万科集团战略分析报告[1].doc

万科集团战略分析报告 会计案例分析会计案例分析 课程课程 授课教师 刘玉侠授课教师 刘玉侠 学生 杨蕊学生 杨蕊 2013 年年 3 月月 16 日日 目录目录 第一部分第一部分 万科集团的相关简介万科集团的相关简介 第二部分第二部分 万科集团的核心竞争力及背景分析万科集团的核心竞争力及背景分析 第三部分第三部分 万科集团的管理模式分析万科集团的管理模式分析 第四部分第四部分 万科集团的内部分析万科集团的内部分析 第五部分第五部分 万科的外部环境分析万科的外部环境分析 第六部分第六部分 万科的企业战略分析万科的企业战略分析 附录 万科大事记附录 万科大事记 作业要求 作业要求 终结性考核形式为提交课程报告终结性考核形式为提交课程报告 课程报告的相关要求如下 1 内容 学生自行选取一个会计核算 会计管理 会计控制等方面的案例 然后针对案例 进行分析 案例素材不得超出会计学专业范围 也不得与教材上的案例雷同 案例分析应独立 完成 不得抄袭 如有雷同或抄袭 报告作零分处理 2 报告格式 同学们对搜索到的案例要进行加工 不能整个的复制粘贴就算完成任务 可 以按照以下格式撰写报告 介绍企业背景 陈述企业具体做法 进行案例分析 后两者应是报 告的重点 3 字数 报告字数应在 3000 字以上 4 成绩评定 课程报告由分校教师批阅并评定成绩 与形成性考核成绩合成后上报省校 省校酌情随机抽查 第一部分 万科集团的相关简介第一部分 万科集团的相关简介 1 1 万科集团简介万科集团简介 万科企业股份有限公司 简称万科 下同 成立于 1984 年 5 月 是目前中国最大的专业 住宅开发企业 2007 年公司完成新开工面积 776 7 万平方米 竣工面积 445 3 万平方米 实 现销售金额 523 6 亿元 结算收入 351 8 亿元 净利润 48 4 亿元 纳税 53 2 亿元 以理念奠基 视道德伦理重于商业利益 是万科的最大特色 万科认为 坚守价值底线 拒绝利益诱惑 坚持以专业能力从市场获取公平回报 是万科获得成功的基石 公司致力于通 过规范 透明的企业文化和稳健 专注的发展模式 成为最受客户 最受投资者 最受员工欢 迎 最受社会尊重的企业 凭借公司治理和道德准则上的表现 公司连续五年入选 中国最受 尊敬企业 连续第四年获得 中国最佳企业公民 称号 万科 1988 年进入住宅行业 1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务 至 2007 年末 万科全国市场占有率为 2 1 业务覆盖到以珠三角 长三角 环渤海三大城市经济圈为重点 的二十九个城市 当年共销售住宅 4 8 万套 销售套数位居世界前茅 跻身全球最大的住宅企 业行列 经过多年努力 万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势 万科 成为行业第一个全国驰 名商标 旗下 四季花城 城市花园 金色家园 等品牌得到各地消费者的接受和喜 爱 公司研发的 情景花园洋房 是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利 公司物 业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证 公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系 组织 2007 年 万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展 位于东莞的住宅产业化基地正 式投入运作 并被建设部授牌为 国家住宅产业化基地 上海新里程项目 20 号 21 号两栋 工厂化住宅楼已向市场推出 同年 万科新开工住房中装修房的比例达到 53 4 这是公司倡 导节能环保 践行社会责任的重要体现 万科是国内第一家聘请第三方机构 每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 2007 年 公司在行业内首先推出 冷静期 概念 实行 三天无理由退订 根据盖洛普公司的调 查结果 万科 2007 年客户满意度提升两个百分点 达到 89 至 2007 年底 平均每个老客 户曾向 7 11 人推荐过万科楼盘 万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司 