三年返租改五年返租40_方案10.12.doc

三年返租改五年返租方案（新）（销售部）由于目前销售相对缓慢，为了尽快打破目前现状，在公司董事长的号召我们销售与招商部（策划）的市场调查和考证的情况下，我部门与招商部共同研究后在领导的同意下建议将原来的三年返租调整为五年返租，具体方案如下：目前我们项目(9-18#)的原平均销售价格为6455元/平方米三年返租为7%/年租金为452元/平方米，计：21%年租金为1356元/平方米实际销售价格为5099元/平方米。（该7栋楼平均每栋34.4间平均面积60.7平方米）招商部目前制定的租金的价格的政策为：交半年用3年免租2.5年，年平均租价240元/平方米只计算一楼面积。现在我们将原来的三年改为五年返租，那么具体操作方案为：1、 原先的三年返租的租金为7%/年合计三年返总房款的21%（一次性返还）。现在为了增强客户的购买欲望，将原来的三年返租不变，在第四、五年租金返还上做部分上浮，第四年的租金返回为9%，第五年租金返还10%这样我们增加了19%的返还比例，会大大的刺激客户端购买欲望，这将是我们项目的又一买点、和亮点，2、根据第一条的返租方式，那么我公司将会减少收益为19%，为了将损失降到最底根据计算我们从第四年开始收取商家的租金，根据招商部的年租金的收取方案第四年租金为4%（销售总价）、第五年租金为5%（销售总价）；这样我们可以收回租金为9%，那么我们现在可以上浮销售价格10%，这样就可以持平。同时为了刺激消费，我部门将准备加大优惠幅度。为不增加公司的损失我们可以适当提高销售价格。优逆势分析1、 那么根据以上的数据分析和计算（9%+10%=19%）我们在总的价格与利润上没有真正的损失，这样就可以用租金来弥补我们的经济损失。2、 具体计算方式 例如：面积60.7平方米 单价为6455元总价为：391819元 39181921%=82282元（原来的前三年返还租金）39181919%=74446元（现在增加的两年返还租金）82282+74446=156728元（现在实际一次性返还租金）3918199%=35264（后两年收取的租金） 39181910%=39182（价格上调部分） 3918260.7=646元/平方米（租金损失部分）金卡5000抵20000优惠150001500060%=9000（实际优惠）900060.7=148元/平方米9000+39182=48182元（实际应该上调的总价）4818260.7平方米=7249元/平方米（调整后9-18#原平均单价）（7249*60.7-15000）*60%/60.7=4201（金卡优惠返租40%平均单价）备注：1、在原来的价格基础上上调12.3%。2、 在现在的价格基础上最大优惠价格可以达到100元/平方米，这样可以采取更大的优惠政策促使客户成交，增加成交率；3、由原来的三年返租改为五年返租将会对购房者产生更大的购买欲望；劣势分析1、对已经购买的部分投资户有一定的负面影响，2、如果招商不成功，可能公司要有相当大的损失，尤其是现在开始执行的5年返租的部分要特别注意。所以招商工作要非常之重视起来。例如：391819（19%-12.3%）=26252（每套损失） 26252/60.7=432元/平方米432*14625=632510 如果该部分出租率越高损失就越低。如果能达到50%的出租率，公司将不会受到损失。同时要针对这一买点进行强势宣传和策划工作，那将会对前的整个项目