山东轻工业学院白云湖风景区创业计划书.doc

山东轻工业学院白云湖风景区创业计划书一、白云湖景区简介：“荷香夏送一湖水，柳雾春笼十里堤”比“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”更有朦胧迷离之美，天然古朴之韵。她是小家碧玉，她是荷花女神，她就是白云湖。白云湖，又名刘郎中坡，位于章丘市城区明水西北20公里处。白云湖，北临黄河，西距济南国际机场不足10公里。被誉为有苏杭风光的白云湖，犹如瑰丽的明珠，镶嵌在山东章丘的西北边陲。济南以湖光山色著称，大明湖蜚声海内外，而章丘的白云湖，相比之下就没有什么名气了。但白云湖有超过大明湖五倍的水面，还有一样的垂柳，一样的情致，一样的风流。周末或节假日，到白云湖观水嬉水,逐鱼戏鸟不失为一个很好的休闲选择。白云湖的风光朴素自然,毫无修饰之感,湖内碧水环绕，阡陌纵横，众多渠道交织成网。湖区二十多个自然村落，村村靠湖，家家连水，户户养鱼。绿水浮鸭，翠柳摇风，港汊迷离。驾船巡游，风趣天然。真是“苇堵渠尽疑无路，竹篙一点又一天。只闻笑语不见人，蒲苇深处有人烟。” 湖中心有一水鸟岛，岛上树木葱茏，青草葳蕤，引来许多珍稀鸟禽驻足，鸳鸯、白鹭、灰鹤、白天鹅、丹顶鹤出没其间，给水也增加了许多盎然意趣。阳春时节，薄冰融化，苇蒲萌生，柳丝初绽，碧波蓝天，白云悠悠，莺歌燕语，一派勃勃生机。盛夏，雨过水涨，鸭戏鸟鸣，苇蒲滴翠，莲叶接天，荷花映日，爽心宜人。金秋，是湖上的收获季节，芦花笼云，稻花飘香，那欢蹦乱跳的鱼虾，那洁白的莲藕，小船如织，载笑载言，一片繁忙和喜悦。冬季的湖上，苇蒲收割，视野开阔；荡漾的碧波， 凝成一片冰雪。天鹅嬉戏于湖上,或展翅或低飞,或高傲的群立白云湖不仅景色美丽，而且水产丰富，是我省北部平原最大的淡水养殖基地。湖中盛产鱼、鳖、虾、菱芡、莲、蒲、苇，以及10多种可食的野生食物。现有藕田千余亩，畜养鹅鸭几万余只，养鱼面积一万二千亩，湖中自然鱼类、野生鸟类达40多种，水生植物20多种。可谓：“稻香蒲茂杉柳苇翠，鱼鳖虾蟹河蚌全。”这里的白云湖大黑鱼、白莲藕、白云湖鸭蛋颇有名气。芦苇质地更好，用来编制的各类用品、工艺品，畅销省内外。二、白云湖景区资源分析：1、风景名胜：（1）碧波红莲白云湖历史悠久，景色优美，（自然景观美不胜收）。白云湖的天然优势在于“湖”和“水”。“荷香夏送一湖水，柳雾春笼十里堤”，这便是我国著名婉约派女词人李清照在游览白云湖后，欣然提笔而作的诗句，古人更因其“白云英英出其中”，而取名白云湖，近6平方公里，湖面清澈见底，碧波荡漾，湖色独秀，荷莲更美。6平方公里得湖面上，栽种着上千亩的白云红莲，使我省境内比较集中的第一红莲观赏区。白云红莲更是目前我国稀有的古代原始红莲品种之一，也是培育当代水生莲类植物的重要品种。群体花期长达100余天，约从6月份开始至9月底结束。（2）绿柳垂钓:白云湖的柳堤不只“十里”，而是三十里，绿柳拂水，水波粼粼，在这种景致中垂钓（3）水鸟岛：在湖中心有个多年泥沙沉积而成的水鸟岛，岛上树木葱茏，青草萋萋，加之位于北鸟南徒越冬的显要之处，气候温润，四季分明，故而成为许多鸟类栖息越冬的理想场所。近年来由于湖区采取了生态保护的有力措施，许多珍惜鸟禽开始驻足在此处，成为景区内的又一亮点。在此常见的鸟禽有：鸳鸯，白鹭，灰鹤，白天鹅，丹顶鹤等。进入水鸟岛，人们可更真实的走进自然，贴近自然，充分领略自然风光。（4）荷花仙子公园西侧的湖内，有座依据民间传说修建的荷花仙子。雕塑高达30m，神态自然逼真，附属其下的12生肖群雕，体高2m，代表了世海尘云中的茫茫众生。生肖雕像与主体雕像浑然一体，相得益彰，荷花仙子如摇舟眺望，飘然欲飞，十二生肖亦跃跃欲试，跃然湖上。（5）回音亭：荷花仙子对面的回音亭，采取我国传统的斗拱飞檐式结构建成，外观古朴简约厚重，绘面简练精湛细腻，重达两吨的“山东第一钟”“吉祥如意钟”，悬挂其中。在回音亭凭栏眺望白云湖的风光之余，亦可临涛听钟，其声苍然雄阔，浑圆悠长。（6）影视城：白云湖影视城建于2000年11月。建筑面积达10000平米，是省内规模较大，功能较全的影视拍摄基地之一。央视八一电影制片厂投资拍摄的20集电视剧致命遗产曾在此拍摄制作，另有百集电视系列短剧走进新时代即将来此采景。影视城内新建上海一条街，昔日旧上海的繁华市貌可在此窥见一斑。2、白云湖独特的产业资源：（1）水产品：白云湖养殖面积达1万余亩，水产品总产量达7000吨。主要由中华毛蟹，淡水龙虾，野生甲鱼，淡水白鲳，南美白对下，黄河鲤鱼等30余种。各类水产品肉质鲜美，营养丰富，是极富营养价值的天然绿色食品。