青岛市房地产投资风险分析.doc

青岛市房地产投资风险分析 摘 要 近年来,随着我国国民经济的持续健康发展,房地产业得到了大力推动,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。房地产独特的性质决定了房地产投资经营具有开发周期长,受投资环境影响大,投资风险高等特征。所以,在房地产项目投资决策中不但要考虑收益,更要全面地预测风险。目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快,出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题,许多地区尤其是大城市房地产价格上涨过快,远远超出了人们的承受能力,使房地产投资面临着越来越大的投资风险。房地产企业作为这种投资风险的主要承受者,只有在投资决策前,对项目进行周密细致的投资分析与评价并制定详细、可操作性强的风险防范措施,才能将投资风险控制在可预知的范围内,从而加大获得预期投资收益的确定性。 本文从房地产投资风险的的基本理论入手,系统介绍了房地产投资风险的概念、基本特征和房地产投资风险的分析方法,并对国内外关于房地产投资风险的研究情况进行了回顾和总结。房地产投资风险主要是指由于投资房地产而造成损失的可能性,这种损失既包括投入资本的损失也包括预期的收益未达到的损失。房地产投资风险具有客观性、潜在性、多样性等特征。 目前,关于房地产投资风险的分析多集中在北京、上海等大城市,对中小城市研究的不多。而作为奥运协办城市的青岛市,其房地产市场发展受各种因素影响,具有特殊性。近几年,青岛市由于受奥运概念的影响,旅游经济的发展,以及临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势,吸引了越来越多的国内外人士到青岛投资、安家落户。也有很多投资者看好青岛的发展潜力而投资于青岛的房地产市场。这几年青岛市的房地产业得以迅猛发展,出现了投资规模过大、投资结构不合理、房屋价格猛涨、商品房积压和空置等问题,导致投资风险迅速加大。因此需要从理论上和实践上对青岛市房地产投资风险进行系统和全面的研究与探讨。 通过对景气指数和发展趋势的分析可以看出青岛市房地产市场的发展特点主要有:房地产投资总额增速较快,20032007 年房地产投资的增速每年都在115%以上,年均增速达到19%;销售数额持续攀升,七年间增长了5.62倍;销售市场和租赁市场发展不平衡;房屋销售价格持续上涨而同期居民的收入水平增长明显滞后;商品房供给数量受各种因素影响,波动较大。 针对青岛市房地产市场的特点,本文从政策调整、供需矛盾、收益变现、经营管理、财务管理等方面归纳了青岛市房地产市场目前存在的主要风险,然后结合青岛市的区域特色和发展定位,对青岛市房地产投资风险产生的原因进行因素分析。 青岛市房地产市场风险产生的原因主要有:一是由于房地产业是国民经济的先头产业,因此,往往成为国家宏观调控的重点。提高利率、上调法定存款准备金率、调整住房贷款政策以及青岛市政府的调控措施都会对房地产行业产生影响。同时,奥运会对青岛市房价的强大推动力具有时间效应。二是青岛市居民收入增长严重滞后于房价的上涨幅度,而房地产企业过多的投资于高档住宅,使供需结构失衡。三是外资的不断涌入及国内大型房地产企业的介入,使青岛市的房地产市场竞争日趋激烈。四是炒房投机行为盛行,过度放大了需求,进一步抬高了房价。五是土地购买价格过高,已造成上百家投资企业因无法取得土地而主动注销房地产开发资格。六是投资企业融资结构不合理,存在着过度依赖银行贷款、定金及预收款所占比重过大、应付款拖欠严重的问题。 为了进一步分析房地产企业在青岛市的房地产投资风险,本文以青岛市某房地产公司的溪谷美寓投资项目为案例,针对青岛市房地产市场存在的风险因素,采用盈亏平衡分析的方法,分别对土地价格的上涨、贷款利率的提高和房屋销售价格的波动、销售费用的增加等情况对房地产项目的投资成本、销售收入和销售利润的影响及相应的投资风险的变化情况进行了评估。通过定量的分析,说明了各种风险因素确实会在不同程度上对投资项目的风险水平产生影响。 为切实增强房地产企业防范风险的能力,提高房地产企业的竞争力。本文提出如下建议:首先,房地产企业应密切关注经济形势的发展和国家经济政策的变动趋势,通过种种迹象判断可能出现的政策调整,从而在国家经济调整政策出台之前,及早做出安排。其次,应根据自身的实际情况,积极探索新的融资方式,多元化筹措资金,降低自身的资金运作风险。再次,通过对市场的深入调查,在掌握大量数据的基础上,对市场进行合理的预测,同时及时掌握房地产市场的新变化、新趋势,以提高应变的能力。第四是采取非保险转移和保2险转移两种方式,有意识地采取措施将风险转嫁给其他经济单位承担,从而达到降低其自身投资风险发生频率和损失程度的目的。五是依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行组合,通过投资各种不同类型的房地产以降低投资风险。 本文站在房地产企业的角度,以目前青岛市房地产投资现状为依托,将其存在的房地产投资风险作为研究对象,参考有关文献和资料中关于对房地产投资风险研究的方法,并通过具体的房地产投资项目的案例,对青岛市房地产投资过程中的各种风险因素进行了较全面的分析,力求通过对投资风险及其形成原因的探究,寻找科学的风险防范策略,为房地产企业在青岛市进行投资时的风险预测、过程监控和风险规避提供一些思路和借鉴。 