南安项目调研报告(完成版) PPT课件

中联亚南安项目调研报告 1 目录 第一章南安市城市概况第二章南安市酒店及房地产市场发展概况第三章项目意向地块概况第四章项目开发策划及投资分析第五章结论 2 第一章南安城市发展概况 3 城市印象 南安 南安市位于福建省东南沿海 与台湾岛隔海相望 全市土地面积2036平方公里 人口148万 市区人口13万人 海外侨胞300多万人 市区距厦门国际机场97公里 距泉州晋江机场30公里 距省会福州220公里 福厦公路 漳泉铁路以及福厦高速公路穿境而过 可直航香港 厦门 上海 广州 在福建省县域经济实力十强县 市 中 南安排名第五 在县域科学发展十优县 市 中 南安排名第七 4 南安市主要经济指标 十一五 时期南安市主要经济指标完成情况GDP482 14亿元 增长13 4 十一五 年均增长14 8 人均生产总值3 2万元 是 十五 末的2 1倍 财政总收入达38 02亿元 增长24 8 十一五 年均增长18 9 本级预算收入达20 73亿元 增长26 8 十一五 年均增长22 0 5 南安市主要经济指标 十一五 时期南安市主要经济指标完成情况城镇居民人均可支配收入21339元 增长11 6 十一五 年均增长12 4 是 十五 末的1 79倍 农民人均纯收入9565元 增长9 6 十一五 年均增长10 1 是 十五 末的1 62倍 全社会固定资产投资164 67亿元 增长40 3 十一五 年均增长36 1 是 十五 末的4 66倍 社会消费品零售总额165 72亿元 增长17 9 十一五 年均增长15 4 是 十五 末的2 05倍 6 南安市主要经济指标 7 南安市主要经济指标 8 南安城市特征 隶属福建省南部 大泉州经济圈 的经济重镇之一 拥有300万华侨的 侨乡 卫浴 石材 家居建材等为支柱性产业 在大泉州经济圈中处于中等发展水平 中心市区面积由10 28平方城镇化公里扩大到15 8平方公里 南安 大泉州经济圈 9 2010年全市常住人口为1418451人 市区人口13万人 年平均增长率为0 24 全市户籍人口为1518708人 其中 户口待定人口为18100人 全市常住人口中 15 59岁人口为1060011人 占74 73 10万人中具有大学文化程度为3541人 具有高中文化程度为11884人 居住在城镇的人口为810750人 占57 16 居住在乡村的人口为607701人 占42 84 市外户籍的迁入人口为195317人 其中具有本省外市户籍的迁入人口为31898人 具有外省户籍的迁入人口为163419 南安人口特征 10 根据 泉州市城市总体规划 2008 2030 总体发展规划 南安市处于泉州环湾整体规划战略辐射带的起点 一主一副多组团 点轴结合城乡一体 南安的城乡建设正在加快往泉州中心市区靠近的步伐 南安市的规划发展方向是以江为轴 东进西连 北拓南疏 拥江发展 的城市发展思路 继续强化与泉州的联系 11 南安城市规划 南安市城市总体规划 2001 2020 确定的中心城区 总面积约130平方公里 包括南安市中心城区的溪美 美林 柳城三个街道 省新 仑苍 东田 丰州 霞美 康美 洪濑 英都等8个乡镇和雪峰开发区 共计800平方公里的土地 将规划形成 一主三辅 向心集聚 的空间发展格局 2020年 这里的人口规模将达到85万人 拥有提高中部区域作为南安政治 文化 教育 商贸中心的地位的能力 逐渐发展形成泉州城市向西辐射的门户 12 南安依照 以江为轴 东进西连 北拓南疏 拥江发展 的发展思路 并以 东进北拓 为重心 城市建设步伐快速 南安将形成 双擎四翼 的城市布局 南安城市规划 13 双擎 即溪美 柳城 美林 省新组成的中部滨江城区 着力强化全市的政治 文化 经济 商贸 交通中心地位 突出 主枢纽 作用 四翼 即东翼 丰州 霞美组成东部片区 主动对接泉州西拓 西翼 仑苍 英都 东田 翔云组成为西部片区 近接市区 呼应厦门 东北翼 梅山 洪濑 康美 洪梅 罗东 九都组成东北部片区 要强化经济联结 加快产业集聚 西北翼 诗山 金淘 码头 蓬华 眉山组成西北部片区 要进一步以地缘联结促进经济一体化 南安市围绕中心城区建设加快实施 东进北拓 建设以行政中心 体育中心 会展中心 教育中心 商务中心等 五大中心 为主体的跨江新区 将西溪以北片区的建设做为重中之重 美林新区被定位为城市未来的政治 科技 文化 信息 金融 