房地产估理论及方法笔记.doc

房地产估价是对房地产在估价时点的价值进行分析、（D）的活动。A.度量、判断B.估算、定价C.判断、定价D.测算、判断判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）【2006年真题】x【答案】【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。【2011真题】A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值 答疑编号950252010206：针对该题提问【答案】AD【解析】参见教材P11。某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。该住宅楼总建筑面积5500，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元（教材缺此已知条件）；该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。请计算或回答：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；修复所能带来的价值增加额；修复的各项必要费用；该损害在经济上是否可修复；该损害造成的相关经济损失额；该损害造成的总损失额；如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。答疑编号950252010303：针对该题提问【解】（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（60005200）5500440.00（万元）（2）修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：（6000（13%）5200）5500341.00（万元）（3）修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：1800.12600.2660264.00（万元）（4）该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。（5）该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0.12600.266084.00（万元）（6）该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：2640.63%5500363.00（万元）（7）如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：0.120.260.63%5500603.05（万元）本例题作为选择题，以及计算题的考点，要注意：不修复情况下的价值减损损坏前后的市场价差修复带来的价值增加额修复后的市场价值修复前的市场价值损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值（成本效益原则）损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费总损失额修复必要费用修复后的价值减损额某餐厅资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。当该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（）。【2008年真题】A.土地B.建筑物C.装饰装修D.动产E.特许经营权【答案】ABC【解析】是否和估价对象房地产一起评估，就看其功能，在脱离房地产后能否独立存在。参见教材P31。建筑物区分所有权包括（）等。（2004年多项选择题）a.按份共有所有权b.专有部分所有权c.共同关系成员权d.共用部分持份权e.长期使用和租赁【正确答案】bcd【答案解析】参见教材P50。 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。（2004年单项选择题）a.宅基地所有权b.空间利用权c.地役权d.建筑物相邻关系【正确答案】b【答案解析】参见教材P5051。房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。【2004年真题】A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大【正确答案】C【答案解析】参见教材P61。 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。【2011年真题】A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【正确答案】BD【答案解析】通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。参见教材P66。 房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。（2003年单项选择题）A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求【答案】A【解析】参见教材P82。房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 答案】BCDE【解析】参见教材P84。在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。【2011年真题】A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【正确答案】C【答案解析】严格审题。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价；而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。参见教材P94。市场法比准价值、成本法积算价值、收益法收益价值从某种意义上讲，收益法的收益价值倾向于最高买价，趋向于理论价格成本法的积算价值倾向于最低卖价市场法的比准价值倾向于成交价格，趋向于市场价格正常成熟市场下，三种价值应该基本一致房地产泡沫情况下，市场法测算出来的比准价值大大高于收益价值、积算价值。说明房地产价值被市场高估或房地产价格存在泡沫。当成本法测算出的积算价值（不考虑外部折旧）大大高于比准价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明市场供不应求或市场景气。同一宗房地产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范围内好的评估价值正常成交价格市场价格正常交易的成交价接近市场价格；正常市场的市场价格接近理论价格；科学准确的估价，评估价值接近市场价格或理论价格。下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。【2006年真题】A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 答疑编号950252030205：针对该题提问【正确答案】C【答案解析】A正常市场状态下，比准价值与收益价值基本一致；B市场存在泡沫时，比准价值大于收益价值；D收益价值倾向于最高买价，积算价值倾向于最低卖价，比准价值倾向于成交价格。参见教材P96。 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。【2011年真题】A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的 【正确答案】AB【答案解析】C应该是最低报酬率；D应该是税后净收益；E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P97。 特别提示：多选题注意贯彻谨慎原则下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。【2009年真题】A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值 【正确答案】A【答案解析】在用价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。参见教材P9699。某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为（）万元。【2010年真题】A.96 B.192 C.240 D.480【正确答案】D【答案解析】建筑面积2000万/50004000平方米土地总价40001200480万元下列属于土地使用管制的事项有（）。（2006年多项选择题）A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发【正确答案】ACE【答案解析】参见教材P127。周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 （） 【2009年真题】【正确答案】错误【答案解析】商业用房位置优劣的首要因素是繁华状况、临街程度和交通，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P128。 某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（）【2011年真题】【答案】正确【解析】一般情况下估价时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有2次，2010年10月10日为第一次，变更了土地使用用途，第二次为2011年5月9日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，估价时点为变更时，所以有两个估价时点。 某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 答疑编号950252050105：针对该题提问【答案】C【解析】参见教材P162163。 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。【2007年真题】A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C【解析】参见教材P161。例题：最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。（2008年单项选择题）A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.适合原理【答案】D【解析】参见教材P169。【2007年真题】利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】AC【解析】参见教材P167。【2006年真题】均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（） 【答案】错【解析】均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。参见教材P168。 【2006年真题】根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合 【答案】AC【解析】参见教材P169。 某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。【2011年真题】A.维持现状B.改变用途 C.重新装修D.重新开发【答案】B【解析】重新装修价值65008001.1（0.5）5005237；改变用途价值800021601.1（0.5）5005441 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。【2010年真题】A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】ACD【解析】B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价；E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P170。 估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。【2011年真题】A.83.51B.85.26C.85.36D.87.16【答案】C【解析】未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元；估价对象90平米。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90*92/97=85.36 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（）元/平方米。A.8571 B.10000 C.13393 D.15625 【答案】B【解析】将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米150万元/150平方米=10000元/平方米也可以这样计算：建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单价套内建筑面积先计算套内建筑面积下单价150/120=12500元/m2，然后12500120=150X，X=10000元/m2关键：由套内建筑面积折算建筑面积参见教材P185。 评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，（甲别墅的装修标准为800元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/平方米。A.7020B.7091C.7380D.8580 【答案】B【解析】（8000-1000+800）/1.1=7091下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）。A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务【正确答案】：C【答案解析】：房地产价值评估相关业务范畴包括：房地产价值分配业务、房地产价值减损评估业务、相关经济损失评估业务和房地产价值提升评估业务。承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。实际成交时的交易情况不一定正常。非专业估价可以不承担法律责任，而专业估价必须承担法律责任：如果为房地产买卖抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）【正确答案】：N【答案解析】：房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P49。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是（）。A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少【正确答案