国内海景房泛滥空置率高企 入住率不超过一成.doc

国内海景房泛滥空置率高企 入住率不超过一成每年7-9月度假高峰过后，乳山银滩的人气便随温度持续走低，到了冬季更是宛若空城。但已退休的北京人汪春梅（化名），却在12月8日乘坐飞机赶到威海，又花200多元打车一路直奔银滩。目的却不为度假，只为追讨她延期五年未交的海景房。2007年汪春梅购买的这套海景房，总价19万元，面积39平方米，12层位置将海景尽收眼底，离海边仅有10分钟脚程。本应2008年10月份交房的项目，却因进度慢过不了验收，到今天她也没住上一天。更令她讶异的是，小区部分建好的房子竟根本就没有土地证。巨量供应、功能单一、配套落后，让作为昔日“香饽饽”的海景房市场，悄然演化成了一个黑洞。而黑洞衍生的房企销售不振，甚至项目烂尾的危机，却仍在被忽视。近日，经济观察报(微博)联合新浪乐居发起了针对海景房置业的调查，在参与调查的2049位投票者中，47.72%的投票者来自京沪广深等一线城市，51.87%近两年有购买海景房的计划。但在购买海景房所关注的诸多因素中，自然环境、价格分列一二位，能否如期交房则处在最后，仅占0.98%。海边买房“沙滩上，随处可见四处乱窜的小螃蟹。”汪春梅仍然记得初到银滩的新奇。但秉承“货比三家”的原则，汪春梅努力克服激动的心情、沿着海边从乳山的大西头跑到东头，看了5个项目后，在上海龙悦集团开发的、名为龙悦银滩海景花苑的项目前挪不动步了。“样板间装修豪华，配置科勒、摩恩等品牌家居”“24小时温泉入户，可媲美高档度假村”“高层建筑观海无遮挡，坐着浴缸就看大海”。招待处销售员的一套宣传词让汪春梅最终下了决心签！交完90%首付款后，她很快拿到了合同，合同约定交房期限为2008年10月30日，延期按日万分之二赔偿，同时科勒、阿玛尼等精装修配置均在其列。乳山银滩的海景房，也正是那个时候走向沸腾。每逢7-9月，银滩就会迎来度假高峰，在此地居住的游客量最高会达到10万人。经济观察报联合新浪乐居发起的海景房置业调查也显示，在受青睐的城市中，以海口、三亚为代表的华南地区占59.11%，威海乳山、烟台龙口等华东城市紧随其后，占比23.77%。汪春梅一天天数着交房的日子，直到2009年才盼来交房通知书。急切的她，驱车直奔乳山银滩。进屋后却发现，说好的科勒浴缸、温泉入户全不见踪影，取得代之的只是淋浴头和热水器；楼道狭窄，外开门打到90度后楼道仅剩40cm空间，很容易撞到人。外走廊则为敞开式，仅有一排栏杆，冬不挡风夏不挡雨。“通过国家验收了吗？”“没有，你先收了吧。”“坚决不行”。汪春梅没想到惟一的一次收房竟会是这样不欢而散。但更令她想不到的是，接下来又是4年漫长的等待。一同等待收房的，还有200多位来自全国各地的业主。按购房合同约定，仅逾期违约金，开发商就要付出数千万元，这一数字每天仍在加大。让大家弄不明白的是，滚雪球般的违约金，仍然无法使开发商加快房子验收的速度。运气不佳、战略偏差，是上海龙悦集团一位人士给汪春梅的主要解释。该人士表示，因为奥运会项目停电无法施工，而后连遭宏观调控限购限贷多重打击，前段时间还被暂停了网签。同时，公司一度把全国战线拉得过长，销售不畅导致资金紧张，项目施工进度缓慢。如今，在不满足全部验收情况下，将采取分批验收的方式，对问题集中的2、3号楼座先验收。整个验收过程也极为复杂，“消防、质检、取样，八大部门十几个章，差一个章都不行，几百万元验收费刚交齐，业主的违约金肯定是没戏了。”上述人士直言。指标之惑比起交房，更让汪春梅揪心的问题是土地证。在乳山市房管局备案的龙悦银滩海景花苑一期业主的合同里，有这样的文字表述：乳山华银置业有限公司（上海龙悦集团子公司）以出让方式取得位于乳山银滩旅游度假区的土地使用权。土地使用权出让合同号为乳国用（2006）第5583号，土地面积194424平方米（291亩土地）。使用年限自2006年5月29日至2076年5月29日。