历程3（三）城市社区物业管理的意义3（1）城市社区物业管理师构建和谐社会的物质基础3（2）城市社区物业管理拉动了经济发展3（3）提高人民生活水平，享受优质生活3二、社区物业管理的主要内容4（一）常规性的公共服务4（二）针对性的专项服务4（三）委托行的特约服务4三、我国城市社区物业管理的问题4（一）物业管理企业服务水平不高4（二）物业管理法规与体制滞后4（三）收费方面的问题5四、城市物业管理问题的解决方法5（一）明确物业管理服务标准5（二）搞好物业和业主的关系5（三）培育物业管理市场，引进竟争机制，与时俱进6（四）建立和完善城市物业服务收费机制6参考文献6致谢7摘要社会的高速发展必定伴随着社区高质量的建设，与此同时对城市社区管理的要求也更加苛刻严格。而这种快速的发展导致了城市社区管理中出现了极为不少漏洞，如城市社区管理体制跟国外的管理体制有差距，就业人员素质普遍较低，只注重形式服务质量严重缩水等。城市社区的管理已经成为社会极为重要的议题，合适的城市社区管理能够提高人类的生活水平和生活意义。相反，如果城市社区管理的不合理会导致社会的不和谐。本文通过参考各种文献以及采用分析法着重详细的探讨城市社区中物业管理的内涵意义，内容及其存在的问题和解决方法等方面的内容，深入的讨论了城市社区管理，为营造和谐美好的社会创造了条件。关键字 城市社区 物业管理 发展意义 问题和对策一、城市社区物业管理的内涵和发展意义城市社区是指多数人进行商业及其他非农业劳动的社区，它是人类居住的基本形式之一，是我们生活中不可缺少的一个综合基础的群众基础机构。和谐的社区建设是构建和谐社会的切入点，受到人们的广泛关注，在社会经济生活中占据着十分重要的地位。(一)物业管理的含义 所谓“物业”，就是“财产，资产，房地产”的意思，“物业”源自于英文“property”，从物业管理的角度讲，物业是指各类房屋及其附属的设备，设施和相关场地。而物业管理，按物业管理条例解释说明是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（二）物业管理在我国的简要发展历程中国的物业管理萌芽于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年深圳开始住房制度的改革，房屋成为人们最大的财产，人们对于房产管理要求的提高，使得房管制度加速发展，物业管理也迅速发展。从那时起十几年内深圳的物业管理发展迅速，可以说是突飞猛进，从小到大，从涉外的商品房乃至到整个市区物业管理的发展，一步步脚踏实地从借鉴他人，探索他人，推广到自身的规范化。到1993年为止，在深圳具有专业能力的物业管理公司达到了87家，管理了将近63个住宅区，物业管理的人数也达到了2000人左右。物业管理从一开始的毫无秩序衍变成现在的“企业化招标化，一体化，社会化”的“三化一招标”模式。从产生初期的无序，到后来迅速的发展，再到后来稳定的发展，前后经历了将近的二十多年。2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的物权法，在10月1日起正式实施。它的颁布对中国物业管理行起到重要而深远的影响，解决了中国物业管理行业内一系列长期未解决的问题，中国的物业管理市场还不够成熟，但也取得了比较好的成绩。（三）城市社区物业管理的意义 （1）城市社区物业管理师构建和谐社会的物质基础城市社区是社会的基本构成要素，和谐的城市社区是和谐社会形成的重要因素，因此物业管理在这方面发挥了巨大的作用。物业管理是城市经济活动，社会活动，文化活动以及各种活动的微观地理单位，能够协助政府在教育、卫生、文化、治安等工作上的完成。也能通过专业管理和业主自治自主管理相结合，建立良性互动的双向沟通机制，增强业主的归属感认同感，构建和谐邻里。 （2）城市社区物业管理拉动了经济发展城市社区物业管理以追求社会效益，环境效益和经济效益为目的的。物业管理能促进房地产产业的发展。良好的城市物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的主要考虑的对象，成为房地产高效可持续发展的重要保证。物业管理能够扩大消费，促进经济的快速增长，房屋拥有70年的使用寿命，物业管理在其支出方面占有极大的比例，将近十四分之十三，.物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，而且随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。 （3）提高人民生活水平，享受优质生活我国社会的高速发展产生在经济方面，人民生活水平得到了极大的提高，从建国初期的吃饭难发展成为吃饱难，吃好难，而到现在的小康社会，能吃饱能吃好。在这期间良好的城市物业管理发挥着巨大的作用，改善了人民的居住环境以及工作生活环境，相应的也改善了市容市貌，使的人们安居乐业，改进了人们精神状态，人们会应良好的城市社区物业管理而相处融洽。我们发展经济，主要是为了人民生活水平的提高，所以城市社区物业管理的性质也可以从根本上实现其重要的价值意义。