持续增长的业绩以及规范透明的公司 治理结构 使公司赢得了投资者的广泛认可 过去十年 万科销售收入复合增长率为 49 9 净利润复合增长率为 42 3 最近三年 万科销售收入复合增长率达到 93 7 净利润复合增 长率达到 88 4 基本每股收益复合增长率达到 67 6 公司在发展过程中两次入选福布斯 全球最佳小企业 多次获得 投资者关系 亚洲货币 等国际权威媒体评出的最佳公 司治理 最佳投资者关系等奖项 万科现有员工 16000 余人 自创建以来 万科一贯主张 健康丰盛人生 重视工作与 生活的平衡 为员工提供可持续发展的空间和机会 鼓励员工和公司共同成长 倡导简单人际 关系 致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围 2001 年起 万科每年委托第三方顾问公 司对全体职员进行员工满意度调查 2007 年 11 月 万科作为唯一一家房地产企业以 雇主品 牌 项目 荣获由北京大学管理案例研究中心 北大商业评论 和企业家与企业管理研究院 联合设立的 中国管理学院奖 2008 年 1 月 万科荣膺第三届 CCTV 年度雇主调查 评选 最具领袖气质的年度最佳雇主 称号 2 2 王石简介王石简介 王石 汉族 现为万科董事长 1951 年 1 月出生于广西壮族自治区柳州市 兰州铁 道学院给排水专业毕业 1988 年中心改组发行股票 更名为 深圳万科企业股份有限公 司 1991 年公司在深圳证券交易所 正式挂牌上市交易 王石历任公司董事长兼总经理 1999 年 2 月辞去总经理职务 1994 年王石荣获 深圳市第一届优秀企业家金牛奖 1998 年 1 月王石受到国家总理朱镕基接见 朱总理对王石对房地产的市场走势和看法 给予充分肯定 1998 年 12 月王石入选 中央电视台 为纪念改革开放二十年所拍摄的大型电视人物 传记片 20 年 20 人 节目 1999 年 4 月参加世界经济论坛 99 中国企业高峰会 并代表中国房地产业界在 论坛上做专题发言 1999 年 5 月参加由中国 房地产业协会主办的 99 中国住房发展论坛 在论坛上第 一次提出 城市空心化 概念 1999 年 9 月应邀出席 99 财富 论坛 并作专题演讲 呼吁 21 世纪的中国房地 产企业走产业化 规模化的发展道路 适应新世纪 新市场的挑战 1999 年发起组织 中国城市房地产开发商协作网络 并被推举为首任轮值主席 致 力于重建行业秩序和公信力 推动中国城市住宅产业的良性发展 2000 年 6 月 发起组织 新住宅论坛 上海大会 倡导和推动 新住宅运动 王石现兼任中国房地产协会常务理事 中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委 员 深圳市房地产协会副会长以及深圳市总商会副会长等职务 到了 2000 年前夕 王石的底气积累得差不多了 他开始更加广泛地走进公共平台和 频繁登陆大众媒体 随着入选中央电视台为纪念改革开放20 年所拍摄的人物传记片 20 年 20 人 和 2000 中国经济年度人物 王石的名声迅速溢出业界 成为家喻户晓的 公众人物 甚至摩托罗拉也找上门来 请他为一款手机做形象广告 从那以后 五年过去了 这位 房地产行业的领军人物 2000 中国经济年度人物颁奖 典礼 上 央视主持人的串讲词 已经成为媒体上的魅力明星 他有登山 滑翔 出书等等 足够吸引人们眼球的事件 他的每一个动静 都不会被媒体遗漏 他一身名人风范 行走 在聚光灯下 他有足够多的粉丝 3 万科的愿景 成为中国房地产行业领跑者 我们对其愿景的分析 万科作为国内房地产行业的佼佼者 早已实现了成为行业领跑 者的愿望 既然已经实现该目标 也就不能再称其为愿景了 因此 我们觉得 万科现在 的愿景应该做适当的修改 虽然万科已经成为国内房地产行业的领跑者 但要持续领跑的话 万科要做到一下几 点 不断钻研专业技术 提高国人的居住水平 永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务 展现 追求完美 之人文精神 成为实现理想生活的代表 快速稳健发展我们的业务 实现规模效应 提高效率 实现业内一流的盈利水准 树立品牌 成为房地产行业最知名和最受信赖的企业 拥有业内最出色的专业和管理人员 并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪 