烂尾楼分析.doc

烂尾楼分析所谓的烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一定时期（半年、一年或两年）的房地产项目，又称“四久”（久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完）工程。一 形成原因（一）资金问题1）市场经济形势变化2008年金融危机对房地产产生影响，国家为了宏观调控局部房地产热的现象收缩信贷资金的投放，从而切断了工程后续资金，导致项目下马。2）自身资金链断裂开发商前期资金透支，后期资金到不了位，出现资金无法运转，同时项目融资渠道单一，资金链断裂，项目极易停工甚至烂尾。（二）项目自身问题1）市场定位不当开发商在决定开发一个项目时，未经过细致周密的前期市场调查，对目标市场或目标客户群把握不明确，强调“差异化”脱离地块条件和区域，或者随大流，缺少创新，因项目销售遇阻而造成工程烂尾。消费者购买房地产主要是通过消费来满足某种需求，合适的使用价值、合适的交割期、合适的地产地点以及合适的价格等必将会促进地产的销售量，一旦某个环节不够理想或超出市场需求以及承受能力，必将会导致地产项目的搁置乃至烂尾。2）产品质量出现问题房地产产品作为一种价值很高的产品，其质量更受消费者的重视。因此，一旦地产产品质量出现问题，处理不当很容易发展为烂尾项目。（三）经济纠纷经济纠纷的来源很多，包括开发商与拆迁户、材料供应商、劳务单位、其他相关企业、银行等之间的经济纠纷。这些纠纷无论哪个环节出现问题，如果没有进行合理地解决，都必将导致项目的停滞，乃至“烂尾”。（四）法律纠纷开发商违法违规导致工程流产。对于法律健全的今天，开发商的这一行为必将受到法律的制裁，项目的“烂尾”是必然的结果。（五）项目操作出现问题地产项目的开发是一个综合性强、复杂的系统工程，所牵扯的面很多，其中任何一个环节出现问题或偏差必将导致问题的产生。例如，项目如果采取联建的方式，联建双方的扯皮、不信任、经济纠纷等都必将导致项目的搁浅；项目拆迁过程中如果不能合理地解决产生的问题也必将会导致项目的搁浅和烂尾。二 投资前景（一）土地紧缺导致烂尾楼成为开发商获取新项目的一个重要途径1）客观层面的土地紧缺土地是不可再生资源，在房地产快速发展大环境下，市区土地资源变得越来越紧缺。同时，城市的不断扩建，使得旧城区内有效土地供应渐趋为零，大多位于黄金地段的烂尾楼便重新出现在开发商的视线里。2）土地政策下的土地紧缺2002年，国务院国土资源部出台标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，国有土地使用权拍卖招标挂牌出让方式逐步推进，开发商过去惯常采用的以协议出让或邀标出让方式越来越受到限制。通过招标拍卖挂牌出让方式取得国有土地使用权势必使地价抬高，增加开发成本，增加销售难度，不利于资金回笼。2004 年4 月，国务院办公厅下发关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，提出重点对土地审批、土地占用等六个方面情况进行清理检查和整顿。土地政策调整下的土地紧缺成了开发商的心病。烂尾楼项目基本上都处于开发成熟的区域，其中许多占据黄金地段，具备得天独厚的地理位置优势，配套设施比较完善；接手“烂尾楼”项目对于没有土地储备，又想获得理想地段土地的房地产开发商来说十分具有吸引力，是开放商获得新项目的一个重要途径。（二）市场需求变化使得烂尾楼经过重新包装能够满足目前消费者的需求有些烂尾楼的形成是由于当时的市场定位失误而引起的，由于房地产市场的一个明显特点是“时异事异”，不同时期对房地产类型的需求数量有所变化。许多停建多年的被盘活，通过细分市场，把烂尾楼转型为青年住宅、小户型产权式酒店公寓或超级大户型商住物业，成为房地产市场又一新的热点，甚至一些外企及海外机构如美林、高盛、摩根士丹利等纷纷表现出对烂尾楼项目的浓厚兴趣。另外，近年来房地产投资产品品牌不断地发展，由商铺热到酒店式公寓热到产权式办公楼热许多烂尾楼稍加改造就可以变成满足投资需要的畅销商品。这也为烂尾楼的重生提供了保证。（三）投入资金少，开发成功后获利较大。烂尾楼项目主要是因为原开发商无力支付到期应付贷款或与其他合作方发生纠纷而产生的，开发商主要通过拍卖或协议转让得到二次开发的权力。通过拍卖获得的烂尾楼工程，其债务与产权比较明确，信息也比较透明，拍卖的价格是挤干了水分甚至是缩水的；而协议转让的“烂尾楼”工程，因原开发商急于变现，其转让价格必定会被压得很低；如果二次开发取得成功，将会给开发商带来丰厚的利润。