商业广场项目可行性分析报告.doc

商业广场项目可行性分析报告 商业广场项目可行性分析报告 商业广场项目可行性分析报告 一 企业法人概况一 企业法人概况 2 二 规划原则二 规划原则 4 一 项目名称 4 二 经营理念 4 三 规划原则 4 四 业态定位 6 五 项目功能 7 六 经营模式 10 七 总体规模 11 八 项目选址 11 三 市场环境分析三 市场环境分析 11 一 城市概览 11 二 人口规模及构成变化 12 三 城市经济环境分析14 四 五金和小商品行业分析 24 四 房地产市场分析四 房地产市场分析 29 一 行业整体数据分析 29 二 各细分物业市场分析 32 五 目标市场分析五 目标市场分析 35 一 商业市场概况 35 二 商业细分物业市场分析 37 三 在售商业供应特征分析 44 四 商业市场小结 46 六 投资分析六 投资分析 47 一 机会 47 二 挑战 47 七 市场定位七 市场定位 48 一 发展方向定位 48 二 客群定位 51 八 招商运营八 招商运营 53 一 销售分析 53 二 招商方式 55 九 财务分析九 财务分析 59 一 总投资估算依据 59 二 项目利润分析 59 十 项目前景及意义十 项目前景及意义 61 一 投资就业效应 61 二 经济社会效应 61 三 经验示范效应 62 商业广场项目可行性分析报告 十一 可行性结论十一 可行性结论 63 一 市场成功因素 63 二 市场前景展望 63 三 符合规划要求 64 一 企业法人概况一 企业法人概况 紫琅上郡 项目开发商 某置业有限公司 成立于 2005 年 是经某市各有关部门批准 成立的具有国家二级资质的房地产企业 是集房地产开发 营销策划 销售和物业管理为一体 的大型专业房地产企业 公司拥有现代化的办公场所和先进的信息管理系统 有一批具有高级 资质的工程师 设计师和策划师 并有一整套先进的技术规范和操作规程 注册资金为 6000 万 元人民币 现正在开发建设的位于开发区军山脚下的 紫琅上郡 商业办公以其优美的设计 高品质的配套完臻的建筑质量 精美的绿化景观 为某铸造了一条靓丽的风景线 某 是经国家工商总局注册的企业商标 除 某置业有限公司 之外 目前在青岛设有 某 青岛高科园装饰城有限公司 某 青岛蓝城家居有限公司 在某设有 某家 居有限公司 青岛某项目位于青岛东部最富潜力的黄金地段 占地面积 110 余亩 经营面积近 20 万平方 米 配有 3 万平米的大型停车场 青岛某始终以高品位 环保型 人性化的品牌为特色 奠定 了岛城装饰材料的 龙头 地位 期间先后推出的 不满意便退换 先行赔付 诚信 经营 和谐消费 等服务举施 凭借一流的购物环境 完备的服务体系 青岛某已吸引了近 800 家国内外优秀品牌进驻 其中 80 以上是在行业中处于领先地位的知名品牌 优秀品牌的加盟 为打造岛城家居中央商务区创造了良好的基础 某家居大世界是青岛某高科园装饰城在某投资兴建的连锁企业 2002 年正式开业 市场总 建筑面积 5 万平方米 内部装潢品味高 硬件设施全 环境风格雅 市场一至五楼共有 200 多 个精品厅 10 多个知名家装公司入驻 形成了集建材 家具 厨柜 地板 楼梯 移门 家装 为一体的 一站式 消费格局 七年来 某先后荣获 某市文明市场 某市样板市场 某市商品质量管理先进单位 江苏省质量诚信企业 江苏省样板市场 江苏省 四星级文明诚信市场 等称号 现在某又率先实施 五星级家居工程 为某家居业铸造新的 辉煌 商业广场项目可行性分析报告 企业已具规模 为更快 更好的发展 某 拟成立集团公司 更加完善整个管理及运营 体系 商业广场项目可行性分析报告 二 规划原则二 规划原则 一 项目名称 一 项目名称 项目名称项目名称 某商业广场某商业广场 二 经营理念 二 经营理念 在经营方式上最大限度的减少销售成本 压缩各个环节的经营成本 增加经营者的利润空 间 为供货商解决库存压力 降低了经营风险 培育潜在客户群 同时细分商品种类 保护品 牌形象和价值 实现 经营者 厂商 消费者 三赢是某永恒的经营理念 三 规划原则 三 规划原则 设计构思与原则设计构思与原则 某商业广场 是现代商业文化的一种新颖建筑形式 不同于大型的销品茂 而是将户外 与环境相结合的 带有休闲旅游观赏的购物场所 人们以放松的心态 休闲的方式 在带有传 统文化的自然环境中去品味现代生活 功能性原则功能性原则 某商业广场 的建筑造型在格局和形态 空间特征 环境和文化上充分反映现代化商业 品牌直销中心的个性 突出表现新世纪商业建筑的新形象 根据经营商品品牌的特性 在建筑 设计中融合多种建筑语汇 营造与众不同的建筑风貌 并结合旅游资源的开发 使其不仅作为 一个购物中心 同时成为沪青平公路沿线的又一个知名的标志性的区域 人性化原则人性化原则 在规划设计的全过程体现 以人为本 的人性化原则 便捷安全的交通流线 亲切宜人的 建筑尺度 合理的功能配置 空间的变化与趣味性 绿化及景观的配置 建筑细部的设计等方 面都体现出对人的活动的体谅与关怀 城市化原则城市化原则 地块价值来源于城市 反过来地块的开发也应对城市的发展起到积极的推动作用 本地块 处于城市重要的交通位置 从未来城市发展方向看 更是新一轮城市发展的桥头堡 因此地块 开发应着眼于城市向东南拓展的战略目标 在功能定位 规划布局 交通组织以及形象打造等 商业广场项目可行性分析报告 方面做好衔接 为城市整体发展创造良好条件 