安宁市场调查.docx

一、项目战略面整体研究 房地产市场宏观面分析1 国内外经济趋势1.1、人民币对美元进入大幅升值期 自今年6月中国重启汇改以来，人民币汇率弹性增大。至10月15日，人民币兑美元10月15日中间价为6.6497元，按照汇改时8.11的汇率计算，汇改以来人民币累计升值幅度已达到18.00%；1.2、美、日两国先后宣布保持货币的宽松流动性 美国联邦储备委员会近期宣布：“将实行量化宽松政策”，稳守零利率；日本央行也于10月5日宣布了新一轮量化宽松货币政策，将隔夜利率目标降至0-0.1%，同时，成立了5万亿日元基金购买政府债和其它资产。因此，国际货币体系继续出现紧张，国际金融市场因大量资金短期快速流动、货币汇率大幅波动而出现动荡、大宗商品市场及新兴市场出现资产泡沫已在所难免。1.3、2010年10月20日起，央行上调利率 金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整2、国内房地产政策趋势自2009年12、2010年4月，中央先后出台“国四条”、“国十条”等一系列房地产调控政策后，于9月末、10月初再出重拳，要点如下：2.1、首套房贷最低比例为30% 原来对“房价过高地区，限制发放三套房贷”变成了“不得发放三套房贷”，“90平米以上商业住房，首付不得低于三成”变成了“贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”；2.2、暂停发放第三套房贷 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；2.3、推进房产税改革试点 我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国；2.4、部分城市限购房套数 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数； 表： 全国发布住宅限购令的12大城市城市名称本市户籍家庭非本市户籍家庭无房户可购买拥有1套房可购买拥有2套及以上房可购买无纳税、社保证明可购买有1年纳税、社保证明可购买有1年纳税、社保证明、有1套房及以上可购买有1年纳税、社保证明、有2套房及以上可购买北京1套1套1套1套1套1套1套厦门1套1套1套1套1套1套1套上海1套1套1套1套1套1套1套杭州1套1套1套1套1套1套1套宁波1套1套1套禁止购买1套1套1套深圳1套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买禁止购买福州1套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买禁止购买南京1套1套禁止购买1套1套禁止购买天津1套1套1套1套1套1套1套广州1套1套1套禁止购买1套1套1套海口1套1套1套1套1套1套1套三亚1套1套1套1套1套1套1套备注未满18岁不得单独购买商品房；境外购房，按照国家有关政策执行 2010年10月15日，住房和城乡建设部昨日发布风险提示，提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。2.5、囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款 对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。经多轮调控仍阶段性快速上涨的房价，9.28. 中央已进一步从房企及个人信贷、推物业税改革等方面进行调控； 而其中的“限购令”无疑可被称为“史上最严厉地产调控政策”。促使房价上涨的经济因素逐步趋紧的房地产调控政策在美国、日本等传统强国，尚处经济恢复期时，中国已率先复苏，并进入到“通胀”上升期；前者逼迫人民币升值、并长期奉行低利率政策,无疑又是一场针对新兴经济体的财富掠夺，势必令后者资产价格，在短期内迅速上涨。 