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小区停车合同性质及法律责任问题探讨摘要：针对现在住宅小区内由车辆的损坏、丢失所引起的赔偿纠纷每每出现必在学界引起不小争议的现状，本文追根溯源先来讨论小区停车合同的分类。通过研究保管合同和租赁合同的概念、特征以及效力并与小区停车合同进行对比，从而更为清晰的认识小区停车合同的内涵，考虑目前的社会因素为小区停车合同找到适当的定位。明确小区停车合同的性质，为司法实践中清楚地划分小区停车相关纠纷的法律责任提供了理论依据，从而达到统一判决，减少争议，追求公平的目的。关键词：保管合同；租赁合同；合同自由原则The Study on the Contract of Parking in the Residential Area and the legal dutyAbstract: Nowadays, many disputations are caused by the compensation for the damage or loss of vehicles parking in the residential area lot. For this reason, the paper treats of this problem by discussing the classification of contract of parking in the residential area. To begin with, the paper studies the definition, characteristic and validity of both deposit contract and lease contract. And then the paper compares them with residential area parking contract to ascertain the difference. After that, the paper introduces the nature of residential area parking contract clearly. And the paper also considers the social factors recently. On the basis of these studies above, the paper locates the residential area parking contract properly and makes it easy to be understood and accepted. To ascertain the nature of residential area parking contract is significant to provide theoretical bases of the determination and imputation of legal responsibility relatively. And finally, it will achieve the purpose of reducing disputations and seeking justice.Keywords: Deposit Contract, Lease Contract, Liberty of Contract freedom of Con-tract正文目录引言-3一、小区停车位的所有权归属-3二、小区停车合同性质分析-4（一）车位租赁论探讨-4（二）车辆保管合同探讨-6三、责任承担问题-10（一）停车费中的权利、义务关系-10（二）责任赔偿问题分析-12（三）解决纠纷的建议-14四、结论-14引言随着我国经济的发展，国民收入水平的迅速提高，城市中有车一族的队伍正在不断壮大。而与此相对应的却是，城市土地资源的稀缺。开发商在建造楼宇的同时，不能提供与之配套的停车位，导致城市小区停车位数量的增长跟不上汽车销售量的增长，小区停车的相关立法与物业公司在管理上的不足也随即暴露出来。