利益性原则利益性原则 项目建设与运作必须兼顾经济利益和社会利益 一方面 基于规划区的特殊位置 超大规 模和项目性质 其对城市的意义必须要从某城市特色名片 标志性建筑群与开放空间 市级公 共活动中心的高度来认识 项目发展应主动融入城市发展的整体脉络 积极承担现代商业文化 和市民文化培育的重任 服务城市与大众 另一方面 也应该作为商业性设施 项目投资商 运营商合理的利益诉求 创新性原则创新性原则 项目在业态定位上采取跳跃性发展模式 越过了本地区业态演进的一般进程 在用地结构 和空间组织结构等规划设计环节 同样应秉承适当超前精神 采取创新设计手法 实现项目的 内在特质与物质形态的高度一致 生态性原则生态性原则 由于位于市郊 周边绿化及水景资源丰富 在规划设计中充分利用及保护周边的环境资源 使建筑与环境资源相结合 并通过基地内的绿化及景观空间的设计 与周边环境共同组成生态 化的建筑空间 使之有别于市区商业中心绿化与景观匮乏的形象 形成独特的生态环境体系 因地制宜原则因地制宜原则 规划应该充分借鉴地块内部及周边的各类有利条件 如自然与城市景观条件 交通区位优 势等 深入分析居民消费特征 按照经济规律 因地制宜布置各类建筑与空间 组织交通与绿 化景观系统 建筑布局与设计总体布局建筑布局与设计总体布局 某五金和小商品市场 分为三大功能区 南部的以五金为主的直销区 中部以小商 品为主的直销区 北部的餐饮娱乐配套区 基地内道路系统简洁 除在南侧设有大型停车场地 外 总体沿商铺周边还设有一条供消防车道环通的 7 米车道 其他均为人行步道 人行步道贯 穿整个运动休闲区和品牌服饰区 直达餐饮娱乐区 同时又串起绿化景观广场 滨河景观以及 中央泉水休闲广场 形成有明确的方向性和延续性 又能集休闲 购物的步道系统 为便于总体布局 在设计中将最南端的河道填埋 在中区内环中设一景观水域 水流从上 而下 水溪二侧布置绿化和水榭 商铺 咖啡茶座 快餐 组成休闲空间 使总体水系布局显 得生动而富有情趣 更优化了购物环境 人行桥左侧是供儿童游戏的儿童乐园 中部河道适当 延长 使儿童游乐场所的环境更为丰富 立面造型为了与销售的品牌服饰特性相呼应 以形似和简练的手法将欧陆传统形式简化 并增 商业广场项目可行性分析报告 加一些新材料如玻璃和金属材料 使其更具新意 整个商区的屋顶采用坡顶 便于室内管道利 用 突出品牌销售的门头标志建筑造型多样 使连续的街面变化丰富 总体立面元素和材料 手法相同 色彩统一 采用橙红色坡顶和白色粉墙 浅绿色斜坡雨蓬和玻璃遮阳板 金属支撑 柱 使廊道既明亮且有光影效果 粉墙上是鲜明颜色的商品标志 景观设计为了将购物环境与自然环境相结合 设计中布置大面积集中绿化 使沿河二岸形 成自然的视觉景观 商铺中部的水系绿化景观为设计重点 此区的水系由上喷水拾级而下 水 道二边点缀各种花草 水面上铺砌青石板桥和曲廊 玻璃坡顶的咖啡亭和富有地中海风情的植 物树种 构成一幅使人流连忘返的独特风景线 商业街中分布的大大小小绿化广场更是把整个 购物广场的绿化景观在视觉上形成相互贯连遥相呼应 不同区域的景观环境各具特色 点线面 的景点组合 创造了优良的环境品质 四 业态定位 四 业态定位 租金贡献率优先原则租金贡献率优先原则 入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力 为项目销售提供较高的回报率 同时该行 业的租金走势要坚挺 提供较长远的发展繁荣基础 人气贡献率优先原人气贡献率优先原 则入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体 为其他业态提供消费者支 撑和共享 进而为商场的可持续发展提供客源支撑 发展前景好高品质优先原则发展前景好高品质优先原则 未来的发展前景良好 品质高 主要针对高品质商家招商 通过高端客户向低端客户渗透 和带动消费 互补的原则互补的原则 业态之间必须能够相互衔接协调 客源相互不冲突并且有共同特质 经过一定的方法能够 互动共享 五 项目功能 五 项目功能 1 1 整体功能设计 整体功能设计 以当地企业为基础 吸引全国的五金企业 工艺品商家入驻该交易市场 建成以专区交易 商业广场项目可行性分析报告 市场 电子商务中心 网络运营中心 品牌展示中心 会议中心 小型商务洽谈中心 物流中 心为主的专业功能区域 使入驻该交易中心的客户能够同时完成产品采购 产品销售 品牌展 示 产品运输 产品出口等多项业务 整体功能设计整体功能设计 2 具体功能设计 具体功能设计 功能设计功能设计 展示 交易功能区展示 交易功能区 展示功能与交易功能区 通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径 展示功能将成为本 项目的核心引擎 同当前批发市场的主要差异表现在 集中主题规划 导购便利 吸收零售商业的优点 增加了展示的设计 为交易提供了一个动态的展示平台 有利于展示商品的风采 便于 看样定货 经营产品中高档以品牌商品为主导 通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示 企业的平台 有助于吸引品牌服装企业进入本项目 体现本项目的中档商品交易中心的 定位 对于小的代理商可将仓储和批发 零售一体化 但需达到展示功能要求 设计标准模式 类似街面专卖店 商业广场项目可行性分析报告 可配计算机 