商业设计技术要求总汇.doc

技术指标一、理论基础（一）知觉、交流与尺度1、视觉现代研究认为，人体视野水平方向约180，垂直方向约120，其中视平线上方55，下方65。正常人的视力范围要比视野小一些，视力范围是要求能迅速地看清目标细节的范围，一般把视野分为三个主要视力范围区： A中心视力范围（直视区），视角1.5到3，该区域内的物体视觉效果最清晰； B瞬间视力范围，视角18，特点是通过眼球的转动，在有限的时间内就能获得该区域内物体的清晰形象； C有效视力范围，视角30，特点是利用头部和眼球的转动，在该区域内注视物体时，必须集中注意力方有足够的清晰视觉。人类自然行走速度大约5km/h；水平视域比竖向视域要宽广得多；为看清行走的路线，人们行走时的视轴线向下偏了10左右。如果考虑在建筑上部看到天空，那么建筑物与视点的距离（D）与建筑的高度（H）之比D/H=2，仰角27时，则可以整体的看到建筑。若从看单体建筑进而看群体建筑，一般认为距离约为D=3H,仰角18.2、嗅觉只有在小于1m的距离以内，才能闻到从别人头发、皮肤和衣服上散发出来的较弱的气味。香水或别的较浓的气味可以在2-3m远处感觉到。3、听觉在7m以内，耳朵是非常灵敏的，在这一距离上交谈没什么困难。大约在35m的距离，仍可以听清楚演讲，比如建立一种问-答式的关系，但已不可能进行实际的交谈。超过35m，倾听别人的能力及大大下降。有可能听见人的大声喊叫，但很难听清讲些什么。如果距离达1km或者更远，就只可能听见大炮声或者喷气机这样极强的声音。4、社会性视域:0-100m0.5-1km的距离之内，人们根据背景、光照、特别是所观察的人群移动与否等因素，可以看见和分辨出人群。大约在100m远处，在更远距离见到的人影就成了具体的个人。但不能看清是谁或在干什么。70-100m远处，就可以比较有把握的确认一个人的性别、大概的年龄以及这个人在干什么。（从最远的坐席到球场中心的距离通常为70m，否则观众就无法看清比赛。在大约30m远处，面部特征、发型和年纪都能看到，不常见面的人也能认出。（剧场舞台到最远的观众席的距离最大为30-35m）20-25m，大多数人能看清别人的表情与情绪。在这种情况下，见面才开始变得真正令人感兴趣，并带有一定的社会意义。1-3m的距离内就能进行一般的交谈，体验有意义的人际交流所必需的细节。5、距离与交流感官印象的距离与强度之间的相互关系被广泛的用于人际交流。在隐匿的尺度一书中，爱德华T霍尔定义了一系列的社会距离，也就是在西欧及美国文化圈中不同交往形式的习惯距离。亲密距离：0-0.45m是一种表达温柔、舒适、爱抚以及激愤等强烈感情的距离。个人距离：0.45-1.30m是亲近朋友或家庭成员之间谈话的距离，家庭餐桌上人们的距离就是一个例子。社会距离：1.30-3.75m是朋友、熟人、邻居、同事等之间日常交谈的距离。由咖啡桌和扶手椅构成的休息空间布局就表现这种社会距离。公共距离：大于3.75m是用于单向交流的集会、演讲，或者人们只愿意旁观而无参与这样一些较拘谨场合的距离。6、体验时间当两个人相视而过时，从他们相互看清或认出对方，到他们走到一起大约需要30秒钟。在这段时间里，获得的信息量和细节的详尽程度都逐渐增加，是双方都有时间对这种情形作出反应、如果这种反应的时间急剧减少，对情况进行观察和反应的能力就丧失了，正如汽车在公路上从想搭便车的人身边闪过一样。（二）步行-街道的尺度1、街道的尺度在拥挤程度可以自由确定的情况下，双向步行交通的街道和人行道上可通行密度的上限大约是每米街宽每分钟通行10-15人，相当于在10m街宽的步行街上每分钟通行约100人左右的人流。如果密度继续增加，就可以观察到步行交通明显的趋于分成两股平行的逆向人流。如果人流有限，街道就可以紧凑一些，老城中的一些小巷就像家中的过道一样，宽不到1m。而乡村小径则很少宽过30cm。在威尼斯，街道的平均宽度正好3m，这个尺度每分钟可以通过40-50名缓行的人。国外的调查表明，空间内的平均人流量与环境感觉情况之间存在着一定的数量关系，如下：编号环境感受情况每人占有面积（/人）流量（人/（mmin）1阻滞0.2-1.060-822混乱1.0-1.546-603拥挤1.5-2.233-464约束2.2-3.720-335干扰3.7-126.5-206不干扰12-501.6-6.57自由50以上1.6以下从人的舒适度出发，商业中心环境街道设计时可取约束感（2.2-3.7/人）作为环境容量参考值。对于高峰使用时间和正常使用时间里街道“容量”值差异过大，导致一般使用时间里街道过于空旷的情况，可以利用街道家具设施、小品和绿化等来划分空间，从而增强空间的尺度感和亲切感。2、步行距离人作为步行者活动时，一般心情愉快的步行距离为300米，超过它时，根据天气情况而希望乘坐交通工具的距离为500米，再超过它时，一般可以说就超过建筑式的尺度了。大体上，作为人的领域而得体的规模，可考虑为500米见方。总之，能看清人存在的最大距离为1200米，不管什么样的空间，只要超过1英里（1600米）时，作为城市景观，可以说是过大了。另外，依据环境心理学的原则,当参观行程超过300m时会有轻微的疲劳感,但是这种感受会因为观察内容的精彩而麻痹,但疲劳感会因为兴奋的麻痹而累计,所以也就有越兴奋越疲劳,当真正发现疲劳时其实已经到人的承受极限了。这种情况的良性反应是睡觉特别沉,但产生的恶性后果也很严重。3、外部空间模数关于外部空间，实际走走看就很清楚，每20-25米，或是有重复的节奏感，或是材质有变化，或是地面高差有变化，那么，即使在大空间里也可以打破其单调，有时会一下子生动起来。这个距离与可以识别人脸的距离70-80英尺一样。