酬待遇 以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象 为投资者提供理想的回报 第二部分 万科集团的核心竞争力及背景分析第二部分 万科集团的核心竞争力及背景分析 2002 年 中国房地产走完第一个十年 在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中 老牌房 地产公司多数已垂垂老矣 步履蹒跚 但这中间惟有万科例外 它不仅保持长期稳定增长 去年更是爆出新闻 公司业务增长近 单一公司产量已交付 万平方米 销售额突 破 50 亿 这不仅创下了万科历史上的新纪录 而且在中国上市房地产企业中排名第一 在传 媒所报导的房地产企业中也是第一 所以 冯仑提出 学习万科好榜样 NONO 1 1 完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进 首先是有一套非常正确的价值观 大家知道 万科很早就解决了产权问 题 也很早股份化 又很早上市 它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要 求自己 敬业爱岗 全心全意回报股东 所以 万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观 和公司文化 白领文化 万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业 专注 细致和 严谨 这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值 万科的 企业视角 人文关怀 很好地表达了经理人文化的内涵 同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味 使一 批白领对万科情有独钟 企业独特的文化决定了企业不同的发展命运 这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方 式不同所造成的 一间公司由优秀变成伟大 其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确 的价值观 所以今天 看到一个优秀和走向伟大的万科 我们完全有理由相信 深植于万科经 理人当中的企业文化和价值伦理 才是他们最重要的获胜基因 有关万科品牌的故事很多 随便一说就不下三五件 一是万科的领军人物不仅是公众人物 而且还成为摩托罗拉的广告代言人 二是原来既定的华润购华远 华远控万科的计划中 险些变成华润控万科 万科控华远的格局 显然这时的万科比顶峰时期的华远还值钱 三是凡万科开发的物业 无论在哪个城市哪个区域做何种产品 就是要比其他发展商的产品贵 少则一二成 多则翻倍 市场依然买账 四是任何一个万科企业出身的职业经理人 无论到哪儿似乎都觉得自己高人一等 尽管这并非 好事 但奇怪的是市场上居然还有不少发展商肯买账 NO 2NO 2 万科的成功是美国模式的成功 国内的房地产公司一向以 开发 自居 似乎 开发 是房地产公司的惟一模式 当探寻 万科成功的奥秘时 我们才恍然大悟 我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟 一的 更不是最好的商业模式 改革开放以来 香港房地产通过对内地的直接投资 不仅促进了内地的城市建设 同时也 将其开发模式引入内地 但实际上 大量香港公司特别是所谓五大家 长江 和黄 新鸿基 恒基 新世界 这 年来以香港模式和香港经验在内地大展拳脚 结果却是败多胜少 这表 明 香港模式在内地并非所向披靡 其实 香港是一个城市 土地极其有限 长期以来政府对土地实行高度垄断 卖地收入支 撑着政府的全部税收 实行高地价一直给政府带来极大的利益 另一方面 几大房地产公司垄 断了 的新房供应量 双方博弈的结果就是高地价 高楼价 高利润 亚洲金融危机后 这一政策大受质疑 在实践中也屡遭挫折 而反观美国这一大陆经济体 土地随着城市化进程 不断被开发出来 房地产公司又充分竞争 谈不上什么垄断 因此地价 楼价都由供求关系决 定 公司也无暴利可言 由于充分竞争和高度发达的不动产金融 房地产公司不得不采用高度 专业化和长期收益为主的商业模式 在细分市场上取胜 靠长期经营获利 我国地域辽阔 