江苏省城市地价动态监测报告.doc

江苏省城市地价动态监测报告（2011年度）江苏省国土资源厅二一二年四月前 言2011年是“十二五”开局之年。面对复杂多变的国际环境和国内经济运行新情况，我省全力以赴稳增长、转方式、抓创新、控物价、惠民生、促和谐，全省经济社会发展总体状况良好。2011年国家密集出台的房地产调控政策对稳定房地产市场发挥了重要作用，我省采取一系列措施落实国家调控政策，力促房地产市场健康平稳发展，房地产市场调控效果正在显现。2011年全省房地产投资完成额同比增长29.2%，商品住宅销售面积同比下降16.3%，房价过快上涨受到遏制，但目前依旧在高位运行。2011年全省国土资源部门在助推经济发展转型升级、确保资源红线不被逾越、推动服务水平、保障国土民生持续改善等方面取得明显成效，有力推动了经济发展方式转变，有效服务了经济社会发展大局。2011年全省土地市场总体形势较为稳定，全年出让地块数及出让总收入基本与2010年持平，地价总体变化较为平稳，至第四季度全省综合地价环比开始出现负增长。为及时掌握全省地价变化情况，加强土地市场动态变化分析，切实履行国土资源部门参与宏观调控的职能，江苏省地价所受江苏省国土资源厅委托负责全省城市地价动态监测组织实施和技术分析工作，在全省城市季度地价动态监测成果的基础上分析汇总编制了本报告。 目 录一、2011年度江苏省城市地价动态监测工作概况1二、2011年度江苏省城市地价状况2三、2011年度江苏省城市地价变化分析4四、2011年度江苏省城市地价的主要影响因素分析5五、2012年度江苏省城市地价动态变化趋势分析62011年度江苏省城市地价动态监测报告一、2011年度江苏省城市地价动态监测工作概况1.工作任务本次报告主要完成2011年度全省县城镇以上城市地价动态监测数据的汇总、分析。主要包括：（1）2011年度江苏省总体地价水平及地价指数测算；（2）2011年度江苏省苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价指数测算；（3）2011年度江苏省十三个省辖市市域地价水平及地价指数测算；（4）2011年度江苏省十三个省辖市市区地价水平及地价指数测算。2.地价动态监测点维护与更新本次监测以2010年度布设的9360个地价动态监测点为基础，在保持地价监测点稳定的前提下，对原有监测点进行适时维护与更新。2011年度全省基准地价更新时新增了960个监测点，其中商业用地新增499个，住宅用地新增307个，工业用地新增154个。同时由于拆迁和城市规划调整等原因，本年度共灭失了40个监测点，至2011年12月31日全省共设有地价动态监测点10280个，平均每个城市约145个监测点。3.监测数据的采集本次监测，调查收集了10280个地价监测点及各地2011年度土地交易、房屋交易、土地年度供需、房屋年度供需、房地产价格和相关社会经济指标等资料，在此基础上建立了2011年度江苏省城市地价动态监测数据库。4.地价内涵的设定江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在设定基准日、设定用途、设定土地使用权年限、设定土地开发程度和设定容积率条件下的国有出让土地使用权市场价格。（1）基准日：2011年度地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为2011年12月31日。（2）用途：按商业、住宅、工业三种用地类型设定。（3）土地使用权年限：按各类用地法定最高出让年期设定，即商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。（4）土地开发程度：按城市区域平均土地开发程度设定。（5）容积率：按城市区域平均容积率设定。5.地价水平、地价指数的测算方法根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）、城市地价动态监测技术规范（TD/T 1009-2007）和江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版），由江苏省城市地价动态监测信息系统自动汇总各个监测城市平均地价，再采用拉氏公式计算各区域和全省地价水平及地价指数。二、2011年度江苏省城市地价状况1.江苏省地价总体状况2011年度江苏省城市综合地价为1053元/m2，与2010年度相比增长2.83%，涨幅回落4.76个百分点。其中商业用地平均地价为1666元/m2，较2010年度增长5.78%；住宅用地平均地价为1130元/m2，较2010年度增长2.18%；工业用地平均地价为393元/m2，较2010年度增长2.81%。三类用地地价水平同时上涨，其中商业用地地价涨幅最大、工业用地和住宅用地地价稳中有增。除工业用地外，商业和住宅用地地价涨幅较2010年均有所回落，其中住宅用地地价涨幅回落达7.22个百分点（见图1、图2）。