河南省省直机关综合办公楼物业管理招标任务书.doc

河南省省直机关综合办公楼物业管理招标任务书一、项目简介：物业名称：河南省省直机关综合办公楼 坐落位置：郑州市郑东新区金水路东路 号 占地面积：约6万 服务面积：A包：7.5万平方及4仟平方米会议室；B包：7.8万平方米；C包：绿地面积5000平方米二、项目总要求：1、河南省省直机关综合办公楼是集行政办公和公共服务设施于一体的大型现代化公共建筑，对安全性、规范性要求严格。物业服务要高标准、高档次。2、采购单位对中标人组建的河南省省直机关综合办公楼物业服务机构进行业务归口管理。3、中标人对河南省省直机关综合办公楼的物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购单位，采购单位有审核权。4、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。采购单位对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。为保持稳定，要求安保人员的全年人员交换率不超过15%。领导区域配置的清洁人员全年交换率不超过5%。5、中标人要有应急处理上访、游行等突发事件的具体措施，在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购单位对中标物业服务公司的人员有直接指挥权。6、中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。7、中标人在做好工作的同时，有责任向采购单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。8、中标人在物业服务方案中，要有环保和资源节约具体措施。9、物业服务公司在管理期间要求达到全国物业服务示范大厦标准。10、中标人不得擅自改动红线内所有房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报采购单位审核、批准执行。11、中标人应要对保的变配电室、安保监控室、消防监控室等重要区域进行24小值班。12、设有服务接待中心、公示24小时服务电话。急修半小时、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录，大中修要求有预见性。三、项目内容：A包：（一）环境卫生（清洁保洁）管理1. 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。2. 建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。3. 会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。4. 大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。5. 室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。6. 路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。7. 公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年清洗四次，或根据需要清洗。8. 地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。9. 保证所有卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。10. 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。11. 建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。12. 会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。13. 大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。14. 室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。15. 路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。16. 公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年清洗四次，或根据需要清洗。17. 地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。18. 保证所有卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。（二）设备设施管理及维护1. 供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；对供配电系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。2. 电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行特种设备安全监察条例等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止工作时间保养。