某新城项目可行性分析报告.doc

芙蓉新城项目可行性分析报告一、项目背景与建设必要性1（一）项目背景1（二）项目建设的必要性1（三）项目建设的有利条件2二、市场预测3三、项目选址，建设规范及工程技术方案5（一）项目选址方案5（二）项目拟建规模5（三）工程技术方案5四、项目实施进度6五、投资估算及资金筹措6（一）投资估算6（二）资金筹措7六、财务分析8（一）分析测算说明8（二）财务预期8（三）财务分析9七、社会效益分析10八、结论10九、建议1122 / 24一、项目背景与建设必要性（一）项目背景湘潭市芙蓉新城，位于湘潭市河东新区主干道芙蓉路南侧，西与建设南路交汇，紧靠湘潭钢铁公司，湘潭电机集团等大型工业企业，东北面是湘潭市行政新区，北与河东大道相连，与红旗商贸城、盘龙国际大酒店及湖南工程学院相呼应，南接书院路，背靠湘潭金迪集团、华菱集团等大型企业，与我市河东地区目前已建成的金芙蓉小区、日晟花园、金侨世纪苑相呼应。该地原是湘潭市塑料四厂的厂房及办公楼所在地，塑料四厂由于经营不善而破产，经湘潭市人民政府批准，于二00六年十月公开拍卖，由湘潭国富房地产开发有限公司以3538万元竞标成功并决定建设湘潭芙蓉新城，该项目总占地面积59.8亩，总建筑面积71375平方米，规划总投资10818万元。现已列入我市重点建设项目之一。（二）项目建设的必要性（1）该项目符合我市城市建设的总体要求：湘潭国富房地产开发有限公司竞标成功后，经湘潭市规划局批准建设湘潭市芙蓉新城住宅工程，符合湘潭市人民政府城市建设的总体要求。（2）该项目的建设与湘潭市芙蓉路整体建设相配套：芙蓉路是湘潭市近几年才建设完成的新城市主干道，两边的建设虽已是高楼林立，出现繁荣，但芙蓉路两边的建设还有不少与城市繁华主干道不相匹配的地方，如原湘潭市塑料四厂地段，整个地基比芙蓉路高出约9米，而且路基边杂草丛生，树不成行，严重的影响了芙蓉路的整体规划。湘潭市国富房地产开发有限公司拍卖成功后，经整体规划，决定兴建湘潭市芙蓉新城，其建筑面积总体规划为71375平方米，建成后的湘潭市芙蓉新城，将是芙蓉路整体建设的一处亮点。（3）该项目能进一步促进芙蓉路地段的繁华与稳定。芙蓉新城商业区与住宅区和谐的统一，将彻底改变过去湘潭市塑料四厂周围环境脏、乱、差的恶劣状况。由于芙蓉新城商业、住宅区的地理位置正处芙蓉路的主干道，地理位置得天独厚，新城建成后，能吸引众多的经商者参与商业城的经营和城市居民入住小区，为经商者和入住小区的居民营造了一个理想的经营场所和休闲环境，促进了芙蓉路两边的快速发展，使芙蓉路主干道将更加繁荣，更加整齐划一。（三）项目建设的有利条件（1）政府鼓励开发：湘潭市人民政府为提高城市品位，从二00一年开始在全市范围内开展了轰轰烈烈的“一化三清”工作，累计拆除违章和有损市容市貌的建筑物32万平方米，随后几年进行的旧城改造，城市绿化面积的不断增加，使长期处于买方市场的湘潭房地产向卖方市场转变，促进了湘潭地产业的升温。近两年来，房价不断攀升。（2）建设现代化城市的需要：长、株、潭是全国著名的城市群之一，湘潭是长、株、潭城市群中重要的一极，随着三市一体化步伐的加快，湘潭的城市化进程飞速发展，商品房的档次和价格不断提高，根据湘潭市人民政府的要求，多功能综合性住宅小区是我市房地产开发的重点，因为综合性小区从规划到建设，所建筑的房屋不但规划整齐，更由于小区内各项设施设备优良，小区内居民生活安全系数高，符合我市城市建设的发展方向，开发前景诱人。（3）开发商实力雄厚，技术力量优良，该项目地处湘潭市新城区的繁华地段，又是本市重点工程，与同行业竞争优势明显。（4）由于湘潭国富房地产开发有限公司承建的湘潭市芙蓉新城处于湘潭市新城河东片的主要城市干道旁，芙蓉新城商业城、住宅小区周围有河东的主要商业企业及市政府各大企事业单位环绕，区内人口稠密，市场从业人员多，购买力旺盛，房屋销售前景乐观。二、市场预测随着我国国民经济的不断增长，人民生活水平不断提高，居民的消费观念发生了根本性的变化，住房，汽车及旅游等成为新的消费热点。目前，国家已将加速城市化建设作为社会发展的重点。这势必促进城市房地产业的不断升温，未来几十年内，房地产行业将是促进国民经济发展的朝阳产业。从我市房地产的现状来看，随着城市建设的不断规范，大量有损市容市貌和违章建筑被拆除，城市主干道增宽，绿化、休闲广场不断增加，土地储备中心对土地资源的集中管理，市政府控制零星的房屋开发，极大的刺激了房屋、商业铺面价格的上涨。另一方面，由于现在农村闲置劳动力越来越多，大量的农村富裕劳力和外地流动人口加入了经商行业，致富后的农民和外来人员在城市安家落户，促成了房地产消费需求不断增大。从地理位置来看，湘潭市芙蓉新城位于我市繁华的城市主干道旁，小区周围有税务、海关、学校、政府机关等行政机构和商业市场环绕，区内人才兴旺，商贾云集，公路如织，车水马龙，居民购买力强盛。湘潭市芙蓉新城位于湘潭市新城区的中心，现代化的楼群与周边城市建设交相辉映，新建的商业城与住宅区将以布局合理、房屋设计美观、工程质量优良、配套设施齐全、售价合理而成为城市中的世外桃源。