关键词:房地产;投资风险;分析3Abstract In recent years, with the continuous healthy development of our national economy, the real estate industry got the fast development, and became one of the supporting industries of the national economy gradually.The special characteristic of real estate determines the features of real estate investment and management, such as long period of exploitation,big affect of investment condition,high risk of investment and so on.we should not only consider the profit, but also predict the risks comprehensively .At present exist in certain places ,various degrees of “overheating”,“asthenia heat”symptoms and structural problems .In some large cities, the prices of the real estate jumped so high that it exceeds the endurance of common citizen. So there is a growing risks in real estate investmentTherefore,as a real estate enterprises ,enduring the risks,only with careful 、detailed investment analysis and evaluation,the formulation practical measures of risk prevention shall be arranged prior the investment in order to keep the investment risks within the familiar field, increasing the certainty of the expected return from the investmentThis paper discussed the basic theory of risks in real estate investment at first,e laborates the definition and basic features of real-estate investment risks and the analysis method of the real-estate investment risks .Then reviews and sums upresearch the domestic and international about the real estate investment risk .The risk in real estate investment is that invest in real estate cause the possibility of lossesSuch losses include the loss of investment capital and revenue will not reach as the expected.The characteristics of the real estate investment risks includes the objectivity 、potential and diversityAt present the studies of the risk of real estate investment were focused in the big cities such as Beijing and Shanghai ,to the small citis were less .As Qingdao city s real estate market was affected by various factors,has its particularity. Due to4the effect of the concept of Olympic games, as well as the hot tourism, the coastal environment advantage of neighboring to Japan and South Korea, Qingdao attracts more and more people both from inside and outside of China come to invest or live in Qingdao, and also many investors have entered in the real estate markets because of the higher returns. So the real estate market of Qingdao develops swiftly, and also companied with the problems such as the huge investment scale, the unreasonable investment structure, the rapid rising of the real estate price, and the storages as well as keeping empty of new-building houses, etc. All of these have caused a rapid-increasing risk. So the risks of the real estate market of Qingdao should be researched and discussed thoroughly and systematicallyFrom the analysis of the related index and the developing trend, the characteristics of Qingdao citys real estate market including: total investment in Qingdao city growth rapidly, from 2003 to 2007 the annual growth rate of real estate investment is more than 15 percent, with an average annual