进行客户管理 仓储管理 MIS 系统 功能设计功能设计 会展会议 推介培训服务功能区会展会议 推介培训服务功能区 该区域是市场的配套功能区 主要是提高档次和水平 同学院 行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会 为会展会议 推出和培 训奠定基础 有计划 有主题地组织各种会展会议 对饰品可以安排各种主题的饰品模特表演 动态 地推出各个新产品 并成为一道独特的风景城 例如季节主题 春 夏 秋 冬 可以 增加市场的 热点 和 兴奋点 吸引人流 成为中国饰品博览中心和推介中心 定期组织实用性饰品大奖赛 设立一个基金 有专家团评审 有目的 有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训 提高经营人的素质 发展 其技能 开发其潜力 变得更有才干 功能设计功能设计 休闲娱乐功能休闲娱乐功能 经营者既是一个庞大的经营群体 也是一个庞大的消费群体 一定对休闲娱乐功能存在 着巨大的需求 为了业务的需要 接待客户需要一定的休闲娱乐设施 该区域为配套服务区 以满足本项目经营主体和消费者需求为主导 可以规划批发商会 所 设置各种时尚休闲的项目 例如健身房 乒乓球室 美容瘦身 棋牌室等运动休闲 项目 各种文化主题的咖啡厅 餐厅 设置商务娱乐 餐饮和业余时间休闲活动功能等 功能设计功能设计 信息服务功能信息服务功能 信息服务功能区主要是收集 加工和处理各种行情 及时为入驻的企业发布信息 以指导 企业生产经营活动 成为行业市场信息发布中心是目标 主要功能为媒体发布行业信息 信息 分析和收集 广告展新规划 展示广告设计 建立经济模型供求线 办媒体 杂志 报 Internet 网络 委托高校或研究所 设计市场的经济结构模型 建立相应的供求曲线图 以预测和分析 市场前景 有组织的收集相关信息 并实行免费和有偿的服务 创办市场自己的专业杂志和报纸 推介产品和邮购服务 发布推介的活动和企业形象宣 传 商业广场项目可行性分析报告 摊位展示主题设计服务 企业和商品的广告创意和设计服务 提高市场的整体形象水平 负责市场自身的宣传 每年必须有完整的广告计划 广告主题 广告创意 设计方案 保证经营人的共同利益 借 Internet 网络发布各种信息 六 经营模式 六 经营模式 1 1 整体经营组成 整体经营组成 商品城经营模式之平台商品城经营模式之平台 2 2 合纵与连横 合纵与连横 合纵 合纵 与政府联合将中韩国际小商品城和空港核心区打造成青岛的标志性项目和名片 得到政 府的强大支持 不仅在项目招商阶段而且在经营阶段加强与政府的结合 为项目的招商 和销售减少压力 与政府联合考察全国和国际上的知名批发市场 同时进行联合招商 吸引商家到城阳投 资经营 加强招商引资的力度 为本项目树立形象和信心 商业广场项目可行性分析报告 连横 连横 与行业协会的联合 打造中国最完备的电子交易平台和信息平台 与中国饰品网 全球 饰品网 中国流行饰品网等知名网络媒体联合建立电子商务平台 为市场企业和商户提 供最佳的商战平台 协会与协会之间 协会与企业之间的合作 共同促进饰品行业的发展 加强与亚洲珠 宝联合会饰品协会 中国珠宝玉石首饰行业协会等的沟通和交流 举行定期和不定期的 交流会 七 总体规模 七 总体规模 总体规模总体规模 占地 370 亩 建筑面积约 17 万平 700 个商铺 总投资 4206 亿元 目标建成长三角北部地 区规模最大 档次最高 品牌最多 功能最全的集购物 餐饮 娱乐 文化等功能于一体 将 生态某 精致生活 的新概念导入现代商业领域 八 项目选址 八 项目选址 位于某经济技术开发区星湖大道北侧 东方大道东侧地块 紧邻沿海高速出口处 道路交 通十分优越 四通八达 地理位置十分明显 非常便利 随着苏通大桥的全线贯通 将成为太 平洋西岸物流业南北相连的黄精要塞 三 市场环境分析三 市场环境分析 一 城市概览 一 城市概览 某 地处我国东海岸中部 长江入海口北岸 三面临水 一面靠陆 状如菱形斗岛 它隔 江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依 被誉为 北上海 某集 黄金海岸 与 黄金水道 优势于一身 拥有长江岸线 226 公里 海岸线 210 公里 其中可建 5 万吨级以上深水泊位的 岸线 40 多公里 是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一 商业广场项目可行性分析报告 某下辖崇川区 港闸区 某经济技术开发区和启东 海门 通州 如皋四个县级市和海安 如东二县 某属北亚热带季风气候 气候温和 四季分明 雨水充沛 年平均气温约15 度 年 均日照2100 2200小时 年均降水量约1000毫米 在中国近代文化科教史上 某以创办第一所师范学校 第一座民间博物苑 第一所纺织学 校 第一所刺绣学校 第一所戏剧学校 第一所中国人办的盲哑学校和第一所气象站等 七个第 一 而占有重要地位 图图 1 11 1 某行政区划图某行政区划图 某市区位于某的西南部 市辖面积355 平方公里 包括崇川区 港闸区 某经济技术开发 区 市中心的濠河风景区为国家4A 级旅游风景名胜区 位于市区南郊的狼山风景区同样为国家 4A 级旅游风景名胜区 是江苏省六大自然风景区之一 而狼山两侧的剑山 军山 马鞍山 黄 泥山经过近几年的开发建设 