（2）莲类产品：莲类产品集观赏、食用于一体，主要有野生荷花、盆栽荷花、睡美莲；美食避暑荷花、白云莲子、白莲藕、莲蓬年、野生荷叶，莲类产品经过加密加工，目前已成为深受欢迎的文化精品，在国内外享有广泛美誉和盛名。（3）苇产品：芦苇制品是白云湖的传统产品，包括苇席、苇帘、苇箔等，用途广泛，是农家不可缺少的工艺制品。（4）房地产：优美的环境、便利的交通、古朴的风情、便宜的价格、广阔的地域常住白云湖，享受大自然。白云湖天然野趣，千年古韵，在这里我们既能享受到自然风光，又能领略人文景致的奥妙，碧波白云，湖岸柳底，千亩红莲，天然垂钓，白云晚棹，古亭晚钟，所有这一切都让人感受的回归大自然的美妙，走进白云湖，贴近大自然：选择白云湖，回归大自然。三、白云湖开发指导思想：“靠自然资源发展特色经济，依靠现有条件发展后续经济”1、便利交通 只有便利交通才可以使大量的游客涌入成为可能，利用白云湖距机场，高速公路及济南的交通便利优势，说服章丘市政府出资改善通往机场高速公路和济南三段公路。通过向鼓励开发白云湖通向各处的公交线路，并在随后的不断发展中，促使此线路升值，吸引更多的公交以解决白云湖的交通问题。在为解决游客或旅行团的观光车停泊在公园正门建立一个停车场。停车场规模满足平日旅游的最大量。在荷花节等游客高峰期，可以利用白云湖周围的闲置地建立临时停车场，对湖内的交通：由于湖心路的限制及安全方面考虑，禁止公园外部车辆进入公园，对公园实行游艇和观光车载可观光。湖心两条小观光路分为步行路和游车路，观光车单向行使既保证了游心路的观光性对促进了游客的流动。2、白云湖区内景致的改造对白云湖原有景观的改造。美化湖岸，保留原湖边萋萋青草的自然景色，对部分湖岸近水处铺设石砌通道，让游客更加亲近于白云湖的水文化。在重要的莲欣赏区，设立小的木船是游客可以贴近荷花，但控制此类船只的数量以防破坏景观，对路边草，对于杂草要予以除去，代替更具观赏性的花草。建立现代化的娱乐设施，使人文与自然完美结合。解决游客的休息问题，并美化环境：现有的白云湖休息地少且集中，解决游客旅途中的休息处并使之成为一景。充分利用白云湖的柳树资源，白云湖绿柳成荫，在柳荫下设立与周围景色相配的木凳石桌石凳，让大家在柳荫下小憩欣赏，不更有兴致？设置一定数量的凉亭，凉亭顶材料为白云湖特产芦苇。并使一定数的草亭建在湖中，由浮桥与陆地相连。满目美景配以古朴草亭，使游客更加融于自然。3、白云湖文化的运用白云湖有着丰厚的文化底蕴，历来无数文人墨客在此挥毫，有李清照等历史名人。可以将其中的名句制作成草亭的对联，可选其中精美诗篇刻碑立于水畔，形成白云湖的文化观光。 宣传白云湖的文化，用文化作为一个卖点来吸引游客。4、对湖区内摊点的规划改造：湖区内所有的饭店摊点，本着与周围环境相协调、体现白云湖文化的原则，按照规划的建筑式样和服务氛围统一建设。采用集中特色饮食区的模式，鼓励分散的餐厅和工艺品摊点及冷饮摊点，更大可能的方便顾客。白云湖水域整体区域规划，利用两条湖心路将湖区分为三部分中间部分依托湖心路设定为游览区，主要保持湖区自然景观添加亲自然设施。将西区设置为垂钓区和莲类植物展览馆，次区的主要特点为静雅、清闲，并在西岸建设具有水乡风格的疗养度假中心，湖东区设置为游乐区主题风格定位为：欢快、娱乐冬季设定为第二划船区。南岸建设为水上乐园区加设亲水游乐设施。依托湖区北部的水域及鲜鱼市场建设饮食区，在湖东区建设湖区浴场（主要夏季开放）。第二部分：旅游市场前景分析一、 宏观分析：(1)心理因素：“休闲” 在几千年人类文明进化的历史中，始终具有重要的文化价值，不同时代的思想家们也无不充满激情地赞美“休闲”。 当今，休闲已成为我们这个时代最重要的特征之一，成为人类社会文化活动的重要组成部分，成为与每个人的生存质量息息相关的领域，同样，也成为社会进步的标志。时至今日，物质财富的极大满足，促使人们渴望追求充实的精神生活。“进步”将越来越意味着不断地提高生命质量，讲求生活品味，而且希望以一种更为健康的方式生存下去，而随着物质财富的这种不断增长，人们开始转向文化精神的消费与追求，更多的时间和钱财用于休闲，消费投向发生了明显的变化，其中重要的一项便是旅游。(2)经济因素:第三产业的发展状况及其在国民经济中的地位和贡献是表明一个国家或地区经济发展水平和成熟程度的一项重要的指标.在二十世纪七十年代至八十年代中期,发达国家第三产业对经济增长的摧动力已达到70%左右,目前发达国家第三产业对经济增长的摧动力普遍达到50%,而我国仅30%,第三产业的发展相对滞后，所以第三产业得到了前所未有的重视。