growth rate of 19%.Sales amount continues to rise , seven years grew 5.62 times.Markets developed unbalanced .The speed of housing prices rise over the speed of i residents income level obviously in the same period.Excessive fluctuations in supply growth by various factorsimpactThis paper from the policy adjustments 、imbalance between supply and demand market 、proceeds realised 、management ,summed up the main risk of Qingdao city real estate market .With combination of the regional features and the developing orientation, the paper gave a qualitative analysis to the reason of the risks in the real estate market of QingdaoThe main reasons of Qingdao city real estate markets risks including:because the real estate industry is the vanguard of the national economy, therefore, tend to become the focus of national macroeconomic regulation and control. Raise interest rates, increase the statutory reserve ratio, adjusted housing loan policy and the Qingdao municipal governments regulation and control measures will have an impact on the real estate industry;and the strong force of Olympics for Qingdao city real estate market has a time effect; Second, income of Qingdao citys resident5growth lagged far behind the rate of the housing prices increase. And real estate developers pay too much attention at high-end residential,cause imbalance between supply and demand structure .Third, the continuous influx of foreign capital and large domestic enterprises of real estate involved cause more increasingly fierce competition in the real estate market .Fourth, excessive speculation enlarged demand that further driving up prices .Next, the price of land purchase is too high , more than 100 enterprises write-offs for real estate development initiative because of no land;And last, the structure of the corporate finance is irrational, there are excessive reliance on bank loans, a large share of deposits and pre-receivables , payables owed is although has serious problemThrough the case study of Qingdao City Ravine Beautiful investment projects to further analysis the risks of Qingdao city real estate investment. Towards the risk factors of Qingdao citys real estate market , by the analysis of the break-evenmethod, analysised the affecting of factors such as increases in the prices of land、raise of lending rates、fluctuations of housing sales price and the increase in cost of sales to the cost and the income of the investment real estate projects ,the corresponding changes of the investment risk. Through the quantitative analysis ,demonstrated the affecting of the various factors to the investment riskTo enhance the capability of preventing risk, and improve the competitiveness , the real estate developers