保利地产投资价值分析报告.doc

保利地产投资价值分析报告C08营销一班 姜徐 081318116公司基本概况保利地产是2010年持续飘红的一只蓝筹股，在房地产开发行业这个板块中可谓之为龙头老大，是恒生A股行业龙头指数的成分股，还入选了“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。它是在上海证券交易所上市的大型企业板块中的一支老牌的房地产开发与经营业股票，是在股权分置改革之后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业，它的股票代码（600048）。保利地产的公司全称保利房地产（集团）股份有限公司，于1992年成立，注册资本15亿元。前身是中国保利科技有限公司。保利房地产股份有限公司是一个由中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。2009年公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产“成长力领航品牌”，房地产上市公司综合实力第二名，还被评为中国最具成长性上市公司第一名。截止2010年第一季度，公司总资产已超千亿，达成了07年的时候公司提出的资产超千亿的目标。而且保利地产的资金实力和信用记录经过四大国有商业银行评定之后荣登榜首。保利地产目前已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了康居、珍品、山水、尊享的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等，具备多品类物业综合开发的实力。保利地产还奉行和者筑善的企业价值观，将和谐提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将和谐理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，不断研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。2008年，保利国际广场获得美国商业周刊建筑设计大奖。在2010年保利对外披露的三季度报中，我们已经可以看到2010年三季度已经实现营业收入60.42亿元，同比增长91%，净利润6.63亿，同比增长69.87%，总营业收入已经超过万科，净利润也与万科接近。行业状况分析 （一）行业概况：量缩价跌，行业陷入调整：(1)交易量严重萎缩，显示有效需求的下降2008 年1-9 月全国商品房销售面积较去年下降 14.88%，销售额下降 15.54%;(2)2009 年商品房交易量增长5.7%(3)支撑我国房地产需求的基本因素未变; (4)2009 年，市场信心恢复，交易量增长5.7%但行业盈利增长下降；（4）严峻环境下公司分化加剧，龙头公司市场份额扩大；（5）2010行业进一步发展，价格飞扬，泡沫经济进一步恶化，政府正采取各种措施抑制房价-而2011年，随着国际经济开始恢复，房地产业下一个发展周期将在此时出现。（二）房地产发展前景国家近期接连出台政策，对房地产进行调控。在多重政策之下，房地产板块整体处于一种弱势盘整之中。回首过往，从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。但调控归调控，我们可以看到一些数据，从2010年1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。很显然，我们可以看出，中国的楼市并没有和中央预期的一样降下来，充其量只能说保证在了合理的升幅水平之内。房地产关系着多个行业的兴衰，关系着一个国家的多个命脉支柱产业。中国的楼市如果在更加严厉的调控下崩盘，中国的每一个国民都要为楼市崩盘分担经济损失，如果楼市崩盘引发全面的经济危机，我们老百姓承受的损失将会更多。所以，在2011年，中央不会出台更严厉楼市打击政策。其次就是在CPI疯涨的情况下，物价都在上升。即使中央出面调控，楼市也会保持在合理的升幅水平内。行业存在问题单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题。 多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨。土地管理制度影响土地供给。产品结构偏差影响房地产市场供给竞争力分析1.市场地位保利地产是2006年7月31日上市的，是股权分置改革后重启IPO市场的首批上市企业之一，也是IPO重启后的第一家房地产公司。保利总经理宋广菊说保利地产有双重DNA ，既有军企背景，又是国企中的央企。保利地产是1998年，为响应联合国“百万大裁军”的号召，经中央、中央军委联合批准，以中国人解放军三总部为背景成立的集团。保利地产控股股东中国保利集团的主要领导成员有前国家领导干部的子女。保利地产的央企背景，使其在房地产行业的竞争中，具有相当的优势。因为，现阶段房地产的公司的核心竞争力就是融资能力以及和地方政府的关系。 在国务院批准的16家主营房地产业务的央企当中，保利是为目前国内上市的最大房地产央企，由于拿地态度比较激进，保利在2008年和在2010年都是中国拿地最多的房地产公司之一。目前，在土地储备上大大超过万科，但是，由于有强大的融资能力支撑，财务却不会因此出现资金链断裂危险，正是保利地产的特殊身份使其在拿地能力和融资能力相对国内的大多数房地产公司而言，更具优势。其在A股市场的融资无论是从规模还是从频率来讲均远胜其他企业。具有相当的竞争力， 2006年IPO融资近20亿元。2007年8月6日公开增发募集资金总量约70亿元。2008年5月21日，发行公司债43亿元，2009年发行中国保利集团公司企业债券发行13亿元，2009年5月21日，非公开发行A股募集资金78亿。保利地产2002年设立时只有3亿元净资产、8亿元总资产，仅仅用了七年时间就发展到2011年1季度1400左右亿元总资产。近期又宣布定向增发近百亿的融资计划。已经通过了国资委的批准。一旦房地产市场萧条，房地产调控出现松动。不出意外，定向增发应该成功。保利地产近两年一直低迷，近期无论市盈率还是市净率比08年底金融危机时还要底2五力分析1新进入者的威胁：在住宅开发行业中,构成住宅开发行业进入障碍的因素有规模经济、产品差异化、资本要求等因素。( 1) 资本要求。房地产开发行业属于资金密集型行业,住宅开发也不例外,一个房地产项目从其开始到结束都涉及到巨大的资金量,因此,这个行业是资本要求高的行业。