合同法国有土地转让法律意见书.doc

国有土地使用权转让法律意见书一：法律依据目前，我国规范土地使用权转让行为的主要法律法规是城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。 在该部分，我们还根据土地管理法、城市房地产管理法、合同法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的有关规定，对土地使用权出让合同的概念、土地使用权出让的方式和合同的效力及履行中的有关问题作了认定与处理。二：国有土地使用权转让条件 除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件： 1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件 (1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权; (2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件; (3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件 (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (2)领有国有土地使用证; (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; (4)经有批准权的人民政府审批。 三：国有土地使用权转让程序 1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序 (1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容; (2)向县以上国土部门提交转让申请; (3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价; (4)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费; (5)登记发证。 2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序 (1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容; (2)向县以上国土部门提交转让申请; (3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求; (4)受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家; (5)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费; (6)登记发证。 四：国有土地使用权转让合同国有土地使用权转让合同 一、合同双方当事人转让方（甲方）：地 址：法定代表人： ， 身份证号码： 受让方（乙方）：地 址：法定代表人： ， 身份证号码：二、为明确双方的权利和义务，根据国家有关法律法规，甲乙双方经过充分协商，签订本合同。 三、甲乙双方按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的有关规定，甲方将以 方式取得的、国有土地使用证号为 ，位于 地段的 用途土地使用权转让给乙方。经 勘测，本次转让地块面积为 平方米（合 亩），其具体位置与四至范围详见经双方盖章确认的附图所示。 根据中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定，转让地块的土地使用权终止期限至 年 月 日；地块范围内现有的建筑物、构筑物及附着物的所有权须随土地使用权同时转让。 四、甲乙双方确认地块转让成交价为： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写 万元）（不含地上建筑物、构筑物及其他附着物价格）。 五、宗地转让交易发生的应缴税费及交易服务费按国有土地使用权转让交易办法所述的缴付办法执行。 六、乙方应在签订本合同 天内，分 期支付土地转让价款给甲方。如乙方逾期未付清款项的，须按 支付逾期款项利息给甲方。第一期款在 年 月 日前，支付总额的 %，即 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写 元整）；第二期款在 年 月 日前，支付总额的 %，即 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写 元整）；第三期款在 年 月 日前，支付总额的 %，即 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写 元整）。七、在办理该宗地转让手续过程中，如甲方隐瞒宗地的出租、抵押、查封等他项情况的，甲方应承担因此给乙方造成的所有经济损失。八、甲方应在 年 月 日之前配合乙方办理完成土地使用权及地块红线范围内的建筑物、构筑物的所有权转让、变更的登记备案手续。九、甲方应将转让宗地的用地批文、国有土地使用权出让合同等原始资料作为交易文件移交乙方。乙方受让宗地后所进行的开发、利用、经营土地等活动，必须遵守有关的法律、法规和规定，切实履行国有土地使用权出让合同约定的权利和义务，不损害社会公共利益。 十、甲、乙双方在履行合同中发生争议时，应协商解决。协商不成的，可向 仲裁委员会申请仲裁。十一、任何一方违反本合同规定，给对方造成经济损失的，违约方须无条件给予赔偿。 十二、双方其他约定：1 。2 。十三、本合同由甲、乙双方签订后生效。本合同一式 份，双方各执 份。甲 方（盖章）： 乙 方（盖章）： 年 月 日 年 月 日法定代表人（签名）： 法定代表人（签名）： 身份证号码： 身份证号码： 联系电话： 联系电话： 银行账号： 银行账号： 年 月 日 五：合同签订注意事项国有土地使用权转让应注意事项1、必要的权属调查和资信能力调查。转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。2、有关评估事宜咨询。根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。3、有关税费负担的咨询转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。4、关于国有土地使用权转让担保问题。拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。6、土地用途及相关用地条件的变更国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。7、