福贵园策划报告范文.doc

福贵园策划报告范文 .福贵园策划目录市场篇 一、遮山镇房地产形势 二、客户产品篇一项目概况二项目技术指标三项目周边配套情况四项目分析行销篇一总体策略二调价策略.市场篇 一、遮山镇房地产形势遮山镇位于河南镇平县东部11公里处，312国道、宁西铁路横穿全境，东隔潦河与卧龙区王村乡相望，西南与彭营乡相邻，西北与柳泉铺接壤。 全镇辖夏庄村、罗庄村、马营村、小苏庄村、朱岗村、中其营村、张湾村、铁匠庄村、孔营村、倒座堂村、韩沟村、陈沟村、白沟村、陈善岗村、王沟村、东魏营村、东杨庄村17个行政村，179个村民小组，人口33187人，耕地42707亩。 全镇平原、丘陵、山地面积各占三分之一，素称“山上是银行，山下是粮仓”。 有丰富的建材、石材、白云岩矿产资源，具有生态条件多样性、农业结构多样性、矿产资源得天独厚等优势。 南阳城区的扩张，遮山做为南阳与镇平的桥梁作用也逐渐显现出来，成了众多企业置业创业的首选地。 由于遮山区位优势的显现和入驻企业的增多，遮山镇的地产也开始发展起来了。 遮山镇目前有三个房地产项目，南阳仲景国际养生城，朱岗锦玉城（新型农村社区）和福贵园。 南阳南阳仲景国际养生城主要强调养生和休闲，质量高，配套设施好，面向南阳及周边的富余阶层，但房价高。 朱岗锦玉城（新型农村社区）房价格低，面积大，质量差。 二、客户.主要是园区内目前入驻的七家企业，及项目周边10公里辐射区需要购房的农民。 产品篇 一、项目概况本项目位于位于镇平县遮山镇东侧地段，温州循环经济产业园内。 基地南邻312国道，北距宁西铁路货运线不足2公里，东临园区规划区间路，西侧紧靠园区40米宽主干道，交通条件便利，地理位置优越。 规划总用地114.44亩，实际占地75.33亩，功能以居住为主，同时有一些配套公建等。 二、项目技术指标1项目占地面积76293.75平2总建筑面积121895.88平3住宅面积82106.58平4车库及储藏室面积12040.62平5商铺面积17263.08平6酒店公寓10485.67平6绿地率30%.7容积率2.4278地上车位1036个 三、项目周边配套情况1.项目周边企业园区内七家企业，能提供丰富的就业机会；2.银行距信用社2公里；3.医院距遮山镇医院2公里；4.交通紧邻312国道，出门比较方便。 四、项目分析（一）项目SWOT分析该项目分为两部分 1、做为配套设施向园区内企业出售. 2、作为地产向周边村民出售S(优势) 1、项目与园区主干道直接相连，且同处于312国道北侧，方便园区企业员工住宿和就餐； 2、园区企业在入驻时，园区办公室要求企业不能规划职工宿舍和餐厅； 3、企业员工集中居住，便于企业集中管理。 W(劣势) 1、园区内企业买职工宿舍时，一次性投入成本较大； 2、对家在周边的员工吸引力较小。 O(机会) 1、对于园区内的企业来说，园区周边暂无与本项目相似的小区，本项目是唯一可选之处； 2、项目位于遮山镇机电产业园内，广为人知。 T(威胁) 1、园区内企业可能以建办公楼为名，自建职工宿舍； 2、若本小区房价过高，企业可能会在周边村庄租地建房。 .S(优势) 1、项目距园区较近，可以提供更多的就业机会； 2、园区内企业相对集中，为项目商业提供更多的消费群体； 3、园区的进一步发展，可作为周边4个村的回迁房。 W(劣势) 1、项目距离遮山镇较远； 2、项目和朱岗锦玉城相比没有价格优势，质量也没太大优势； 3、周边村民拥有耕地且农村宅基地便宜，不太习惯多层或高层建筑； 4、夏天该区域拉闸限电，会给高层住户带来不便。 O(机会) 1、随着园区的发展，小区企业职工住户增多，小区人气变旺，会吸引周边居民前来购房。 