在后续的调查中，汪春梅却发现些许蹊跷：土地使用权出让合同号乳国用（2006）第5583号，似乎并不具有正式土地证身份。土地使用权出让合同，和真正的土地证到底有多远？中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和土地登记办法规定，土地使用权出让应签订出让合同，土地使用者在六十日内，支付全部土地使用权出让金，出让方按规定提供出让土地使用权，之后依规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。其间，可按约定持转让协议申请预告登记。乳山市国土资源局提供给汪春梅的材料显示，乳山华银置业在2007年、2008年分三次共取得100亩正式土地证，分别为乳国用（2007）第323号，乳国用（2008）第484号，乳国用（2008）第484号。汪春梅2007年签订的合同中涉及的乳国用（2006）第5583号，却查无此“人”。如果按照乳国用（2006）第5583号中确定的291亩土地来计算，去掉乳山华银置业已经缴纳土地出让金的100亩，剩余的191亩土地是在未取得土地使用权的情况下，建了大量联排、独栋别墅。上海龙悦集团上述人士证实，目前项目取得了3个土地证，总计100亩土地，因修马路占地，未来只需再拿170亩的土地证。拿不到土地证，不全是开发商的问题。有钱的时候，政府没土地指标，没钱时土地指标正好下来，这样就错过了。但无土地证并不妨碍施工，上述人士表示，包括已经盖了房子和没盖的，整个社区有大部分没有土地证。用一纸土地转让合同圈下大片土地，支付土地平整费用先行开发，再根据情况逐年安排土地指标陆续转正，似乎已是在国家严控建设用地计划指标的背景下，地方政府和房地产企业为突破限制，达成的一种商业默契。负责接待汪春梅的一位乳山市政府知情人士举例，国家一年给乳山的土地指标仅400亩左右，这400亩可能有400个企业等着。一下拨给乳山华银置业290亩地不现实。而在这种情况下，先用预登记的土地证占着这块地，再按指标一块块的交钱，办理土地证。上述知情人士表示，没有土地证是不能盖房的。但“没土地证盖房”的，并不只有乳山，而是普遍现象。对于开发商而言，等证都全了再盖房子，就都耽误了。海景房危机在汪春梅的眼中，因为经常听乔远“倒苦水”，也因此判定他也是海景房的受害者。乔远的工资已被乳山华银置业拖欠数月，而手底下的员工欠薪更是超过一年。一度公司连水电费都交不上，账面上的钱更是只有2-3千元。极度缺钱的境地，一个原因是项目前期交房问题耽搁太久，另一个原因则是楼盘销售难以再打开局面。乔远表示，因为土地和开发成本攀升，目前乳山银滩海边的新房价格都涨到七八千元每平方米，最贵的楼盘单价叫价1.3万。实际乳山二手房市场，七八千元价钱根本卖不动。着急用钱的，往往两三千元每平方米就赔本抛售。二手房如此，新盘就更没指望了。目前银滩新老盘50-60楼盘的总量，也就个别楼盘卖得好，其他根本难拉到客源。“市场不好了，盘活销售太难了。”乔远说。上述乳山市政府知情人士，则是从地产调控角度解释市场的不景气。以前很多外地购房者都可以按揭买房，但这个政策在三年前已被严格限制了。而乳山市政府，在2007年、2008年地方财政增长高峰时，60%的财政收入来自房地产。现在，这60%的一半几近消失。企业层面，难以突破贷款关卡，销售又不景气，除了经济实力强的房地产企业还能扛着，更多的房企则是在等死。由乳山市建设局质监部门所作的统计数据显示，在乳山银滩22公里的海岸线上，200多个海景房项目处于烂尾阶段的达到4个。其中，台湾城小区共销售1451户，由于开发企业资金短缺原因2010年就已停工。“开发商都找不到人了。”一位质监部门负责人表示。如今乔远每天下班，都会望一望海岸线，看到的都是同一个场景：灯光寥寥，入住率不超过一成。按他的话说，基本达到鬼城的程度了。在全国多地有项目开发的东亚新华地产公司营销总监贾玉鹏，也对海景房市场表示担忧。他坦言，海景房存在的问题在于过