should proposes some effective ways that can transfer and control the corresponding risk.First of all, real estate enterprises should pay close attention to the development of the economic situation and the changes of the national economic policy trends, judging by all the possible signs of policy adjustments, make arrangements before the adjustment. Secondly, in accordance with its actual situation, actively explore the new mode of financing, reduce the operational risk of finance.The third, through the deep investigation on the market, on the basis of large amounts of data, can make a reasonable forecast, while timely grasp of the new changes and the new trend of the real estate market,improve the ability of strainThe fourth is taken non-insurance and insurance measures to transfer risk to other economic units, thereby to reduce the frequency and extent of6the damage .Fifth, it is based on the level of risk and profitability of real estate investment, according to certain principles, through investing in the different types of real estate to reduce the investment risksThis paper from the perspective of real estate enterprises, based on the current status of Qingdao citys real estate investment market, reference the research methods relevant documents and information on real estate investment risk, through the specific case of real estate investment projects demonstrated the affecting of the various factors to the investment riskSo as to provide effective recommendations that can help the real estate enterprises making scientific decision and avoiding the investment risk Key words: real estate, investment risk,analysis7目 录 第1 章 绪论. 1 1.1 研究背景1 1.2研究目的2 1.3研究内容3 第2 章 房地产投资风险的文献综述4 2.1 房地产投资风险内容简述 4 2.2 国外房地产投资风险研究综述7 2.3 国内房地产投资风险研究综述9 第3 章 青岛市房地产市场投资现状分析 12 3.1 房地产市场景气指数分析12 3.1.1 2003年-2005年指数分析 12 3.1.2 2006年度指数分析 12 3.2 房地产市场变化趋势分析13 3.2.1投资增速较快波动较大 13 3.2.2销售数额价格持续攀升 14 3.2.3居民有效需求增长滞后 15 第4 章 青岛市房地产投资的主要风险及形成原因. 17 4.1 青岛市房地产投资的主要风险. 17 4.1.1政策调整风险17 4.1.2供需失衡风险18 4.1.3收益变现风险18 4.1.4 经营管理风险. 19 4.1.5财务管理风险19 4.2青岛市房地产投资风险形成原因20 4.2.1 宏观环境变化加大市场不确定性 20 4.2.2有效需求不足供需矛盾日益突出. 2314.2.3竞争不断加剧企业面临优胜劣汰. 25 4.2.4投机行为盛行过度放大实际需求. 26 4.2.5 土地价格过高固定成本比重过大 27 4.2.6融资渠道不畅财务风险居高不下. 28 第5 章 青岛市溪谷美寓项目投资风险分析. 31 5.1项目情况简介 31 5.2 投资风险分析 32 5.2.1投资成本估算32 5.2.2销售价格定位32 5.2.3原定投资计划的盈亏平衡分析 33 5.2.4风险因素影响的盈亏平衡分析 34 第6 章 青岛市房地产投资风险的防范建议. 38 6.1关注经济形势顺应政策调整 38 6.2扩宽融资渠道控制资金风险 40 6.3适应市场特点及时调整策略 41 6.4 采取多种形式转移投资风险 43 6.5 通过组合投资分散项目风险 45 结 束 语 47 参考文献 49 致谢. 522图表索引表2-1 风险影响因素表 9 表2-2 房地产景气指标表 10 表3-1 2006年“青房”景气指数与去年同期对比表12 表3-2房地产开发投资和固定资产投资情况统计表 13 表4-1 房贷利息变动表20 表4-2奥运对历届举办城市经济影响以及赛后房价变化情况表22 表4-3 不同国家地区房价收入比统计表 23 表4-4 国内大型房地产企业投资情况统计表26 表5-1 投资成本估算表32图3-1 商品房竣工面积增长情况统计表 14 图3-2 商品房销售价格统计表15 图3-3 居民消费价格指数和房屋销售价格指数 15 图3-4 房屋销售及租赁价格指数统计表 16 图4-1 青岛市人均居住面积统计表. 