渗水维修标准流程 PPT课件

1 建筑施工过程管理 xx物业渗水维修标准流程 2 一 渗水区域 渗水原因的界定二 xx物业渗水维修流程 3 一 渗水区域 渗水原因的界定 1 结构 二次结构不规范施工造成的渗水 混凝土外墙或楼面与水接触面开裂产生渗水与含水层直接接触部位混凝土在施工过程中由于养护 时间不够 原材料 外掺抗渗剂 抗裂剂不够 施工操作不当 上人过早 局部重压 混凝土结构中锈蚀工具 对拉螺杆等 防范措失 地下室混凝土在浇筑前 要做好抗渗配比 在施工过程中对混凝土供应单位的混凝土进行现场抽查 检查是否按配合比掺加外加剂 地下室剪力墙在混凝土浇筑完成后 要控制好拆模时间 最好要有3天时间 同时要不断在模板表面上进行浇水养护 防止混凝土由于内外混差而产生裂缝 对于一次性的工具性的对拉螺杆 则要求配三个止水环和两个塑胶垫块 在模板拆除后除掉塑胶垫块后用微膨胀水泥砂浆补平 4 外墙砌体沉降裂隙渗水 填充墙在砌筑过程中 顶部的斜砌没有达到规定的沉降时间 一次砌筑到顶 并抹灰 随着建筑物使用时间的延续 该部位因砌筑砂浆的沉降而产生砌体沉降 导致该部位产生裂隙 在雨天 雨水顺该部位进入 防范措施 在砌砖过程中 留足沉降期 进行斜砌时 砂浆一定要饱满并到顶 在抹灰前 要进行挂网 分层抹灰并抹实 5 预留洞 建筑物在主体施工过程中 根据施工需要会予留下很多洞口 如 泵管洞口 测量洞口 烟道洞口等 工程进入装修后 很多洞口都进行了封堵 但进行试水时 很多洞口都在周边出现了渗水现象 防范措施 在进行洞口予留时 尽量做成倒梯形洞 主体完成封闭之前 先对洞边进行凿毛处理 不是倒梯形的要凿成倒梯形 封闭之前 先用清水冲洗干净 然后在周边刷一层素水泥浆 再浇筑混凝土 最好用微膨 并分次振捣密实 6 外墙砌筑脚手眼渗水 连墙杆件过长 伸到墙体内面 在封堵时清理不彻底 封砖砂浆不饱满 防范措施 连墙杆在制作过程中 尽量不要超过待砌墙体内面 砌筑时 只留外洞口 外架拆除后 连墙杆尽量清除 然后用混凝土进行灌封 7 墙脚根部渗水 外墙基部没有设置防水坎或防水坎高度不够 基底清理不干净 防范措施 砌筑工程开始前 先浇筑防水坎 且防水坎的高度要超过外露屋面的保温层 做保温前 防水坎外围先做好防水附加层 8 管道周边渗水 主体施工期间 管道安装的套管没有进行予埋 后期开凿安装套管后 周边封堵混凝土浇筑不密实 且套管高度出楼面太少 防范措施 二期洞口开凿后 洞口要开凿成倒圆台形 且安装的套管要高出建筑地面最少3厘米 套管安装后 浇筑混凝土前要清理基层刷素水泥浆 分两次施工该部位细石混凝土 9 2 装修阶段施工渗水原因 外窗边渗水 窗框渗漏是外墙渗水中占比例较大的一种渗漏现象 由于窗框的安装工艺采用后塞口工艺 土建留出比窗框大的洞口尺寸 现场施工工艺层次不齐 很容易产生渗漏 窗户渗水形成原因很多也很复杂 大致可归为三个方面 制作安装原因 窗洞口与窗框间的填充隙渗水 窗台下面砌体或抹灰层开裂 窗台倒坡 10 女儿墙开裂 屋面保温层 找平层施工紧靠女儿墙 在温差作用下推裂女儿墙 导致女儿墙根部裂缝而漏水 砖砌的女儿墙压顶不设分格缝 经过反复日温差 年温差以及干湿变形 结构变形影响 压顶出现横向裂缝 泛水部位出现上下竖向裂缝 以致风化脱落 女儿墙一开裂 如不及时补救 雨水就会很快渗漏到屋面基层中去 防治措施 尽量采用现浇钢筋砼女儿墙 凡砖砌女儿墙宜设置构造柱 砌砖的头缝 平缝 中缝中都要铺满砂浆 砌到高出屋面板5 6皮砖时 收进一皮砖 