小区停车车辆的丢失、损坏纠纷频繁地发生，对于小区业主与物业公司之间关于小区停车位上的诉讼，法院的判决也大相径庭。这是因为，目前我国除了物业管理条例的地方法规对住宅区停车管理有所规定外，其他法律、行政规章及地方法规无明确规定。因而在现在的司法实践中，法院在确定何种合同关系上依据含糊，在赔偿标准方面也显混乱。这说明目前学理上对停车合同性质的认定还不够明确或没有找到适当理论。实践中最引起争议的是对于停车合同性质的认定及责任的划分。该问题的主流两大观点是小区停车合同保管论和租赁论。但很明显，法院认定保管合同或租赁合同后将根据截然不同的责任划分产生截然不同的判决结果，双方因利益得失的巨大差异而产生争议。所以如何界定停车合同的性质对当事人之间的权利义务的明确和赔偿责任的划分至关重要。本文将通过辨析保管合同与租赁合同的性质以及分析停车费的对价来解决此问题。一、小区停车位的所有权归属本文提到的小区停车合同所研究的停车场所，为小区内敞开式非经营性的地面停车位，一般位于建筑区划内的道路、楼房或共建筑周围的空地上。不同于地面停车场，小区停车位采用建筑间小面积空地，无护拦也无除小区保安外的专门看护人员。物权法的第六章规定了一个新的物权种类建筑物区分所有权。它是指一个建筑物在构造上和使用上被区分为专有部分和共用部分，业主对自己居室享有专有的所有权；对共有部分，如电梯、楼道、水箱、墙的外体面等享有共有权。该法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条第三款还规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”其中，小区停车位与小区地面停车场相同，是经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，小区全体业主按份共有该宗地号的全部土地使用权，因此小区停车位不可能获得房地产权的初始登记和房地产证。可见，小区停车位的所有权，本质上只是土地使用权，其法律权利理所应当归属于小区全体业主。这类停车位可由小区业主委员会委托物业公司提供给业主使用，停车收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。 齐恩平、樊恒舒：小区停车场的所有权归属，法制与社会2006年第3期。 所以，本文讨论的小区停车合同中的停车场所被划定为学界普遍认为的，物业公司代为全体业主管理的建筑区划内的道路、楼房或共用建筑周围的空地上的停车位。权属问题清楚后，我们开始切入小区停车合同。二、小区停车合同性质分析停车合同的性质，由于司法界和理论界看法不一，各地法院在审判时尚未有统一的意见。目前主要还是保管论和租赁论两种观点，其中以保管论稍占上风，本文将在下面具体分析其中原由。（一）车位租赁论探讨有学者认为，车主与物业公司的关系应为车位租赁关系，即物业公司只是为车主提供车辆临时停放场地并对其收取场地使用费。对停放车辆不负保管义务，车辆丢失也不应承担赔偿责任；另外车主可以通过买保险或安装防盗装置等手段来保证车辆安全。 刘欣： 物业管理若干法律问题之探究，南开大学硕士学位论文，中国学位论文全文数据库，6:85/wf/cddb/cddbft.htm，2007年12月20下载。1租赁合同概述我国 合同法中规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同（合同法第212条）。 崔建远：合同法，法律出版社2007年第四版，第406页。租赁合同的主要特征有：（1）租赁合同是转让财产使用权的合同。租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。所有权人或其他有权将财产出租的人所转让的也只是物的使用、收益权。（2）租赁合同为有偿合同。出租人以自己所有或使用、占有之物供承租人使用收益，而承租人则对自己使用、收益租赁物付出租金。（3）租赁合同为诺成合同。租赁合同中，出租人与承租人双方意思表示达成一致，合同即成立，所以租赁合同为诺成合同。 崔建远：合同法，法律出版社2007年第四版，第479页。（4）租赁合同具有非永续性。