二、社区物业管理的主要内容城市物业管理的对象十分的广泛，几乎包括各类建筑，例如办公楼，商业楼宇，工业产房，仓库，停车场。物业类型虽然不相同，但性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。其分为3大类，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时可根据自身的能力和业主和物业使用人的需求，确定第二第三类中的具体服务项目和内容。（一）常规性的公共服务物业管理中公共性的管理和服务工作是属于常规性的公共服务，目的是确保物业的自身完好性和正常使用，确保人民正常的生活秩序和良好的环境。主要有七项内容，分别为房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，专项维修资金的代管服务房，屋建筑共用部位的维护和管理，环境卫生、绿化管理服务，物业装饰装修管理服务，物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务，物业档案资料的管理。（二）针对性的专项服务针对性的专项服务是指物业管理企业面向广大业主和物业使用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要为日常生活类，体现在衣食住行等方面的家政、家务服务工作。物业管理企业为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目的商务服务类。还包括了文化教育卫生体育类，中介服务类，社会福利类。（三）委托行的特约服务特约服务实际上是专项服务的补充和完善。当有较多的业主和物业使用人有某种需求时，物业管理企业科将此项特约服务纳入专项服务。委托性的特约服务是物业管理企业为满足物业产权人，物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。三、我国城市社区物业管理的问题（一）物业管理企业服务水平不高物业管理行业发展时间短、属于劳动密集型行业，专业物业管理人员少。另一方面是物业公司是微利行业，对员工进行必要性的培训也变得较困难，从业人员的工资待遇也不高。于是导致物业管理人员构成分化明显，除了专业的物业管理者以外，更多的是缺乏物业管理的专业知识的人员在实施工作，他们专业技术水平较低，服务经验不足，不能满足现代智能高标准服务要求，直接导致了物业工作的缺憾。有的政府领导重视城市改造和住宅区建设，忽视了小区商业等服务设施的配套，尤其是居民生活设施的建设，影响了居民生活质量，而居民中多数将矛头指向物业，从而引起纠纷。开发商未尽其责，留下隐患建管不分，开发商遗留问题，为物业管理造成后患。开发商在物业建设过程中，为了最大限度地获取利润，在房屋建设及其配套设施建设中常有违约行为，埋下了的祸根。（二）物业管理法规与体制滞后重庆市物业管理条例的出台难以在实际的操作过程中落实，原因主要是：重庆市物业管理条例高估了业主的法治意识和主动参与业主委员会实施民主管理的意愿，对物管区域业主的复杂性缺乏充分的分析和把握。重庆市物业管理条例对业主的义务和要求不明确。重庆市物业管理条例对业主委员会的领导指导监管缺乏明确的法制规范。重庆市物业管理条例对业主委员会与物业管理公司之间的关系没有明确界定。我国物业管理工作起步较晚，出现了范围小，分散等问题，在科技化程度等一些方面与其他发达国家也有着很大的差距。多数物业管理公司都是就地起步，根本达不到正常的规模。按照数据来看，70%以上的城市物业管理企业濒临破产或已经破产，达不到盈利的状态。部分城市物业管理企业不规范的行为，收费与服务的不相符，服务不到位等现象屡见不鲜，极大的损害了业主的合法权益和利益。在有些小区内，既存在城市居民的自治组织即居民委员会，也同时存在业主所聘请的物业管理企业。此时，如何划分居民委员会和物业管理企业的具体职责，对于保障业主的合法权益至关重要。根据目前的法律、法规，尚未能明确确定居民委员会和物业管理企业并存时的法律责任。国家有关部门和北京市政府最近几年相应颁布了一些物业管理方面的法规，对许多问题已经有了明确的限制，但在实际执行过程中却有很大的距离。按照有关法规，业主管理委员会应该是物业区内的最高权力机构，物业管理公司是受业主管理委员会之委托和聘用从事管理工作的，业主管理委员会有解聘物业管理公司的权利。实际上，许多物业管理公司并没有受到业主管理委员会的委托开展工作，业主管理委员会即使对物业管理不满意也很难另换物业管理公司。（三）收费方面的问题部分物业小区的业主反映缴纳的物业费较高，而享受的服务不足，物业公司服务不到位。确实有个别物业管理公司自定收费标准，不与业主协商，不报物价局批准的情况，也有只收费不服务或少服务的物业公司，这是引起业主不满而产生抵触情绪的主要原因。另外，物业公司的财务透明度不够，也是导致纠纷产生的原因。按北京市居住小区物业管理办法规定，管理公司账目应每6个月公开一次，但真正能实行的小区很少。