23 图4-2 引进外资情况统计图. 25 图4-3 资金来源情况统计图. 29 图5-1 溪谷美寓项目地理位置图 31 图5-2盈亏平衡图. 33 3青岛市房地产投资风险分析 第1章 绪论 1.1 研究背景 改革开放以来, 随着经济体制改革的不断深入,以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机,我国房地产业迅速恢复、发展和壮大,经过短短的二十多年,已经成为促进国民经济增长的支柱产业。近年来我国房地产业更是以两位数的发展速度增长, 2007年1?5月份,全国房地产开发完成投资7214亿元,同比增长了27. 5%,房地产开发投资增幅同比加快了 7 个百分点,远高于同期全国城镇固定资产投资增幅 1. 8 个百分点。与之相对应的是房价的不断快速上涨, 2007年5月,全国70个大中城市新建商品住房、二手住房和非住宅商品房上涨幅度均超过 5%,其中房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比上月高1个百分点;环比上涨1.0%。 青岛市房地产市场近年来也得到了迅猛发展,特别是青岛市的房价由于受各种因素影响更是大举上扬,其房价收入比在全国排在前列。2004年在全国25个大中城市中,青岛市商品房均价排第 7 位,人均可支配收入排第 7 位,房价收入比排在第一。青岛市地处中国三大经济板块?环渤海经济圈板块,是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市,是国家历史文化名城和风景旅游胜地。其优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市,而其临近日本、韩国更使其具有独特的区域优势。随着经济的快速发展与繁荣,特别是成为2008年北京国际奥运会的伙伴城市对经济和城市发展的巨大推动作用,使其近几年来的房地产市场异常活跃,房地产开发投资保持较快的发展势头。 从2005年开始,国家针对我国房地产市场出现的投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀高、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高等“五高”状况,从提高利率水平、改变贷款政策到调整税收制度等多个1青岛市房地产投资风险分析 方面陆续出台了一系列调控政策,以期解决目前房地产投资中出现的各种问题。青岛市也针对当地房地产市场存在的投资规模过大,投资结构不合理,房屋价格猛涨,商品房积压等诸多问题,采取了提高建筑容积率、预售房实名制等措施对房地产市场进行调控。国家和地方政府采取的各项政策、房地产市场前期发展所累积的各种问题及新的发展趋势都会对房地产市场的投资风险产生不同程度的影响。 1.2研究目的 房地产投资既是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,也具有高投入、高回报和高风险的特点。近年来不断高企的房价使房地产企业获得了丰厚的利润,但也使其容易忽视投资中的风险。由于房地产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特征,房地产企业面临的风险因素复杂。投资过程中可能出现的种种因素诸如:房地产市场的供求变化、消费者的喜好、相关政策的调整、物价的涨跌、利率的变动等都直接影响着房地产企业投资的成败,常常会出现一招不慎,满盘皆输的局面。因此,增强投资风险意识,充分了解房地产投资风险及其变化规律,尽可能的对诸如利率风险、购买力风险、经济周期风险、变现风险等做出科学的分析,在选择投资机会、做出投资决策中审时度势,通过加强风险管理来保障投资的收益对房地产企业来说至关重要。 之所以选择青岛市作为研究对象,主要是目前现有的房地产投资风险理论的应用研究相对多的集中在北京、上海、广州、杭州、武汉这些大城市,对于颇具特色的青岛市房地产投资的风险以及风险防范策略的研究比较少。特别是在具体的房地产投资项目操作中,由于青岛市房地产投资市场数据系统开发较晚,许多反映房地产市场和金融体系运行的宏观和微观数据不健全,已有的数据也存在着连贯性问题,这在一定程度上导致了对青岛市房地产投资风险的分析难度较大。近期从中央到青岛市政府都采取了一系列调控措施,从第二套房贷首付、利率政策的调整到规范整治土地出让规则,这些措施会给青岛市的房地产投资市场带来很多变化,从而使房地产企业的投资风险也随之变化。而目前部分房地产企业风险意识不强,不重视市场调查,投资决策基本停留在经验2青岛市房地产投资风险分析 决策水平,缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析,还有的房地产企业为了片面追求高利润而盲目开发经营,从而进一步加大了其房地产投资的风险。 因此,本文结合具体案例的分析,通过研究分析房地产企业投资青岛市房地产市场可能面临的风险因素并对各种防范措施进行探讨,使房地产企业对青岛市房地产市场投资现状及各种风险有更清醒的认识,为房地产企业作出正确的投资决策,采取预先措施规避投资风险提供有益的参考。 1.3研究内容 本文就目前青岛市房地产投资现状为依托,以其存在的房地产投资风险为研究对象,对房地产投资风险产生的原因及风险程度进行分析,从而为房地产企业规避投资风险,提供有效建议。由于青岛市房地产投资市场现有数据存在的不健全和不连贯的问题,因此本文对青岛市房地产投资风险采用了因素分析的方法,以保证分析结果的客观合理性。在对具体案例的分析中采用了盈亏平衡分析的方法进行了定量的分析。 本文首先简要介绍了房地产投资风险的相关概念、特征和分析方法,之后对国内外关于房地产投资风险研究的现状进行了归纳;其次,从房地产市场景气指数、投资特点两个方面对青岛市房地产投资现状进行分析,并在此基础上,判断青岛市目前房地产投资存在的主要风险;然后,结合青岛市的区域特点和发展定位及其房地产市场存在的主要问题,从宏观经济政策调整、供需市场矛盾、土地购买价格等多个角度对青岛市房地产投资风险产生的原因进行因素分析;之后结合青岛市溪谷美寓投资项目的案例,针对青岛市房地产市场存在的风险因素,采用盈亏平衡分析的方法,通过定量的分析,说明了各种风险因素会对投资项目的风险水平产生较大的影响。