租赁合同作为一方对另一方租赁物使用和收益的合同，如果期限过长将使出租人的权利实际上被虚置。因此，许多国家的民法都对租赁期限有所限制。我国合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”2小区停车合同与之区别（1）缔约目的不同。车位租赁合同是物业将车位交付给业主使用，业主支付车位租金，并于使用、收益完毕后归还车位的合同；小区停车合同中，虽然物业公司对缔约目的说法不太明确，在出现毁损后才单方称双方订立的是停车场地的使用合同，但物业公司宣称这种观点只是想减免赔偿责任。小区业主订立合同的单纯目的就是为了车辆保管，防止自己的车辆丢失或毁损。缔约时，双方应对此应已有一些条件的约定。所以小区停车合同的目的与车位租赁合同不符。（2）合同标的不同。租赁合同所转移的是租赁财产的使用、收益权，因此其合同的标的是租赁财产的使用、收益权；而小区停车合同中，物业为业主交纳停车费的合理对价应是对车辆的保管行为，合同的标的是保管人的保管行为。（3）成立要件不同。租赁合同为诺成合同，出租人与承租人双方意思表示达成一致合同即成立。而实践中小区停车合同的成立不仅须有车主与物业有停放车辆的意思表示一致，而且须有车主将车辆停放于小区车位上的行为，即将车辆交付于物业工作人员合同才告成立。所以小区停车合同是实践合同。（4）权利义务的内容不同。因为租赁合同的出租人只负有依合同的约定交付租赁物和保持租赁物适于使用、收益的状态的义务。作为出租人的物业公司，仅负有将停车位交付给车主的义务，这显然会给车主带来巨大风险而有背于公平原则。在实践中，本文研究的小区停车合同中，往往有妥善保管的义务条款或保证车辆安全的口头约定。这说明小区停车合同在实际中的义务和车位租赁合同是不同的。因此可以看出，小区停车合同与车位租赁合同有很大区别，将其以租赁合同的性质定有失妥当。（二）车辆保管合同探讨持保管论的学者认为，车主与停车场建立的是车辆保管关系。因停车场既然允许车主停车并收取了停车费，自然应保证车辆在停车场内的安全，并且车辆在专门管理人员的直接监控下，对车辆的盗损有看管义务。 肖峰：停车场丢车纠纷探析从停车合同展开，法制日报2006年3月21日.1车辆保管合同概述保管合同，又称寄托合同或寄存合同，是指双方当事人约定一方当事人保管另一方当事人交付的物品，并返还该物的合同（合同法第365条）。 崔建远：合同法，法律出版社2007年第四版， 第479页。车辆保管合同是保管合同的一种，从以上对保管合同概念的分析可以得出车辆保管合同的概念。即车辆保管合同是保管人保管寄存人交付的车辆，并返还该车辆的合同。其中保管车辆的一方为保管人，其所保管的车辆为保管的物，交付车辆保管的一方为寄存人。 李涌：试论车辆保管合同， 云南大学硕士学位论文，中国学位论文全文数据库，6:85/wf/cddb/cddbft.htm，2007年12月20下载。车辆保管合同，既是保管合同的一种，当然地具有保管合同的一切特征：（1）车辆保管合同是实践性合同。车辆保管合同的成立，不仅须有保管人与寄托人有保管车辆的意思表示一致，而且须有寄存人将车辆交付于保管人的行为。这里的交付意为寄托人必须将车辆的排他占有和实际控制权交付与车辆保管人，而保管人必须自愿接受和控制所寄托的车辆，并且知道他有按寄托人的指令归还车辆的义务，愿意承担对该车辆的保管和控制的责任。（2）车辆保管合同可以为无偿合同，也可以是有偿合同。车辆保管合同可以为无偿合同，也可以为有偿合同。正如法律谚语所说的“契约是当事人间的法律。”因此车辆保管合同是有偿还是无偿，决定于车辆保管人与寄托人之间的约定。（3）车辆保管合同原则上为不要式合同、双务合同。法律对于车辆保管合同的成立，并未规定当事人采取何种特定形式，只要当事人有交付车辆保管的合意，并且完成车辆的交付，车辆保管合同即可成立。在有偿的车辆保管合同中，寄存人应负担给付保管费的义务，而在无偿的车辆保管合同中，寄存人仍须负担保管人为保管车辆所支出的必要费用，除非双方约定寄存人无须负担任何费用。因此，车辆保管合同原则上为不要式、双务合同。（4）车辆保管合同以车辆的保管为目的，以车辆保管行为为标的。寄存人订立车辆保管合同的直接目的就是由保管人保管车辆，防止车辆丢失或毁损，而非以保管人获得车辆的所有权或处分权为目的。