贵州下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试试卷.docx

贵州2015年下半年房地产估价师案例与分析：房屋征收复核估价和鉴定考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是_。 A市场分析 B选择目标市场 C细分市场 D产品定位 2、_，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。 A2003年1月1日 B2004年1月1日 C2004年12月1日 D2003年12月1日3、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是_。 A收益法 B成本法 C假设开发法 D市场法 4、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于_。 A社会平均收益率 B通货膨胀率 C国民经济增长率 D项目基准收益率5、_是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 A证券 B股票 C债券 D投资基金 6、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 7、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，直接成本利润率为6，则开发后地价为元。 A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工业用地的监测点评估价格 8、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。 A：长期趋势 B：后期利润 C：权益 D：供给和需求 E：工业用地的监测点评估价格 9、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。 A相互影响的 B相互独立的 C相互作用的 D相互无关的 10、_指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。 A成本加成定价法 B目标定价法 C认知价值定价法 D价值定价法11、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是_技巧。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价 12、伸缩缝的宽度一般采用mm。 A：10一20 B：2030 C：4050 D：5060 E：执行层的组织协调 13、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。 A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本” B：经济学中的成本概念同于会计成本 C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本” D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和 E：执行层的组织协调14、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是_。 A1.061 B0.061 C0.500 D0.060 15、个人住房公积金贷款利率实行。 A：半年一定 B：一年一定 C：二年一定 D：三年一定 E：执行层的组织协调 16、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。 A：给水、排水、电力、通信 B：给水、排水、燃气、热力 C：排水、电力、通信、燃气 D：排水、电力、通信、热力 E：工业用地的监测点评估价格 17、某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为8%，则目前承租人权益的价值为（）万元。 A159.8289 B992.0172 C187.5321 D162.3825 18、需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用价格效应来解释，三者的关系为。 A：价格效应=替代效应-收入效应 B：价格效应=收入效应-替代效应 C：价格效应=替代效应+收入效应 D：替代效应=价格效应+收入效应 E：执行层的组织协调 19、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。 A：专业工程 B：建筑工程全过程 C：分部工程 D：分阶段 E：借款合同 20、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为_万元。 A323 B275 C273 D258 21、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 22、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。 A：本票 B：汇票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调23、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括_分析。 A最低租售价格 B最低租售数量 C最低利润水平 D最高土地取得价格 24、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。 A：发明 B：发现 C：创造 D：确定 E：工业用地的监测点评估价格25、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.4二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用_作为其中的一种估价方法。 A市场法 B假设开发法 C收益法 D成本法 2、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是_万元。 A755.54 B772.84 C1400.88 D1433.903、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。 A：年度运营预算 B：资本流预算 C：资本支出预算 D：长期预算 E：资本收入预算 4、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于_。 A试探性调查 B描述性调查 C创新性调查 D因果性调查5、房地产市场营销因素调查包括的类型有。 A：产品调查 B：价格调查 C：市场需求质量调查 D：分销渠道调查 E：促销策略调查 6、直接资本化法的优点是_。 A指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B通常只需要测算未来第一年的收益 C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 E计算过程较为简单 7、下列保险中，属商业保险的有。 A：无担保保险 B：保证保险 C：信用保险 D：健康保险 E：失业保险 8、房地产开发企业应当在签约之日起_日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 A10 B20 C30 D60 9、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是_。 规划设计与方案报批；投资机会找寻：可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选；施工建设与竣工验收；市场营销和物业管理；签署合作协议 A B C D 10、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。 A综合利率 B贷款利率 C折现率 D机会成本11、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法 12、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。 A：申请人撤回裁决申请的 B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的 C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的 D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的 E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的 13、公民有下列_情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。 A下落不明满1年的 B下落不明满2年的 C下落不明满3年的 D因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的14、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。 A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B：实行销售代理必须签订委托合同 C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同 D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用 E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务 15、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是。 A：宏观区位 B：中观区位 C：微观区位 D：其他区位 E：执行层的组织协调 16、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有【2005年考题】 A：该种房地产的价格水平 B：消费者的预期 C：该种房地产的开发成本 D：该种房地产的开发技术水平 E：房地产开发商对未来的预期 17、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。 A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙率 E：吸水性 18、管理中心运作住房公积金的基本要求是。 A：效益性 B：安全性 C：流动性 D：风险性 E：执行层的组织协调 19、投资者进行房地产投资的主要目的是为了_。 A实现财富最大化 B保值增值 C降低投资组合的总体风险 D降低通货膨胀的影响 20、关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是（）。 A在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出 B以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本 C以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本 D以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本 21、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。 A：确定性变量 B：不确定性变量 C：离散型变量 D：连续型变量 E：随机变量 22、我国传统的城镇住房制度的特点包括。 A：国家统包的实物福利性住房制度 B：市场供应的实物福利性住房制度 C：低租金的实物福利性住房制度 D：无限期使用的实物福利性住房制度 E：无偿分配的实物福利性住房制度23、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。 A：城镇住房制度改革 B：城市土地使用制度改革 C：房地产生产方式改革 D：社会体制改革 E：政治体制改革 24、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的