3. 给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%；确保抄集河南省行政服务中心内分列的水表行度数据准确。4. 中央空调系统：建立空调及除湿系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调及除湿设备，定期清洗过滤网，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态；空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。5. 照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。6. 电梯等特种设备管理要求符合国家特种设备使用和管理安全要求及评价要求。7. 智能化系统（含楼宇自控系统、闭路监控系统、防盗报警系统）：定期对各种系统性能状态进行检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），确保楼宇自动化设备运转正常。状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%。8. 消防系统：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。对过期的消防器材进行更换。定期进行消防演练。（三）房屋（建筑物）日常维修养护1. 建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保河南省行政服务中心房屋、门窗的完好和正常使用。2. 建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。每年向采购单位提交建筑物年度维修养护计划，每月向采购单位提交建筑物月度维修养护计划。3. 建筑物本体完好率98%以上，物业零修、急修及时率98%以上，维修合格率100%。室外红线范围内场地、道路的完好率98%以上。（四）会务服务管理1. 根据会议的不同性质、不同规模制定切实可行的会务保障方案，并严格按照方案执行；做好会议车辆及人员引导、会务安全保障保密工作。2. 根据会议通知时间，提前6小时对会议室的照明、空调、卫生进行全面检查，会议期间安排维修、清洁、保安机动人员待令处理应急事件。3. 有重要领导参加的会议要提前24小时进行特别安全巡查控制，清除一切可疑物体或不明物体，彻底消除不安全隐患。4. 清洁会议室桌面，保持干净、无污迹、无灰尘、无手印。5. 服务工作要细致周到，服务中要做到“三轻”（走路轻、讲话轻、动作轻）。6. 项目组负责人必须到场监督服务员工作，巡视会议室的准备情况和会议的进行情况，以便及时应对突发事情。7. 会议结束后10分钟内开始会场清洁服务，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。B包：（一）环境卫生（清洁保洁）管理19. 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。20. 建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。21. 会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。22. 大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。23. 室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。24. 路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。25. 公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年清洗四次，或根据需要清洗。26. 地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。27. 保证所有卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。28. 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。29. 建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。30. 会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。31. 大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。32. 室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。33. 路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。34. 公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年清洗四次，或根据需要清洗。35. 地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。36. 