物业管理方案.doc

管理方案商业经营是商业物业的核心，物业管理服务是为经营创造及维持一个良好的经营环境。一、 管理模式商业经营与物业服务是两种概念，不同的功能区域，要使两种功能发挥积极的作用：管理体制应采用：企业化、专业化、一体化。二、 管理思想 以经营信誉，打造企业品牌，全面质量管理，赢取经济效益，以此为依据，扩大业务，进而提高服务质量。 指导思想，以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。三、 管理重点1、 完善服务，建立商业形象管理也是服务，为客户提供全方位品质的服务，与客户建立良好的服务关系，让客户享受到一个安全、舒适的工作环境，通过客户的口碑，树立和扩大物业的商业形象。2、 环境管理责任到人清洁是写字楼管理水平的重要标志，保洁工作责任到人，才能充分发挥每个人的积极性，树立环保意识，认真做好每天的工作，从而保证物业的环境卫生半部保持最佳状态。3、 加强保安防范、做好防火工作以切合实际的人员防范为主，以现代科技为辅的安全管理防范理念。严格出入管理制度，定期适时进行消防安全宣传教导，制定特发事件应急方案，使物业能在长年平安的条件为客户服务。四、 管理架构设置以规范管理的角度及持续发展的战略层面，应按职能划分设置架构，结合实际情况，按实际需要将各职能或专业人员配置其中，管理架构采用直线职能制，按职能设置相应部门。公 司总经理安全管理部工程管理部行政人事部账务管理部客户服务中心五、 机构设立说明1、客户服务中心：（1） 负责与客户的沟通联系；（2） 负责物业的日常清洁工作监管（3） 负责物业公共区域及周边的绿化环境布置；（4） 负责物业的除虫灭害工作；（5） 协助客户处理租赁工作；（6） 负责客户的搬入和迁出协调工作；（7） 负责客户档案的建立与管理工作；（8） 负责物业的一切庆典服务的布置，及为客户的庆典活动提供必要的帮助。2、安全管理部：（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作；（2）成立义务消防队，定期举行消防演习；（3）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排；（4）负责停车场的的秩序管理工作；（5）负责监控室管理工作；（6）负责安全管理员的管理、培训考核工作。3、工程管理部：（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运行。（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作；（3）制订长期和日常的维修保养计划并付诸实施；（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作；（5）负责物业高低压配电室，空调机房的值班和日常维修保养；（6）协助做好工程管理部需使用工具，设备材料的选购，库存和保管使用工作；（7）负责客户的装修方案的审核、监督、管理工作。4、行政人事部：（1）负责人力资源管理、招聘人员、开展员工培训工作；（2）负责员工工作考勤；（3）负责收集、整理和保存公司资料及人事档案管理；（4）负责公司所需物品的后勤采购工作，并负责物品的入库和出仓的登记；（5）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作；（6）组织开展企业文化活动。5、账务部：（1）建立和完善公司的财务管理体系；（2）负责公司财务计划的编制、依法组织财务活动和经济核算，定期编制账务报告并按照收支隶属关系合并上报；（3）负责公司资金的筹集、管理和控制、做好资金的收支及平衡调配工作，确保公司资金的合理运用；（4）负责公司各项财产的核对和抽查，审核财务、成本、费用等各项指标，检查各项物资增减变动，结存情况；（5）负责公司财务报表汇总、账册、凭证、报告等各种资料的整理立卷归档工作；（6）负责公司职员工资及奖金的发放，个人所得税的代缴以及各项税收的申报和缴交工作，负责进行税务登记，年审等相关事宜；（7）负责公司的账务审计工作；（8）协调处理税务、银行、审计等部门的关系，配合其完成 评估工作；（9）监督租金及管理费的收缴，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。（10）严格执行现金管理和支票使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作；六、人员配备依据实际情况，岗位安排以精简高效为原则：客服中心：由1名物业助理组成；行政人事部；由1名文员组成；财务管理部：由1名会计、1名出纳组成；工程管理部；队长1名、巡逻岗合车场管理5人，收费岗3人，顶岗1人，共10人。七、 员工培训对在职员工通过业余学习，岗位培训、专题培训、社会培训等方式，针对不同工种，开展员工履行岗位职责所必需的业务知识和专业技能培训，通过实际工作中所产生的问题，不定期地举行专题培训，在平时每个月至少组织全体员工开一个专题培训会。八、管理费预算1、现时每月的营运收入财务已有报表反映，但办公成本不够清楚，建议办公区域装上用电计量表，以及公共区域的用电设备也装上计量表，合理计算租户的用电分配。2、员工成本；总经理：1名*8000元/月=8000元文员：1名*2200元/月=2200元会计：1名*1500元/月=1500元出纳：1名*2300元/月=2300元电工：3名*2800元/月=8400元保安主管：1名*2600元/月=2600元保安员：9名*2200元/月=19800元厨工：1名*1600元/月=1600元合计：46400元/月，福利：11307元/月 ，总计：57707元/月。九、管理服务实施（1）租户的日常经营行为管理 与租户签订：管理协议、管理公约、防火责任书。（2）公共设施设备管理 配备所需专业技术人员，24小时值班，保证供配电，供排水系统正常使用，监控系统等智能化设施、设备运行正常，消防设施齐全，完好无损，确保随时启用。（3）公共秩序维持公共走道，公共部位无障碍物及物品堆放。确保物业内无因管理责任引发的重大火灾。外立面无乱张贴，制定突发事件处理方案，防止重大事故发生。（4）车场管理有健全的机动车停车管理制度和管理方案，进入区域内的车辆一律停放在规定的汽车停放区，停放有序、无乱停乱放，认真检查进入广场内的车辆，使用文明用语，对出入的车