调和两者间矛盾的催化剂 上调金融机构人民币存贷款基准利率维系经济平稳发展3、小结在此，针对临时“限购令”，可判断为：房产税政策出台前，政府被迫实施的“计划经济”式调控策略；而在未来，亦存在被频繁实施或适时退出的预期。 昆明房地产市场现状1 政策趋势趋严“预售新规”9月30日，昆明市重新修订关于加强商品房预售管理的通知，对房地产开发企业预售商品房应满足的工程形象进度提出明确要求：从明年1月1日起，经规划审批为7层（含7层）以下的商品房预售项目，必须在完成结构工程并封顶后，才能审核发放预售许可证，7层以上的商品房则要求完成地面7层以上结构工程；规定取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的、全部准售房源及每套房屋价格。未取得预售许可的商品房项目，一律禁止预售，并且不得以任何形式变相预售商品房，并收取任何费用；党政机关、企业单位及其他社会群体，不得以内部认购、内部登记、合作、入股等形式组织团购未取得预售许可的商品房，否则将追究单位主要领导及相关人员的责任。对房地产广告行为作出规范，明确房地产开发企业在取得预售许可证后，才能发布内容真实、合法、科学、准确的商品房预销售宣传广告；而以户外广告形式发布的，必须经工商部门核准；主城4区、3个开发（度假）区及呈贡新城范围内的商品房预售管理及许可证发放工作，将统一由市住建局负责，商品房买卖合同届时将实行网上签约及网上登记备案制度；2、昆明房地产交易情况 2.1、居住、商业类用地年度成交趋势对比2.2、土地交易分类明细表时间居住类综合商业类工业类生态旅游类其他用地宗数总面积（亩）宗数总面积（亩）宗数总面积（亩）宗数总面积（亩）宗数总面积（亩）07年192297.288202.6272561.7712113.0608年653404.32341459.27233765.5354.9409年562370.7215893.43201351.6512794.952010年19月 341628.7616808.93313665.47148.35275.772.3、小结今年18月居住类成交宗数、面积明显下降，除2月云南城投竞买吹箫巷地块；5月实力集团竞买吴家营地块成交金额有大幅溢价外，其余均以底价成交，甚至部分出现流拍。因此，政府也相应减少了供应量。而综合商业类、工业类受以下三点影响，从而倍受追捧； 城市化高速扩张； 政府限期所有专业市场，必须外迁至三环外； 东盟贸易体系日益成熟，昆明工业园区逐步壮大等因素影响，导致该类土地量价齐升。自8月中旬起，昆明二级市场量价齐升，令昆明国土资源局于9月开闸放量，所拍卖的19宗地块累计成交金额为：35.7872亿元人民币，创下2010年（单月）最高成交纪录。3、2010年19月预售证发放情况今年19月，市场上公开发售的项目仅有南亚风情第壹城、盛高大城、空间俊园 、龙江雅苑 、新亚洲欢乐城、鼎易天城 、滨江俊园、云都国际、新域盛景、假日城市等。发放预售许可证的时间分别为：时间一季度4月5月6月7月8月9月累计数量8个6个无1个7个4个6个27个其中18月，有的为释放部分房源分批申请预售许可证，有的则是内部销售或回迁房，市场供应量明显供小于求；9月，随多个大体量项目同步上市，令积蓄已久的刚性与投资需求得到释放，出现量价齐升之势。4、二级市场 4.1、2010年19月住宅交易情况 日期1月2月3月4月5月6月7月8月9月成交金额（亿）32.4424.334.229.7917.7322.6523.5225.3624.96成交面积（万）59.8139.156.4645.0424.8337.2335.6841.03736.12成交套数（套）798849357013601435274191358650704903成交均价（元）5372.56286.036057.566545.36840.646081.596593.466180.486911.94从上表中看出： 昆明月度成交均价在本轮调控中，已稳占6000元/大关； 成交金额、成交面积、成交套数，57月受调控政策影响有所降低，8月已呈现回升趋势。