4、街道截面 宽度：建筑是人的意识的外化和具体化，商业街两侧的店铺如同站立的服务人员等待着顾客的光临。这分两种情况，一是无意购物倾向走入街中间区，如果街宽大于7.2m小于15.00m，公共距离体现在街两侧，则街中间形成两个公共距离相交的宽带，如果无意购物，大可放心行走其间而不会招致店家的干扰；如果街宽大于2.40m小于7.20m，社会距离体现在街两侧，则街中间形成两个社会距离相交的宽带，顾客行走其间会引起店家的招呼，小于2.4m更甚。二是有意购物倾向走入街侧，如果街宽大于3.6m小于7.5m，则既可在一侧购物又可避开另一侧的打扰；如果街宽大于1.2m小于3.6m，则两侧都能打扰，小于1.2m更甚。由此可知3.67.5m，即“公共距离”是影响商业街宽度的主要尺度，可满足有意和无意购物两种要求，是最为人性的宽度。诸多街道都暗含了这一点，如早期王府井大街、上海南京路都是6m左右，中英街是4m多。但是在商业街条件下，车辆的通行彻底打乱了无意购物的需求。 高度：现在以“公共距离”W3.607.50m为基本宽度，来确定最大适宜建筑高度HhW/2.tga，其中h为人眼的高度，这里取较高人体地区男子正立时眼的高度1.57m另加鞋厚度0.02m为1.59m；a为仰视角，为求得建筑主要视力范围内的最大高度，这里取为30；W取为7.50m, W/2表示人走在中间的宽带区内。可知，H3.76m，这也就是一层房的高度。如果考虑到区位的经济因素，那么视平线上方a55是最大的仰视角，由此确定的视野内最大经济建筑高度为HhW/2.tg55，即H6.95m，这也就是二层楼的高度。实际情况是，在商业街的初期建筑以两层以下居多，经济越发展层数越多，到一定的经济程度往往达到多层、高层，从而给人造成极大的空间压抑。 D/H比：当建筑只有孤立一栋时，是雕塑式的、纪念碑式的，在其周围存在着扩散性的N空间。当那里再出现一栋建筑，二者之间就开始产生封闭性的相互作用。根据芦原义信的观察，以D/H=1为界线，在D/H1的空间中，它是空间质的转折点。随着D/H比1增大，即成远离之感，随着D/H比1减小，则成近迫之感；D/H=1时，建筑高度与距离之间有某种匀称存在。在实际建筑总平面规划中，D/H=1、2、3为最广泛应用的数值，当D/H4时，相互间的影响已经薄弱了，成了走廊那样的连接体所希望的二者之间的距离。另一方面，当D/H1时，两栋建筑开始相互干涉，再靠近就会产生一种封闭恐怖的现象。一到D/H1时，其对面建筑的形状、墙面材质、门窗大小及位置、太阳入射角等都成为应关心的问题。卡米洛希泰作了有关广场大小的阐述，按照他的说法，广场宽度的最小尺寸等于主要建筑物的高度，最大尺寸不超过其高度的2倍。用前面所述的公式表示则为1D/H2。当D/H1时，从广场来说，成了建筑与建筑相互干涉过强的空间。D/H=2时，则有点过于分离，作为广场的封闭性就不容易起作用了。D/H在1与2之间时空间平衡，是最紧凑的尺寸。二、商业空间尺度（一）宽度北京大栅栏历史上的大栅栏，街道长297米，宽米，在高度上，两侧商铺多为小两层楼，基本上与街道的宽度成1:1或1:1.5的比例，最大不过:。这样的建筑高度与街道宽度的比例，使人们行走其间，不感到压抑；而且穿行于两侧商店，不到10米的路程，不会使人顾虑体力上的额外支出。上海新天地这里的尺度不同于城市中心区大型商业步行街的尺度，为接近人的、偏小的尺度。比如里弄小巷宽不过23米，扩大的街道宽也是不超过十米，更大一点的广场也就是30米左右宽，整个北弄建筑高度一般为23层，最高也不过4层，南弄新修的建筑也只有5层。所以整个新天地的空间高宽比为1：1.5左右，是一个人的心理感觉较为舒适的尺度。根据国际相关统计数据，一般商业街的道路宽度为15-20米；室内商业街的宽度为6-10米。1、室外我国传统商业空间D/H在0.7-1.5之间，街宽多为6-8米，亲切感较强；传统街道空间的比例、尺度虽然有极强的亲切感和生气感。但由于现代城市人口的增长、交通工具的增加，容量不足已成为严重的问题，传统的小比例空间已不能满足现代城市商业空间的功能要求。所以现代城市商业空间，干道可取D/H值在1-2.5之间；支路专业街区可取D/H值在0.7-1.5之间.2、室内平面交通设计最重要的是主通道与次通道的设计，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在6-8米，保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。对于商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。而小商品批发市场则会将次级通道设置在1.5米左右，其目的是尽可能划分更多的商铺，为市场制造出足够的人气。此外，为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁，占用黄金铺面的损失。香港购物中心香港购物中心通廊一般由广厅跑马廊作尽端式的布置，能相互贯通，便于顾客迂回流连而少走回头路。通廊的两侧或单侧布置铺面。店铺面积大小不一，最小的仅8平米，一般为数十平米。设在尽端的大型商店或餐厅面积为100平米至数百平米不等。两侧布置铺面的通廊宽度为45米，单侧3.54米，个别高级的通廊，则达6米以上，3米是心理舒适的底线，低于3米，人们会感觉到狭窄。增加心理舒适度的经常用到的方法是将走道安排在中庭旁边，多数购物中心都采用了这种方法。香港购物中心内中庭很多，其直径或长度一般在10-15米之间。10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，而20米左右的中庭可以布置一些景观和小品，以使环境优美。