保证所有卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。（二）安全管理1. 业务上接受河南省省直机关综合办公楼管理中心的指导；2. 实行24小时安全管理，人防、机防相结合，监控、巡视、值班相配合，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象。3. 危及物业使用安全和事故易发区设置警示标志和采取切实可行的安全防范措施。4. 有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，措施得力，制度健全、人员到位，编制切实可行的如“被盗”、“妨碍公务”等突发事件的应急预案及措施。特别是要建立处理上访事件的应急方案。5. 火灾、刑事案件和交通事故发生率为零。其它重大事故发生率控制在1以内，处理及时率为100%。6. 大厦出入道口及外围无聚众、阻塞、叫卖等现象。7. 确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。8. 有重大活动、接待或会议时，须按采购单位要求增加适当的安全保卫人员。（三）设备设施管理及维护1. 供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；对供配电系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。2. 电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行特种设备安全监察条例等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止工作时间保养。3. 给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%；确保抄集河南省行政服务中心内分列的水表行度数据准确。4. 中央空调系统：建立空调及除湿系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调及除湿设备，定期清洗过滤网，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态；空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。5. 照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。6. 电梯等特种设备管理要求符合国家特种设备使用和管理安全要求及评价要求。7. 智能化系统（含楼宇自控系统、闭路监控系统、防盗报警系统）：定期对各种系统性能状态进行检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），确保楼宇自动化设备运转正常。状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%。8. 消防系统：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。对过期的消防器材进行更换。定期进行消防演练。（四）房屋（建筑物）日常维修养护4. 建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保河南省行政服务中心房屋、门窗的完好和正常使用。5. 建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。每年向采购单位提交建筑物年度维修养护计划，每月向采购单位提交建筑物月度维修养护计划。6. 建筑物本体完好率98%以上，物业零修、急修及时率98%以上，维修合格率100%。室外红线范围内场地、道路的完好率98%以上。（五）交通、车辆管理1. 道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。2. 停车场管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象。3. 必要时并根据采购单位要求对出入河南省省直机关综合办公楼管理的物品、人员、车辆进行检查。4. 停车场的车位划线要求每年一次。C包：（一）绿化养护管理1. 根据植物生长习性、种植环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。2. 落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，绿化达标率100%。3. 绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物；室内盆栽阔叶植物叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。4. 制订日常及元旦、春节、五一、国庆节日摆花方案并实施。四、商务、技术要求（一）商务要求1. 由于河南省省直机关综合办公楼对安全性、规范性要求严格，中标单位在管理中要建立三体系认证整合模式，确保质量、环境、职业健康安全管理体系成功实现一体化运行，不断提高物业管理标准化、科学化、规范化水平。2. 投标人在中标后对河南省省直机关综合办公楼的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，招标单位有审核权。3. 