4.2、商业物业现状调查4.2.1、2010年17月商铺交易情况 4.2.2、2010年17月写字楼交易情况 4.2.3、业态2009年2010年17月供应量（）成交量（）成交率成交均价（元）供应量（）成交量（）成交率成交均价（元）商铺1107241 74466467%17685 43582818555342%20671写字楼640012 372559 58% 717329070315788154%8387商业物业交易明细表（商铺、写字楼）4.2.4、小结 受差异化信贷政策影响，目前住宅与商业的的贷款成本已基本相当，后者在多套贷款上且占有一定优势。因此，商业房地产项目倍受追捧，供应量、价格、成交量、租金呈稳步上升趋势。 4.3、近期（10月）开盘项目调查新政出台后，我方对昆明10月16日开盘的“南亚风情第一城”、“百大新都会”、“新域盛景”三个项目进行跟踪调查发现：商业地产虽未受政策调控，但投资客已趋于谨慎。类型项目名称开盘房源(套)成交（套）均价（元/）面积区间（）到访客户（组）优惠备注住宅新域盛景200152（含开发商内控的10套）精装房8000（置业顾问销讲价格）74.2-141.49（8090的户型占总套数的71.5%，占总房源面积的63.42%）280银行按揭2%；一次性付清3%剩余房源约40套，均为27层或5层以下、总价偏高、面积偏大的（100以上）房源。另外，本次剩余房源将与新批次房源组合成全新货包，计划下月再开盘。商业南亚风情第一城30全部售罄3.43.6万356570银行按揭2%；一次性付清3%发售货包：商业广场第三层规划业态：美发、珠宝、饰品。当日仍采用抽号方式购买。百大新都会186约142（其中136间为前期的提前成交）26万504002001000元优惠劵+优惠2%开盘当日发售的186间商铺，其中50间为当日首发，该货包最终成交6套，皆为首层小型商铺。5、总结近一年来，面对管理层连续性、强度递增、手法百出的房地产调控政策，我方依旧保持原有观点“审慎乐观的看好地产后市”，直至月度CPI数据到达5%6%时，但从中亦能清醒意识到：政府对房企的开发条件，正趋于严苛；房地产市场手执于政策管控，趋于被动式理性；顾客自住或投资的价值标准正不断提高； 安宁市房地产市场现状1、 安宁国民经济运行情况（含房地产开发投资完成额） 城市相关指标 昆明市安宁市200820092010上半年200820092010上半年生产总值（亿）1605.391808.65910.9114.01120.7060.38财政收入（亿）425.19456.15125.323.0122.868.5全社会固定资产投（亿）1053.161600.66764.9037.5452.6830.57房地产开发投资完成额（亿）259.29369.43176.9514.6320.02社会消费品零售总（亿）700.74864.61457.421.4325.3112.57批发零售（亿）556.18707.45113.47106.09住宿餐饮（亿）122.01137.314.034.98海外游客（万人）70.0777.8336.80184.4191.2国内游客（万人）2663.573037.191507.07旅游外汇收入（亿美元）2.042.181.03国内旅游收入（亿）183.23211.48103.43旅游总收入（亿）197.12226.34110.486.237.32金融机构存款余额（亿）4267.475849.436692.84118.16151.33金融机构贷款余额（亿）4012.415450.795986.184.7197.56常住人口（万）623.962832.0132.2城镇居民可支配收（元）14482164969616.81741718138 农民人均收入（元）46105080431055636170 1.1、0809年昆明、安宁两地GDP、房地产开发投资对比表从上表中可以看出，昆明、安宁的整体经济逐年以8.87%9%的速度增长，房地产业亦相对活跃。以09年为例，两地房地产开发投资额与GDP的配比分别为：20.42%、16.58%、，其中，安宁的经济发展仍侧重于传统的钢铁、云天化等传统工业及相关上下游配套产业。