未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国而不是香港 因此 未 雨绸缪 改弦易张 尽早将注意力转到美国模式 即走一条极度专业化的道路 是房地产企业 在中国的制胜之道 万科的成功其实就是美国模式的成功 万科目前将专业化不仅理解为将主 业集中到房地产 更在实践中将所有产品简化为城乡接合部 面向新兴白领的成片居住社区 如今万科生产房子就像沃尔玛开店一样 已经形成大规模复制的能力 美国的可口可乐公司单 靠卖可乐可以成为世界第一 今日中国的万科单靠卖一种 小白领 住宅也可以成为产量世界 领先的公司 万科在中国内地资本实力不敌李嘉诚等 但却在产量和效益上创造了足以让李先 生羡慕的成就 这一结果本身就证明 万科采用高度专业化 产品作业单一化 在细分市场上 逞强的美国模式 在中国是可以生根的 有谁会像万科那样在第一次土地拍卖拿地时就敢于叫出较第二名高一倍的应拍价 有谁会像万科那样早在十多年前就认定中国房地产发展会有今天的现状 又有谁会像万科这样 十年前就在北大清华收罗人才 十年如一日地储备各方面专门人才 以 至市场上有了万科秀才欺兵 书生夺天下的说法 还会有哪家公司像万科这样发了财不做加法 反而玩着命做减法 将非主业一一减掉 无数挣 钱的机会都不要 一心迷上房地产 最为关键的是 这种理念能够十年如一日地坚持 并且一步步实现成功 NONO 3 3 通过减法形成准确的公司战略 最近柳传志多次讲到 中国民营企业最缺少的是战略思维和战略决策 我同意这种看法 观察万科 任凭风浪起 我自有章法 多年前就上市 有 股 股 但并没宣称是 资本经营 明明早就将业务集中在房地产 却还嫌不专 索性将产品都简化到中产阶级的 普通住宅 今后他们还要将产品更加标准化 甚至主要部品 部件都在总部设计 通过住宅产 业化带动进一步的大规模生产 市场热点不断变换 万科近 年来却始终只讲两个字 减 法 这就是战略 高度专业化 创造核心竞争力 推动大规模生产 全面提升产品质量与 服务 一个人要有成就 坚定 坚强 毅力是第一位的 这种伟大忍耐的力量源泉就是伟大的 理想 而伟大的理想就是他的人生战略 所谓先有 坚忍不拔之志 方可蓄积 坚忍不拔之 力 办公司 做企业同样如此 如果不对自己 是什么 为什么 做什么 怎么做 做多少 和谁做 何时做 等一系列问题做出明确的判断 形成准确的公司战略 就难免脚跟不稳 缺少定力 薄积乱发 万科曾说 房地产不仅是高投入行业 更是一个高风险行业 任何一个房地产开发企 业都会犯错 万科的最大追求之一就是尽量减少犯错的可能 万科的项目运作一向比较缜密 比如在北京 看 100 块地才做一个项目 做一个项目又会变出 100 个方案来选 但如此有备而 战 战无不胜的概率自然就大 NONO 4 4 万科牌汽车 是一架自动车 公司的胜败在战略 战略的成败在治理结构和管理团队 万科的治理结构是有优势的 由 于万科最早一批股份化改制和上市 加之股权相当分散 使股东 董事会和管理层的职责和权 利界定得比较清楚 更重要的是 万科创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位 从而避 免了许多民营企业创始 合伙人之间的冲突和震荡 使管理团队得以长期稳定 并且养成了系 统的经理人文化 理性的创业者和优秀的职业经理团队使万科在管理上能够集中精力 做细做透 不仅积聚 本地 深圳 优势 而且建成了跨地区管理的高效体系 万科的进步恰恰表现为 是管理 性决策 20 是投资性决策 好公司管理多 投资慢 坏公司投资快 无管理 今天 如果走 进万科 你会发现无论投资管理 财务管理 还是人力资源管理 客户管理 甚至公关管理都 非常清楚细致 井井有条 王石对万科的贡献 正在于他从不把精力放在门面和项目的炒作上 而是认认真真 数十年如一日 不厌其细地建造了终于可以自动行驶的 万科牌汽车 管理 在于细节 魔鬼在细节之中 在于耐心 在于持久 这一点 万科人做到了 所以万科创造 了我们不可比拟的成功 万科苦心孤诣地制造了六大工具 这就是万客会 万科周刊 万科网站 万科文化 万科 学校和万科批判 这些工具中最有核心价值的还是万科批判 单是看见 投诉万科 某某 这厮 我们向某某学什么 万科在投诉中完善 等这样的反思性文章刊发在 万科周 刊 上 就知道这种自我批判既不是另类 也不是做秀 而是一种强大的学习能力和出众的悟 性 第三部分 