车辆保管合同的标的是保管人保管车辆的行为，保管人的主要义务是保管寄存人交付的车辆，保障车辆的安全。（5）车辆保管合同转移车辆的占有。因寄存人的车辆为保管人保管，保管人取得保管车辆的占有。不移转车辆的占有，保管人无法履行保管义务。这里的占有指的是保管人对车辆享有事实上的管领力，有对车辆的实际控制权。因为车辆保管合同是保管合同的一种，所以车辆保管人也负有保管人妥善保管保管物即车辆的义务。保管人违反保管合同中的妥善保管义务，致保管物毁损灭失的，保管人应承担违约责任。 崔建远：合同法，法律出版社2007年第四版，第481页。2小区停车合同在合同特征上与车辆保管合同的比较（1）从合同的标的和缔约目的上看，小区停车合同中业主把停车收费是看作寄存，而寄存与保管的意思相同，都要求受寄人在约定的期限内履行看管、照顾寄存物，而小区物业也大体是照此做的，这说明小区停车合同的标的和缔约目的都是和车辆保管合同相符的。（2）从权利、义务的角度，在期限届满或寄存人要求时将原物返还给寄存人的义务,寄存人应当依照双方的约定支付寄存费即停车费。这也完全符合合同法中对于保管合同双方当事人权利义务的规定。一般说来,在保管合同为无偿时,保管人应当尽与保管自己的物品同样的注意,负具体的轻过失的责任；在保管合同为有偿时,保管人应尽善良管理人的注意,即应负抽象轻过失的责任。 崔建远：新合同法原理与案例评释，吉林大学出版社1999 年5 月第1 版，第1339 页。小区停车合同一般为有偿保管，要求保管人把保管物返还，也就是保证车辆的完好。（3）车主有交付行为。将车辆停放在物业公司专属控制的小区内并交纳停车费，车主已达到将保管物即车辆交付保管人的意思表示。车辆的交付，并不以交出钥匙和登记车辆为必要。小区停车中车辆的交付与车辆保管合同中转移车辆的占有相一致。（4）在法律责任上，合同关系存续期间,如果保管物损毁、丢失，保管人均要承担赔偿责任，不过是在有偿保管和无偿保管合同项下对保管人承担责任时的过错程度要求不同而已，也就是说,除了意外事件或不可抗力等法定的免责事由出现或当事人约定的免责事由出现的情形下保管人对保管期间保管物的丢失或损坏是“责无旁贷”的。回到小区停车合同上，车辆丢失或损坏后，物业也因其对妥善保管义务的违反理应负有赔偿责任。因此，从合同特征的角度推断，小区停车合同应属于车辆保管合同的一种。3从合意论述停车合同的保管性质合同法中最重要的一个原则即合同自由原则。合同自由中提到，合同本质上就是当事人通过自由协商，决定其相互间权利义务关系，并根据其意志调整他们相互间的关系，合同的本质在于合意。合同作为当事人的合意，之所以具有法律上的拘束力，乃是因为当事人的合意符合法律规定的生效标准，或者说符合国家的意志。 王利明：合同法研究，中国人民大学出版社2002年版第一卷，第141页。合同具有法律上的拘束力，不仅表现在当事人的合意能够严格地约束订约的双方，在任何一方违约时应承担违约责任，而且还表现在当事人的合意具有优先于合同法的任意性规范而适用的效力。这种效力简单地概括就是约定优先的原则。 王利明：合同法研究，中国人民大学出版社2002年版第一卷，第141页。从停车合同的合意出发，在缔约前也就是业主想停放车辆而向物业交纳停车费的时候，双方所能达成的合意是较难确定的。物业公司向小区内居民提供停车服务，并向停车人收取一定费用，虽然目前比较普遍，但对这一行为的性质却缺少明确的法律规定。纠纷发生后，由于利害关系所系，双方当事人往往各执一词，难以取得一致意见。本人认为，人们对这一行为的性质之所以产生极大的歧义， 除了各方利益不同、都自觉或不自觉地将这一行为的性质朝有利于自己的方向解释以外，客观上也是这一行为的性质本身的模糊性造成的。在民法中，有些民事行为确实很难从行为本身来确定其性质，而只有通过行为人的意思才能对行为的性质进行判断和界定。但意思是主观的，在行为人没有将内在意思明示于外时，外人很难猜度，从而导致了行为性质的模糊性。因此本人认为，对物业公司提供停车服务这一行为的性质，可以按下列方法界定：（1）在双方有明确约定的情况下，应按约定处理合同行为属私益性行为，在不违背国家法律强制性规定的情况下，当事人的约定具有相当于法律的效力，这一公认的意思自治原则当然适用于物业管理合同。