（四）烂尾楼投资周期短，投资开发的收益见效快。烂尾楼项目的重启是短期投资，项目可以在较短的时间内完成，市场风险易于控制。一个正常的楼盘从开发到上市起码需要两三年，长的则要四五年，而接手烂尾楼不用通过报建、打地基等前期阶段，有的甚至只要进行注资装修就可以直接推出市场了，通常只需一年左右，可以避开重新开发的繁琐细节，缩短资金周转周期。（五）烂尾楼的成功开发能为开发商所在的企业创造良好的外部发展环境。烂尾楼是各地政府的一块“心病”，严重影响城市的形象和当地政府的执政能力；开发商的成功运作无形中会缓解这些压力，这有助于开发企业与当地政府建立良好的关系，有利于开发企业在该地区的长期发展。同时，开发商的成功运作在一定程度上帮助相关银行减少了“烂尾楼”项目造成的“呆、坏”账，这也会为开发企业在今后的融资中带来便利。三 投资风险（一）社会形象问题由于烂尾楼长期停工，存在着设计、施工时间较早，存在土地使用年限折损、房屋功能过时、房屋折旧、户型不理想、功能布局不完善和消防、供电、给排水等设计不合理等问题，因而这些烂尾楼在消费者心目中负面影响较大。烂尾楼重新包装开发中可能遇到的最大问题就是项目的社会形象与地位如何改观以增加消费者对产品的接受程度。（二）建筑质量问题由于长期停工，实物质量损害较大。许多烂尾楼“烂”的时间都不短，短则三四年、长则八九年，甚至十年以上。日晒、雨淋、风吹、雷打，这些楼宇的质量不管怎么说都已受到不同程度的损坏。有些烂尾楼存在着不同程度的地基下沉、屋面渗漏等工程质量问题，这些问题的解决非常棘手，既拖延工期又须增加大量的改造费用。（三）施工难度问题烂尾楼工程既非新建工程，又非改造工程，接手的施工单位与原来的施工思路不一定能完全一致。因此，烂尾楼的开发管理是一个程序交错叠加的复杂操作流程，在整治施工中会出现许多不可预见的因素，常常会使施工陷入被动。（四）开发周期问题“烂尾楼”改造与正常的房地产开发周期不同，改造过程。中会频繁出现各种不确定的因素和困难，必将影响和延迟项目的改造周期。（五）土地使用年限问题我国施行的是土地使用权制，土地使用年限是从依法取得土地使用权算起。不少烂尾楼由于以前就取得了土地使用权，现在真正的使用期就大大缩短了，这自然会大大影响该物业的价值。（六）理顺关系问题每一处烂尾楼的背后一般都复杂的经济问题和法律问题。例如，产权不明确、债权债务关系不清、各种纠纷悬而未决等。这些问题都是非常棘手的，往往一时难以妥善处理。这需要接手的开发商有非常雄厚的资金实力和营销运作能力，如果处理不好这些关系，就会变得非常被动。由此看来，投资者接手烂尾楼一定要慎之又慎，一定要做好充分的可行性研究，一方面要分析烂尾楼经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可出售的商品；另一方面要分析了解这些项目的历史和现状，根据烂尾的不同原因而区别对待。而政府也应出台相应的办法，让烂尾楼不要“烂”了再“烂”。（七）转让过程存在问题烂尾楼在转让过程中隐含着不少风险；一是哄抬标价，如果有多家开发商参加竞价拍卖，加上原开发商趁机搅混水，将会导致标价过高。二是原开发商从中作梗或不愿配合，在过户、更名、换证过程中会产生许多困难。四 治理方式（一）转让（收购）股权转让，指通过作为烂尾楼业主的项目公司股权的转让实现烂尾楼的转手。包括：（1）全部股权转让，即公司收购；（2）部分股权转让。资产转让，指直接将烂尾楼作为转让标的而进行的转让。如：在建工程转让、在建项目转让、房地产转让等。相对于特定的烂尾楼而言，可能是专门成立一个项目公司，项目完成，公司即注销，也可能是开发商所拥有的项目之一。在烂尾楼业主为项目公司情况下，既可以股权转让也可以资产转让，一般以采用股权转让为宜；在烂尾楼仅为开发商所拥有的项目之一情况下，一般只能是资产转让。股权转让与资产转让各有利弊。股权转让的优点：（1）转让手续简单（股权转让协议、股东变更登记）；（2）转让费用节省，受让方节省了契税（3%）、交易费（0.5%），转让方节省了转让的营业税和土地增值税；（3）续建速度加快。完成股权变更登记后，新股东即可注资续建。股权转让的缺点：（1）风险因素增加，项目公司的或有负债难以锁定（除权公告是否可以锁定值得研究）；（2）收购人与目标公司（项目法人）信息不对称，收购人必须进行对目标公司的尽职调查及对烂尾楼项目的尽职调查，前期谈判用时较多。资产转让的优点：（1）只需对项目本身进行尽职调查，排除权利限制、债务负担、司法查封等即可；（2）不存在项目业主或有负债的承担问题。