店铺总面积，一般占总建筑面积的3540%。通廊与铺面通常以不锈钢柱加大片玻璃来分隔空间，视线较为开阔。通廊净高，最低仅2.8-3.0米，在橱窗上部只留商店字号横额的位置，有的在通廊吊顶下悬挂铺面入口指示灯牌。（二）规模1、购物中心国际理论认为10万平方米以内是购物中心的最佳规模，但按照中国的国情和快速发展的态势，王健林认为15万平方米才是最佳上线。在这个规模下，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。2、商业街经验表明，无论国内还是国外，步行街的长度有米、米两个长度阶梯，可以适度加长，但有效区段顶多到米，再长人们就不去走了。单就购物而言，顾客能够逗留的时间取决于两个“疲劳”：生理疲劳和心理疲劳。在欧洲，特别是在荷兰，成功的商业步行街总长度就全球而言都是比较长的，但再长也一般不超过 900米，因为即使是身高腿长的荷兰人，逛完900米的步行街也要产生心理疲劳了。这个总长度到了亚洲就变得以600米到800米为宜(接近城市主干道的间距)。因为我们亚洲人个子矮一点，腿也要短一点，人是万物的尺度嘛。3、商场据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7 万，生理最大承受能力为 2.3 万，超过这个“疲劳度”就适得其反了。人保持某种状态的时间是有限的，时间过长必然产生疲劳，从而就会放弃某种活动。顾客在商店游览购物，同样存在着疲劳度，超过这个度，不仅使一部分设施空置，导致部分购物区无人光顾，而且会直接影响购物情绪，甚至产生“恐惧感”。根据测算，一般情况下儿童疲劳时间的极限为4060分钟，成人为90150分钟。按此推算：1、顾客在商场（店）的时间一般不会超过两个半小时超过这个时间就处于疲劳状态，终止购物；2、普通人休闲步速为3040米分，顾客在店内浏览购物步行距离一般不会超出8000米；3、每平方米营业面积的顾客通过距离为0.350.4米，因此，顾客对商场营业面积的心理最大承受量为：150分钟40米分钟0.35米平方米17143平方米。而经测算，顾客对商场营业面积的最大生理承受极限一般在2.22.3万平方米，超过这一限度，顾客就会因“累”而不再继续。因此，单体商场面积一般以不超过2.53万平方米为宜。4、商铺商铺的进深与门面的最佳比例为2:1，高于3:1，商铺价值随之降低。购物中心，步行街的零售业多为3：1，这是比较正常的比例。如果进深与开间之比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。餐饮类的最好就是做到2：1，如果做服装、音像等最好是3：1的，这样可以有空间摆放货物。（三）其他要求柱网距的设定：通常情况下，一般多采用柱距与最大进深均为8-9m，跨度相等的柱网距。便器数量的测算:顾客数量=营业厅面积（）0.1（人 / ）+餐饮营业面积（）0.1（人/）卸货区：一般货运平台的设置要高于卸货区地面60-100cm。另外可以把商品管理办公室设置在卸货区附近，在进出货物的同时，随时观察员工的出入情况。给水设备:一般建筑面积每平方米的水耗为 15-25m/ 日，所以设计的贮水槽容积必须相当于用水量的50% 。二、各类主力商业店铺要求一览（上海2008） 大型主力店-流行百货展店标准1、城市规模1）省会城市或中心城市2）城区常住人口500万以上，年人均消费支出5000元以上。2、商圈条件1）商圈：城市中心或繁华商业街，可以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有12条以上公交线，店面日均人流量20万以上。2）竞争对手 5公里内竞争对手不超过4家。3、物业条件1）使用寿命：结构使用年限租赁期限。2）结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。3）建筑物结构：框架结构。4）层高：5.1米。5）柱距：8米8米。6）楼面载荷：超市卖场4千牛/平方米，百货卖场3.5千牛/平方米，库房5千牛/平方米。7）总建筑面积：30000平方米。8）百货建筑面积：5000平方米/层，以4层为宜。9）超市建筑面积：10000平方米。10）地面停车吗场面积：3000平方米。11）地下停车场面积：10000平方米。12）库房面积：5000平方米。13）办公区面积：800平方米。14）卸货区面积：300平方米。15）卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米。16）卸货通道（消防通道）宽幅：5米。17）地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。18）能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。19）合作方式：租赁，期限20年。4、案例：王府井百货专注于零售百货业态的发展。1）经营宗旨： 一切从顾客出发，一切让顾客满意2）经营范围：化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、男女服装、运动装、配装配饰、针织内衣、儿童用品、男女鞋、箱包皮具、家居用品、办公用品、音像器材，通讯器材、生活电器、大型超市、中西快餐、休闲水吧、美容美发、电玩娱乐、婚沙摄影、银行、药店、便民服务项目等。3）连锁战略：构建以北京为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络，把王府井字号引出北京，走向全国，再以这些中心城市的网络为基础，向周边地区进行第二级网络辐射。