1.2、0809年昆明、安宁两地常住人口与人均收入对比表从上表可以看出，安宁的人均收入，要远高于省会城市昆明。2、城市规划定位与客群分析2.1、城市规划新修编的安宁城市总体规划中，2008年至2020年的安宁，城市性质定为以工业为主导的环滇池经济圈绿色山水园林城市。届时，安宁市域产业布局规划为“三区一带”。三区即，水源保护及生态农业区：八街镇、县街镇南部、草铺镇南部。工业区：禄脿中南部、草铺北部、青龙南部等。城市中心区，包括连然、金方、温泉南部、县街北部、草铺东部以及太平镇南部。一带：螳螂川旅游渡假与景观带。到2020年，安宁市将建成山水园林城。交通格局的改造也被提上议程。安宁市采用BT等方式，用两年至3年时间，筹集15亿元，完成6条、共47公里的道路建设，构建市域交通网络；筹集15亿元，一次性完成太平新区主干道路网；未来五年，安宁市要把太平新区建成一个立足主城，承接昆明，面向港澳台乃至东南亚的城市精品片区。诸多地产企业的进驻，政府的重视，给安宁带来的区域价值及经济价值发展也将更为迅速。 安宁片区规划示意图 拟定在大屯新区云化与线街范围内建云南职业教育中心，所有职高技校将搬至新建中心内。 2010年安宁将承办云南省运动会，将在大屯新区新建大型运动场及体育馆。 昆钢与武钢合并在草铺投资200个亿改扩建新生产线，目前合同已签，正在筹资。 嘉年华拟在安宁投资建娱乐中心。 成昆线复线建设，将在青龙寺重建新车站。 青龙镇将建昆明电厂。2.2、城市定位与房地产市场预估安宁市将重点打造为昆明“卫星城市”、依托自然资源及旅游资源，成为昆明“后花园”、“园林宜居之地”。安宁市政府提出了“差异发展”决策，让各区域在区位、定位上找到了最适合自己的发展之路。距昆明主城仅10公里的太平镇，针对其区位优势和良好的自然环境，发展山水大盘。而温泉镇自然则依托“温泉”优势，大力开发旅游地产；离安宁老城区最近的大屯新区，有着学校、医院等丰富配套，打造中高档住宅小区。总的来说，安宁市内各大地产商之间差异化的竞争将使各个地产项目互相弥补、进步，提升了各个片区的城市价值和地产价值，带动了城市的经济发展，区域价值凸显。与此同时，房地产业也将由萌芽期步入到竞争期，令开发商喜忧参半：一方面，伴随城市经济发展，客户购买力增强；而另一方面，商业地产开发体量与投资额必急剧上升，出现市场供大于求的局面。地方政府与地方（商业）人脉公关、商业定位、营销策划、广告宣传、案场售卖与渠道销售、后期经营等，都将给开发商极大考验。2.3、安宁市经济现状与客户群体分析城市经济发展、人口数量、人均收入等情况，直接判定商业地产项目的客户购买力、商业定位、经营预期。目前，安宁市依托良好的生态环境，丰富的人文、旅游资源使安宁成为昆明的后花园，GDP构成还是以工业为主。财富聚集于小众本土商人与客商中，昆钢职工、公务员则为中坚群体，拥有较强的购买能力。09安宁人均居住面积城镇33.19/人；农村39/人，反映出城市化进程飞速发展，人均居住面积远高出全国标准。城镇23.7/人;农村达27.2/人，即达到世界中高居住水平。09年安宁总人口32.2万中国人均居住标准城镇人口20.87万，农村人口11.33万，分布严重不均；城镇居民可支配收入18138元，农民人均收入6170元，属中游水平。09年安宁生产总值（GDP）120.7亿3、 安宁（含昆钢）居住、商业分布情况3.1、调查区域示意图3.2、区域概述3.2.1、A区位于安宁的入城处，也是去往温泉镇和昆钢的必经区域。东起温泉路、圆山北路，西至嵩山路、螳螂川河，北起红山脚，南至百花西路。商业业态主要为建材、农机、汽配、餐饮为主，其中的盐场综合市场是安宁粮油副食及建材批发的集散地；区域南面紧邻东湖，经营业态以大型茶楼、餐饮、银行为主；3.2.2、B区位于市中心，东起连然街，西至西苑路，北起昆畹中路、昆畹西路，南至百花西路、中华路、中华西路，是安宁最繁华的商业区。商业网点比较密集、业态多样、区域辐射优势比较明显，同时亦为大量政府行政机关所在地。3.2.3、C区大屯新区，东起人民路，西至宁湖、安八线，北起昆畹西路、安楚高速支线，南至张家坝。