房地产价格影响因素研究.doc

桂林电子科技大学毕业论文编号： 毕业论文课 题：房地产价格影响因素研究以广西平南县为例院 （系）： 成人教育学院 专 业： 经 济 学 学生姓名： 郭 光 前 学 号： 2010119752216 指导教师单位： 商 学 院 姓 名： 顾淑红 职 称： 副教授 题目类型： 与指导老师科研挂钩 R指导老师自选 应用基础研究 R 生产实际研究2011年 10月 05日摘要近几年来我国的房地产业发展突飞猛进,并且带动了其他行业的发展，在解决我国居民住房问题以及推动经济发展方面起着重要的作用。然而，房地产市场的过快发展，带来了一系列问题。其中“房地产热”带来的房地产价格上涨问题引起了政府和社会各界的高度关注。本文从广西平南县房地产发展的现状出发，用房地产价格的相关理论，研究影响房地产价格的相关因素，并以平南县房地产市场为依据，从实证角度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响，从而对调控本地房地产市场提出政策建议。 关键词： 房地产价格；形成因素；政策Abstract In recent years, Chinas real estate industry development make a spurt of progress，and drove the development of other industries, in the solution of problem of housing of our country dweller and promote economic development and plays an important role. However, the real estate market fast development, brought a series of issues. The estate is hot brings real estate prices caused government and social all circles pay close attention to. This article from the Guangxi Pingnan real estate development present situation, with the price of real estate related theory, to study the influence of the relevant factors in real estate prices, and to the county real estate market as the basis, from the perspective of the empirical analysis the representative factors for ordinary residential prices, thereby to control the local real estate market puts forward policy suggestionKey words :real estate prices; formative factors; policy一、研究背景住房是人类赖以生存和生活的基础和载体，房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上，由于住宅产业关联度高，它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展，不仅为这些产业提供了立足的场所，还扩大了对这些产业的社会需求。近年来，我国住宅房地产价格持续快速上涨，不仅极大地影响到居民的生活质量，且关系到整个国民经济平稳快速的发展。因此，住房价格问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。平南县位于是广西东北部，是一个拥有100多万人口的大县，房地产发展迅速，住房价格飞涨，本文主要通过对房地产相关政策的研究，找出房地产政策与该地住房价格形成的关系，研究影响平南县房地产价格的因素，以期有助于该地房地产政策的完善。二、房地产价格因素的探讨在房地产业飞速发展的今天，住房的价格也不断上涨，这几年广西平南县的房价一路攀升，高居不下。普通住房的平均价格从2006年的900元每平方米上涨到2011年的3600元每平方米，仅5年的时间就翻了四翻，房价也就成为人们最热议的话题之一。那么影响该地房地产价格的因素有什么呢？笔者认为，影响整个房价上涨的因素是多方面的，除了经济政策方面的因素，也有区域方面的因素，比如地理环境、气候，当然也有房地产个体结构方面以及城市规划等多方面的原因。以下将对此做详细的分析。（一）国家金融政策因素 1、银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响，从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例，对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款，从而限制投机和盲目消费。 2、银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为，投机的减少带来成交量的下降，因此有可能导致房价涨幅的回落，这一情况在一定程度上缓解了炒房热，从而推动了房地产价格的理性回归。3、货币政策。由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因，直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业，而这个过程有其背后的制度原因。首先，在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行，并且由于人民银行对冲能力有限，从而导致货币供应量快速增长。其次，投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高，大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内。最后，中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业，加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质，促使房地产价格在短时间内迅速攀升。（二）城市产业结构影响市场 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。（三）人口因素1、人口数量。房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。2、人口素质。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。3、家庭人口规模。这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。（四）经济因素这方面主要包括经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况、利率、物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费、居民收入等。例如，税收影响因素。税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说，住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本，造成价格变动。（五）社会因素影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。1、政治安定状况。政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。2、社会治安状况。社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。（六）房地产投机房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。一般来说，房地产投机对房地产价格的响可能出现3种情况：1、引起房地产价格上涨；2、引起房地产价格下跌；3、起着稳定房地产价格的作用 。（七）城市化 城市化又称城镇化、都市化，是当今重要的社会、经济现象之一，但由于人们对城市的概念理解不一，对城市化的解释和度量方法也相差很大。城市规划政策。城市发展规划对房地产价格都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。（八）行政因素 影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。（九）政府管理缺陷 1、国家宏观政策实施管理缺陷。