新添了不少景点 二 人口规模及构成变化 二 人口规模及构成变化 1 1 人口现状 人口现状 2008年某全市人口763 72万人 其中市区人口87 52万人 从人口构成上看 某市目前非 农业人口比重仅占30 21 城市化率较低 其中市区非农业人口 占全市非农业人口比重约为 35 33 近年来某市总人口一直保持一个平稳的负增长率 由2000年的784 53万人下降到2008 年的763 72万人 但市区人口的数量以及其占总人口的比重却平稳上升 从下面的图表当中可 以看出 有越来越多的人口进入到某市区 商业广场项目可行性分析报告 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 200320042005200620072008 9 4 9 6 9 8 10 0 10 2 10 4 10 6 10 8 11 0 11 2 全市人口市区人口市区人口增速 图 某市历年市区人口变化图 某市历年市区人口变化 2 2 人口规划 人口规划 2010年规划 2010年某市规划城镇总人口达到418万人 其中某市区人口达到100万人 城 市化水平达到50 城市规模100平方公里 城镇人口增长及居民改善居住条件的要求直接带动了商品住宅的需求 从而大大刺激了某 市房地产市场的发展 2008年末某市区人均住房建筑面积为31 3 平方米 根据规划 2010年之 前市区人均住房建筑面积要达到33平方米 人口要达到100万人 据此计算 新增人口需要的住宅面积 100 86 64 30 400 8 万平方米 居民改善需要的住宅面积 30 29 43 86 64 49 4 万平方米 两项合计需要450 万平方米 每年平均需要的竣工量为112 5 万平方米 而与之相对应的 是 近几年来某市区房地产业发展迅速 2006年全年 市区住宅的竣工面积达到了132 78 万 平方米 按目前的发展速度 某市的区人均住房建筑面积很可能超过计划的30平方米 繁荣的 住宅需求不仅带动了整个房地产业的发展 而且带动了与房地产相关联的行业的繁荣 例如 家具 建材 小商品等专业市场的繁荣 市场需求的拉动 将直接促进相关专业市场的迅速发 展 3 3 外籍人口 外籍人口 从某市公安局外事处了解到 目前某外籍人口总量约在千人左右 由于总体规模不大 教 育等配套设施无法完备 因此携家眷在某居住的外籍人士比重非常小 某外籍人士以日本人居 商业广场项目可行性分析报告 多 相对集中在由其单位自建的提供酒店服务的公寓里 欧美及其他国家人士较少 居住也较 为分散 因此就目前市场状态来说 外籍人士对某房地产各个细分物业市场的影响相对有限 但随着某经济地位的进一步提升 将会吸引更多的外籍人士来某创业或经商 在一定程度上也 会促进某专业市场的发展 小结 小结 从未来发展来看 某下辖的县级市 县人口往某市主城区聚集是大势所趋 同时户平均人 口数呈逐年下降趋势 人口的这些变化为某市区房地产需求提供了一定的上升空间 城市规模的扩大 城市人口的增加 都将增加对房地产的刚性需求 另一方面 由于城市 化建设和人口增加给某市经济发展带来的贡献 会促成某市民生活水平的提高 加大对改善居 住条件的需求 住宅需求的旺盛 会带动与住宅相关联的行业 尤其是五金 建材 小商品市场等行业的 繁荣 三 城市经济环境分析 三 城市经济环境分析 1 1 宏观经济发展 宏观经济发展 某市在长三角经济体系中地位显著 是接受上海经济辐射的江北第一城 在与上海联系 衔接方面 目前某在江苏省仅次于苏州 无锡与南京 按照某市十一五规划 某市在长三角经 济体系中的定位是 上海大都市圈的副中心城市 长三角重要的基础工业和先进制造业基地 长三角北翼的现代物流中心 1 1 GDPGDP总量总量 近年来 某经济高速发展 在2008年 某市的GDP达到2510 13亿元 与此同时 某人均国 民生产总值也保持平稳 增长 2008 年达到35040元 每 年均以高于10 的速度递 增 见下面图表所示 商业广场项目可行性分析报告 虽然近几年来某经济保持较快增长 但由于交通等各个方面的因素制约 相比其他长三角 城市仍显落后 2008 年苏州GDP总量达到6701 29亿元 上海为13698 15亿元 杭州为4781 16 亿元 宁波3964亿元 而某市只有2510亿元 可见在同属于长三角的各城市中 某市的经济发 展水平还比较落后 但是伴随着苏通大桥和崇海大桥的建成通车 某市融入长三角经济区域的 力度加大 以及区域经济的深化发展 预计未来某将会以更加快的速度迎来一个发展的新时期 长长三角三角 1010 城市城市 0808 年年 GDPGDP 对对比比 2 2 人民生活水平 人民生活水平 伴随着某市经济建设的发展迅速 人均可支配收入逐年小幅递增 到相对速度慢于国民经 济的增长速度 到2008年人均可支配收入达到18903元 近几年 某市区社会消费品零售总额逐年上升 人均消费品零售额历年来则呈小幅震荡 缓步上升态势 虽然某市人民生活水平稳步提升 但是与苏州 上海 杭州等城市相比仍有差距 2008年 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 杭州 宁波 绍兴 南京 无锡 常州 苏州 南通 镇江 上海 0 2 4 6 8 10 12 14 商业广场项目可行性分析报告 苏州人均可支配收入为18532 元 而上海 杭州 宁波分别为26675元 24104元 