它将是众多商家及居民投资购买房地产的主要热点。湘潭国富房地产开发有限公司开发的湘潭芙蓉新城工程，共开发商业城门面6191平方米，商品房18栋共计65184平方米，车库7200平方米。错落有致的商住楼群的形成，从而为我市河东地区的城市建设增添了一道亮丽的风景线。小区的开始建设同时可以带动相关行业的发展，使芙蓉路地区的市场群体更加完善、更加稳定，使经济更加繁荣、更加发达。湘潭国富房地产开发有限公司将对外加大宣传力度，力争把芙蓉新城及住宅小区建成全市知名小区，以此吸引更多的商家和居民来投资创业。三、项目选址，建设规范及工程技术方案（一）项目选址方案芙蓉新城位于湘潭市芙蓉路西段，已列入湘潭市城市总体规划，属市、区两级政府重点鼓励开发的项目。（二）项目拟建规模1、征地面积：39873.9 m2 (59.8亩)2、总建筑面积：71375 m2 其中：住宅：65184 m2 门面：6191 m2 3、公共设施：500 m2 4、绿化面积：14000 m2 5、小区道路面积：7500 m2 6、建设密度：297、容积率：1.79（三）工程技术方案1、该项目属市、区两级政府重点规划小区，本次拟建区内配套建设公共绿化广场、休闲文化广场、购物超市、环卫设施、物业管理等。精雕细琢的小区绿化、花草苗木的巧然布设，体现了芙蓉新城独有的人文景观。2、土建工程：该项目建设面积为71375平方米，以砖混结构为主。3、公用设施及交通运输：芙蓉新城前面有大的停车广场，住宅区内商居楼之间留有充足的交通道路和绿化隔离带，拟建绿地面积14000 m2 ，道路面积7500 m2 。四、项目实施进度该项目建设工期为2年，进度安排如下：2007年1月到2007年7月，搞好三通一平等基础工作；2007年8月到2008年8月，完成土建工程（包括水电安装）；2008年9月到2008年12月，完成小区配套工程（包括道路绿化等工程）；2008年12月31日之前整个工程全面结束。五、投资估算及资金筹措（一）投资估算1、投资估算本项目59.85亩土地内的所有住宅、门面、公共设施、道路及绿化工程。2、估算依据（1）征地、补偿安置费按拍卖价格计算；（2）配套工程造价：略；（3）土建工程（住宅、门面等）费用中，门面按每平方米800元计算，住宅按每平方米650元计算；（4）报建费用按每平方米80元计算；（5）其它费用按经验数据计算。3、估算结果项目投资估算表序号项目名称估算费额（万元）构成比例（%）1土地征用、353832.432土建工程造价473243.383配套工程造价4764.364前期工程费用3002.755报建费5715.246建设管理费2622.47不可预计费2622.48投资利息1971.819其他费用5695.22合 计10907100（二）资金筹措本项目总投资10907万元，其中企业自筹资金3600万元，拟向银行贷款3000万元。其余部分（1）是由进场的建筑施工队部分垫资,小区18栋商品房发包给施工企业,施工企业缴保证金筹集资金180万元，按施工进度到四楼后才开始支付工程款，相当于筹资2500万元。（2）是项目开始动工后向社会加大宣传力度，吸引业主预定金解决资金来源，由于地理位置优越，至2006年底止,已预收门面及房屋定金170万元。六、财务分析（一）分析测算说明1、芙蓉新城工程，根据市政府、市规划局的批示争取享受重点工程待遇。2、按建设项目经济评价方法与参数有关规定，对项目进行财务分析，计算投资回收期，财务净现值，财务内部收益率，并且进行收益敏感性分析。3、项目基准收益率取10，项目计算期取3年，其中前2年为项目建设期，第1年开始预售门面及住宅，分3年销售完成。（二）财务预期（1）销售收入本项目门面销售按每平方米6000元计算，住宅销售按每平方米1900元计算，车库销售按每平方米1800元计算。（据自身的地理位置和附近的金芙蓉小区、日晟花园、金侨世纪苑等楼房均价估计）（2）税金本项目需缴纳营业税，按门面、住宅销售收入的5计算。企业所得税2007年按33计算。2008年起按25计算（3）成本费用工资及福利费用按30人计算，平均每人按1500元/月，其它成本费用按有关财务数据列估。（4）利润测算本项目利润总额为5619.20万元。所得税税率为2007年按33计算。2008年起按25以利润总额为基数缴纳。税后利润为4176.47万元。（利润预测详见表五）（三）财务分析1、现金流量分析根据以上要求及数据，对项目进行现金流量分析（详见表六）计算结果汇总如下：指 标指 标 值静态投资回收期2.18年动态投资回收期2.41年 财务净现值2549.54万元财务内部收益率24%由以上结果可知，项目投资回收期在项目计算期内，贷款可在计算期内偿还，财务净现值远大于0，财务内部收益率高于基准收益率，因此，该项目在财务上是可行的。