在安宁市政府的规划中，大屯新区是一个集行政办公、商住、教育为一体的高档次城市中心区。现处于开发期，目前没有大型集中商业区域，商业主体由新建楼盘的社区商业构成，各商业点相对分散，主要分布在金屯路（金屯小区）周边、珍泉路（安宁中学、江东天然居、宁湖左岸）周边及大屯路（兴屯小区、金色佳园、文苑雅居）周边，业态以便利超市、副食、小吃餐饮、休闲茶室、家装建材为主。3.2.4、D区昆钢生活区（商业）人口约12万，商业以建设街为主轴向四周延伸，商业网点密集、业态丰富，包括新华书店、德克士等品牌商家。3.3、安宁在售、潜在项目调查3.3.1、在售、潜在项目分布图鸿杰电力伊皇晶座金屯小区金色半岛丽景嘉园左岸小区东湖金城蓝天城文苑雅居湖西综合市场盛世锦苑宁湖峰境龙山湖畔宁湖春天江东天然居金色时代广场天华苑金沙小区兴屯小区鸿杰电力上城名筑3.3.2、在售、潜在项目现状在 售项目名称物业类型占地（亩）容积率在售均价（元/）地址开发商项目现状保利宁湖峰境别墅洋房商铺240.121.56洋房 4300联排 14000商铺1-2万大屯新区保利地产别墅顺卖、电梯洋房有两栋未售、商铺B区开始蓄卡。麦当劳、大滇园、傲龙世博以签约入驻，店面正在装修中。伊皇晶座高层商铺8.467.13高层 4500主城区百花公园旁卓可力地产住宅部分已经全部售罄，2万商业至今无销售动作，也无招商动作。盛世锦苑高层562.3开盘 2800目前 3800大屯新区盛世景苑地产住宅已售罄，商业大部分售罄，无招商动作。福兴苑高层40.492.99开盘 2200安宁温泉 500米处恒通中基地产住宅全部售罄，年底即将交房。商铺暂未销售，价格也为公布。珍泉颐园高层28.42.5目前 3600商铺 1.2万安温公路虹山脚下林源地产 拟开发四栋点式高层住宅，总建筑面积81666.47平米，是一个集停车、商贸、居住于一体的高档住宅小区。东湖金城商业公寓1222.9公寓2800商铺 5500返祖 6500钢昆路与珍泉交汇处财兴盛处于尾盘销售，普通商铺5500元/，返祖商铺6500元/。56万辉星城别墅、洋房、小高层28001.07洋房3500别墅太平新区万辉地产四期认筹，200元/卡，优惠0.5%，预计10月开盘。 房源约200套，为11层小高层，面积50-100，预计价格在4000元/以内， 金碧天下别墅、洋房、小高层92001.26高层4700（精装）太平新区恒大鑫源置地9.12.尚林苑开盘，推1栋32层2梯6户精装住宅，面积70-131，价格约4300元/起，另送1600元/的豪装，额外享89折。温泉山谷联排双拼独栋140000.56联排6900温泉镇世纪天乐地产三期剩18套联排别墅，面积约130，均价6900元/，一次性付款享4%优惠。另外，项目一期、二期约1000户已交房。潜 在项目名称物业类型开发商项目简介与进度宁湖春天联排、双拼、洋房宁湖旁，目前尚未销售，预计近期将开始发售认筹卡。蓝天城小高层项目位于昆钢，占地93.5亩，总建面17.5万方，24层设计，主力户型90-130，总1284户，规划4块独立商业，住宅售价预计2900元，商铺1万以上。目前项目正在建设中。湖西综合市场商业市场项目位于昆钢，总建面月13300，商铺162间，摊位482个，天顺小超市一个，项目正在建设中。鑫益森林温泉度假山庄鑫益屋业项目地位于温泉镇南端，紧邻螳螂川，整个地块呈长条状，靠山面水。温泉镇距昆明28公里，计划在这块净用地面积达370多亩的土地上，建一个以养生、休闲、温泉文化为主题的五星级温泉森林度假山庄，打造专属、私有、高尚的休闲度假生活。4、三级市场现状4.1、住宅 相关数据项目名称片区租金（/月）住宅均价（）物业费（/元/月）备注龙山湖畔小高层大屯新区-30001.59200元的配套费（含太阳能）洋房3700-别墅8000-文苑雅居-2800-29001.1-欣和雅苑-37000.8-保利宁湖峰境暂未交房别墅：14000元/、电梯洋房：4300元/-丽景嘉园-33000.50.8-兴屯一期120/600元/月2600-上城名筑-3300-35001.5-金屯小区车位90元/月3500垃圾清运费30