4）业态模式：1、现代综合百货 2、主题百货 3、城市购物中心 4、生活超市5）合作形式：独资、合资、租赁、重组6）项目要求：A、经营区面积要求：3万平方米以上，单层面积4千平方米以上；B、停车场位数量：200-500个；C、楼层首层层高不低于5.2米，其它不低于4.8米；D、柱距7米以上。 兴万家超市1、社区购物中心1）商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势。2）物业要求：面积在10000-20000平方米之间，楼层不超过三层，净高不低于3.2米，柱距以8米8米为宜，物业纵深以30-50米为佳。2、社区型综合超市1）商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5-8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。2）物业要求：面积在2000-6000平方米之间，以单层面积不少于2000平方米，楼层数不超过两层为最佳，层高以5米为宜净高不低于3.2米，柱间距以8米8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳。 北京物美超市1、便利店和便利超市1）立地：临交通主动线，可视性佳（50米以外易见），无进店障碍。2）商圈：流动人口量4000-8000人次/天。3）物业：面积80平方米-500平方米，地上一层布局方正为佳。2、综合超市1）立地：临交通主动线交汇处，把角为佳，容易发现。2）商圈：以半径1.2公里的商圈中有2万户居发为宜。3）物业：单层面积1500平方米-6000平方米以上，不超过2层，以一层为佳，卖场以方形最好。3、大卖场1）立地：临交通主动线交汇处，客流车流量大，人流车流易进出。2）商圈：以3公里为半径，内有居民30万人。3）物业：单层面积8000平方米-30000平方米以上，层高5米，柱距8米，以一层最佳，不超过二层，可停车300辆。 沃尔玛超市1、对商圈的要求1）在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人2）须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳3）商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平4）项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5）核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳2、对物业的要求1）物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米2）层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）3）楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上4）柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米5）正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个6）每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接7）商场要求有一定面积的广场3、对停车场的要求1）至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位2）必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位3）如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米4、其它1）市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱2）配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求3）安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准4）物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期 欧尚大买场1、选址标准：1）单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距99米，承载量8001000千克/平方米2）位于2条具有4车道的主干道的交叉口3）2.53公里内常住人口达到2530万 铭可达超市1、基本要求指标：1）区域：泛珠江三角洲、深圳（布吉、龙华、沙头角、松岗）、福建、长沙、重庆、广州。