旅游业作为国民经济的新的增长点，第三产业的支柱，其发展潜力巨大，注重对潜力景点的开发、包装和宣传力度，创造“名牌”旅游热点，将其作为今后第三产业的一个发展方向。据国家旅游局的统计表明，2001年我国旅游业实现经济总收入达4995亿元，高于国民经济总体增长速度3、2个百分点。2002年，我国国内旅游消费高达2600多亿元，而加入WTO以后,大量国外资本投资旅游业的机会增多,观光旅游、休闲旅游、度假旅游、会展旅游、商务旅游在竞争中迅猛发展。旅游消费群体扩大，也促进了旅游产品的生产和经营-旅游市场的商机无限.二、微观分析：旅游业作为国民经济的“朝阳产业”，具有综合性强、涵盖面广的特点，它包含有旅行业、旅游景点业、旅馆业的全部以及交通通讯业、餐饮业、商业和文化娱乐业、公用事业、居民及其它服务业中游客提供服务的部分。它能带来：（1）经济效益旅游业的发展将会改变产业结构，带动其他产业的发展，获取较大的经济效益，彻底摆脱经济落后的面貌，将带动相关行业的发展，也对整个国民经济的发展有着明显的带动作用。旅游业属于劳动密集型产业，旅游业的发展，会使劳动力市场提供更多的就业机会，根据世界旅游组织公布的资料，旅游业每增加一个就业人员就能增加五个就业机会，对于带动当地发展有着不可低估的作用。（2）社会效益旅游业要发展就必须要求相关的基础设施和服务设施相配合，这就会拉动相关地区的公路、交通、电话、金融、商业等行业的发展从而是整个地区的面貌焕然一新。也将吸引投资的进入，从而推动建设的快速发展，进入一种良性循环的状态。旅游业的发展从游客方面讲会产生思想和观念的碰撞，结果必然会改变一些陈旧落后的观念。（3）生态效益在整个国家、地方政策、建立有效的管理、监控体系的前提下通过不断对旅游开发的管理可以努力的有效的将人们从消耗性资源开发转接到收益性、持续性资源的开发，会对生态环境进行自觉保护。旅游业的发展、增加了地方财政收入，增加了山东地区经济实力，各级政府将加大对生态环境的保护力度，从而形成生态环境建设的良性循环。三、山东济南近郊景点开发和运营情况：近年来，新开发的具有生态功能的济南近郊游产品简直是开发一个成功一个。山东莱芜的房干、淄博的原山、临沂的蒙山、烟台的塔山，迅速进入本地游市场，进而向近郊游、省内游拓展。而在济南，凤凰岭、锦云川乐园、药乡森林公园、红叶谷、九顶塔也都已不可小觑的实力，势不可当的风头迎面而来。据报道，国庆节期间，济南长途汽车南站去往南部山区凤凰岭、锦云川乐园、药乡森林公园等南部山区近郊旅游新景点的一日自助游线路上，出现了节日期间前所未有的客流高峰，客流多以居家或朋友结伴出游为主。野生动物世界、红叶谷、九顶塔三个代表景点五天门票收入累计达到382 万元，比市区三大名胜 354.3 万元多收入27.7 万元。“十一”黄金周以来，我市南部山区青山绿水休闲游成为仅次于泉水游的一大卖点。截止到10月5日，红叶谷接待游客1.2万人次，比去年同期增长，门票收入万元，同比增长15%。灵岩寺接待游客0.5万人次，同比增长；九顶塔接待游客0.93万人次，门票收入万元；七星台景区接待游客1.1万人次，门票收入2.2万元旅游市场特别是近郊游所展现的红火壮观不禁让人对其发展充满希望。第三部分市 场 分 析 一、旅游资源市场分析：（一）我国旅游市场总体分析旅游者构成1.不同年龄旅游者构成（%）：2. 不同旅游目的的旅游者构成（%）：不同旅游者消费情况:1. 不同职业旅游者人均花费（元）：企事业管理人员公务员工人服务销售人员离退休人员其他专业技术人员学生1500100050002. 不同旅游目的的旅游者人均消费（元）：3. 小学以下小学初中中专及高中大专以上120010008006004002000不同文化程度的旅游花费情况（元）：资料来源：2000年城镇居民国内旅游抽样调查（二）济南市旅游市场调查分析：为对本旅游规划提供更科学、准确的决策依据，我们设计了本“市场调查问卷”。本次调查主要使用抽样调查的方式，调查人群为济南市区及周边县市消费者。问卷内容：（附录一） 调查分析：（附录二）二、竞争对手分析：一、锦云川（1）简介:锦云川景区坐落于省会济南的南部山区高而乡境内，辖地面积约为一万三千亩地，该乐园为极限运动游乐园，山体险峻，风景秀丽。围绕水库，兴建了国内较先进的极限运动等游乐项目。包括高空蹦极、欧式蹦极、攀岩、滑翔翼、溜索、彩弹搏击、快艇、电瓶船、水上自行车、飞天自行车等，是一处集休闲、观光、旅游、游乐为一体的新建游乐园。（2）竞争力分析：优势：锦云川有较丰富的自然资源及较前卫、流行的人工项目。定位在秀丽的风景、惊险、刺激的游乐项目上。距市区距离适中，适合一日游和寻找冒险刺激的年轻消费群。