资产转让的缺点：（1）必须办理项目过户手续后方能续建，用时较长；（2）转让成本高，增加税费负担；（3）转让条件苛刻（土地出让金已支付完毕；已取得房地产证；已取得规划许可证和施工许可证；完成总投资25%以上）。（二）合作开发烂尾楼业主引入有资金实力的参联建方进行合作开发。后续参联建是否应办理项目权利主体变更登记，值得研究。当然，新的合作人完全可以通过项目公司股权部分收购而实现项目权益。但假合作实借贷（如有保底条款或固定回报条款）则不受法律保护。（三）债转股（债权转开发权）烂尾楼的债权人无非是：（1）建筑商（业主拖欠工程款）；（2）建材、设备经销商；（3）已预售的购房户小业主；（4）其他债权人。债权额较大的债权人如对烂尾楼认为未来预期较好的，完全可以与烂尾楼业主协商以债权换股权或开发权。这种方式实质仍为合作开发，只不过新的合作者是烂尾楼业主的债权人而已。（四）托管续建指由全体项目债权人以项目资产托管或项目公司股权托管方式委托管理公司（托管人），代表债权人履行项目后期投资建设义务，托管人收取服务费或佣金。包括整体托管、部分托管和专项托管三种。（五）破产拍卖对项目资产进行评估后拍卖，以拍卖款偿还债务，中拍人接盘续建，原业主退出。（六）融资盘活烂尾楼业主通过关系协调、政府支持融通后续开发资金，盘活烂尾楼。这种方式可能性较小，如业主能融到资，则不会形成烂尾楼。这是一种较理想的治理烂尾楼的方式。五 成功操作烂尾楼的关键（一）转让前期的法律尽职调查一般情况下，烂尾楼项目均有着较为复杂的历史原因，对外债权债务关系的情况都较为复杂。因此，进行转让前的法律尽职调查显得尤为重要。对于烂尾楼项目的法律尽职调查一般应涉及以下几个方面：(1)项目公司的概况，如项目公司的股权结构、经营资质、人员情况、工商年检情况、纳税情况等。(2)土地使用出让金是否已付清。如果出现转让方没有支付的情况，受让方就必须支付这笔土地使用权的出让金。(3)土地使用权是否抵押问题。土地使用权期限可以有70 年、50 年和40 年不等，转让方有可能抵押以获取资金。如果发生抵押，那银行就对该建筑（烂尾楼）有优先处理权。(4)规划许可和建筑许可的问题，即项目的前期设计、规划是否取得有关部门的许可。由于烂尾楼既不是现售房又不是预售房，在建设的前期就很可能没有取得上述的许可证，即使预售许可证已办理，受让方也有可能需要变更规划，就存在建筑施工许可证和规划许可证上所记载的内容和实际烂尾楼的现状是否吻合的问题。(5)烂尾楼的市政配套工程是否已经完成。如果没有完成，是否已经得到了市政部门的许可。这个问题涉及到房屋最终竣工的交付使用。如果房屋的水、电、通迅等没有得到开通，那房屋的使用价值将受到损害。即使后期房屋竣工了，管道也铺设完成，但没有和大市政配套，也会给受让方带来一定的麻烦。(6)烂尾楼的绿化、车库和广场等配套设施的原设计的费用和现接盘后改造的费用会有一定的变动，成本可能会有一定的增加。(7)烂尾楼的负债问题。其中涉及到施工单位的数量、各施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款行为等。另外还存在转让方以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债以及向股东、其他社会组织的借款募资。(8)烂尾楼的已建部分有无抵押，抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。如果存在抵押，抵押权人就具有处理优先权。(9)其他因建造而引发的诉讼问题，有无未决的重大诉讼、仲裁和行政处罚等。如建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：联建参建的问题。（二）妥善处理债权债务关系资金短缺是烂尾楼的主要问题，而资金短缺和债权债务紧密相关，项目的债权债务关系理清是成功销售的前提。为避免受让后出现债务纠纷，受让方应当先对项目公司的现有债权债务情况进行彻底清查并确定处理方案。在这一过程中，以下几个方面值得关注：(1)制作明确的债权债务清单。受让方可要求项目公司的原股东及管理层全力配合其进行项目公司的债权债务清查工作，并制作债权债务清单，以明确项目公司对外负债的总数额。同时，为了防止项目公司还有其他对外负债，受让方可要求项目公司的原股东出具承诺书，以保证项目公司除债权债务清单列明的负债之外再无其他负债。(2)明确公司的担保情况。由于项目公司的管理可能存在漏洞，因而有时会发生这样的情形，即项目公司有为其他第三方企业提供担保的行为，但该项担保作为公司的或有债务，并未在公司的财务账册中列明，这样极有可能为并购后的公司增添潜在的负债，从而间接地影响