25304元 可 见 某的居民生活水平逐年提高为小商品和五金专业市场的发展提供了一个良好的市场基础 小结 小结 虽然某的经济水平在长三角区域 还比较落后 但某从2003 年起GDP 和人均GDP 的增长速 度有了跳跃式发展 增速大大高于以前 在长三角城市中的位居前列 人均可支配收入也稳步 上涨 另外伴随着某融入长三角区域速度的加快 力度的加强 结合以上的分析 我们预测某 未来几年发展速度很可能会有突出表现 而经济的快速发展将为整体专业市场提供坚实的成长 基础和上升空间 商业广场项目可行性分析报告 3 3 城市发展规划 城市发展规划 城区发展布局规划 本着贯彻落实 依托江海 崛起苏中 融入苏南 接轨上 海 走向世界 全面小康 的 发展战略 某市将充分发挥独 特的区位优势 港口优势 适 应新时期某区域大交通的发展 需求 实施沿江开发 江海联 动 促进某社会 经济快速发 展 提升城市综合竞争力 在 城市的规划上 也重点沿江延 伸 发展 在未来某市以主城 区和开发区为基础 相向靠拢 两头延伸 形成沿江带形发展 的态势 远景规划将进一步向 东南发展延伸 与通州 海门 相向发展 形成沿江 组群式 城市结构 根据城市总体战略发展规划 某市区各个区域的总体发展规划如下所示 商业广场项目可行性分析报告 主城区是全市的政治 经济 科技 文化 金融 贸易中心 原有工业用地进行调整 改 造 形成生活居住全面配套的综合性城市组团 包括老城区和新城区 开发区是新兴的城市门户 以发展现代纺织 精细化工 出口加工 电子等高科技产业为 主 配套居住板块 港闸区主要传承国际资本和民间资本转移 是辐射苏北的门户 以工业和商贸为主的现代 化北城区 以发展电力 钢铁 造纸 建材 纺织 电子 医药化工为主 居住 公共设施相 应配套的城市组团 城市重点规划 大力发展某东南部的新城区和某经济技术开发区城市重点向东南方发展 中心城区将以开 发区和崇川区为基础 相向靠拢 两头延伸 同时向通州方向扩散 在空间上呈现出以目前的 建成区为中心 向外环形膨胀的趋势 三区相连的中间地带将快速发展成配备现代化快速干道 和生态绿地的城市 中心城区西南和东北方外围的地区也将发展为城市 某市老城区基础配套设施已经比较齐全 但由于建成时间较长 大都比较陈旧 目前 新 城区建筑面积11 9 万平方米 由8个建筑单体组成的某市新政府办公大楼 新区行中心也已 经建成使用 某市经济技术开发区也在进一步的开发建设当中 最终将形成 国际性出口加工 区 高新技术产业聚集区 和 现代化新城区 三位一体的综合性新区 达到 把开发区 建在花园里 的目标 北翼新城规划 根据某市北翼新城核心区规划 长华路两侧的火车站站前区作为某市北翼新城核心区 规 划认为 火车站站前区交通便利 无论从港闸区的几何中心还是从整个某市的发展来考虑 火 车站站前区都适合作为商贸中心 经济中心 同时 火车站站前区可以扩大市区中心商圈 繁 荣火车站站前区的商业氛围 缓解市中心商贸发展的压力 可以拓展濠河外圈 建设集居住 旅游 观光于一体的风景区 加快港闸新城的建设 引导强大的人流 物流 资金流 信息流 向火车站站前区聚集 规划提出 争取经过3 至5 年的努力 将其打造成商业贸易 商务会办 行政办公 文体休闲 高档居住为主要功能的港闸新城 成为港闸区的城市中心和市区的城市 副中心 某现代化的 北大街 住房建设规划 根据相关规划 十一五 期间 某市区商品住房开发预期投资300亿元 竣工面积700 万 商业广场项目可行性分析报告 平方米 新建普通商品住房7 25 万套 某房地产市场的持续繁荣促进了相关产业的发展 尤其 是为专业市场的发展提供坚实的市场基础 未来的某专业市场的发展空间还很大 目前的市场 需求还没有得到充分的满足 表表 2 12 1 某市某市 2006 20102006 2010 年市区住房建设预期目标年市区住房建设预期目标 小结小结 目前 某的城市格局向东向南发展 市政中心的南移 将一部分经济重心引导到南面 城 南开发区近几年来经济发展迅猛 也成为房地产开发的一片热土 项目所在的区域位于通吕运 河北侧 港闸区与中心城区衔接之处 城市重心的南移 会带走一部分产业和办公 从而引发 商业和住宅建设的迁移 但由于某购房者的区位意识比较强 而且伴随着城市的扩张 发展 项目周边居住氛围的成熟 商业和生活配套的更新换代 部分区域客户会集聚本项目所在区域 促进区域的成熟 某北面港闸区具有浓厚的基础工业优势 是我国民族工业的发祥地之一 政府大力发展港 闸工业经济 促进 北翼新城 的建设 强势推进土地开发 也为今后港闸的发展奠定了坚实 的基础 伴随着交通的建设和完善 区域特色产业的规模效应逐渐凸现 从而会带动区域健康 稳 定的发展 北翼新城的功能定位比较明确 功能布局比较完善 具体表现为 一 加大物流客运的发展 商业广场项目可行性分析报告 二 发展总部经济 即商务酒店等业的发展 因此该区域酒店业 特别是商务型经济酒店 有较大的市场发展空间 4 4 城市交通分析 城市交通分析 对外交通对外交通 目前 某市政府正在加快推进以建设面向长三角 开放式 网络化的基础设施为总体目标 按照科学规划 适度超前的要求 加强以交通 能源 水利等为重点的基础设施建设 完善与 新型工业化 城市化发展需要相适应的现代化基础设施体系 十一五 末 全面进入上海1小 时交通圈 长三角3 小时交通圈 港口 某港 与世界上65 个国家和地区的199 个港口通航 