万科集团的长期股权投资状况第三部分 万科集团的长期股权投资状况 长期股权投资的核算方法有两种 一是成本法 二是权益法 1 成本法适用的范围 注意变 化的部分 1 企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资 与旧准则不同 2 企业对被投资单位不具有控制 共同控制或重大影响 且在活跃市场没有报价 公允价值不能 可靠计量的长期股权投资 2 权益法适用的范围 1 共同控制 2 重大影响 两种方 法的比较 成本法注重的是初始投资成本 受资企业的其他变动 投资企业一般不做调整 权益法注重受资企业的所有者权益 只要受资企业的所有者权益变动了 投资企业也随之进行 调整 二 采用成本法核算的长期股权投资 一 长期股权投资初始投资成本的确定 以支付的现金 与取得长期股权投资直接相关的费用 税金及其他必要支出作为初始投资成本 二 取得长期股权投资 处置长期股权投资时 将长期股权投资的账面余额减去减值准备后的长期股权投资账面价值 与实际取得价款的差额 计入当期投资损益 不用冲减资产减值损失 会计分录为 借 银行存款 借 长期股权投资减值准备 借 贷 投资收益 贷 长期股权投资 由于长期股权投资减值时 相关减值损失已通过资产减值损失科目确认计入当期损益 处置时 只就长期股权投资剩余价值与实际取得价款之间的差额作为投资损益处理 而按题中所述 就变成长期投资减值时 确认减值损失 待处置长期股权投资时 将以前确认 的减值损失冲回 冲回后 相当于自始未减值 的账面金额与实际取得的价款确认投资损益 这样 就失去当初确认长期投资减值损失的意义了 而且 按新准则规定 长期股权投资损失一经确认 不得转回 第四部分 利润分配状况第四部分 利润分配状况 万科企业股份有限公司第十一届董事会第五次会议于 2001 年 3 月 16 日下午在深圳万科公司 总部会议室召开 第十一届董事会共有成员 18 名 出席会议的董事及授权董事代表共 17 名 会议审议通过如下决议 一 审议并通过 2000 年度审计报告 二 审议并通过对外披露之 2000 年年度报告 三 审议并通过 2001 年总经理工作计划 四 审议并通过 关于计提和核销 2000 年度资产减值准备的报告 五 审议并通过 2000 年度利润分配及分红派息预案 本公司 2000 年度按中国会计标准和国际会计标准计算之净利润分别为人民币 301 231 499 63 元和人民币 309 446 085 元 可供分配之利润分别为人民币 335 955 859 04 元 和人民币 334 760 723 元 根据中国会计标准和国际会计标准年度未分配利润孰低为分配最大限额的规定 2000 年度 可供分配利润为根据国际会计标准计算之 334 760 723 元 根据有关规定 董事会提交 2000 年 度利润分配预案如下 按照 2000 年度中国会计标准净利润的 10 计提法定公积金 按照 2000 年度中国会计标准净利润的 5 计提法定公益金 按照 2000 年度中国会计标准净利润的 55 计提盈余公积金 2000 年度共提取分红基金 113 574 949 38 元 其中 自本年度净利润中 按总股本及 每股 0 15 元提取分红基金 94 645 791 15 元 自上年留存未分配利润中 按总股本及每股 0 03 元参加股利分配 计 18 929 158 23 元 剩余未分配利润 按照国际会计标准为人民币 10 323 723 88 元 按照中国会计标准 为人民币 11 518 859 92 元 留转下一年度分配 分红派息预案 按 99 年度配股后现行总股本 630 971 941 股计算 2000 年度全年股息为每股 0 18 元 含税 全部以现金形式派付 即每 10 股现行股份派送 1 8 元现金 含税 B 股股息将按股东大会决议日后第一个工作日中国人民银行公布的港币兑换人民币的中间 价折为港币派付 六 审议并通过 2001 年度利润分配政策 2001 年度公司利润分配政策如下 在分配次数上 2001 年度只进行一次分红派息 中期不派发股息 在分配比例上 2001 年度用于股利分配的比例占实现净利润的 30 40 公司 2000 年度 未分配利润将全部用于下一年度分配 在分配方式上 2001 年度股利分配将采用现金派发的方式 则现金股息占股利分配的 100 具体分配预案有待董事会另行制定并经股东大会审议通过 七 审议并通过关于另行发出召集股东大会公告的决议 