体育中心 担当起中心城区发展的龙头作用 南安城市规划 14 会展中心片区控制性详细规划 规划区位 位于南安市老城区东侧 西溪南岸 与距泉州中心区16公里 是泉州市 半小时经济圈 的重要组成部分 也是泉州中心城市向西北部安溪 永春和德化经济辐射和扩散的 二传手 在建设海峡西岸经济区中具有十分重要的战略地位 省道308线从用地南侧穿过本规划区 江北大道于用地中部横穿本区 并通过联台大桥与规划行政中心衔接 通过联成大桥与江北教育组团衔接 规划区与厦门高崎机场 厦门港 与泉州机场 泉州港的联系都十分便利 交通区位背景十分优越 15 规划区功能定位 本次控制性详细规划是在总体规划及近期建设规划的基础上进行深化与完善 因此片区功能与发展方向将遵循总体规划确定的定位 即以会展休闲 商贸居住等为主导的综合型城区 会展中心区功能定位随着南安市所处的海峡西岸经济区战略的进一步实施 福建将进入新的发展阶段 按照海峡西岸经济区建设的基本态势 要发挥区域优势 拓展发展空间 通过南北两翼的延伸 推动海峡西岸经济区与长三角 珠三角的对接 提升东南沿海整体发展水平和综合经济实力 16 目前 南安市老城区的建设已经相对成熟 处于空间资源短缺的阶段 城市发展必然面临向外延伸和拓展 规划区位于城东组团 江北大道重要节点 拥有区位 交通和土地资源等发展优势 是南安市 东进 战略的桥头堡 东连南安市教育科研组团 西接南安行政中心 南牵城东居住组团 是功能重要的拓展区域 17 第二章南安市酒店及房地产市场发展概况 18 一 南安市星级酒店发展概况 19 高端酒店行业规划新城区准备引进五星级酒店 暂未确定具体家数 到时根据各公司意向 一事一议 水头 官桥等经济强镇正在建设几家五星级酒店 20 已开业酒店情况 四家4星及三家3星南安市区 南安大酒店 4星 南安华侨大酒店 3星 成功大酒店 东南大酒店 必利达大酒店 南安乡镇 1 南安永昌大酒店 4星 位于仑苍镇中国水暖城 2 水头镇 东方五洲大酒店 4星 明超大酒店 4星 金明大酒店 3星 3 洪濑镇 金鹿大酒店 3星 4 其它乡镇 泉州中南大酒店 丰州镇丰州路818号 泉州超前酒店 南安市光前东路 21 正在建设酒店情况 至少3家 1 新城区 南安泛华大酒店 5星 2 水头 官桥等镇 至少二家五星级 22 片区主要酒店详细情况 1 南安泛华大酒店概况由南安泛华投资发展有限公司投资建设 为南安市区第一家集商务 旅游 休闲 度假融为一体的产权式现代化五星级酒店 是泉州市 南安市两级政府的城市建设规划中的重点项目 该项目位于南安市区西溪之畔 武荣公园内 北临市区江北大道南面西溪 东西两侧与武荣公园融为一体 23 2 酒店规模建设项目占地面积 38676平方米 58 014亩 建筑总占地面积 10906平方米总建筑面积 60215平方米 含地下室 层高 14层建筑高度 49 7米 3 配套地产项目泛华日昇新城位于南安新老城区中心点 总占地面积约70亩 项目总建筑面积超过24万平方米 是南安目前最大规模的开发项目 均价 5200元 已开盘 24 三 南安市房地产市场发展概况 25 26 27 28 房地产完成投资额9 25亿元 同比增长59 3 从投资情况看 资质内的房地产企业99家 92个楼盘 其中 建安工程6 99亿元 同比增长40 4 新开工面积47 91万平方米 同比上升10 1 从销售情况看 房屋销售总额4 89亿元 不包括小产权 二手房交易额 同比下降18 2 销售面积10 96万平方米 同比下降19 0 由于国家对房地产继续实行调控 预期价格处于下行过程 形成持币观望格局 对房地产销售产生较大影响 从资金到位情况看 资金到位17 71亿元 比上年同期增长23 0 其中自筹资金6 87亿元 同比增长161 8 国内贷款0 69亿元 同比减少51 5 其他资金4 39亿元 同比减少17 0 2012年第一季度南安市房地产发展情况 29 南安市城区新开楼盘情况 30 南安市城区主要楼盘情况 31 南安市城区主要楼盘情况 32 南安市城区主要楼盘情况 33 南安市城区主要楼盘情况 34 南安市城区主要楼盘情况 最低单价 5000元 均价 15000元 价格说明 一期联排12000元 双拼15000元 独栋18000元 35 南安市城区主要楼盘情况 36 南安市城区主要楼盘情况 37 南安市城区主要楼盘情况 38 南安市城区主要楼盘情况 39 