2、敏感性分析对该项目收入及投资的不利因素变化进行敏感性分析，其计算结果汇总如下：因素变化收入-10%收入+10%投资+10%投资-10%经营成本+10%经营成本-10%静态投资回收期2.44年2.142.45年2.12.392.27动态投资回收期2.60年2.252.62年2.22.422.40财务净现值1564.4135351653.763445.642487.112612.30财务内部收益率18.84%28.2318.18%29.8423.5724.45以上计算结果均在可接受范围内，该项目具有较好的抗风险能力。七、社会效益分析芙蓉新城建设规模大，能成片面性进行开发，符合人民政府城市总体规划，特别是全市进行“一化三清”工作和市政府控制零星住宅建筑的精神下达后，综合性住宅小区是广大商家和居民投资的理想场所。在我市河东芙蓉路主干道旁形成一片崭新的城中之城，促进了芙蓉路地段的繁荣和稳定，既可为全市下岗人员创造数千个就业机会又为国家增加了稳定的税源。八、结论1、该项目符合全市城市规划和建设的要求，既能推进芙蓉路道路的建设，又能促进芙蓉路地区的繁荣和稳定。2、该项目经可行性研究论证，投资效益较好，项目建成后约2.18年可收回投资，内部收益率达24，敏感性分析中所得各项评价指标也均在理想范围内，充分说明该项目的投资风险小。3、小区规划档次较高，设计合理，功能齐全，有垃圾中转站、幼儿园及绿化、休闲场所等配套服务设施，能满足不同消费者群体的需求。综合以上几点，我们认为该项目切实可行，宜早启动。九、建议1、开发商要充分利用市政府对小区项目建设中的诸多优惠政策，争取更好的经济效益。2、更进一步加大招商力度，多方吸收外来资金。3、为确保开发所需资金到位，要争取银行的支持并取得银行贷款。同时也要努力提高资金的使用效率。表1：项目投资估算表序号项 目单 价数 量金额（万元）构成比例一土地征用60万/亩598亩353832.43二土建工程663元/71375473243.381门 面800元/61914954.542住 宅650元/65184423738.84三配套工程4764.361小区道路60元/7500450.412供、排水工程750.683供电工程1000.924环卫设施500.465绿化工程45元/14000630.576智能化管理20元/713751431.31四前期工作费用包括立项,可研勘测、设计3002.75五报建费用80/713755715.24六建设期管理费用（一+二+三+四）*3%2622.4七不可预计费用（一+二+三+四）*3%2622.4八投资利息1971.81九其他费用5695.22合 计10907100表2:投资使用计划与资金筹措表 单位:万元序号年份项目建设期销售期合计123451总投资70003907109072资金筹措70003907109072.1自筹资金350010036002.2其它部分500380743072.3银行贷款30003000表3：项目收入及税金估算表 单位:万元序号年份项目建 设 期销 售 期1234合计1总收入1739.686986958.417396销售比例10%50%40%100%1.1门面销售收入371.51857.51148637151.2住宅销售收入1238.56192.54954123851.3车库销售收入129.6648518.412962税金86.98434.9347.92869.82.1营业税5%86.98434.9347.92869.8表4：总成本费用估算表 单位:万元序号年份项目建 设 期销 售 期1234合计1建设成本1014.15070.54056.4101412工资及福利费用5454541623办公费用202020604销售费用301511213025其它管理费用151515456财务费用98.598.5197总成本1401.653284177.410907表5：利 润 表 单位:万元序号年份项目建 设 期销 售 期合计123451总销售收入173986986958173952总成本费用1178.55396.54332109073税金及附加86.98434.9347.92869.84利润总额474.122866.62278.485619.25所得税156.46716.65569.621442.736税后利润317.662149.951708.864176.477未分配利润317.662149.951708.864176.298累计分配利润317.662467.614176.29 表6：现 金 流 量 表 单位:万元序号 年份项目建设期销售期合计123451现金流入1739.686986958.4173961.1收入1739.686986958.4173961.2回收固定资产余值2现金流出7408.024618.551193.1413219.712.1投资70003141101412.2经营成本164.4326275.67662.3税金及附加86.98434.9347.92869.82.4所得税156.46716.65569.621442.733净现金流量-5668.424079.455765.264176.294累计净现金流量-5668.42-1049.874176.295折现系数0.90910.82640.75136现金流量现值-5153.163371.264331.442549.547累计现金流量现值-5153.16-1781.902549.54计算指标:1、静态投资回收期 