劣势：从市内到锦云川暂无直达公交车辆，目前锦云川的开发力度有限，配套设施欠缺，对年轻人吸引力大，对老年人吸引力有限。（3）白云湖竞争策略：树立显明的不同于锦云川的市场。定位点：主要强调其“荷花、水文化、休息养生”的追求点。与锦云川相比，更多的争取中老年游客，建立健全的服务设施，争取两日游、多日游顾客。一句话来说，锦云川侧重游玩、双向互动的娱乐项目；白云湖则更强调隽秀的自然风景 、浓郁的人文气息和闲适、静谧的水乡景致。二、红叶谷（1）简介：红叶谷生态文化旅游区位于济南市南部山区锦绣川水库南3公里处，占地4000余亩（含水面150亩），是由济南园林开发建设集团和济南新盛事置业公司合作开发的股份制风景旅游区，成为各种植物争芳斗艳、鸟类自由生存、山水相映成趣、生态环保并重的集游览观光、休闲、科普、娱乐、赏红叶等于一体的南部山区新的旅游景点。（2）竞争力分析：优势：红叶谷位济南市民中有较高的知名度和美誉度。由于开发较早，已形成了一套较完整的公园管理体系和较完备的配套设施。无论从广告传播还是公关运用上，红叶谷都走在济南“郊区游”的前沿。迷人的风景又是其坚实的保障。劣势：红叶谷距离市区较远，一日游的消费者往往需“早去晚归”。也正因为开发的早，所以相当部分游客已不止一次游览过红叶谷，市民希望有其他的出游景点，能带来新鲜的感觉，这为白云湖提供了机会。红叶谷属季节性较强的旅游景点，旺季明显，这又为白运湖提供了在其淡季争取客源的机会。三、白云湖竞争策略：白云湖应充分利用上述红叶谷劣势，加强自身广告宣传、公关力度。初期利用营销造势，把自己定位于和红叶谷媲美的泉城郊区游目的地。在广告宣传中直指“红叶谷”，利用红叶谷名气拉升自身的知名度。但切忌突出自身的卖点：荷花、水及由此延伸出的文化内涵。广告中制造人为的利益点区隔：“看红叶去红叶谷，赏荷花、戏水、品渔家文化来白云湖。”中后期当白云湖在泉城市民心目中有一点知名度后要甩开红叶谷，超越并拉大与红叶谷的距离。强调白云湖是泉城郊区游的第一大景点，是泉城人的首选。此过程白云湖在济南郊区游中所有竞争对手都没有的竞争优势：渔家文化。三、市场细分及消费群行为分析： 消费群月收入消费者性格特征消费者行为特征都市青年A. 在职青年1000-3000有活力、朝气，渴望交流，追求新鲜刺激的事物。自由自在的生活方式，希望自我完善。消费求新求异，易冲动型消费，由融入群体中娱乐的意愿。其中A类人群消费水平较高,B类较低。B.大中学生无白领家庭3000-8000成熟，注重家庭，有一定品位，大多受过高等教育，面临一定的工作生活压力。消费水平较高，注重对孩子的教育投资。老年人群人均800以下经历丰富，希望回归自然，渴望交流，以轻信他人。消费水平一般。在保健医疗方面支出较多，有时易盲目消费，尤其表现为易跟随“群体性消费”。组织市场各企事业单位希望借机：1.调动员工积极性2.增进团结和互相了解3.如能提高员工个人能力，素质将更为受人欢迎消费决策由部门领导作出，消费为公费或公私按比例出资。细分标准：年龄、职业。 四、目标市场定位： 一级市场：济南市区及周边县市 青年人群、企事业单位组织市场二级市场：济南市区及周边县市 老年人群、白领家庭市场三级市场：其他消费群第四部分营销策略（一）旅游产品一、指导思想： 旅游业是通过为旅游者提供服务赚取利润的市场经济活动，获取最大经济效益是最终目的。要跳出单纯追求接待人数的怪圈，在增加游客逗留时间，扩大消费内容上下功夫，从而实现由人天数的数量性增长到人均花费的质量性增长。全力抓好要素市场的总体建设，扩大旅游综合收入，要在做好观光旅游产品的同时，建设休闲度假旅游产品，挖掘旅游产品内涵，提高旅游产品质量。从更新服务理念，提升服务档次上要效益，真正使旅游业成为质量效益型的经济产业。旅游业的发展需要外部和内部的全面发展协调，它是一项系统工程，需要从“吃、住、行、游、购、娱”诸要素体系内部进行整体协调，需要从形象、产品、环境、人才等方面去完善。要转变旅游资源就是旅游产品、景点经济就是旅游经济的片面认识，树立旅游业是诸要素经济综合配套发展的市场经济理念，大力加强旅游要素市场建设，打造线路产品和旅游精品。二、营销策略：4Ps 本营销策略部分改进了传统的将营销组合分为四部分4Ps（产品服务项目、定价、销售渠道、促销）分类分析的做法，而是将产品服务项目、销售渠道、促销三部分融入到我们所提出的两个新营销概念-“针对性营销”、“资源营销” 中。针对性营销：一对一营销，根据消费群特点提出针对每一个消费群的个性化营销方案，使营销组合更具针对性、实用性。 资源营销：立足现有资源，积极开拓发展适应市场的服务项目。产品服务项目、销售渠道、促销策略：（一）、针对营销1.