其中,仅仅是拿地一项就需要大量的资金。 ( 2) 规模经济和产品差异化。保利开发的住宅产品在消费者心中已经和其他开发企业的产品有了明显的差别, 保利的品牌理念是“和谐生活、自然舒适”，综合以上信息可知：保利面对较小的新进入者威胁。2供应商的讨价还价能力。对于住宅开发企业而言,土地供应者、资金供应者和建材供应者是主要供应者,对行业产品的供应数量、价格和供求有一定的影响,其中,土地供应者和资金供应者对行业有着更为深远的影响。由此可见,在目前房地产开发资金筹集渠道有限的条件下,开发企业受国家金融政策的影响很大,基本上不具有讨价还价能力。3买方的讨价还价能力。房地产市场,或者具体到住宅商品房市场,与一般消费品相比,是一个特殊的市场,其中的消费者有较弱的讨价还价能力,原因如下:第一,房地产市场是个比较专业的市场。第二,商品住宅在建设的时候就已经形成了大部分的商品属性。第三,住宅商品价值巨大。第四,中国人普遍认为住宅是必须品。4替代品的威胁。(1) 存量商品房对新开发商品房的威胁。 (2) 租赁方式对新购买商品房的威胁。5竞争对手之间的竞争。通常,当行业内品牌竞争越激烈、产品差异化越不明显、产品库存成本越高时,行业内的竞争将越激烈。(1) 品牌竞争激烈。(2) 产品差异化比较明显。综合以上几点,保利明显的产品差异化弱化了市场的竞争激烈程度,但是同一区域同一消费群体定位的楼盘间将有激烈的竞争,这时在同等条件下,保利地产占有竞争优势。保利地产盈利能力及财务状况分析一直以来，房地产行业的发展备受关注。全球金融危机之后，房地产行业再一次被推到“风口浪尖”。从 2007 年的宏观密集调控对象到再 次被定位为“国民经济的重要支柱产业”，从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求，这些都对房地产企业产生重大影响。1偿债能力分析项目/年份0607080910（第3季度）流动比率1.842.152.732.312.45速动比率0.560.660.670.740.51资产负债率0.760.690.710.70.77利息保障倍数151.3774.25120.1280.2937.2（近几年，保利地产的财务费用都是负数，也就是说均产生了金额不等的利息收入）由上面表格可以看出，较高的流动比率表明的是企业迅速变现资产和偿还短期债务的能力较强。说明企业的风险有一定程度上的降低，适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需要的资金，又能保证资金的安全性。我们确实可以看到保利地产的长期偿债能力较低弱。财务能力盈利能力偿债能力成长能力经营能力投资收益得分58.2967.8958.2734.374.9371.11行业均值34.5338.739.0852.151760.55市场均值46.5948.2541.851.5740.2345.142.营运能力分析项目/年份0607080910（第3季度）总资产周转率0.330.280.330.320.11净资产周转率0.881.041.191.170.44存货周转率0.30.250.270.290.1应收帐款周转率2445.7681.5168.3526.33 由上表可以看出，应收账款周转率、存货周转率、净资产周转率和总资产周转率主要是呈现出逐渐上涨的势态，总体是维持到比较高的水平，应收账款回收能力也较强，变现能力也比较强，这样就保证了公司充足的销售收入以及营运资金。运营能力比较强。但是和行业以及市场上的排名来看，现在公司处于比较靠后的状态，也就是说和同行业比起来公司还是处于比较低的运营状态，这也就给公司的发展和成长提供了较大的发展空间。3盈利能力分析项目/年份07080910（第3季度）净资产收益率12.4915.914.038.46总资产收益率3.644.173.921.67主营业务利润率25.3124.7222.7119.59成本费用利润率44.3140.5234.6926.97股东权益报酬率0.130.190.15每股收益1.210.911.000.5每股未分配利润2.011.871.951.92净利润率0.20.1960.174毛利率38.540.836.82从保利地产的0709年的报表以及今年的半年报中我们可以看到，企业的经营业绩有很大幅度的提高，07年主营业务收入同比增长101.51%，08年同比增长158.4%。09年主营业务收入同比增长85%，10年半年报中显示比同期增长了60.71%。每股收益和每股未分配利润也是呈现出震荡上升的趋势。但是公司的净利润率和毛利率以及主营业务利润率和成本费用利润率、总资产利润率和净资产利润率都呈现出了下跌的趋势。但是净利润的实数额却是每年都呈现上升趋势。保利地产的盈利能力打分时67.89，远远高于行业的38.7和市场的48.25，近期的排名在行业中也处于14位。不太低的每股收益和每股未分配利润还有现在比较低的股东权益报酬率都预示着保利将来能为股东打来更大更多的收益。总而言之，保利地产的盈利能力长远来看是相当可观的，并且也预示着保利地产是一支值得投资的股票。4现金流量分析-结构分析：项目/年份06070809现金流入结构分析现金总流7833066474621.463246544183069264916391.82经营资金所占比例5246.5853.5263.49投资活动所占比例0.10.080.090.04筹资活动所占比例47.952.6246.3936.47现金流出结构分析现金总流出14325823400293609520903162171833059506763641.8经营资金所占比例80.984.3978.9575.83投资活动所占比例1.51.290.290.77筹资活动所占比例17.614.3220.7623.46其他现金债务总额比0.32200.33410.199960.01821从上表对现金流量的结构分析来看，现金流入额是逐年在增长，其中经营活动比例稳定，同时投资活动和筹资活动所占的比例逐年下降，公司现金流出量也是逐年增加，但是经营资金流出的比例是在逐年的下降，而且我们可以看到公司的现金债务总额比也是逐年下降，从报表上可以看到，这几年的财务费用基本都是负数，也就说明了，公司近几年获得了利息收入。我们知道高的经营现金流往往意味着公司的经营稳健，而低的筹资现金流出也意味着公司的债务较少。5财务比率分析-每股收益分析：项目/年份06070809每股收益1.21.210.911.00每股现金股利0.030.0630.0888