管理费用的开支往往是业主最为关心的问题。物业管理企业收费难是整个行业铁定的事实。有的业主对按时足额缴纳物业管理费认识不足，经常拖欠，拒交、少交物业管理费。还有的其他的业主对物业管理到底是起什么作用的一概不知，产生那种认为物业管理存不存在是一样的，没有城市社区物业的管理小区依旧能够稳定安。物业合同以外的特殊服务，物业公司如未及时解决，业主就拒绝交费；有些业主对小区存在的“住改非”违章建筑等现象认为是物业公司管理不力，以物业公司“不作为”而拒绝交费用，却不知物业公司根本就没有执法权；在对小区共用设施（例如电梯等）的维修维护上，高层业主与低层业主之间也存在分歧，不少低层业主不愿缴纳电梯维修费；小区各业主间产生矛盾纠纷，物业管理人员进行调解，结果致使一方乃至双方产生对物业公司的偏见。业主的种种非理性维权，导致物业管理公司的收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物业管理公司提供的管理和服务运行成本随之也大大增加。除了居民的观念问题、经济承受能力外，一个最重要的原因是一些业主对物业管理收费标准以及双方的权责不明确，认为交了物业管理费，物业管理公司什么都应该做，稍不如意就拒交物业管理费，一户不交就会带来消极连锁反应。因为业主想知道自己缴纳的物业费用到那里去了。四、城市物业管理问题的解决方法（一）明确物业管理服务标准物业管理服务标准时指物业管理企业实施的物业管理服务所应达到的程度准则。物业服务合同中约定的不同服务项目，有不同的服务标准。物业管理企业的服务质量如何，应以物业管理服务标准为依据进行评判。任何标准的制定，其目的都是规范行为，物业管理服务标准的制定也不例外。物业管理不像一般产品可以通过各种仪器检测，因此标准制定有其自身的特殊性，必须符合实际要求，能够推动物业管理行业的发展。树立一个“观念”，达到三个“有利于”。物业管理是服务性行业，但是跟宾馆酒楼一类的服务性行业相比，其差异性体现不清楚，不同收费标准的服务质量差异体现在哪里也不清楚。三个有利于是指有利于业主利益的保护，有利于物业管理企业的保证，有利于国家利益的实现。（二）搞好物业和业主的关系创建和谐的社区由于业主与物业间的矛盾日益加深，两者的关系也成为了解决物业问题的头号难题。其实，物业管理如果在透明、公正的环境下进行操作，便可以避免业主缺乏理性和缺业知识的责问，所导致自身工作的力不从心。据了解，目前业主投诉较多的问题之一，就是交了钱却得不到等值的服务。现在有关物业管理的纠纷或官司基本都是关于合同问题的纠纷。因此，在这一问题中，最重要的便是要严格合同规范管理，业主和物业管理公司双方都要增强合同意识，按合同约定，该承担哪些责任，不承担哪些责任，交了多少费用，得到什么样的服务，在合同中都要写清楚。如果相互之间一旦产生了矛盾和纠纷，就可通过法律途径去解决。而以过往事件来看，无论是媒体报道还是政府施压，很难又快又好地解决问题。于是此时可以组建一个合法的第三方部门专门来处理此类问题，例如：仲裁机构、专家委员会等，同时此部门亦可分担社区管理相关工作，共同进行社区管理。（三）培育物业管理市场，引进竟争机制，与时俱进市场经济的发展必定需要物业管理，它能够运作和发展离不开竞争，而竞争可以不断提高物业管理的服务质量和水平，才能保持物业管理行业蓬勃发展。因此加速城市社区物业管理的竞争机制的形成、建立项目招投标制度，促进物业管理的市场化进程也会是解决物业问题的一条重要途径。同时，物业管理项目招投标制度的建立，能够改善以前不怎么完善的格局，从而使开发和管理分离，在使得物业公司不断自我壮大，独立成长的同时，也可以解决开发商和物业公司的部分矛盾。专家表明目前我国的物业管理在经过产生、发展第一次革命后，正在进入重组和规范的第二次革命，最后的“洗牌”是高度的物业管理专业化、社会化、经营化。物业管理引入我国虽然仅有十几年时间，随着物业管理行业的迅速发展，和各类问题的不断改善，物业管理在我国城市管理中一定能发挥更大的作用。（四）建立和完善城市物业服务收费机制相当一部分物业管理服务企业把服务合同没有当一回事，服务合同作为你服务的依据，业主规约都是属于小区，小区的各项规章制度都是从里面弄出来的。业主履行规约备案，服务合同98过不了关，或者相当一部分物业管理服务企业都不填，在签定合同的时候，把你服务合同用于哪些开支，其中包括公共服务设备、常规服务这块儿费用怎么收都不说清楚，你业主最后来问的时候，反而没有依据。所以在订合同的时候，不要在合同上只写一个物业管理服务费，其他的费用没有，就凭你自己在那说，哪一层多少钱，水费怎么收，垃圾费怎么收，电费怎么收，包括天然气，有一些天然气公司接气的时候，是12块钱人家来收的时候你有依据，但是如果你合同上什么也没有，你怎么办。包括停车的这块儿怎么收费你都没有，包括你的会所所有权属于谁，经营怎么弄的，这个也没有，你合同本身定位就是一塌糊涂，以后发现根本就没有依据。大家可以根据物权法重新约定物业管理服务合同。参考文献 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