江海岸线绵延430 多公里 在 建洋口港是江苏唯一可建10 万吨至20 万吨级国际性深水大港的理想港址 将形成江苏最大的 出海入陆通道 桥梁 苏通长江大桥 崇启大桥 崇海大桥 公路 已建成204 国道 宁通高速 沪嘉浏高速 沿江高速 苏嘉杭高速 连通高速 铁路 新长铁路某段 宁启铁路 沪通铁路 某铁路港口支线 机场 市东北方向通州市 兴东镇境内的某兴东机场距市区约18公里 1993 年投入使用 有航班飞往北京 西安 广州 武汉等城市 对内交通对内交通 某市内道路改造工程建设完毕 五横五纵 五横 外环北路 钟秀路 人民路 青年路 商业广场项目可行性分析报告 虹桥路 五纵 外环东路 工农路 跃龙路 外环西路 长江西路 道路绿化工作 路面积水 整治工作 人行道改造更新工作等已基本完成 全市道路框架已经基本健全 小结 小结 交通瓶颈被打破 某与外界联系将更加的紧密 更多的外来资金和人口涌入 将全面带动 城市经济的发展 从而加快房地产开发的速度和规模 交通便利带动城市经济快速发展的同时 也会带动第二 第三产业的迅猛发展 从而增加 对五金产品和小商品的需求 本项目位于某主干道濠西路通吕运河北侧 距离外环线 火车站 都非常近 交通便利 并且后续发展前景也比较好 如果本项目定位有五金和小商品业 则为 这些物业的销售 经营提供了良好的市场条件 同时 某对外交通的进一步发展 本项目所在区域内的专业市场将吸引更多的外地客商 形成板块优势 加快本项目物业的去化速度 便捷的交通和良好的规划 为区域的专业市场的发展提供了可能 同时创造了巨大的机会 5 5 城市产业状况 城市产业状况 产业结构产业结构 2008年 某市区的三产结构比为7 9 57 35 1 第二产业占绝对优势 近年某大力发展 工业园区 开发区 推进郊区城镇化和工业化 发挥工业经济集聚效应 经营活力充足 产业 特色鲜明的园区建设 壮大了第二产业 带动了农民向县城和小城镇流动和集中 同时又为第 三产业的发展奠定了一定的基础 在过去的几年里 某市第一 二 三产业均呈现持续稳定增长状态 但经过6年的发展 某 市三大产业的结构基本没有发生变化 商业广场项目可行性分析报告 但是随着某市经济的发展和转型 根据规划 未来几年某市将重点优化产业结构 规划期 内实现产业结构为二三一型 2010年三个产业的结构为13 49 38 到2020年三个产业的结 构升级为三二一型 三次产业结构为5 45 50 产业的转型在未来将深刻的影响到某市的经 济 社会发展的各个方面 同时第三产业的蓬勃发展将为整个社会 包括专业市场的开发带来 巨大的机遇 产业优势产业优势 某市地处江海交汇之处 水资源及港口等相关产业发达 自然区位便利以及经济区域化程 度 区域开放度较高都为城市的发展提供了得天独厚的便利条件 另外 某市的轻纺 造船 机电 建材 化工产业发达 其中轻纺工业历史悠久 仍为支 柱产业 这些特色产业已形成集聚效应 这将有助于某在长三角开发中实行 错位竞争 打 造上海扩散产业的协作基地 以及长三角的加工基地 在承接上海产业梯度转移的浪潮当中获 得比较大的机会 小结 小结 在发达国家 第三产业是国民经济体量中最重要的组成部分 在我国发达城市中 第三产 业所占的比例也是很大的 某第三产业在城市经济体量中的比例还不是很高 从一个侧面也反 映出按某目前的经济发展的水平 使得依赖第三产业的专业市场的发展受到一定限制 但随着 城市的不断发展 经济的不断进步 第三产业在国民经济中的比重会不断加大 而在这个过程 当中 五金和小商品行业面临巨大的机遇 但是开发思路和开发方式都面临改变和创新 6 6 城市未来预测 城市未来预测 某在中国版图上占据重要的战略地位 但城市化水平和经济水平并不发达 在长三角城市 商业广场项目可行性分析报告 中属于比较落后的区域 随着交通条件的改善 苏通大桥的通车 新长铁路的建设 长三角区域经济整体格局的发 展等 某经济水平发展速度很快 城市发展潜力很大 某的五金和小商品行业也迎来一个历史 的黄金发展时期 某产业结构的变化调整 特别是第三产业在国民经济中的比重不断增加 都促进了城市商 业地产和办公物业地产的发展 另外 某人民生活水平的提高 一方面 使某人对生活质量 居住条件的改善有了需求 另一方面 某人对投资型产品的追求也开始显现 这对某市的五金 业和小商品发展都产生了积极影响 同时也会促使更多的商家和投资客投资这一行业 近年来某房地产投资额猛增 从客观上说明某城市对五金和小商品的需求比较强烈 市场 做出积极的回应 港闸区作为某重要的 北翼新城 又距离市中心区比较近 地理位置优越 对区域内及 周边购房者有很强吸引力 区域土地推出量充足 物流业发达 五金和小商品业发展潜力巨大 某市非农业人口占全市总人口比重比较低 近年来某人口结构变化不大 但从长远以及城 市的规划发展来看 未来一段时间 某经济发展会带动新一轮的城市化浪潮和产业升级 在这 个过程资金和人口将会不断涌入 大大刺激五金行业和小商品业的发展 四 五金和小商品行业分析 四 五金和小商品行业分析 1 五金行业 五金行业 1 1 行业简介 行业简介 五金者 指金 银 铜 铁 锡五项金属材料之称 五金材料之产品 通常只分为大五金 及小五金两大类 大五金指钢板 钢筋 扁铁 万能角钢 槽铁 工字铁及各类型之钢铁材料 小五金则为建筑五金 白铁皮 锁类铁钉 铁丝 钢铁丝网 钢丝剪 家庭五金 各种工具等 商业广场项目可行性分析报告 等 无论是在生活抑或是工业生产的过程中 