因此如果物业公司明确约定收取的是车位出租费，或有“只出租车位，不负责保管”、“车辆遗失，概不负责” 等警示性说明的，应认定为是车位出租行为，双方之间形成一个车位租用合同关系。作为出租方的物业公司只负有提供适泊车位的义务，并对因车位不良而造成的车辆损坏承担责任。反之，如果双方明确约定是车辆保管的，则彼此间形成车辆保管合同关系。物业公司除应提供适泊车位外，还应设有专人负责保管，并制定相应的管理制度。除车主自己的原因或法律明文规定可以免责的情况外，物业公司应对处在其管理之下的车辆被盗、损坏等后果承担赔偿责任。即使是由第三人的原因引起的，车主亦有权追究物业公司的管理责任。（2）在双方没有约定或约定不明确的情况下，应认定为保管合同关系在物业公司与车主间没有对提供停车服务的性质做出约定或者约定不明确的情况下，其行为的性质是模糊的。但本人认为，于此种情况，将彼此间的关系认定为保管合同关系比较合理。其理由是：首先，物业公司对停放在小区车位上的车辆处在占有状态。区别车辆保管合同关系或车位租用合同关系的关键在于车辆处于谁的监管和控制之下，即停放于由物业公司指定车位上的车辆是谁直接占有的。按传统的民法理论，占有通常是指主体对物的实际控制。就车辆的占有而言，可以通过控制车钥匙、行车证明及车身等多种途径得以实现，但对车身的控制是最有效、最直接的占有。从物业公司开展停车业务的实际情况看，一般不要求车主在存车时交出车钥匙或行车证明，车主只要办理一定的手续或持有一定的凭证，便可存取车辆。由于物业公司的这一业务主要是面向小区内的常住居民，车主稳定，相互间比较熟悉，故存取车辆往往不需要任何手续或凭证，处在一种比较开放和自由的状态。但是不管如何，在车主将车辆存放于物业公司指定的车位这段时间内，车主对车辆处于失控状态，对车辆已没有实际的管领能力。物业公司控制着存放的车辆，任何人提取车辆，都应得到管理人员的许可。那种对存放的车辆不需要任何手续便可自由提取的情况，只能视为物业公司的管理制度不严密或管理人员不尽职守。 其次，一些物业公司与车主之间的协议符合格式合同的特征，这明此种协议已有约定为保管合同的形式，只是目前各物业公司的做法还不统一。格式合同是一方当事人为重复使用而预先拟定的、在订立时未与对方协商的合同。格式合同的要件有三：一是由一方当事人预先拟定的；二是可以重复使用的；三是在合同订立时未与对方协商的。就物业公司与车主之间的车辆停放合同来看，不管这种合同是否采用书面形式，双方间的权利和义务都是物业公司单方面预先规定的， 如停车的场所、存取的手续、费用的缴纳、物业公司的责任等内容，车主只有接受与否的选择权，而没有讨价还价的余地，因此它符合格式合同的全部特征。对于格式合同，各国都对合同的提供者规定更多的缔约义务，如提醒对方注意的义务、说明条款含义的义务等。因此物业公司在与车主订立车辆存放协议时有义务将停车费的性质向车主做出说明，并提醒对方注意，在停放车辆被盗或损坏时，将由车主自己承担责任。按格式合同规则，对格式条款产生两种以上的解释时， 应做出不利于格式条款提供者的解释。这一规则在我国合同法中同样是得到确认的。此类案件中，双方的争议焦点或责任承担的关键就在对停车费作怎样的解释。如解释成保管费，物业公司对车辆被盗难辞其咎；如解释成车位出租费，则车主只能独自承担损失。实际上，在当事人没有明确约定的情况下，对停车费性质的界定相当困难，这样就只能将停车费解释为车辆保管费，本文会再下面继续论述。从停车合同的实际出发，以北京为例的小区车位的使用，首先小区车位上的停车行为，双方是有约定和书面合同的；第二、业主在物业管理费之外又交纳了停车费且有购买车位的独占使用权的；第三、小区物业对有固定车位的车辆有妥善保管的义务。所以，小区车位上成立的停车合同应为车辆保管合同。三、责任承担问题（一）停车费中的权利、义务关系就因为目前在大多数小区停车位的使用前，物业公司与车主间事先没有对提供停车服务的性质做出约定或者做出的约定不明确，所以停车行为的性质是模糊的。我们跳出停车合同性质的争论，单从权利、义务相对等，也就是付出多少对价得到多少利益来说。归结到小区停车上，我们就是要从停车费入手，为车主和物业找到公平的责任划分。分析来看,我们必须从停车费入手。