针对都市青年针对这一消费群渴望交流，渴望自由自在生活方式，推出“交友派对”项目，并以野炊，篝火晚会方式进行。时间为每周五，周六“交友派对野炊”项目。定价：只收门票10元/人，（食物另记）“派对篝火晚会”项目。定价：门票10元/人，住宿费依各旅馆520元不等，（食物酒水另记）另附服务项目：免费提供场所，炊具，木柴。有偿提供生肉、鱼、虾、蔬菜、酒水，价位一般。出租露营帐篷、被褥。营销渠道及促销：由于主要是青年市场，可将宣传促销重点放在各高校，及济南本地广播中受青年人群欢迎的节目中来，其中要注意，在各高校中的公告工作，并同时选定济南广播电台的和节目，投放广告。针对青年人群希望在人格、个性上自我完善这一特点，汲取各地先进经验，我们决定开发“个人能力拓展培训基地”这一项目。这是一档旨在培养在职职员创造力、团结精神、勇气、信心，发掘个人内在潜力的国内热门培训项目。投资：需投资兴建教学楼一幢，训练场地一处，器材若干，计划经费300万人民币，另需聘请教练四名，年薪共支出15万。经营模式：主要以自主经营为主，对外招生，招生群体为在职青年白领的下述中的组织市场人群，着重对效益好的企业单位进行公关，争取团体性培训。与济南市区内各青年探险、生存旅游社、运动团体建立联系，成为其训练基地。针对青年人寻求新鲜、刺激的方式，提供水上乐园疯狂娱乐项目。由于资金原因，此项目将列入二期工程开发项目。现主要计划为引进大型刺激型水上娱乐器材。2、 针对白领家庭项目：“全家乐”聚餐“吃”是家庭游客必选项目。包括野炊，饭店用餐两种方式，由于方便、清洁等原因，饭店用餐成为家庭游客的首选。套餐定价30100元，并注意突出自己的独特风味，争取不要大众风味雷同。3、针对老年人群项目：成立“白云湖老年之家俱乐部”。由于老年消费群有从众心理，也易被同龄人的消费方向所带动，因此宣传的重点为：社区居委会，老年人组织，以对这些组织进行公关活动为主。经营模式：以自主经营为主，注重口碑建设，品牌的树立和维护，着重点为社区宣传和公关。4、针对“组织市场”（事业单位组成的公费集体游）服务项目：（1）“节日游”，利用“五一”“十一”“三八节”等集体节假日，许多政府部门及部分效益好的企业可能组织员工集体出游的机会，抓好这一市场群体，大力开展公关工作。（2）结合“个人能力拓展训练”项目。向效益好的企业单位发出邀请，为其员工进行组织、协作、创新能力的拓展培训。（3）中远期目标：争取承办几届游影响力的展会或其他有利于提高社会知名度的会议，同时建设一座具有独特风格（水、荷花主题）的会展中心。（二）：资源营销。（利用、拓展现在资源、项目）“荷花节”活动的丰富和拓展a邀请知名以界人士演出b采荷活动，芦荡探宝c赛龙舟d民俗，民俗风情表演e主题歌舞选美征文大赛、“疯狂水乐园”、“天然游泳池”。针对青年少年儿童增加一些刺激性游艺项目，购置部分目前国内国际水主体乐园内常设的刺激性娱乐设施如水中过山车、水中滑梯等，由于华北地区没有大型的以水为主的公园而华北内陆地区首屈一指的特色乐园娱乐项目以疯狂刺激性为主兼顾安全设施且水旅游越来越受到重视湖水乐园建设成为“渔家宴”将各餐厅、宾馆按照消费层次不同划分为：（一）、中高档宾馆。消费群：各企事业单位公费组织的旅游团，及各部分高消费游客；（二）、中低价位风格旅店。每日消费为2050元左右。设单人、双人、四人及八人间，主要针对青年消费群。设施主要坐落于湖畔或建设为“水上旅馆”，建筑材料以木为主，突出“水上渔舍”的风格；（三）、“木棚式”餐饮店。消费群：中低收入顾客，以青年、老年、部分家庭游客为主。物美价廉，强调渔家风味。选址：集中地址在靠近“水上乐园”的湖间路畔，傍水而立，选择并固定十至十五家个体经营者经营，形成“扎堆效应”、“规模效应”。（四）、“垂钓天堂”在钓鱼爱好者中，一处好的垂钓地会在短时间内得到广泛传播。促销策略：（1）每年举办两或三届“钓鱼大赛”，利用广播、报纸对赛后进行全方位报道，突出我处鱼塘设施好，鱼种丰富，数量多的特点。（2）开辟“绿色通道”。与公交公司协调，增加济南市区至白云湖公交车在市区的停靠点数目。并在“钓鱼大赛”，“荷花节”期间增派车次。（五）“影视城”。出租“影视城”、“影视服饰”、“影视道具”等，建议拍摄“家庭短剧”、“婚纱照外景”。（六）度假村。集野炊、烧烤 、浴场、人工沙滩等为一体。 三、定价策略： 景区主要采取浮动价格策略，按照旺淡季市场差异化定价策略，以便以旺季高价限制部分游客，保持景区及设备的质量；淡季则注意以低价促销。附录一: 济南市居民出游调查问卷：尊敬的朋友：为使您在出游是得到更优质的服务，出近卧室旅游业的健康发展，请您协助我们填写本问卷，在符合您的项目内填写或用“”表示。