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，招标单位对中标物业管理公司的人员有直接指挥权。4. 中标人负责大楼水、电、气各类设施设备的安全、经济运行的同时，协助业主开展创建资源节约型机关活动，实现大楼资产的保质增值。中标人在物业管理方案中，要有环保和资源节约具体措施。5. 投标人在提供服务的过程中应充分满足招标书中的各项要求，如因管理服务质量问题或使用不当而对招标人造成的任何损失均由投标人承担责任，同时承担相应经济处罚。（二）技术要求物业管理服务要求及标准（每包投标单位根据所报标段的范围，然后对应技术要求）1会议服务（A包）1.1服务内容会议服务是指为机关在办公楼的会议室、接待室举办的各类会议、接待活动提供会议服务和保洁服务。1.2服务要求（1）、按会议要求安排和布置会场；（2）、会前按要求摆放桌、椅、台布、台裙、会标、台签、茶杯、毛巾、纸、笔、饮用水，空调、音响、灯光等设施良好，并调试完毕，布置花木，整体效果和谐。（3）、会议期间服务人员不准远离会场，站立于会议室门前，定时续水。（4）、会后及时整理会场，有关设备、用品回库。（5）、保持会议室经常性的清洁卫生、器具完好。（6）、按规范做好杯具、毛巾的洗消工作，会议室公用杯具由专门洗消间设专人负责清洗。（7）、窗帘、杯垫等定期清洗。（8）、按要求搞好会议服务，一般性会议提供续水等普通服务，特殊性会议提供礼仪性服务。（9）、按照会议要求提供并摆放鲜花、荼叶、水果。1.3服务标准（1）、会场布置符合主办方要求。（2）、会场布置整洁、大方，会标、台签大小、颜色协调，花木适度，摆放合理，符合标准。（3）、茶杯洗消要符合卫生防疫规范标准和要求。（4）、保持室内整洁，保证设备正常运行使用。（5）、窗帘、杯垫等洁净。2卫生保洁（A包、B包）2.1服务内容为保持机关办公楼（区）内公共区域、庭院、广场、地下车库内等环境清洁而进行的日常管理工作。2.2服务要求及标准(1)、公共区域卫生保洁公共区域包括：办公楼大厅、大门、楼道、楼梯和办公大厅及上述部位内所有设施用品和饰物。A服务要求（a）清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进行分类回收。（b）收集及清理所有垃圾箱和花槽内的垃圾；（c）清洁所有窗户及指示牌。（d）清洁所有花盆及植物。（e）清洁所有出入口、大门及门牌。（f）清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁。（g）清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面。（h）清扫所有通风窗口。 （i）清扫空调风口百叶及照明灯片。（j）拖擦地、台表面。（k）清洁所有楼梯、走廊及窗户。（l）清洁所有灯饰。（m）清扫、洗刷大厅入口地台及梯级。（n）擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施。（o）清扫大厅天花板尘埃。（p）定期投放喷洒鼠、蟑螂、蚊蝇药物。（q）清洁地下车库地面、墙面、棚面设施。B服务标准（a）地面光亮无水迹、污迹，无尘物。（b）楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物。（c）垃圾筒内垃圾不超过1/2，并摆放整齐，外观干净。（d）花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物。（e）玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标志。（f）厅堂内无蚊蝇。（g）灯饰和其它饰物无尘土、破损。（h）大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹。（i）大厅天花板无尘埃。（j）无鼠害、无蚊蝇、无蟑螂。(2)、公共卫生间保洁A服务要求（a）擦净所有门、天花板。（b）擦、冲及洗净所有洗手间设备。（c）擦净所有洗手间镜面。（d）擦净地、台表面。（e）天花板及照明设备表面除尘。（f）擦净排气扇。（g）及时补充清洁液（洗手液）和卫生纸等日常消耗品。（h）清理卫生桶脏物。（i）清洁卫生洁具。B服务标准（a）门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物。（b）玻璃、镜面明亮无水迹。（c）地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹。（d）地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮。（e）便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内香球不少于1/2个，并及时更换。（f）桶内垃圾不超1/2即清理。（g）设备（烘手器、灯、开关、暧气、通风口、门锁等）无尘、无污迹。（h）空气清新、无异味。（i）墩布间干净、整洁、无杂物，物品码放整齐，不囤积。(3)电梯间保洁A服务要求（a）扫净及清擦电梯门表面。（b）擦净电梯内壁、门及指示。（c）电梯天花板表面除尘。（d）电梯门缝吸尘。（e）擦净电梯通风及照明。（f）电梯表面涂保护膜。（g）清理电梯槽底垃圾。（h）擦净电梯大堂、走廊表面。B服务标准（a）电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮。（b）电梯天花板、门缝无尘土。（c）井道、槽底清洁，无杂物。