缩进宽度为40MM 上面挑出一皮砖 挑出宽度为50 60MM 挑砖上面粉流水坡 下口必须粉好滴水线 现浇女儿墙压顶时 抹压顶应在10米距离内留设分格缝 宽为10MM 内嵌填密封材料 外用1 2 5水泥砂浆抹平勾缝 屋面保温层和找平层施工时要留伸缩缝 并安装排气孔 11 外装饰石材处渗漏 花岗石窗台与墙体有缝隙 下面水泥砂浆没有填实 下雨时长期积水 通过砖墙渗入室内 花岗石表面出现倒泛水 通过砖墙渗入室内 防治措施 石材下用1 2水泥砂浆填密实 并在墙面缝隙处采取刷851防水剂 此处花岗石窗台里侧比外侧高出10mm 形成一排水坡度 12 外墙抹灰层空鼓开裂渗水 外墙抹灰前没有充分浇水湿润或拉毛 墙面基层没有按规范或设计要求处理 没有按设计要求进行分层抹灰 防治措施 抹灰前 对墙体要提前浇水湿润 并对相应墙体进行拉毛处理 如加砌块墙体 混凝土结构等 对不同材料墙体要进行挂网等 外墙装修如为水泥面 要做到二次成活 如为装饰抹灰 第二遍要做好找平层基层处理 如水刷石 如外装修为贴砖 高度太大或跨度太大 要设置合理的分格缝并填充柔性防水密封材料 13 二 奥体物业渗水维修流程 1 渗水查看基本流程业主报发现渗水 客服开单指派工程人员查看 工程查看 房屋问题 业主原因造成的渗水 更改管道 使用不当 楼上渗水等 后做详细介绍 向业主解释非物业责任不予维修 14 房屋问题造成的渗水维修及管理 工程查看后确认房屋问题而非业主原因造成的渗水 房屋过保 房屋未过保报维修基金 查看 维修 工程班长及渗水维修管理人员共同查看日常管理确认渗水原因不需确认工程量 施工时不影响业主即可园区开派工单 备注一 送至公司领导签字 开大派工单 渗水管理人员根据大派工单安排施工单位进场维修 注 大派工单开出后一周内施工单位需进场 施工过程中渗水维修管理人员现场确认维修工艺及督促工程维修进度 备注二 养护及墙面恢复 备注三 15 2 园区开派工单注意事项 园区工程及相关人员开派工单的时候 必须将所有渗水部位一一罗列 渗水原因也要写明 如实在无法查出渗水原因 可写 请施工单位查看 如 栋 东北卧室飘窗顶 窗边部位渗水 外墙瓷砖砂浆有缝隙 空调栏渗水 南阳台窗边渗水 无法知晓窗框问题还是外墙涂料有裂缝 严禁只写 家中渗水 园区开出派工单后及时与办公室开单人联系 跟进进展 如遇领导不签字或需重新确认等情况 开单人及时与园区沟通 16 3 渗水维修时注意事项 管理人员根据大派工单安排施工单位进场维修目前公司要求时效性 大派工单开出后一周内施工单位需进场 如有特殊情况可申请延迟 如外墙维修遇到大风大雨情况 施工过程中渗水维修管理人员现场确认施工单位维修工艺 施工质量 及督促工程维修进度 17 4 维修完毕养护及墙面恢复注意事项 渗水维修完毕后 需有一段时间观察期 常规时间为2 3周 最好经历过一次雨水考验 观察期结束后 渗水维修管理人员或园区工程复查维修部位是否合格 另再开单做墙面恢复 部分渗水会破坏墙纸 窗套 地板 地砖 吊顶 壁橱等 具体情况由渗水维修管理人员 18 5 其他 渗水维修管理人员最主要的工作是配合客服查看一些较难处理的渗水部位 接到大派工单后安排施工单位入场 及时与领导沟通 施工过程中施工工艺和材料的确认 施工完毕观察期满后确认维修完毕及开单做墙面恢复 年末审核报价 签订合同 付款等事宜 客服主要工作是接受业主报修 安排园区工程查看 如查找不出原因 及时报至渗水维修管理人员上门查看 开单后需及时跟进派工单去向 与业主确认维修时间 配合渗