2）面积：主力店3000平方米-5000平方米，社区店1000-15003）位置：繁华商圈（优先）及可培养的市场4）租金：根据项目商谈5）管理费：根据项目商谈6）装修期：主力店90天，社区店60天7）免租期：3个月-1年8）营业时间：9：00AM-10：00PM2、工程建筑要求指标：1）楼层净高：3.8米以上2）结构：500KG/M23）电力：主力店300KW，社区店100KW4）水：无特别要求5）空调：中央空调6）消防：提供合格的批文7）支柱跨度：6米-8米8）商业停车场：200-300个车位9）签约年限：繁华商圈8年，可培养市场10年 百联集团大买场1、选址标准：1）城市主干道，社区人口密集区2）单层面积4000平方米以上开店计划：3家左右 人人乐商业集团大买场1、选址标准：1）单层面积4000平方米以上，四层以内2）社区人口密集区，交通便利开店计划：2-3家 易初莲花大买场1、选址标准：1）总面积2万平方米左右，社区密集区，交通便利 新一佳大买场1、选址标准：1）成都市方圆300公里内的县区城市，社区居民密集区或一类商圈2）总面积4000平方米以上不等，4.5米以上的层高 易初莲花建筑标准指导要求1、地块地块形状：矩形或梯形，临街面至少80米；通道不小于80米；深度宜为120250米；地块面积宜为25000平方米以上。2、柱距专用独立建筑：钢筋混凝土结构，柱网距离为10.8mx10.8m；若钢结构，柱网距离至少为10.8mx10.8m.若Lotus店租用下层，业主在上层，单层店的柱网距离应保持10.8mx10.8m；若Lotus租用多层，柱网距离应保持在8.4x8.4m。3、楼层层高平顶建筑：卖场净高不小于5.3M5.5M，后仓净高不小于6.8M，不大于7.5M；斜顶建筑：边部梁下净高4.54.8米，顶部梁下净高6米，后仓净高不小于6.8M。4、墙外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。尽量减少使用玻璃幕墙。5、楼板荷载卖场800kg/平方米, 后仓与冷库 10001200kg/平方米；钢筋砼地面（200厚C30内配12150双向双层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/，后仓区耐磨粉5kg/，平整度要求为6m2mm）。钢筋砼楼面(70厚C30内配6150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/，后仓区耐磨粉5kg/，平整度要求为6m2mm)。地板表面：仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨，卖场及出租区内铺PVC地板，办公区及设备用房铺瓷砖, 生鲜加工间铺瓷砖。6、卸货区考虑2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米，斜坡道坡度。7、停车面积(数量)400600 车位(上海，北京，广州)；150300车位(上海,北京,广州以外)；每个车位约需22平方米；6001000自行车位。8、货梯两层：2部5吨货梯；三层：2部5吨货梯，1部3吨货梯；如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室；自动人行步道11骸层?部，三层：46部。（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道）。9、供水200（小店）250（大店）吨/天10、供气通常320m砛/h（不包括空调用气）11、排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收。12、消防满足易初莲花的营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置13、空调通风管道式分体空调（60KW）还是中央式空调要根据当地情况确定；卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求；温度要求：夏天4度；冬天度。14、电话100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门。15、环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）16、绿化符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收17、店招Signage免费广告牌位置分配：高炮占用2个位置；门头占用2个位置。业主负责所有审核及执照申请。18、出租区域 7,000(max)4,000(max)19、后仓上海、北京、广州：8001,000；其它地方：1,0001,20020、噪音General 45dB(A) 1 meter radium；utility area75dB(A) 1 meter radium(max)21、供电方式及变压器2of2500KVAdry transformers干式变压器；10/0.4kv Dyn11 50hz；双电源双回路供电2 of 1250KVA dry transformers干式变压器，10/0.4kv Dyn11 50hz双电源双回路供电。