注：单位：元/m2 ，下同;为成果公布需要，地价水平结果四舍五入取整，下同。图1 2001-2011年度江苏省城市地价水平示意图图2 2001-2011年度江苏省城市地价指数示意图从季度分析来看，全省一至三季度综合地价环比增长率分别为1.63%、1.34%和0.54%，呈现逐季回落态势；至第四季度综合地价环比为负增长，环比下降0.70%。从半年度分析来看，全省上半年综合地价环比增长2.99%，下半年综合地价环比下降0.16%，半年度地价变化比较明显。2.江苏省三大区域城市地价状况2011年度，苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上仍呈梯度分布，苏南最高，苏北最低。与全省地价水平对比来看，在综合、商业、住宅以及工业用地地价方面，仅有苏南地区均高于全省平均水平；而苏北地区均低于全省平均水平；苏中地区则只有住宅用地地价高于全省平均水平。从地价涨幅来看，苏南地区本年度综合地价增长率为2.58%，涨幅较2010年回落5.78个百分点，地价增长率位于三大区域末位。但其中商业和工业用地地价增长率分别为6.20%和3.72%，均位于三大区域首位。苏中地区本年度综合地价增长率为3.06%，涨幅较2010年回落5.60个百分点，地价增长率在三大区域中最高。其中，住宅用地地价增长率为3.09%，位于三大区域首位；而工业和商业用地地价增长率分别为3.49%和4.31%，分别位于三大区域中间和末位。苏北地区2011年度综合地价增长率为2.93%，涨幅较2010年回落3.26个百分点，地价增长率在三大区域中居中。其中，商业和住宅用地地价增长率分别为5.61%和2.69%，位于三大区域中间；但工业用地地价增长率为1.47%，位于三大区域末位。从地价季度走势来看，三大区域前三个季度综合地价增长率逐季回落，第四季度综合地价小幅下调。从三大用途地价增长率看，三大区域四个季度的商业、住宅用地地价增长率总体逐渐下降，而三大区域四个季度的工业用地地价增长率均呈两头低中间高的态势。从地价半年度走势来看，总体上三大区域上半年与下半年地价涨幅差异大。其中，苏南、苏中地区综合地价涨幅上半年与下半年相差较大，分别为3.72和3.44个百分点，苏北地区相差较小，仅为2.28个百分点。上半年苏中地区综合地价增长率最高，为3.25%；下半年苏北地区综合地价增长率最高，为0.32%。在各类用途中，上半年商业和工业用地地价涨幅最高的均为苏南地区，住宅用地地价涨幅最高的为苏中地区；下半年商业和住宅用地地价涨幅最高的均为苏北地区，工业用地地价涨幅最高的为苏中地区。3.江苏省省辖市市域地价状况从地价水平来看，2011年度商业、住宅和工业用地地价南京市市域均为最高，宿迁市市域均为最低。从地价增长率来看，商业用地地价增长率最高和最低的分别为苏州市市域和常州市市域，涨幅分别为8.71%和2.16%；住宅用地地价增长率最高和最低的分别为宿迁市市域和无锡市市域，涨幅分别为4.10%和0.20%；工业用地地价增长率最高和最低的分别为无锡市市域和徐州市市域，涨幅分别为13.54%和-0.25%。4.江苏省省辖市市区地价状况在地价水平方面，2011年度南京市市区的住宅用地地价位于全省首位；苏州市市区的商业用地地价和无锡市市区的工业用地地价分别为全省最高；连云港市市区的商业用地地价为全省最低；宿迁市市区的住宅、工业用地地价均为全省最低。在地价增长率方面，苏州市市区的商业用地地价增长率为10.70%、宿迁市市区住宅用地地价增长率为6.59%，无锡市市区的工业用地地价增长率为16.98%，分别位于各用途用地地价涨幅首位；常州市市区的商业用地地价增长率为2.01%，无锡市市区住宅用地地价增长率为-1.91%，镇江市市区的工业用地地价增长率为0.12%，分别位于各用途用地地价涨幅末位。三、2011年度江苏省城市地价变化分析1.江苏省地价总体变化分析2011年全省地价水平总体上较为稳定，综合地价增长率逐季递减，其中上半年地价增长率明显高于下半年。2011年以来，我省房地产销售总体呈现高开低走之势，年初商品房销售面积同比增幅为24.4%，至6月底商品房销售面积同比增幅下降到1.4%。受市场和房价调控政策双重影响，商品房价格和涨幅逐步趋稳。与之相关联的上半年土地市场，其成交量总体逐步下降，综合地价涨幅较2010年下半年有所回落。到下半年全省商品房销售量由增转降，第三季度同比下降2.2%，全年同比下降15.8%。商品房价格涨幅持续回落，并呈下行趋势。与上半年相比，全省经营性用地招拍挂市场中以底价成交的地块数量大幅上升，流标地块有所增多。2.江苏省三大区域城市地价变化分析2011年苏中地区加快发展，房地产开发建设继续扩大，全年房地产施工面积、新开工面积和竣工面积等增速均居三大区域之首。2011年上半年房地产销售状况较好，房价涨幅较高，住宅用地地价涨幅居三大区域之首；随着房地产各项政策的深入执行，下半年房地产销量下滑，房价涨幅有所回落，住宅用地地价随之下降，跌幅在三大区域中居中。