T(威胁) 1、新农村建设，乡镇客户减少。 .（二）定价分析（空白点分析）. (三)建设进度分析（需求导向型）其中xx年为预计人数可以看出园区xx年预计总人数为455人，其中外来务工人员为235人，按一套房子住6个职工，共需要40套房子，六层一梯两户，共需要4栋房子。 房屋的建设进度应该与企业招商同步进行。 （四）总结通过以上三种分析方法，我们可以看出福贵园的销售应该以园区内企业为主，价格在1400元-到2200之间。 可以优先建设商业部分，职工宿舍建设应该和园区内的企业入驻同步进行，商品房部分应该缓建少建。 如果考虑到园区规划内4个村庄的拆迁，则福贵园可按需建设回迁房。 年度企业力神华晨康卫电器联东电机双冠生物正大钢构多美奇本地工人外来务工本地工人外来务工本地工人外来务工本地工人外来务工本地工人外来务工本地工人外来务工本地工人外来务工xx401515550000000000xx5530155530303030303030303030.行销篇 一、总体策略入市良机结合本案的实际情况，推案的时间宜定在5月中旬，五月份为房产旺销期，在此期间大范围的宣传，人们的重视度会更加高一些，根据项目工程进度以及客户积累情况选择合适的开盘时间，建议正式开盘时间定位十月一，届时客户积累也达到了一定数量，工程进度也达到了一定的程度，不但对开盘的气氛上能起到一定的提升，而且就项目来说也能给客户一定的说服力。 二、调价策略接受预定前不对外公开正式价格，利用积累客户期间试探客户的价格反映，根据客户的反映情况适当调价，公开价格时间为正式开盘时。 开盘后随着项目进展和销售速度情况适时调价，体现项目的升值空间。 行销通路大众传统媒体1.面对遮山镇周边乡镇客源，选用媒体大篷车，散发宣传彩页；2.面园区内客户，制定买/租合同，上门逐一宣传；.3.标志性工地现场LOGO墙、工地围板、接待中心、现场看板；4.影响性广告载体大型户外看板、引导旗、灯光广告牌等业务执行 （1）销售现场业务执行原则塑造气势强势引导广告；准客户之口碑利用客户有利可图之心理让客户觉得先买先赢，有利可图；提高成交比例，降低退户率加强现场人员专业技能，确切掌握客户动向，以提高成交率。 销售人员要做到以下几点仪表端正，微笑迎人，以真诚的心接待每位来访者；统一说辞，了解本案的具体细节规划特色、内外建材、周边环境、公共设施等项目的卖点，并耐心详细地解说给客户；.主动了解客户的需求，以及客户所提出的各种异议，适当的给予解答；提供给客户真实有效的项目资料，使其买的放心，不会心存顾虑；强化现场人员组训案前销售讲习销售控制演练来电接听的技巧现场销售道具的运用 （2）业务执行阶段个案准备期1）执行时间正式开盘前2-3个月2)主要任务完成公开销售前的各项准备工作，引起市场有效关注3)业务执行人员到位，开始组织销售人员培训、销售讲习；市场调查市场竞争楼盘、同价位不同区域的楼盘、处于强销期的楼盘、未来即将推出的楼盘；.现场售楼处布置修改；销售道具制作；定价策略拟定；企划工作与进度检讨、修正、定案；销售文件、报表的完成；销讲的制作；销售道具完成；宣传资料的制作个案酝酿期执行时间正式开盘一个月主要任务各项销售准备工作完成，预热市场，着重积累客户业务执行人员进场销售接受预定；针对市场进行回访及讨论；.对有意向的客户给予优惠的条件促成交易完成；分析登记的客户资料，了解他们的关注点，什么区域，对楼盘接受程度，及时发现问题调整销售说辞；在此阶段主要推广开发商的背景及实力，可对项目做宣传，但不透露销售的资料（价格等）；进入内部认购，付意向金或定金，向客户赠送小礼品，吸引客户到访，推出优