谢谢您的协助！1、您是： 济南市区居民 济南市所属县市市区居民 其他2、你的性别：男 女3、您的年龄：14岁以下15242544456465岁以上4、您的文化程度：初中以下高中或中专大专以上5、您的职业：公务员企事业管理人员文教科技人员服务销售人员学生工人农民离退休人员军人其他6、您的家庭结构：三代同堂二代同堂夫妻二人单身7、您的月收入或您的家庭人均月收入：500以下 500900 9001200 12001500 15001800 18002100 21002600 2600以上.8、您一般何时出游：五一十一暑假周末其他9、什么影响你出游：孩子要求 同事亲友推荐 自己计划 报刊广播电视的宣传 旅行社宣传10、到本市以外旅游你更喜欢哪类景区： 自然风景类 文物古迹类 人造景观类 娱乐游戏类11、您到本市以外旅游一般采用哪种方式： 单位出游 随旅行社 亲友结伴出游 独自出游12、济南境内您最喜爱哪类景点：自然风景类 文物古迹类 人造景观类 娱乐游戏类13、您在济南境内旅游一般采用哪种方式： 单位出游 随旅行社 亲友结伴出游 独自出游14、周末您一般怎样度过 ：干家务 看电视、书刊 走亲访友 逛商店 郊游 加班 娱乐在家休息15、周末您最想干的两件事是：干家务 看电视、书刊 走亲访友 逛商店 郊游 加班 娱乐 在家休息16、去年您是否到过外地（市外）旅游： 是 否17、去年您是否在济南市内旅游过： 是（次数_）否18、外出旅游您最担心的事是 ：交通不便 花费太多 时间不够 食宿不便 安全19、下列旅游地您去过的有： 泰山 曲阜 青岛 杭州 黄山 北京 淄博 桂林 上海 西安20、下列济南市内您去过的有： 红叶谷 灵岩寺 九顶塔 白云湖 千佛山 野生动物园 锦云川 大名湖 植物园 趵突泉 四门塔 五峰山 卧虎山附录二：调查结果分析：喜爱的景点类型（）：采用的旅游方式（）:外最担心的事（）：第五部分营销策略（二）-农副产品及房地产一、农副产品资源开发及营销策略如何增加农民收入是当前我国经济生活中的一个重要问题。要解决这个问题就必须把发展县域经济作为一项重大而紧迫的任务来抓。而发展农副产品加工业，能促成主导农副产品实行区域化布局、规模化生产、产加销结合，达到生产、加工、流通三个基本环节的有机衔接，从而有效地稳定第一产业、 发展第二产业、繁荣第三产业，壮大县域经济实力。同时农副产品深加工和食品工业与农业、农村、农民关系密切，党中央、国务院领导十分关心其发展。国家计委最近正式启动了农副产品深加工专项工程项目，引起了广大农民和农业工作者的广泛关注。近几年，广大农村建设了一批上规模的农副产品商品基地，形成了优质农副产品产业带，为加工业发展提供了丰富的原材料。农副产品供应正逐步由直接上市向经加工后进入超市转移。经过加工的农副产品正在逐步上升为“不愁嫁的皇帝女儿”。民间资本、工商资本、外商资本纷纷看好农副产品加工业，并积极地注入，农业加工业崛起有了充足的资本积累。各地专业合作经济组织和行业协会发展迅速，架起了加工业与农户的桥梁，成为农副产品加工业进一步发展的重要载体。各地按照放宽政策、放活经营、放水发展的思路，加速培育了一批产业关联大、技术水平高、带动力强的农业加工企业，建立了实力雄厚的科技开发和推广队伍。农副产品加工业正在驶离“慢车道”向“快车道”迈进。总之，大环境是令人乐观的。但是，必须清醒地看到，白云湖的农副产品加工业存在许多不足：一是管理者和农民对农副产品开发和利用的意识不强，这是影响白云湖开发的根本原因，致使大多数的产品还处于自给自足的境地。二是偶尔存在小企业也是实力不足。企业整体规模小，产业链条短，处于“小作坊”式的经营状态，很难谈规模效益，更不用说产业效益。三是产品开发上的不足。多数农副产品作为初级产品售出，缺少附加值，没有充分利用资源。四是质量监控上的不足。主要表现为农副产品质量、安全、卫生等标准体系不健全、农药、兽药残留超标，动物疫病控制不力。消费者对一些加工农副产品的购买心有余悸。五是行业管理上的不足。农副产品加工业的管理体系没有形成，难以起到高效、统一的协调和推动作用，对农副产品加工的管理处于“盲区”。加快白云湖农副产品加工业的发展，当地管理者必须着力于机制的创新。要坚持市场第一，效益第一，质量第一的原则，搞“绿色农业工程”，把绿色产品营销网络建设摆在示范区建设的重要位置。改变传统的“产供销”一条龙经营思想，突出营销观念，树立“销供产”一条龙的新的经营理念。牢固确立营销环节在整个产业化过程中的龙头地位，以绿色产品的销售促进和带动绿色产业的规模化发展。