11-第十一讲

第十一讲第九章 城镇土地使用税法和耕地占用税法【考点】城镇土地使用税一、纳税义务人：1.拥有土地使用权的单位和个人。2.拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人，实际使用人为纳税人。3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实际使用人为纳税人。4.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。以各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别缴纳。二、税率：1.定额税率，经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。2.土地使用税税额定为幅度税额，拉开档次，而且每个幅度税额的差距规定为20倍。三、计税依据：为纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：测定面积土地使用证书申报面积。四、应纳税额的计算：年应纳税额实际占用土地面积（平方米）适用税额五、纳税义务发生时间：1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起纳税。2.纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起纳税。3.纳税人出租、出借房产，自出租、出借次月起纳税。4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳，合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳。5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始纳税。6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起纳税。7.终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算截至到发生改变的当月末。【考点】耕地占用税第十章 房产税法、契税法和土地增值税法【考点】房产税征收范围、纳税义务人、税收优惠和征收管理一、纳税义务人二、征税范围三、征收管理【考点】房产税计税依据和应纳税额的计算一、从价计征：应纳税额应税房产原值（1扣除比例）1.2%/12应税月份【注意】1.房产原值：纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价，包括应当缴纳房产税，但未在该账户中记载的房产。2.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。3.应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备；电力、电讯、给排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值，计税。4.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。二、从租计征：应纳税额租金收入12%（个人出租住房暂按4%）三、两种方法的适用范围1.投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的，按租金收入计税。2.融资租赁的房产，依照房产余值缴纳房产税。合同约定开始日的次月缴纳，无约定的，自合同签订的次月。3.居民住宅区内业主共有的经营性房地产（实际经营的代管人或使用人缴纳房产税）自营的按余值计税，出租的按租金收入计税。无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。4.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。四、地下建筑物【考点】契税征税对象、税率一、概念契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税。二、征税对象境内转移土地、房屋权属。（一）一般规定1.国有土地使用权出让（计税依据为出让金，不得因减免土地出让金而减免契税）；2.土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）；3.房屋买卖；4.房屋赠与；5.房屋交换。（二）特殊规定以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。1.以土地、房屋权属作价投资、入股（以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税）；2.以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋；3.以获奖方式承受土地、房屋权属；4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的；5.买房拆料或翻建新房。三、税率契税采用幅度比例税率3%5%。新增：（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。【考点】房产税一、计税依据1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据；2.土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；3.土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。5.房屋附属设施征收契税的依据：（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（2）承受房屋附属设施权属为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。6.个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），对受赠人全额征收契税。【考点】总结城镇土地使用税和房产税税收优惠【考点】总结耕地占用税和契税税收优惠续表【考点】土地增值税的征税范围和税收优惠一、征收范围二、税收优惠1.建造普通标准住宅出售，其增值额未超过20%的，予以免税。增值额超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。4.单位转让旧房作为公租房房源且增值额未超过20%的，予以免税。【考点】新建房地产的扣除项目的确定：1.取得土地使用权所支付的金额。2.房地产开发成本：包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、含装修费用， 开发间接费用等。不包括利息支出，含装修费用。3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。4.与转让房地产有关的税金：城市建设维护税、印花税、教育费附加。【注意】在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：房地产开发企业: 城市建设维护税、教育费附加（一税一费）其他纳税人：印花税（按产权转移书据所载金额的0.5贴花）、城市建设维护税、教育费附加（二税一费）5.关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告:（1）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。