车主小区停车 物业应该担负什么责任.doc

车主小区停车 物业应该担负什么责任？最近家住桂林西街长海坊的陈小姐在自己的小区停车时发现，自己小区的停车场上面出现了一段物业声明。上面明确写道，“如果车辆在小区内出现损坏或者偷盗等情况，物业不承担相应责任。”那么，对于小区停车场，物业是仅仅提供场地还是需要承担相应的管理职能呢？这种单方面的免责条款有效吗？情形1：轮胎被偷走 “我的车在一夜间，四个车轮全都不见了。”住在虹桥附近某小区的朱先生对此非常无奈。 事发前一天，朱先生像往常一样将车辆停靠在小区指定的停车场，可是早上起来后，朱先生发现车轮不见了，仅靠几块堆积起来的砖头支撑。 当朱先生找到小区物业时却被告知，物业仅仅提供场地，并没有要求对车辆进行管理。 最后经第三方调解，小区物业承担了朱先生更换轮胎的部分费用。 情形2：车身被喷漆 “早上到车旁发现，停在小区里的车辆都被人用彩绘喷了好几条。”据张先生介绍，周围的数辆车上都或多或少出现了类似情况。张先生等车主向物业反映该情况后，物业立刻派人到现场对车辆进行擦洗，而擦不掉的车辆被物业送到4S店进行重新喷漆。 “幸亏是彩绘，如果是刮花或者其他损害，一时间看不出来，可能就比较麻烦了。”张先生表示，虽然物业在事发后的态度非常积极，但为什么物业在夜间没有对停放车辆进行管理和巡查呢？ 记者调查 记者在调查时发现，小区停车场大部分为两类，一类是开发商投资建设、可供出售的专用停车场，一般是在楼层地下。这类停车场产权明晰，始为开发商所有，后为购者所有。另一种则是由小区地面（公共场所）空地改成的停车场，如小区道路旁、楼房旁等。而出现争议和焦点众多的是一些小区路面停车场。 焦点1 提供管理还是租赁场地？ 记者在走访虹口区、闸北区和虹桥地区的部分小区路面停车场时发现，各个小区物业对停车场所设立的规定都各不相同，并没有统一标准。在虹口区临平路和虹桥地区的众多小区内，物业除了租借小区停车场外，还对停放在小区停车场内的车辆进行管理，如果出现问题小区物业会进行相应的赔偿。而记者在闸北区岭南路的某小区了解到，物业仅仅在小区里设置一个相应的停车场地，如果车辆停放时出现其他连带问题，物业并不负责。 调查显示，一些收费价格偏低的小区物业往往对停放后的车辆不再进行管理；而其他一些收费较昂贵或按照每平方米收取停车费用的小区则不仅仅提供场地还要提供相应的管理和服务。但不少业主对于物业的做法表示质疑，“业主对于物业停车场的管理是否有相应的决定权呢？” 焦点2 价格标准如何界定？ 有物业管理公司称，他们只是代业主收取车场费，最终钱还是用在业主身上，而并不是物业公司的营利。业主如在自家土地上丢了车，那只有自己负责。而记者发现类似的小区并不在少数，陈女士所在的桂林西街长海坊小区就属于这个性质，而一些收费较低的小区物业都表示对车辆没有管理义务。 既然小区停车场是否负有管理职责取决于收费情况，那么，对于其中的尺度有没有明确界定呢？记者在调查时发现，各小区的收费价格各不相同，收费有150元/月，也有按照每平方米收费的，这些收费标准大部分根据小区档次决定。 为此，消费者也提出质疑，小区物业在确定相关价格时的依据是什么？业主是否可以在价格制定时提出自己的建议呢？ 律师视点 事先签定合同确定权责 对于小区物业提供场地还是提供相应管理的问题，上海汇业律师事务所吴冬律师表示，小区停车厂是属于小区内的共有土地，物业对其是管理还是提供场地都不是由物业做主，都是需要业主通过业主委员会和物业签定相关的协议或者合同来规定，在确定完租赁或者管理等相关问题后，对于停车场的收费也需要相应的规范，价格的定制也需要业主委员会和物业共同协商。 在目前法规尚无明确规定的情况下，业主或业主委员会最好事先与物业管理公司有合同约定，而物业公司也可通过保险分散风险。在双方确认物业的管理规范并签定管理合同后，小区里再发生类似如车辆损坏或者被偷窃的情况，就可以根据事先的合同来确定赔偿范围。业主在小区内如果碰到相关的纠纷或者疑问，应该先找业主委员会对物业的工作范畴进行咨询，在确认相关内容后，再进入下一个环节。 收费赔偿应权利义务对等 协力律师事务所的林律师认为，业主在小区停车场内的车辆出现损坏或者丢失，物业公司都应赔偿。第一、权利与义务平等是民法的基本原则，只要收取了停车的费用，就应履行保管的义务；第二、不论以什么名义，“场地使用费”也好，“车位使用费”也好，“场地租金”也好，所收费用都是车辆存放的费用。第三、车辆丢失后，保险公司须按保单约定承担赔偿责任。 林律师也表示，小区停车场有盈利和非盈利两种，盈利性的停车场肯定对车辆有管理维护的作用，而非盈利性质的停车场物业也要承担相应的管理职责。 相关法律专家说，在国家实施的新的物业管理条例中，有一条“物业管理企业疏于管理，未能履行服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”小区业主车辆丢失也应属于此列。林律师表示，他所在的小区业主委员会在选择物业管理公司时，合同上特地加上了这一条。而且小区的停车场属于小区业主的共有财产，小区物业应该对居民的财产进行保护。 汇业律师事务所吴冬律师也建议，小区的停车收费价格应该由业主委员会和业主共同制定