把订单合同、期货贸易、网上销售、代理配送、连锁经营等现代化经营手段和方式引入示范区建设的全过程。推行“绿色名牌产品绿色龙头企业绿色产业”联袂互动的经营模式，把绿色产业示范区做大，做系统。以实施“开辟绿色通道、培育绿色市场、提倡绿色消费”的“三绿工程”为契机，建立、配套和完善一批绿色产品专业市场。1、建立“公司+农户”的动作机制 发展“订单”农业是维持“公司+农户”合作伙伴的主要形式：对企业而言，只要有了“订单”就能组织加工；对农户而言，只要有了“订单”可以高枕无忧地放心生产。要逐步规范加工企业与农户的“订单”合同，完善双方的主体地位和相应的权利、义务，努力提高“订单”的履约率。2、建立产、供、销一条龙的服务机制 加工企业要对农户全面扶持、全程服务，确保加工农副产品的品种、数量和质量；及时掌握消费市场需求信息，按市场差异需求组织生产；还要大力发展电子商务、物流配送等形式，提高企业农副产品营销的组织化程度，确保加工的农副产品有销路。3、建立产、学、研相结合的科技进步机制 加工企业要与教育、科研单位紧密合作，依靠科技大力发展有机农业、绿色农业，提高农副产品的品位；依靠科技研制先进的加工设备，提高农副产品的加工工艺水平，创造出农副产品的品牌。4、建立农副产品加工的安全生产机制 农副产品加工业要严格执行国家制定的农副产品质量标准，带动农户和基地的标准化生产。有条件的加工企业要争取通过国家相关组织的质量认证和安全卫生认证，以铸造农副产品加工的“绿色航母”。5、建立效益共享、风险共担的利益机制 加工企业要正确处理公司与产、销方的利益关系，同时从收入中提留部分资金，建立“风险调节基金”，对受到自然灾害或特殊原因造成经济损失的农户或经销商进行补助。6、建立灵活的经营机制 农业加工企业要健全企业法人治理结构，搞活经营机制，完善监督机制，实现农副产品加工业的现代企业制度，使农副产品加工业成为壮大县域经济实力的主力军。对于以上建议，政府应给予充分的支持，与农民、开发商一起努力把白云湖的渔产品、莲产品、苇产品等资源的开发提高到一个新的层次。高档住宅有水则灵 二、房地产资源开发及营销策略有关调查显示，香港的水景住宅较之一般住宅价格高7倍10倍；在台湾，同一地块水岸住宅与普通住宅相比有1015的价差；上海离水域500米以内的住宅，比离水域较远的住宅均价高出约57。 90年代以来，欧美流行亲水性建筑，傍水而居，亲近自然。受其影响，中国各城市近年来也风行亲水性住宅。古代所谓“无水不成园”，肯定了水是住宅的血液。小区有水就有了灵气，一切都活起来了。水对提升居住品质作用不小，适当的水景构造，能起到丰富空间环境和调节小气候的作用，增强居住的舒适感；水是生态环境中最具动感、最活跃的因素，将水、绿色植物、雕塑作品有机融合，住宅小区会更有回归自然的感觉；大面积水域还能吸收空气中的尘埃，起到净化空气的作用，这对居民的健康大有裨益。 所以景区管理中心决定于湖区北部及东部建立白云湖风景区亲水住宅区，在湖区北部拟建单排观景式住宅楼，楼南湖区采用玻环幕墙为向湖一侧的主材料，提高住宅的观赏效果。于湖区东岸设立亲水主题广场，亲水主题广场的主要功能为风景区特色文娱活动场地，另有消费广场功能。西临西湖区，则其将成为“白云晚棹”一景的最佳观赏点。亲水广场设主题雕塑一尊、若干喷泉及设在湖中的水下喷泉，增加风景区的景观。亲水广场的设计应可满足中型规模的演出需要，主题雕塑与其湖区西侧的莲花大佛遥相呼应，突显湖区景色。湖区东侧拟建云湖宾馆，根据风景区需要建一座功能齐全的小高层宾馆，其建筑的主题风格应以观景为主，并在顶部设立露天观景台。考虑在湖区东侧建观景宾馆在于受地理处件的影响，湖区白云晚棹最佳观景区在湖东，从东向西迎晚霞落日美不胜收，但考虑由于居住习惯，夏秋会受西晒的影响不宜作固定住宅区，所以，将其改作为宾馆为最佳方案。 正是看到了水景住宅的魅力，如今媒体广告中“卖景”、“卖水”的吆喝声一浪高过一浪。环河项目大做水文章，与自然水系无缘的开发商则不惜重金营造仿生水景。 “搜房”问卷调查显示，790的购房者认为“水景是高尚住宅的必备条件”；462的购房者认为水景住宅带给人们精神享受；景观、朝向不能兼得时，有478的购房者选择水景景观；51 1的购房者赞同建造“人工生态景观湖”。 白云湖水景花园营销 ：项目定位：济南近郊大型全新生态高尚社区核心概念：近郊生态生活理念核心竞争力：近郊（“近郊生活理念”、 “东部生态保护区”）环境（“择水而生 择邻而居”、“中西合璧十大景点”、“五大主题广场”、“超大规模集中绿地”）现房（“现房亮相 眼见为实”、“纯单体别墅 全现房销售”）价格（“公寓房价享受别墅生活”、开盘“2480元/诚意起售”）广告主题：“水边的别墅 尊贵的生活”（主打）“一处好风好水的绝佳人居宝地”行销策略创造济南地产营销的六个首度：郊区别墅首倡近郊水边生活。