五金都是一个不可或缺的重要行业 就五金之性 质与用途 应分钢铁材料 非铁金属材料 机械机件 传动器材 辅助工具 工作工具 建筑 五金 家庭五金等八大类 2 2 我国五金行业概况 我国五金行业概况 我国五金制造业经过十几年的积累和稳步增长 现已成为世界产量第一大国 2008年 中 国五金行业总产值达到4000亿人民币 约600亿美元 五金产品进出口总额达到612 20 亿美元 同比增幅35 36 其中出口总额为441 32 亿美元 同比增幅37 62 进口总额为122 88 亿美 元 同比增幅28 17 由于中国五金制造水平的提高和产能的扩大及中国经济增长势头强劲 中国五金进出口在未来3年内仍将保持30 以上的高增长率 目前 我国已成为世界五金生产大国之一 虽说08年金融危机对我国五金出口略有影响 但从09年开始有所好转 2008年 我国五金工业总产值达到5640亿元 同比增长19 15 海关 统计出口总额201 74亿美元 同比增长24 51 其中 燃气热水器产量432 84万台 比上年增 长19 18 锁具33 45亿把 比上年增长9 43 日用不锈钢制品220 5万吨 同比增长24 56 据了解 现在中国五金产业中至少有70 为民营企业 为中国五金行业发展的主力军 另一方面 国际五金市场上 欧美发达国家由于生产技术快速发展与劳动力价格升高 将普遍性产品转由 发展中国家生产 仅生产高附加价值的产品 而中国又拥有强大的市场潜力 所以更有利发展 为五金加工出口大国 3 3 江苏五金行业现状 江苏五金行业现状 江苏省是中国重要的装备制造业基地之一 江苏将打造成世界级加工制造业基地 江苏制 造业发展速度惊人 2008年年 江苏省规模以上工业实现增加值14759亿元 增长14 2 工业 总量居全国第二 以南京 苏州 无锡 常州 某 扬州 徐州为代表的城市群发挥了巨大作 用 同时江苏周边的马鞍山 芜湖 蚌埠 合肥等城市的制造业发展也非常的迅猛 去年下半 年开始 人均GDP介于1000至3000美元之间的扬州 泰州 某 经济发展处于工业化初级阶段 资本投资 盆地 优势逐渐显现 吸引了浙江 上海 苏南的一些企业纷纷北迁 在未来3 5 年内 长江以南的经济发展要素将会不断地向长江北岸转移 五金产业也是如此 但是 多年来由于重生产 轻流通的传统 导致了与之相配套的现代流通服务业发展的相 对滞后 事实上 一个产品真正处于生产制造环节的时间只占少部分 大部分时间处在研发 采购 储存 运营 销售 售后服务等阶段 产业链条的运转更多依靠生产性服务业 服 务业的效率对整个链条的效率影响很大 商业广场项目可行性分析报告 为此 全省提出以打造高级专业市场为切入点 在搭建高度整合的 展示平台 和 采购 平台 的基础上 重点打造现代化的 物流平台 和 电子商务平台 在信息化的同时 充 分发挥各地市第三方物流的功能 为江苏的五金制造企业提供原材料采购 产品营销 物流配 送 电子商务等多方位的服务和支持 促进专业化分工 降低企业运营成本 实现江苏五金行 业质量和品牌的整体提升 4 4 某地区概况 某地区概况 根据统计局发布的信息 2008年某拥有五金 工具加工企业680家 当年的工业总产值为 100亿元 从商品成交量看 2008年金属材料类商品成交额达到206 22亿元 随着某及其周边地 区基本建设投资持续保持高增长 形成了对工具五金 建筑装饰五金 厨卫用品 锁具等五金 产品的巨大需求 据专家权威介绍 工业园区建设 城市建设 道路建设和房地产开发 每投 资100亿元 就需要五金产品7亿元 华东地区如此快速发展的经济 对五金的需求量非常巨大 五金产业在华东的发展具有广阔的空间 特别苏中 苏北的工业化 城市化处于快速提升阶段 五金产品需求尤为庞大 08年苏中 苏北各类建设投入总额超8000 亿元 按此推算 五金产品需 求量超560亿元 处于上海和江苏交界处的某市场正好上接苏北南接上海 同时连接了成熟的苏 南市场和毗邻产业集中的苏中地区 从地理位置上来说 有五金行业发展的良好地理环境 并 且从业态特征来看 五金工业产品属于小型机械类 这类产品需求面广 经营层次多 不论是 个人还是企业都有极大的需求 从宏观产业发展趋势上看 某及周边地区对五金的潜在需求量 巨大 因而 项目所在地适宜建立专业市场来提供一个五金交易平台 2 2 小商品行业 小商品行业 1 1 小商品行业简介 小商品行业简介 小商品批发市场是将许多小规模的商业经营者集合起来 进行松散管理 以批发零售的方 式提供日用消费品为主的商品结构的商业形态 近几年 小商品批发市场这一业态在中国取得 了迅速的发展 这一业态不但发展到各大中小城市和广大乡村中 而且在许多重要的日用商品 类别上成为了重要的乃至最主要的流通渠道 2 2 中国小商品行业概况 中国小商品行业概况 我国惟一一个日用消费品批发指数 它所依托的义乌中国小商品城 是全球最大的小商品 采购中心 2008年义乌市小商品市场总成交额为380亿元 比2007年同期增长了7 92 其中 商业广场项目可行性分析报告 消费品市场成交额为321 5亿元 生产资料市场成交额为25 4亿元 生产要素市场成交额为12 3 亿元 消费品市场成交额与2007年同期相比 增长了9 42 生产资料市场 生产要素市场与 2006年同期相比 分别增长了8 62 2 57 中国小商品城市场成交额为182 9亿元 义乌农贸 城市场成交额为21 1亿元 比2007年同期相比分别增长了8 