2010年房地产估价师考试《制度与政策》命题点汇总.doc

2010年房地产估价师考试制度与政策命题点汇总命题点1集体土地征收的概念 （1）集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（2）征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。（3）2004年3月，全国人大对中华人民共和国宪法作了修改，将“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。2004年8月，全国人大常委会第十一次会议通过了关于修改中华人民共和国土地管理法的决定，也区分了土地的征收和征用。（4）征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。命题点2征收集体土地的特点一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。命题点3征收集体土地应遵守的原则珍惜耕地，合理利用土地的原则；保证国家建设用地的原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。 命题点4征收集体土地的工作程序（1）申请用地；（2）受理申请并审查有关文件；（3）审批用地；（4）征地实施；（5）签发用地证书；（6）征地批准后的实施管理；（7）建立征收土地档案。命题点5建设用地使用权出让的概念建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。出让的含义一般包括以下内容：（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（4）集体土地不经征收不得出让。（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。命题点6城市房屋拆迁的概念（1）城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。（2）城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，可参照执行。集体土地上的拆迁行为，按照土地管理法等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于拆迁条例所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。（3）拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。（4）房屋拆迁与土地征收的概念，二者有本质的区别：一是适用范围不同，国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地，城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地；二是法律后果不同，征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭；三是法律依据不同，征收土地依据土地管理法及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定，城市房屋拆迁依据拆迁条例的规定。命题点7城市房屋拆迁的管理体制城市房屋拆迁管理体制是指由各级房屋拆迁管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。拆迁条例规定的房屋拆迁管理，由国家和地方政府根据职权实施管理。国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。地方一级的房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。根据拆迁条例的规定，房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决、受理强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金使用的监督、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及对接受委托拆迁的单位的资格认定等内容。县级以上地方人民政府有关部门是拆迁的协管部门，其在拆迁管理中的职责是依照拆迁条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门（包括国务院土地行政主管部门）应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。命题点8城市房屋拆迁估价的概念城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成可以通过委托评估确定。命题点9拆迁估价机构和人员市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构。受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字。命题点10对违规估价机构和人员的处罚对有下列行为之一的估价机构和估价人员，应当按照城市房地产中介服务管理规定、注册房地产估价师管理办法等规定进行处罚，或记人其信用档案：（1）出具不实估价报告的；（2）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；（3）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；（4）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；（5）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；（6）违反国家标准房地产估价规范和城市房屋拆迁估价指导意见等相关规定的；（7）法律、法规规定的其他情形。命题点11房屋拆迁纠纷的类型房屋拆迁纠纷按纠纷所处的环节可分为：拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，形成纠纷；拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁，形成纠纷。命题点12行政裁决的原则以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。命题点13拆迁行政裁决的六项主要制度（1）行政调解制度；（2）拆迁听证制度；（3）集体决策制度；（4）对违法违规行为建立责任追究制度；（5）不服行政裁决的救济制度；（6）回避制度。命题点14拆迁补偿安置标准的裁决依据当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地估价专家委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托估价专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。命题点15拆迁行政裁决的主要程序（1）裁决部门市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。（2）申请裁决应提交的资料；（3）听证；（4）裁决程序；（5）中止裁决和终结裁决1）有下列情形之一的，中止裁决并书面告知当事人：发现新的需要查证的事实；裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计人裁决时限。2）有下列情形之一的，终结裁决并书面告知当事人：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的；发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的；作为自然人的申请人死亡，15天之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的；申请人撤回裁决申请的。（6）裁决书行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决书。行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。命题点16房地产开发企业的概念、特征及分类房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的特殊性在于从事房地产开发和经营，一般具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。依据中华人民共和国公司法，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。命题点17房地产开发企业的设立条件设立房地产开发企业应具备下列条件：（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；（3）注册资本100万元以上；（4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；（5）法律、法规规定的其他条件。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件做出高于以上的规定。命题点18房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营隋况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2年。自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。命题点19房地产开发企业资质管理（1）管理机构国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。（2）实行分级审批一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及二级