结合北京的实际情况，停车费基本上都有两种性质：一为土地使用费，二为管理费用。停车占用一定的土地面积，因而需要支付相应的土地使用费，同时停车位往往需要物业公司专门管理，以保护停放汽车的安全，因此车主需要支付一定的管理费用。停车费中土地使用费部分，应支付给土地的所有者，也就是享有车位所在小区土地使用权的人或单位，这是其对土地享有收益权能的表现。而停车费中的管理费用部分，则应支付给对停放车辆进行管理的人或单位，这是其提供保管服务的对价。在小区全体业主对停车位享有共有产权的情况下，小区停车位的停车用地的场地使用权及公共设施所有权是属于全体业主的，但事实上，停车位在目前并未达到每户一个的标准，也并非每户都有汽车，如果小区的公共停车场只为有车的业主无偿使用，对无车的业主而言是不公平的。为平衡利益关系和发挥产权的经济功能，通过业主公共约定方式将停车泊位约定为经营性用地并收取停车费，一方面是对停车场管理者劳动力的一种补偿，另一方面也是对全体业主的一种补偿。只不过这部分费用不会平摊地分给每个业主,而是将其补贴到物业管理中去，用于对停车场的维修和管理。所以首先明确，小区内停车收费是比较合理的，并不意味着停车场所有权性质的变化。确认小区内土地使用权归全体业主共有就应该确认停车费中有一部分应为业主大会享有，以进行小区设施的建设和日常维修。以北京为例北京市普通居住小区物业管理服务收费标准规定住户机动车存车时按照大车每月210元，小车每月150元的标准向物业管理公司交纳存车费。如果一位业主居住在普通住宅小区他的房子小于100平方米，那么他一个月的停车费甚至比物业管理费还要多。地面停车经营停车费利润多，又几乎无成本，所以物业管理公司收取停车费应该是基于提供保管车辆的服务而收取的一种保管服务费用。 郭玉涛：小区停车费属于谁，中国物业网，/default.asp?cataid=63，（2008年3月18日下载）。因为是保管服务费用，那么双方之间就应该是一种平等的保管合同关系，业主接受保管服务应该按照收费标准交费。如果业主不接受保管服务就不应该强行收费，那样的话业主汽车的损坏，也不应由物业管理公司负责了。但是实际上物业管理公司往往强制性地要求业主交费，否则不给固定停车位或者不让进门出门。根据权利义务的对等，物业享受的停车费完全应该包括管理和防范的义务，那么，在车辆丢失、损坏时，物业公司也应该承担车主损失的赔偿。而且据业内人士透露，现在有些物业公司将停车费中的一部分用于保险。一旦丢车的官司输了，他们可以找保险公司要钱，无形中将风险转移了。这说明大部分物业公司也有能力支付赔偿费用。（二）责任赔偿问题分析案例一：2006年1月22日，福州市民陈先生停放在自家楼下的摩托车被盗。陈先生认为小区物业公司未尽到安全管理义务，向法院提起诉讼，要求物业公司承担赔偿责任。福州市中级法院审理查明，物业公司受开发商委托，进行前期物业管理，与陈先生建立了物业管理合同关系。根据双方签订的物业管理合同，物业公司承担车辆停放管理、公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理。法院认为，物业公司对小区安全负有防范和协助管理义务，对小区的车辆停放有管理和引导义务。本案中，陈先生的车辆在小区内被盗。与物业公司疏于管理有一定关系，物业公司应承担赔偿责任。鉴于陈先生并没有特别委托物业公司对车辆进行保管，物业公司对陈先生的车辆只是尽一般的安全防范义务，主要的保管义务在车主本人。陈先生将车辆停放在无人看管的区域。也存在过失。法院最后判决：物业公司承担20的责任，赔偿陈先生1260元。针对此案，福建勤贤律师事务所律师曾凌说，从法律关系上看，小区业主与物业公司之间是雇佣关系，物业公司根据合同约定从事物业管理服务。物权法明确规定，物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主监督。物业管理条例第三十五条规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业公司对业主车辆是否有保管义务由双方约定，如无特别约定，则物业公司无特别保管业主车辆义务。 郑良：车辆在小区被毁、丢失谁负责，半月谈，2007年第18期。