总体上苏中地区全年住宅用地地价涨幅和综合地价涨幅均位于全省首位。苏北地区房地产起步相对较晚，对调控政策的敏感度较低。2011年，从区域房地产投资增长看，苏北地区在全省投资增长中居末位；从区域房产销售情况看，苏北地区的销售面积增幅明显高于苏南地区，与苏中地区相当；从区域房价涨幅看，苏北地区房价涨幅明显高于苏南地区，与苏中地区接近。受此影响，除工业用地地价涨幅最低外，苏北地区的商业、住宅用地以及综合地价涨幅均居三大区域中间。苏南地区房地产起步早，相对较为发达，其对调控政策的敏感程度更高。特别是2011年的限购政策对房地产市场影响较大，而我省有三个限购城市南京、无锡、苏州地处苏南地区。因此，苏南地区房产销售和房价涨幅均低于苏北、苏中地区，进而影响到住宅用地地价涨幅最低。虽然商业和工业用地地价增长率位于三大区域首位，但由于对综合地价增长起主导作用的住宅用地地价增长率最低，故综合地价上涨相对较为缓慢。四、2011年度江苏省城市地价的主要影响因素分析1.宏观经济增速放缓，地价变化趋稳降速2011年我国总体经济平稳放缓，转方式、调结构、稳增长成为政策调控的主旋律。世界经济复苏缓慢，对外向度较高的江苏经济影响较为明显，2011年全省地区生产总值按可比价格计算，同比增长11%，创近年来最低，增幅较2010年回落1.6个百分点。拉动国民经济的投资、消费、出口三大需求增幅出现不同程度回落，其中全年进出口总额增幅回落较大，达21.6个百分点。在宏观经济增速放缓背景下，2011年我省土地市场成交量下滑，招拍挂出让土地以底价成交地块有所增多，且时现流标现象，在下半年表现尤为突出。2011年经济基本面的发展放缓是全省地价变化趋稳降速的内在因素，国内外宏观经济走势对我省土地市场影响较大，造成土地总体需求减少、价格波动。2.调控政策全面升级，房地产市场渐趋理性2011年，政府继续加强房地产调控，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。我省南京、无锡、苏州和徐州等4个城市先后实施了住房限购政策。为抑制通货膨胀，2011年央行共3次加息、6次上调存款准备金率，偏紧的货币供应政策对房地产市场产生的作用不可低估。资金市场流动性压力使得银行不同程度提高住房首付比例和贷款利率，收缩房贷业务。在抑制需求的同时按计划逐步增加供给。政府从保障土地供应、增加政府投入、加大信贷支持等多个方面加大对保障性住房建设的支持力度。2011年我省完成保障性安居工程目标任务45.3万套（户），超额完成国家和省定的年度目标任务，城镇低保和低收入住房困难家庭保障实现应保尽保。在上述宏观调控政策影响下，2011年全省房产市场逐渐趋理性，投机投资性需求基本退出市场，商品房市场供应充足，成交量明显减少，房价过快上涨速度得到充分抑制。反映在土地市场上，地价总体呈平稳发展态势，尤其是商业和住宅用地价格增速放缓。3土地成本不断提高，地价水平随之上涨随着国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第590号）颁布实施，城镇房屋征收费用不断提高；另外，建筑材料价格、人工费用等各项开发成本只增不减，均在一定程度上加大了土地开发建设成本。以上诸多因素会引起存量土地地价成本的提高。而全省调整提高征地补偿标准和耕地开发费标准使得土地取得成本增加，引起增量用地地价成本的提高，最终表现为地价上涨。4区域协调发展不断增强，城市土地价值稳步提升2011年江苏省全面落实江苏沿海地区发展规划，制定并启动了沿海开发五年推进计划，同时启动落实长三角区域规划，深化各领域合作，进一步推动我省三大区域协调发展。苏南地区加快转型升级，经济社会发展继续走在全省前列；苏中地区强化跨江合作，加快融入苏南地区，增创特色发展优势，崛起明显提速；2011年4月省政府出台了促进苏北地区又好又快跨越发展的10条政策意见，深入推进“四项转移”和共建开发园区，鼓励和推进苏南或省外开发区及大型企业到苏北共建开发区，目前已有苏州宿迁工业园、无锡新沂工业园、常州高新区大丰工业园等25家共建园区获批南北共建园区，上海嘉定建湖工业园成为第一个跨省共建园区，苏北地区发展的内生动力持续增强，主要经济指标增幅继续高于全省平均水平。由于各区域发展协调性不断增强，有利于全省城市经济共同发展和城市总体竞争力的提高，并促使全省城市土地价值稳步提升。5、2011年度江苏省城市地价动态变化与社会经济发展指标关系分析2011年全省实现地区生产总值48604.3亿元，比2010年增长11%，增速比2010年回落1.6个百分点；全省城市综合地价增长率为2.83%，增速比2010年回落4.76个百分点。全省地价水平与地区生产总值保持增长同步提升、增幅同步回落趋势，但地价降幅高于地区生产总值降幅。总体来看，2011年全省宏观经济稳定增长带动了土地需求，但在房地产宏观调控政策影响下，地价增速明显回落。2011年全省全社会固定资产投资增长率同比增长21.5%，