22、发电机容量1000kw 油罐容量可持续1.5天或6吨，业主需提供油罐位置800kw 油罐容量可持续1.5天或6吨业主需提供油罐位置23、室外场地重载路面（承重35吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照易初莲花的要求或提供的图纸施工24、人防要求符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收25、建设用地规划文件 须由业主负责在租赁协议签约前提供 仓储式超市建筑要求1、建筑面积：1000020000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右；2、地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面；3、用电荷载：2800KVA,双回路用电；4、照明：照度不小于600lux；5、用水：主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨；6、冬季采暖：18摄氏度20摄氏度；7、夏季制冷：24摄氏度26摄氏度；8、通讯：一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线)；9、收货区：应有8个左右火车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求；10、进出口：顾客进出应与车辆进出分开；11、停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。 大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准1、面积要求：1）占地面积：约20000平方米；2）卖场面积：单层约10000平方米,如达不到, 单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可；3）停车场面积：提供约10000平方米获200个地上专用免费车位；4）房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；5）卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；6）层高：净高不低于3.5-4米；7）地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；8）内墙：白墙；9）照明：配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸）；10）坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的)；11）货梯和卸货区：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；12）标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。2、房屋及场地的建筑配置要求：甲方向乙方移交的房屋和场地要满足下述的条件：1）按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和买场地的建造工程；2）房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和当地的建筑标准、环境保护法的规定和设计要求，施工质量达到优良；3）照明系统的安装、卫生间的建造等；4）房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供给14001600千伏安（不含空调用电）5）房屋配备给水供应150吨/日，完成全部给、排水系统及设施；6）配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等；7）范围场地室内设计温度：夏季27摄氏度、冬季1618摄氏度，完成可以独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等；8）房屋已配备独立的水、电、天然气计量表；9）房屋中已配备可不少于40条电话之嫌；10）完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等；11）取得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书；12）按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用；13）完成各类室外管线工程；14）完成路灯和绿化等室外工程；15）取得室外工程验收合格证书。 铜锣湾广场（CMALL 摩尔）选址标准：1、一、二、三类城市；2、城市人口60万以上；3、城市年GDP在500亿元人民币以上；4、项目建筑面积：65000以上；5、合作期限：2025年；6、交通便利，在交通要道交汇处，有大量停车位；7、技术制表另行提供。 铜锣湾百货店选址标准：1、地理位置：城市的核心商圈商业中心内或商业新区，附近又超市、饮食、娱乐等商业项目配套，交通便利；2、面积：20000 -45000 以上；3、单层面积：6000 以上；4、合作期限：18-25年；5、标准层高：首层层高不低于5.5 m，二层以上层高不低于5 m；6、楼板承重：不低于450kg/；7、柱距：不小于8 m8 m；8、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等；9、停车为：200个以（三）其它常见中小型零售业态要求一览（上海2008） 餐饮业1、普通餐厅：普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。1）商圈选择商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。2）物业基本要求A、面积：大众型餐厅50-200平方米，商务型餐厅150-10000平方米均可；B、建筑：应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。承重墙不可挡门、挡窗。