但物业公司对维护小区安全(包括业主人身安全和财产安全，小区正常秩序维持)负有责任。物业管理条例第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。上述案件中，法院是以物业公司未尽到安全防范义务为由判决物业公司承担部分赔偿责任。案例二：舒先生反映，9月12日中午12点，他像往常一样到太白小区开自己的车，没想到车位上的车不见了。舒先生意识到车丢了，就赶紧去找小区门口的保安，在车辆出入记录本上一查，发现车是9月12日凌晨3点11分被开走的。报案后，电子城派出所民警赶到现场展开调查。 昨日，舒先生给记者提供了他向物业公司交费的票据。这张盖有“陕西大洋立恒物业公司” 红章的收据显示，物业公司收了舒先生50元的“车辆停放服务费”，停车时限为8月29日至9月29日。从车辆资料来看，这辆车号为豫J38602的黑色桑塔纳车发动机号为0268558。丢车后，河南方面的保险公司委托太平洋保险西安分公司展开调查。 物业认为，服务费不是保管费。小区内丢车，物业公司不该承担责任。该物业公司经理李建平说：“我们所收取的车辆停放服务费，不是保管费，不应该承担责任。”李经理讲，停车服务费是指划定停车位、平时车辆进出时保安提供登记及开门的服务。这项费用也经过市物价局审批，单次停车小车为两元，每月停车按50元收取。“什么是保管费？比如存自行车收的是保管费，丢了要给人家赔。”李经理说。据他透露，太白小区内每天的停车量有200多辆，丢车发生过多起，不过他们会加强巡逻。 律师认为，物业应承担一定责任。物业公司收费后该不该承担丢车责任，我省的物业条例对此并未做出界定。记者从陕西省城市居住区物业管理条例中查到，第26条规定：“物业管理服务的主要事项”包括“车辆进出、停放的管理”。但对于物业公司如何尽到管理职责，却没有具体规定。交费停车后丢车，责任谁来负，法律对此仍是空白。对此律师还称，车主交了停车费后，物业公司应该承担小区的公共秩序安全，就有了对车辆的安全防范义务。即使不签合同，双方已形成事实上的停车服务合同关系，物业公司对所停的车辆，就应该担负一定程度的安全保障责任。这种义务是否被认真履行，又很难界定。如果双方有特殊的“保管”约定，就应承担车辆损失及连带赔偿。 王飞、孙朵朵：小区丢车物业是否该赔，西安晚报，2006年09月15日。以上案例中，分为两种情况：车主没有向物业交纳停车费的，因双方不形成保管关系，只存在物业管理合同中的宏观管理义务，所以基本上法院认为物业只承担很少部分的赔偿责任，除非有重大过失。但是如果车主已交纳了小区停车位的停车费，并且也按照规定停放在自己的车位上，则双方形成保管合同，与物业公司对小区内的安全防范工作不同，此管理更针对车辆。物业公司的人员有义务维护车位附近的秩序，指挥车主安全的将车辆停放在指定位置，并在车位由于其他车辆摆放不规则或占用此车专用车位时排除这些妨碍。车辆丢失后，将视物业有无重大过失，如是则应赔偿全部损失，如已物业公司已尽到相关义务则应赔偿部分损失。换句话说，就算撇开停车合同的性质不讨论，从权利、义务相对等原则考虑，车主所交物业管理费或停车费的对价，也应该包括看管义务或保管义务，所以物业在车辆损坏或丢失后还是应该视物业费或停车费来赔偿损失，只是赔偿的比例多少有区别而已。当然，我们应考虑到小区停车位的实际情况。首先，从停车场所上来看，小区停车位为相对不封闭场所，从监控程度上比不了专门的营业性停车场。其次，由于小区内物业工作人员与业主交为熟悉，所以停车的管理方式较为宽松，无严格要求是否凭牌提车。最后，小区工作人员除看管小区内车辆确实还有其他管理工作，非专业车辆看管人员。所以，在车辆索赔时，法院可以考虑降低物业公司严格责任的赔偿比例，做到公平合理，平息纠纷。（三）解决纠纷的建议本人认为目前要解决小区停车位上成立的小区停车合同，其性质因其合同特征、当事人的合意和权利义务相对等等原则的考虑，宜把已交停车费的业主与物业公司之间的法律关系认定为保管合同性质。物业公司在管理期间，有负责车位附近秩序，指挥车辆顺利停放，安全防范等义务。除能证明为法定免责情况外，物业在业主停放车辆损坏丢失后，理应对车主损失负责，对此进行赔偿。为解决小区停车相关法律问题，政府可以制定明确的小区停车位管理规范，