49 3 67 对于小商品批发市场来说 根据其以服装 日用百货为主的商品结构特点和所担负的批发 兼营零售的流通职能 它将被大型综合超市 现代批发业和仓储商店这三种业态所取代 这三 种业态分别针对了小商品批发市场的零售功能 批发功能以及批零结合的功能 因此能够从更 高层次上实现小商品批发市场的流通职能 竞争越来越激烈的小商品市场 商品价格 利润更 是越来越低 目前万多乐量贩式小商品超市已经成为一种较新的市场模式 其在带来量贩式小 商品经营模式同时 也开创了中国居家小商品量贩式零售的先河 另外二元店的兴起 在提供 丰富精美的产品的同时 还采取低价策略 所有商品价格统一定为二元 成为小商品市场中新 的热点 小商品种类繁多 同类商品的各个品种之间差别性较小 有很强的替代性和竞争性 对经 商户而言 不同商品之间的互补性很强 扩大经营范围也是有利的 小商品的消费是多样性的 只有种类多了 才能满足不同消费者和不同客商的需要 商品种类繁多恰恰是小商品市场的一 个竞争优势 批发商要在小商品市场生存和发展 需要不同种类的商品都有一个庞大的客户群 需要形成共同的范围经济 在不断分化的过程中 小商品市场还是倾向于在一个特定空间集聚 综合性的专业市场群是小商品发展的趋势 3 3 某小商品市场 某小商品市场 近几年来 某市的小商品及批发市场依托某市蓬勃的房地产市场得到了很大程度的发展 其分布来看 小商品及批发市场大多集中在主城区的北翼 已经形成了一个小商品及批发市场 商业圈 其代表市场华东轻纺城和南方市场 方天大市 南方大市场 目前的经营状况都是比 较兴旺的 日趋成熟的小商品及批发市场环境给本项目的发展带来了机遇 调查后发现 某的 小商品及批发市场逐渐向规模化 专业化 物流化发展 但目前这一市场的发展水平还是比较 低的 市场上没有出现新的商业模式 因此从客观上来说市场需要一个升级换代的全新的小商 品市场模式来发展更高端的产品 而分布区域也呈扩展之势 开始向城北和城南扩展 以及周 边县市也有新的小商品及批发市场出现 小商品及批发市场作为商业地产项目 其目的是为了满足消费者的需求 这里的消费者是 集投资者 经营者与终端消费者为一体的群体 商业广场项目可行性分析报告 从销售情况来看 进入商业地产市场进行销售的小商品及批发市场 其市场表现都较好 一般销售率在60 以上 说明某小商品及批发类专业市场还有很大的市场空间 结论 结论 市场的多元化趋势 在给开发企业带来竞争的同时也带来了机会 只有在更高的层次上理 解市场竞争的本质 才有助于开发企业在激烈的竞争中站稳脚跟 商品大市场能否为市场接受 除了地段要素外 还必须注重产品 着眼于产品的打造 无论是材质的运用 市场配套设施的 齐全等硬件元素 还包括所提供市场物业服务的专业程度 品质 服务态度等等 都将成为影 响目标客层选择入驻市场的重要因素 商业广场项目可行性分析报告 四 房地产市场分析四 房地产市场分析 一 行业整体数据分析 一 行业整体数据分析 1 1 房地产投资额 房地产投资额 近年来 某市房地产投资额一直保持小幅调整 呈现稳中有升的态势 2008年市区房地产 投资额达到85 1亿元 2007 2008年增率达到了27 3 和25 7 图 图 2001 20082001 2008 年某市区房地产开发投资额情况年某市区房地产开发投资额情况 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 60 0 70 0 80 0 90 0 20012002200320042005200620072008 0 0 5 0 10 0 15 0 20 0 25 0 30 0 35 0 40 0 投资额增速 2 2 新开工面积和施工面积 新开工面积和施工面积 2002 年 受企业改制等因素影响 造成某的商品房新开工面积和施工面积连续两年下跌 但从2004 年起施工面积快速增长 新开工面积则在经历了2004 2005 年的快速增长后 受宏观 调控政策的影响 在2006 年略有下降 07 08年增速明显剧增 图图 2001 20082001 2008 年某市区房地产新开工面积和施工面积年某市区房地产新开工面积和施工面积 商业广场项目可行性分析报告 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 20012002200320042005200620072008 50 0 50 100 150 200 250 300 350 新开工面积施工面积新开工面积增速施工面积增速 3 3 竣工面积和销售面积 竣工面积和销售面积 受新开工面积变动的影响 某商品房的竣工面积也经历相同的波动 以2003 年为分界点 2001 2003 竣工面积逐年下降 2004 年起开始迅速上升 销售面积方面 2003 年 虽然竣工 面积和销售面积同时下降 但销售面积首次超过竣工面积 2004 2005 的竣工面积也只是略高 于销售面积 表明某房地产市场在2003 年后 进入一个快速上升时期 需求强劲 而供给不足 2008年 受到金融危机影响 供需结构出现明显的逆转 图图 2001 20082001 2008 年某市区房地产竣工面积和销售面积年某市区房地产竣工面积和销售面积 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 200120022003200420052