（d）电梯大堂、走廊表面干净、明亮。(4)、外场保洁外场保洁主要包括庭院、大门前、室外停车场、通道、广场、绿地等的卫生管理工作 A服务要求（a）室外垃圾桶内垃圾的清运。（b）围栏的清洁。（c）全楼垃圾清运。（d）庭院广场地面清洁。（e）夏季清除积水、冬季清扫积雪。（f）化粪池的清掏、垃圾清运。B服务标准（a）庭院、广场地面清洁无废弃物。（b）保洁重点是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶。（c）垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生。（d）清扫及时，地面无积水、积雪。(5)、外墙、外窗保洁外墙、外窗保洁是指办公楼、建筑物的外墙和外窗卫生管理。A服务要求（a）外墙、外窗定期清洗、保养。（b）其他需要机械化清洗的工作。B服务标准（a）外墙清洗、保养后，光亮、防风化、无漏清洗部位。（b）外窗清洗后，清洁透明；清洁时，室内不进水，经常保持清洁。（c）外墙、外窗定期清洗，保持干净。 (6)、普通办公室保洁普通办公室是指领导办公室外大楼内所有办公室。服务要求及标准：（a）服务人员必须经过培训，身体健康，爱岗敬业，服务周到。（b）门、窗、玻璃明亮、洁净，地面干净，无杂物，墙壁、顶棚清洁，无尘物。（7）、专项保洁A石材地面的晶面处理服务要求及标准：指办公楼内所有大理石、花岗岩地面的晶面处理。按操作程序进行晶面处理工作，达到目视地面无灰尘、光亮，可映出物体轮廓。B、地毯清洗工作服务要求及标准指办公楼内所有地毯清洗工作。 保持地毯表面无污渍，清洁、干净。3楼宇日常养护维修（A包、B包）3.1服务内容保持办公楼办公室、会议室、公共区域、卫生间、地下车库、走廊、屋面、外墙立面等各区域原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等维护管理工作。3.2服务要求及标准（1） 确保办公楼房屋的完好等级和正常使用；（2） 要爱护办公楼内的设施，未经委托方批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动；（3） 及时完成各项零星维修任务，合格率100%。维修不得超过24小时。4消防报警及联动系统（A包、B包）4.1服务内容保证办公楼消防报警及联动系统正常运行，对消防系统设备进行日常管理和维护。4.2服务要求及标准（1）消防系统应按照设备定期检查保养计划的要求定期进行设备的维护保养。（2）清除设备、管道附件各部分灰尘。（3）检查消防水喷淋系统和中控室消防监控系统的联动是否正常可靠。（4）烟烙烬气体灭火系统应由经过专门培训的专人负责定期检查和维护。（5）烟烙烬气体灭火系统应按设备定期检查保养计划的要求进行设备的维护保养。（6）检查烟烙烬气体消防系统和中控室消防监控系统的联动是否正常可靠。5暖通空调系统（A包、B包）5.1服务内容保证办公楼暖通空调系统正常运行，对暖通空调等设备进行日常管理和维护。5.2服务要求及标准（1）运行值班人员必须加强责任心，做到定时巡视设备。（2）经常巡视，确保冷水机组、水泵等设备良好运行。当发生异常先兆和紧急事故时，实施预先采取的相应措施，防止事故进一步扩大，并及时上报，做好相关记录。（3）严格按规程进行操作，发现问题及时处理。（4）保持水系统的水质良好成份，在冷却水和冷媒水系统中，水质应干净无杂质、泥沙、铁屑等，PH值在6-8之间，总硬度小于200，定期进行更换清洗。6电梯系统（A包、B包）6.1服务内容保证办公楼电梯系统正常运行，对电梯进行日常管理和维护。6.2服务要求及标准（1）中控室安保人员负责监控电梯的运行状况，实行电梯24小时运行监控，通过监控电视观察轿厢内状况，如发现乘客吸烟、哄闹、打斗或损坏电梯部件等情况，用对讲电话制止并录像，严禁易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。（2）保证电梯机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。（3）定期对电梯机房进行全面清洁，保持机房干净整洁，保证机房和设备表面无明显灰尘：机房及通道内不得住人、堆放杂物，任何人不得在电梯机房、轿厢、井道内吸烟。（4）电梯机房内消防器材齐备良好，各项规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。7给排水设备运行维护（A包、B包）7.1服务内容对办公楼的室内给排水系统设备设施的维修、维护和管理。7.2服务要求及标准（1）给排水设备设施24小时运行的操作、监控、记录。按要求进行巡检并依照维修保养计划进行相应的维护保养工作，确保设备始终处于良好的工作状态。（2）按设备定期检查保养计划的要求对给排水设备设施进行维护保养，并将维修保养情况做好记录。（3）排除给排水设备故障一般不超过8小时，若8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报。（4）水泵房及机组设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。各供水泵的主泵和备用泵规定定期轮换一次。（5）生活水箱应按规定要求定期清洗消毒。水箱清洗消毒工作由自来水公司专业人员实施，水质由卫生防疫部门采样化验并提供水质鉴定书。（6）屋面天沟及大楼周围排水明沟定期进行清理疏通。8质保期内的大型设备（A包、B包）对电梯、中央空调、智能系统、吸尘系统、消防系统等大型质保期内的设备，在建立运行检查制度并进行日常维护的同时，发现故障及时联系维保方维修。