从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间，各地成立了2000多个土地储备中心，县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下，国务院规定的廉租房制度从提出到今天也有10年了，291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。2009年国家将“保障性安居工程、改善民生”列为首项任务，表示3年内中央财政将投资9000亿元用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。然而，如此反差说明国家在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。 2、地方各级政府管理的不当。特殊的土地产权制度决定政府对房地产进行干预的必然性。地方政府既是房地产市场最直接的管理者，又是房地产发展的受益者，这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离，与地方政府不当干预或过度干预所导致的政府职能失灵分不开。 3、区域房地产垄断。由于土地位置的固定性,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的，同时，由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品，他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样，只要开发商不到另外一个区域去开发房地产，某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下，只有少数企业间存在竞争,房地产的市场结构就是寡头垄断,寡头垄断的必然结果就是价格高额。 4、宏观经济环境不稳定。近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。2008年以来，国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退，世界市场大规模萎缩，全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡，目前金融危机已经明显向实业领域蔓延，各国政府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度,美国次贷危机预示着房地产市场风险将更加突出。（十） 心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：（1）购买或出售心态；(2)个人欣赏趣味(偏好)；(3)时尚风气；(4)接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产，当选定了合意的房地产后，如该房地产的拥有者无出售之意，则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意。因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。二、政策因素对房地产价格形成的影响及其对策建议（一） 土地政策土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面一直采取比较严格的政策,包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法地使用每一寸土地,加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督,按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别:1、土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响。在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。 2、土地监管的规范对土地价格的影响。关于土地出让和利用的监管方面,自2002年以来,国家制定若干政策进行规范,在地方土地的出让、利用、征收等方面,国家进行必要的监督和管制。实践证明,这些政策是必要的,并且对规范我国土地价格,遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。土地政策对土地价格的形成具有一定的影响,而土地是房地产的主要组成部分,因此,土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。（二）土地调控政策 首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。其次,土地使用权出让方式（三）政府公共住房政策 当前房地产业的症结在于政府未对房地产业进行合理区分,房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产混同在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方政府以及外资等各方面寡头利益的博弈中无法得到保障,政府必须承担起保证居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中政府的政策必然会导致供给和需求的变化,从而成为影响房价的重要的因素。 （四）税收政策 税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本,造成价格变动。（五）国家收入分配政策城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力,进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使居民用来购房的资金增加,同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。 三、 调控房地产价格的政策建议1、取消价格双轨制。价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地转让方式。 2、简化行政审批环节,降低交易成本。政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;在建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿。 3、改进税收政策。降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施。一是实施新的企业所得税法,统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增强微观经济活力。三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。 总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系。而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方政府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识。（六）加强国家对房地产价格的指导 我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右,而发达国家一般不超过10%。由此可见,我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴,是有背于社会主义原则的。 1、发挥国有房地产开发公司的引导作用。 由于房地产业应该算是自然垄断行业,与人民的生活息息相关,因此国家应对该行业进行控制。利用行政手段,如果发挥不好,政府失灵,那么调控的目的也难以达到。因此采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。 2、发挥好中央政府对地方政府的监督和指导作用。 应正确处理好中央和地方的关系,中央政府作为全国和社会利益的代表,应当以社会利益为重,对地方政府加强监管和引导的力度,建议多制定一些刚性的政策。 3、采取有效措施,抑制房地产投资过热。我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,国家不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为,真正发挥城市房地产的住房保参考。 近年来我国房地产市场获得了迅猛发展,房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅仅是个经济问题,而且是一个社会问题。弄清房价影响因素,有效控制房价,成为政府和学者们关注的焦点。 结束语本文旨在对广西平南县的房地产发展对策问题进行粗略的研究，主要通过房地产发展的现状，住房价格的影响因素和原因等