地产营销走向跨行整合。靓丽楼市还看房展。创新开盘真实体验近郊跨市行销抢占济南市场房展享受尊贵待遇“6辆统一颜色、型号轿车：贵宾看房车”广告策略贯穿全程的五个专栏“齐鲁楼市”专栏齐鲁晚报（征文：“当隐性诱惑悄然成为显性现实”、“当地理位置俨然成为生活方式”）“东部未来发展全景展望”专栏生活日报（采访：规划、国土、建设、房管、交通五个部门）“家住白云水边”专栏征文（软文：“开始微笑 开始生活”、“择水而生 择邻而居”、“处处风景处处风情”）“靓盘”专栏齐鲁晚报齐鲁楼市（软文：“现房时代 款款而来”、“现房销售 眼见为实”、“现房生活精选细挑”）“环境改变生活”专栏济南时报 第六部分管理组织机构图与智能说明一、组织结构公司将采取直线组织形式，结构如上图。董事会是公司最高的权力机构，决定公司的发展战略和基本的政策，并决定总经理的人选。总经理负责公司的日常事物，并对董事会汇报工作，总经理有指定和解雇部门经理的权力。各部门经理对总经理汇报工作。同时各景区设分管经理，负责各景区的日常事物，直接对总经理负责，定期向总经理汇报景区的工作状况，在一定范围内拥有经营自主权。各景区分管经理下设财务部、游区管理部及保安部，对分管经理负责。由于公司创立之初规模较小，所以采用直线制的组织形式，结构简单，领导关系明确，责任清楚，决定迅速，指挥统一灵活。这种组织形式对公司的管理层要求较高，要求他们要懂得多种专业知识，能亲自处理财务、营销和生产等各方面的问题。但此种组织形式要随着公司规模的扩大和经营管理工作的复杂而做不断的调整。二、主要机构和主管：1、总经理：对公司的总体规划负责，制定战略，平衡协调主管之间的关系，指定和解雇部门经理。2、景区分管经理：负责处理各景区的日常事物，协调景区内各部门主管之间的关系，拥有一定的经营自主权。3、市场部：a、策划部：负责公司市场方面的策划，制定出具有本公司特色的有效的市场运作模式。b、开发部：调查目标市场，将游客需要及意见汇总之后交策划部进行总体策划，并交总经理批准后由其他部门负责具体实施。4、宣传部：负责公司的对外宣传，提高公司的知名度，尤其在公司创建之初。公司初具规模之后并入市场部。、财务部：对公司内部的财务控制、会计、金融、投资活动负责，定期向总经理递交财务报告，分析财务状况，并提出合理建议。、游区管理部a、基础设施部：负责各景区的各种基础设施的建设与维护，并定期向总经理汇报设施的建设与维护状况，并提出整改意见。b、餐饮娱乐管理部：负责景区内的餐厅及各种娱乐场所的管理，为广大游客提供快捷方便的餐饮服务。、人力资源部：负责整个公司的人员调度安排，制订有效的考评和奖惩制度，并负责人员的招聘和培训，同时负责后勤工作。、产业部：负责游区的各种副业产品的开发研究，争创具有名牌效益的地方特色产品。、治安部：负责游区的日常治安及医疗，人员应具有一定的处理突发状况的能力。、法律顾问：负责公司的法律事务。三、公司性质：有限责任公司第七部分：财 务 分 析一、资金来源:开发商投资 银行贷款 政府财政拨款 收入所得 意外所得二、主要财务说明:1、会计制度：执行股份有限公司会计制度。 2、会计期间：以公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。 3、记帐基础和计价原则：以权责发生制为记帐基础，以历史成本为计价原则。4、记帐本位币：人民币。 5、应收帐款和应付帐款的期限为30天。6、现金等价物的确定：公司持有的期限短( 一般指三个月以内)、流动性强、易于转换为已知金额现金 ，营业收入实现的确认价值变动风险很小的投资确定为现金等价物7、固定资产及其折旧 (1) 固定资产按实际成本计价。使用年限在一年以上、单位价值在人民币2,000元以上的列为固定资产；固定资产按历史成本计价。 (2) 改制时投入公司的经评估确认后的固定资产按重置完全价值计价。 (3) 固定资产折旧采用直线法。 8、利润分配方案： 根据公司章程的规定，公司的利润在计提所得税后按下列顺序及比例分配： (1) 弥补以前年度亏损； (2) 提取10的法定盈余公积金； (3) 提取510的法定公益金； (4) 按股东大会确定的比例提取任意公积金；（5）支付普通股股利。 9、白云湖风景区处于开发初级阶段,享有当地税收优惠政策,近几年的所得税可以忽略不计。 10、针对娱乐设施的生命周期比较长的特点,为便于计算,有关财务分析只定于成长期和成