9供电系统运行管理（A包、B包）9.1服务内容保证办公楼供电系统正常运行，对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。9.2服务要求（1）变配电房要符合“四防一通风”要求。变配电房须配备专人值班管理，且值班人员应持有相关部门颁发的高压值班操作证。（2）变配电房要经常巡视，发现问题要及时查明原因，立即处理解决。（3）始终保持其室内清洁，做到无污迹、无灰尘、无垃圾，防止大量尘埃积聚而引起高压放电，造成短路。（4）变配电房电气设备每年定期由供电公司进行预防性电气试验，试验报告均应妥善保管存档。（5）变配电房限电、停电应严格遵照规定按倒闸操作顺序进行。停电前必须事先发出通知。（6）严禁在变配房内吃饭和将食品带进变配电房内，防止小动物进入而严重威胁供电设备的正常安全运行。（7）变配电房人员须对柴油发电机进行定期维护保养，定期对发电机进行试运行检查，做到有备无患。（8）建立各项设备档案。（9）建立、落实配送电运行制度，电气维修制度和配电房管理制度，24小时运行维修值班制度等。（10）及时排除故障，保证供电设施完好。购置后备部件，以防急用。（11）保证大楼各出入口充电式紧急照明设备完好；做好夜景照明、节日灯系统的运行管理；建立节电措施。（12）管理和维护好避雷设施。9.3服务标准（1）统筹规划，做到合理、节约用电。（2）供电运行和维修人员必须持证上岗。（3）配电室24小时值班。（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路和开关要保证完好。（5）设备出现故障时，维修人员应及时到达现场，设备零维修合格率达到100%，一般性维修不过夜。（6）严格执行用电安全规范，确保用电安全。（7）保证避雷设施完好，有效、安全。（8）保证夜景照明、节日灯系统正常运行，要按时关启。10传达、保安、秩序及监控系统管理（A包、B包）10.1服务内容传达、保安、秩序及监控系统管理是指为保证办公楼安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，负责办公楼区监控系统（包括消防报警系统、闭路监控系统、楼宇自控系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养，并做好车辆、道路及环境秩序的维护和管理等。10.2服务要求及标准(1)、传达、保安、秩序管理传达、保安、秩序管理是指为保证办公楼安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序的维护和管理等。A服务要求（a）建立、健全和落实内部治安、消防管理规章制度。（b）贯彻公安部门工作精神，落实各项安全保卫任务，并积极协助公安机关、国家安全部门调查各种违法活动和侦破各类案件。（c）负责保安人员的业务技能培训，定期组织考核，提高保安人员业务技能和自身素质。（d）做好办公楼来人来访的通报、证件检验、登记等，并负责对携带的大宗物品进行检查。（e）24小时巡逻，经常进行巡视检查，及时消除不安全隐患，保证机关安全。（f）做好对易燃易爆、放射、剧毒等危险品的安全管理工作。（g）经常开展消防安全检查和演练，消除不安全隐患，保证重点部位的安全。（h）负责机关公共秩序维护、道路交通安全、机动车和非机动车停放管理及地下车库管理等工作。（i）制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，并协助机关处理办公楼突发事件。（j）做好重大活动，重要人物、宾客及重大节日的安全保卫工作。B服务标准（a）严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入机关。（b）庭院、办公楼环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然。（c）各种消防设施和器材配套合理、更换及时、使用有效。（d）能及时发现和处理各种安全和事故隐患，并能迅速有效处置突发事件。（e）定期开展消防安全演练，提高消防安全防范技能和意识。(2)、监控系统管理监控系统管理是指负责办公楼区监控系统（包括消防报警系统、闭路监控系统、门禁系统、楼宇自控系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养。A服务要求（a）控制室24小时值班，随时了解办公楼消防自动报警系统及附属设备、通讯系统、视听系统、自控系统及闭路监控系统的运行情况。（b）制定弱电设备维修计划，并组织实施。（c）制定停电、强电磁干扰、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施。（d）及时排除各系统运行中的故障。（e）定期对各系统进行检查、检测，保证正常运行。（f）搞好设备机房的卫生清洁。（g）搞好设备机房的安全、防火工作。B服务标准（a）24小时值班。（b）保证办公楼消防自动报警系统、门禁系统、自控制系统及闭路监控系统运行正常，各系统工作稳定。（c）保证各系统设备灵敏可靠。（d）一般性故障立即排除，零维修合格率100%。暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效。（e）设备机房整洁。（f）保证设备机房的安全。C包：1楼内、庭院绿化1.1服务内容指对办公楼内及广场内的树木、花草、绿地等的日常养护管理及环境美化管理。