各项目性价比权重分析表 40 本案项目销售均价预计 本案销售均价 皇家滨城 0 77 四季家园 0 81 罗马家园 0 8 滨江一号 0 8 4 0 74 5300 0 77 5200 0 81 4700 0 8 5500 0 8 0 74 4 4820 元 41 第三章项目意向地块概况 42 南安市区 新行政中心 意向地块 直线4 2公里 直线0 7公里 本案 会议中心 西溪半岛 新市政府 梁 安 大 桥 南 安 大 桥 科教中心 本案 面积35 8亩 面积88 5亩 意向地块位置示意图 43 1 地理位置 1 位于南安市新城区 分为二个地块 分别江北大道南北二侧 2 占地面积 1 合计123 8亩 其中地块一占地35 8亩 地块二占地面积约88 5亩 44 3 用地性质 容积率酒店用地容积率1 5 商住用地容积率2 0 2 5 均为预计 可根据项目规划建设的具体情况进行适当调整 4 地价酒店用地地价可免费 商住用地地价按照市场价格收取 可根据项目规划建设的具体情况进行适当调整 45 5 地块现状 1 地块一现状为小山丘 上面种有樟树 2 地块二已基本平整 低于市政道路约3米 中间有一个堆石厂 边角上有部分菜地 6 地块周边情况 1 地块一东面为西溪河 南面为江北大道 西面为新会展中心 正在施工 北面为一在售楼盘 西溪半岛 2 地块二东面为西溪河 南面为农民房 西面为政府安置房 北面为江北大道 46 47 地块一 会展中心 酒店用地 位于华力置地集团会展中心东侧 临晋江支流西溪 自然景观优越 占地面积为23890平方米 容积率可根据项目规划设计定义 南安市规划局相关规划指标 48 优势 项目已为政府储备的酒店建设用地 不涉及用地功能变更及征地补偿问题 用地位置位于西溪江畔 离南安主城区10分钟车程 离新的市政府约500米左右的距离 劣势 地块占地面积较小 无法做成大规模的都市综合体 地块西侧为城市主干道 江北大道 往来车辆较多 噪音和灰尘都比较大 49 地块二 商住用地地块位于会展中心 酒店用地 正对面 与酒店地块仅隔江北大道 占地面积为88 5亩 容积率可根据我司规划方案自行设计 50 优势 地块与酒店用地相邻 可在设计上面自成一片 打造都市综合体 同时 该地块紧邻西溪江畔 自然景观好 可打造高端住宅 劣势 项目西侧为政府建设的保障用房 影响居住档次 邻城市主干道 噪音灰尘等污染较大 2公里范围内有正在建设的滨江1号 西溪半岛别墅等高档项目 竞争激烈 51 第四章项目开发策划及投资分析 52 初步规划设计方案 结合南安当地经济及文化特色 将二幅地块一并进行设计考虑 融入福建土楼围屋的设计理念 打造成为集五星级酒店 写字楼 酒店式公寓 高端商业广场于一体的酒店综合群 53 设计理念 该项目设计取自福建土楼围屋的设计理念 酒店部分由四栋独立的围屋形式的酒店组成 即相互独立 又在底层相互连通 围屋的圆形中空结构 采光和通风效果都非常好 使大部分酒店房间都能直接看到江景 酒店的总层数为9层 即可与附近会展中心呼应 也可防止对会展中心形成喧宾夺主 酒店公寓部分也取自福建土楼围屋的理念 形成二个圆形的酒店公寓及一条弧形商业步行街的概念 商业街临河而建 使市民即取得品味了河边的风景 也享受了购物乐趣 酒店部分与酒店公寓部分用一条绿化景观走廊从桥下相连 即打通了整个西溪河边的绿化带 也方便酒店入住人员前往商业部分购物休闲 亲水 西溪环绕 半岛形态 为规划区提供了最大的亲水面 注入了鲜活的生命气息 近山 郁郁葱葱的自然山体为规划区提供了最优美的自然地景 也为规划区带来了可持续的 生态绿核 54 功能定位南安地标 提升友好的人文环境 集合会议 展览 娱乐 商业等多种功能 通过滨水区生活方式的营造 建立别具一格的场所感和标志性 使整个片区成为南安市持久的目标地 人文场所 将可持续的景观生态系统纳入规划设计 创造特色生活品质 为本社区确立独特的主题和风格 提供宜人的生活社区 55 交通组织及绿化景观设计酒店及酒店公寓地块主入出口均为从梁安大桥前行约30米 再往左右转弯到达 利用了桥体的自然高差 使坡道平缓易出行 沿江绿化带旁设有车行及人行道 即方便车辆出入 也方便居民及时到达江边绿化带 酒店及酒店公寓地块绿化率均达到了48 绿化率非常高 有效营造了生态人居的生活环境 酒店部分的绿化与江边绿化融为一体 有效打造了整体绿化景观效果 56 57 产品形式与户型配比1 酒店