2.18年2、动态投资回收期 2.41年3、财务净现值 2549.54万元4、财务内部收益率 24%表7：敏感性分析表（收入上升10%） 单位:万元序号 年份项目建设期销售期合计123451现金流入1913.569567.87654.2419135.61.1收入1913.569567.87654.2419135.61.2回收固定资产余值2现金流出7471.074868.621393.1913732.882.1投资70003141101412.2经营成本164.4326275.67662.3税金及附加95.68478.39382.71956.782.4所得税210.99923.23734.881869.13净现金流量-5557.504699.186261.055402.734累计净现金流量-5557.51-858.325402.735折现系数0.90910.82640.75136现金流量现值-5052.333883.404703.9335357累计现金流量现值-5052.33-1168.933535计算指标:1、静态投资回收期 2.14年2、动态投资回收期 2.25年3、财务净现值 3535万元4、财务内部收益率 28.23%表8：敏感性分析表（收入下降10%） 单位:万元序号 年份项目建设期销售期合计123451现金流入1565.647828.206262.5615656.401.1收入1565.647828.206262.5615656.401.2回收固定资产余值2现金流出7344.604368.48993.0912706.172.1投资70003141101412.2经营成本164.4326275.67662.3税金及附加78.28391.41313.13782.822.4所得税101.92510.07404.361016.353净现金流量-5778.963459.725269.472950.234累计净现金流量-5778.96-2319.242950.235折现系数0.90910.82640.75136现金流量现值-5253.652859.113958.951564.417累计现金流量现值-5253.65-2394.541564.41计算指标:1、静态投资回收期 2.44年2、动态投资回收期 2.60年3、财务净现值 1564.41万元4、财务内部收益率 18.84%表9：敏感性分析表（投资上升10%） 单位:万元序号 年份项目建设期销售期合计123451现金流入1739.686986958.4173961.1收入1739.686986958.4173961.2回收固定资产余值2现金流出8107.844932.651193.1413469.902.1投资77003455.111155.12.2经营成本164.4326275.67662.3税金及附加86.98434.9347.92869.82.4所得税156.46716.65569.621442.733净现金流量-6368.243765.355765.263162.374累计净现金流量-6368.24-2602.893162.375折现系数0.90910.82640.75136现金流量现值-5789.373111.694331.441653.767累计现金流量现值-5789.37-2677.681653.76计算指标:1、静态投资回收期 2.45年2、动态投资回收期 2.62年3、财务净现值 1653.76万元4、财务内部收益率 18.18%表10：敏感性分析表（投资下降10%） 单位:万元序号 年份项目建设期销售期合计123451现金流入1739.686986958.4173961.1收入1739.686986958.4173961.2回收固定资产余值2现金流出6707.844304.451193.1413469.902.1投资63002826.99126.92.2经营成本164.4326275.67662.3税金及附加86.98434.9347.92869.82.4所得税156.46716.65569.621442.733净现金流量-4968.244393.555765.265190.574累计净现金流量-4968.24-574.695190.575折现系数0.90910.82640.75136现金流量现值-4516.633630.834331.443445.647累计现金流量现值-4516.63-885.803445.64计算指标:1、静态投资回收期 2.10年2、动态投资回收期 2.20年3、财务净现值 3445.64万元4、财务内部收益率 29.84%表1