有相应的停车场；C、租金承受：视地段、商圈确定租价。一般底层3-15元/平米.天。楼上租金略低；D、租期：由于餐饮店铺前期装修投入成本较大，所以一般租期不少于3年；E、其它：开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上，面积比较大的餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求；2、火锅店1）商圈选择火锅店是以大众消费为主的餐饮业态形式，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。2）物业基本要求A、面积：一般100-500平方米，少数大型800平米以上。B、建筑：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。C、有相应的停车场D、租金：视地段、商圈确定租价。一般底层3-10元/平米.天。楼上租金略低。E、租期：一般3年以上。F、其它：类同餐饮3、茶坊、酒吧、咖啡等1）商圈选择该种业态较休闲，以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。一般偏高档社区以及商务区。2）物业基本要求A、面积：一般50-400平方米；B、建筑：布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，如有烘焙类西点更高一点。如星巴克一般要求电力不低于70千瓦/平米。有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层；C、有相应的停车场；D、租金承受：由于附加值偏高，租金承受能力较强，如在上海中心商圈附近5-25元/平米.天；E、租期：一般2年以上；F、其它：开设茶坊、酒吧、咖啡馆须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入加以管理。酒吧属于高档消费范围，国家课以重税，收取“消费税”，政府管理部门，包括规划、治安、消防等部门加以严格审核。4、连锁物流型快餐店连锁快餐业是一种工业化程度比较高的餐饮服务业态，设有中央厨房，其商品销售流程与其他连锁商业有所不同，管理经营难度高于其他连锁业态和传统餐饮业。连锁快餐店：原料加工配送成品销售其他连锁业态：商品配送销售传统餐饮业：原料加工成品销售1）商圈选择客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。2）物业基本要求A、面积：150-500平方米；B、建筑：框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面；C、租金承受：大众化快餐店：2-4元（平方米天）；消费型快餐店：6-30元（平方米天）D、租期：一般5年以上或者更长；E、其它：连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。2002年起我国部分省市按大气污染防治法规定：禁止在居住区或居住建筑内立店；5、西点房、面包房（如克莉斯汀、可颂坊）1）商圈选择各种商圈均可开设。品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。面宽较宽一点，一般偏好角铺。2）物业基本要求A、面积：60-120平方米；B、建筑：框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上；C、租金承受：知名企业可以承受10元/（平方米天）以下租金，一般企业可以承受35元/（平方米天）的租金；D、租期：2年以上；E、其它：立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营。 健美服务会所（如一兆韦德等）该业态在为人们提供无形商品（服务）的同时，又向人们销售有形商品，如保健、健美、美容、康复、减肥器具和用品。1、商圈选择社区型、便利型商圈，可泊车。2、物业基本要求1）面积：300-2000平方米；2）建筑框架结构或无柱宽跨结构建筑，周边有绿化布置的建筑。如需要建设泳池对楼板承受力结构要求较高；3）租金承受：由于该业态设备以及运营成本较高，租金承受能力较低，只需要底楼又较明显的引导标志，可在二楼以上，一般不高于4元/平米天，有的面积较大商家租金约在1元/平米天左右，或者与开发商联营方式；4）租期：3年以上。 电器类连锁（如苏宁、国美）1、商圈选择位于城市或某区域的商业中心或较发达的郊区县核心商圈，人流量大，交通便利。1）商业街店 -临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈；2）店中店 -在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈；3）社区店-位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）；4）特定市场店-手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街；5）交通枢纽店-位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。2、3C店规模要求所谓的3C就是指：Computer(电脑产品)、Comunication(通讯 产品)、Consumer(消费电子产品)）1）物业基本要求A、面积：一般：200300平米、旗舰店：400-800平米左右、大