1.2服务要求（1）、办公楼、广场内的树木、花草、绿地等的日常养护和管理。（2）、在公共部位、会议室、接待室等按要求摆放绿色植物与定期更换。（3）、负责庭院、广场内大环境的绿化，并对花草、树木、草坪进行杀虫、除草、修剪。（4）、负责办公楼、广场、庭院节日的装饰美化。1.3服务标准（1）、庭院、广场内植物配置合理、绿地充分、无裸露土地。（2）、花草树木生长正常、修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害现象。（3）、花木选型美观，花盆内干净无杂物、无虫。（4）、庭院、广场无死树，每年平整草地，无杂草，草坪无斑秃，道牙围栏整齐、无缺损。（5）、绿地无破坏、践踏及随意占用现象。（6）、按要求在庭院、广场或办公楼公共部位摆放并定期更换植物，摆放的植物符合设计和环保要求，美观、整齐、有新意。（7）、按要求做好办公楼、广场、庭院节日装饰美化工作。（三）人员要求1.人员要求1.1中标人物业服务员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。1.2中标人应制订切实可行的物业管理规章制度、各岗位工作计划、工作流程、员工守则等，负责抓好员工思想教育、业务培训，加强班组建设，营造良好的企业文化氛围。 1.3 管理人员要求中标人派驻现场的主要管理人员，如部门经理、主管、岗位负责人等，均要求有3年以上相关工作经验，并有较好业绩，管理人员要具有国家颁发的物业管理从业人员岗位证书，工程技术人员必须具有相关专业的上岗证书，持证上岗。1.4 服务人员要求 (1)派驻现场的保安人员要求身高1.75米以上，年龄在30岁以下，五官端正，普通话流利，体形标准，身体健康，有一定保安服务工作经验（复员兵优先）。(2)窗口服务、会议服务、接待人员要求身高1.62米以上，年龄在27岁以下，容貌端庄，身体健康，正规服务学校毕业或在星级酒店有过从业经历。具备相关的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅。五、服务目标及各项指标要求1、服务目标坚持以人为本，为在河南省省直机关综合办公楼的广大工作人员提供安全、舒适、温馨的办公环境，成为河南省执行物业管理法规和服务标准化的典范；2、服务应达到的各项指标2.1杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；2.2环境卫生、清洁率达99%；2.3消防设备设施完好率100%；2.4房屋完好率98%；2.5设备完好率100%；2.6安保智能化系统运行正常率100%；2.7零修、报修及时率100%，返修率小于1%；2.8服务有效投诉少于1%，处理率100%；2.9业主满意率95%。3、服务质量达到全国物业管理示范大厦标准及评分细则总评90分以上，如果连续两个月考核总评分低于70分，自动解除物业管理合同。六、服务考核依据及付款办法1、服务考核依据业主组建物业管理考核委员会，参照全国物业管理示范大厦标准及评分细则和河南省省直机关综合办公楼物业管理服务规范，按月对所委托的物业管理项目逐项考核。2、付款办法根据考核结果，业主按季向物业管理单位支付服务费用。首次在签订合同后半月内支付，以后根据考核结果进行支付。月考核总评90分以上全额计算当月服务费用；月考核总评80-89分按10%扣除当月服务费用；月考核总评低于80分按20%扣除当月服务费用。上个季度每月扣除的物业管理费用累计后从下个季度物业管理费用冲抵。东区河南省直机关综合楼设备总汇表一、 变配电站设备序号名称规格型号数量备注01干式变压器SCB101600/108海南金盘电气有限公司02高压配电柜15索尼电气03低压配电柜56上海成套电气04发电机组742RSL40482日本05直流屏2二、强电设备序号名称单位数量厂家备注01AL个67索菱动力箱02ALE个67索菱动力箱03RJ个37索菱动力箱04AC个68索菱动力箱05KE个15索菱动力箱06FH个48索菱动力箱07RJ1个13索菱动力箱08RJ2个9索菱动力箱09其它个45索菱动力箱10照明个1160索菱照明箱11中央空调个91索菱控制箱12消防设备个22索菱控制箱13给排水设备个43索菱控制箱14弱点个6索菱控制箱15灯具个33634三、中央空调名称型号数量单位品牌离心式制冷机组3500KW3台约克螺杆式制冷机组1500KW1台约克冷冻水泵流量670CMH,扬程330KPa3台ABB冷冻水泵流量270CMH,扬程330KPa2台格兰富冷却水泵流量790CMH,扬程330KPa3台ABB冷却水泵流量320CMH,扬程330KPa2台格兰富热水泵流量228CMH,扬程330KPa4台格兰富热水泵流量20CMH,扬程330KPa2台格兰富补水泵流量10CMH,扬程330KPa2台格兰富板换2400KW4台巨元瀚洋软水箱5 m31台组合式空调器20台格力新风机58台格力风机盘管1819台格力铜闸阀DN203796个电动二通阀DN201898个冷却塔4台无缝钢管DN500170米DN45074米DN400247米DN350134米DN300419米DN2501284米DN200366米DN150132米DN125256米DN1009370米DN804942米镀锌钢管DN703260米DN503844米DN401338米DN32995米四、电梯设备名称型号单位数量厂家扶梯FT83台12蒂森直梯TCMMC2台17蒂森五、给排水设备序号名称型号单位数量01给水变频加压设备BTS-III-150-80流量：11L/S扬程：80M套102自动搅匀排污泵50-