昀后运用房地产投资风险防范的基本理论与方法,就现阶段房地产企业在青岛市投资的风险防范策略提出可行的、系统的建议。3青岛市房地产投资风险分析 第2章 房地产投资风险的文献综述 2.1 房地产投资风险内容简述一、房地产投资风险的含义 房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。 二、房地产投资风险的特征 (一)客观性。所有的房地产项目都存在风险,其存在不以任何人的意志为转移。任一具体风险的发生是诸多风险因素和其他因素共同作用的结果。从房地产的购买行为来看,其在个体上具有主观性,但在整体性上具有客观性,受社会力量支配并有其规律性。客观性要求我们采取正确的态度,承认风险和正视风险,积极对待风险。 (二)潜在性。房地产投资风险是附着在房地产经营中的某些确定事物中间,并通过它们的发生而起作用。从房地产投资的规律看,潜在性是其风险存在的基本形式,在其每个阶段不断显现出新的风险,尤其是在大型项目中,由于风险因素众多,其潜在性更加明显。 三多样性。大型房地产开发项目周期长、规模大、涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种环节,风险因素数量多且种类繁杂,致使房地产投资项目在全寿命周期内面临的风险多种多样,而且大量风险因素之间的内存关系错综复杂,各风险因素之间以及与外界因素交叉影响使风险显示出多样性的特点。 三、房地产投资风险分析方法 (一) 房地产投资风险识别方法 房地产企业要进行风险管理,首先要识别风险。房地产投资风险识别,就是在各种风险发生过程中,对风险的类型及风险生成的原因进行判断和分析,4青岛市房地产投资风险分析 以便实现对投资风险的计量和处理。目前采用较多的方法主要有:头脑风暴法、德尔菲法、故障树法和幕景分析法。 1、头脑风暴法。它是根据房地产投资风险分析的目的和要求,邀请房地产投资专家和其它相关的专家,通过会议的形式对拟订的房地产评估对象开展讨论分析,昀后综合专家意见,做出判断, 得出房地产投资风险分析结果。该方法操作比较简单,一般采用小组开会的形式,给每个人充分发表自己意见的机会,激发与会者的创造性,产生尽可能多的设想。头脑风暴法一般适用于问题简单、目标明确的情况。这种方法的缺点是需要耗费大量的时间,要求参与人员素质比较高。 2、德尔菲法。德尔菲法又称专家意见法,是依据系统的程序,采用匿名发表意见的方式,即专家之间不得互相讨论,不发生横向联系,只能与调查人员发生关系,通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法,经过反复征询、归纳、修改,昀后汇总成专家基本一致的看法,作为预测的结果。该方法具有匿名性、统计性和收敛性的特点。德尔菲法的昀大 优点是简明直观、操作容易。实践证明德尔菲法的预测结果的可信度比较令人满意,这种方法的实际应用率较高。 3、故障树分析法 故障树分析法也叫风险树法,昀初来源于 电子学故障分析,后来经过变通发展,用来分析经济风险。其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障,或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险,将产生风险的原因一层又一层的分析,排除无关的因素,从而准确的找到对企业真正产生影响的风险因子。故障树法经常用于技术性强、较为复杂,直接经验较少的项目的风险识别,其优点是比较全面地分析了所有故障原因,包罗了系统内外所有失效机理,比较形象化,直观性较强。不足之处是适用于大系统时,容易产生遗漏和错误。 4、幕景分析法。幕景分析法的幕景是对一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描绘,是一种能在风险分析中帮助辨识引起风险的关键因素及其影响程度的方法。应用幕景分析,是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析。幕景分析的结果一般可分为两类:一类是对未来某种状态的描述;另一类是描述目标问题的发展过程,预测未来一段时期内目标问题的变化链和演变轨迹。5青岛市房地产投资风险分析 当各种目标相互冲突排斥时,幕景分析就显得特别有用。它可以被看作是扩展决策者的视野,增强他们确切分析未来能力的一种思维程序。但是幕景分析法有很大的局限性,即所谓“隧道眼光”现象,也就是好像从隧道中观察外界事物一样,看不到全面情况。因为所有幕景分析都是围绕着分析者目前的考虑、现实的价值观和信息水平进行的,容易产生偏差,因此昀好与其他方法结合使用。 (二)房地产投资风险评估方法。 风险评估是风险估计和风险评价的总称。在实际投资中,收益与风险总是相伴而生的,房地产投资风险评估就是要测定项目的风险对利润的影响。目前主要采用以下几种方法: 1、盈亏平衡分析法。盈亏平衡分析法亦可称为保本分析或损益临界分析,是通过盈亏平衡点分析开发项目对市场需求变化适应能力的一种分析方法。通过找出拟建开发项目建成后的盈亏界限,了解承担风险的能力。盈亏平衡分析方法的缺点是它用的一些数据是往年项目的历史数据,由于房地产投资项目是一个长期的过程,所以用盈亏平衡分析法很难得出一个全面而又准确的结论。但由于它计算简单,具有较好的实用性,可直接对项目的关键因素即盈利性进行分析,因此这种方法仍然被广泛地运用于风险分析中。 2、敏感性分析。该方法通过分析、预测房地产投资项目的主要影响因素发生变化时对该项目经济评价指标(如 NPV、IRR 等)的影响,从中找出敏感性因素,确定其影响程度,进而定量分析房地产可能遭受的风险。敏感性分析具有分析指标具体,能与项目方案的经济评价指标紧密结合,分析方法容易掌握,便于分析、便于决策等优点,有助于找出影响项目经济效益的敏感因素及其影响程度,对于提高项目经济评价的可靠性具有重要意义。但是,敏感性分析所涉及到的因素变化范围实际上是按照分析人员的主观意志所确定的,因而在分析中具有一定的主观性和猜测性。由于敏感性分析存在着这种局限性,所以在进行房地产投资项目的风险分析时,需要与其它方法结合应用,才能提高分析效果。 3、概率分析。该方法是利用概率来研究和预测不确定因素对房地产项目经济评价指标影响的一种定量分析方法。其目的是确定影响投资方案经济效果的关键因素及其可能的变动范围,并确定关