品牌知名度很高 调查发现万科被很多人很所知道 下附调查表 品牌知名度 楼盘知名度 上海 楼盘 第一提及 Q1 提示前提及 Q1 提示后提及 Q3 万科城市花园18 40 87 中远两湾城 8 18 46 虹桥新城 7 16 40 上海万里城 4 15 35 大华公园世家 2 8 29 海天花园 4 11 28 四季园 6 10 23 东方巴黎 2 4 23 东方曼哈顿 4 20 菊园 5 7 14 明日星城 2 6 14 圣约翰名邸 3 14 天安花园 4 7 13 香榭丽舍 1 11 河滨豪园 1 10 华尔兹 1 3 9 太阳都市花园 2 8 9 多摩园景 5 6 7 文华苑 5 6 6 康桥半岛 1 5 5 虹康花园 1 5 5 品牌知名度 楼盘所属开发商认知度 上海 楼盘 开发商 正确认知度 万科城市花园 万科 70 中远两湾城 中远 60 大华公园世家 大华 59 天安花园 天安 47 海天花园 中国海外 23 上海万里城 中环 19 虹桥新城 绿地 12 四季园 东方金马 10 明日新城 东方金马 4 东方巴黎 东方海外 3 东方曼哈顿东方海外 3 品牌知名度 开发商知名度 上海 楼盘 第一提及 Q1 提示前提及 Q1 提示后提及 Q3 万科 23 35 79 上房 16 30 62 中远 6 19 50 大华 7 14 35 绿地集团 4 11 35 复星 4 7 21 中环 3 4 19 天安 2 4 12 中国海外4 7 11 东方金马 3 11 东方海外1 1 9 DBS 2 4 5 徐房集团2 4 4 南房 1 3 3 品牌知名度 楼盘知名度 深圳 楼盘 第一提及 Q1 提示前提及 Q1 提示后提及 Q3 万科城市花园 18 54 61 百仕达花园 9 39 55 四季花城 11 40 50 蔚蓝海岸 10 33 46 招商海月 9 30 43 东海花园 2 21 30 金海湾花园 7 24 29 中海怡翠 5 20 25 黄埔雅苑 1 14 25 桂苑 3 15 24 锦绣花园 7 14 24 碧华庭居 4 12 22 星海名城 5 13 21 深业花园 4 15 20 中海华庭 2 9 15 枫丹雅苑 3 9 15 创世纪滨海花园 5 12 旭飞华达园 1 6 11 品牌知名度 楼盘所属开发商认知度 深圳 楼盘 开发商 正确认知度 万科城市花园 万科 99 百仕达花园 百仕达 86 招商海月 招商地产 85 桂苑 万科 84 四季花城 万科 80 锦绣花园 华侨城地产 64 东海达园 东海爱地 62 蔚蓝海岸 卓越地产 58 中海怡翠 中国海外 53 金海湾花园 金地 53 星海名城 振业 53 中海华庭 中国海外 48 旭飞华达园 旭飞 48 碧华庭居 京基房地产 35 财务方面的劣势 存货周转率近年来连续下降 2005 年为 0 54 2006 年为 0 47 2007 年为 0 41 2008 年上半年为 0 17 速动比率和流动比率连续两年降低 资产负债率连续三年升高 与政府的关系一般 对以房地产为主导业务的万科来说 土地资源和土地成本的限制 是影响万科地产经营效 益的重要因素 不同于许多从国企改制过来的房地产企业 万科在管理上少了许多国企通病 但在某种程度上缺乏政府的 关爱 万科说获得的可开发土地 较多的来源于二级市场或公 开拍卖市场土地资源来源渠道的限制 迫使万科只能走城乡结合部开发的策略 这一策略固然 给万科带来了巨大的收益 其不足之处也很明显 随着经济 社会 科技等诸多方面的迅速发展 特别是世界经济全球化 一体化过程的加 快 全球信息网络的建立和消费需求的多样化 企业所处的环境更为开放和动荡 这种变化几 乎对所有企业都产生了深刻的影响 正因为如此 环境分析成为一种日益重要的企业职能 然 而基于万科为房地产行业的龙头 在这方面要保持持久的竞争力更是任重道远 下面是根据万 科一些公开的信息作出的一些行业的分析 主要从机会与威胁两个方面分析 表表 1 1 万科的机会与威胁分析万科的机会与威胁分析 一 机会 opportunity 分析 收入逐年增加 2 中国属于发展中国家 房地产行业属于增长型行业 发展空间大 3 中国人口数量庞大 对商品房青睐 4 住房贷款环境相对轻松 有能力买商品房的人数在上升 5 随着市场的日益成熟 消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高 6 万科以软性服务方面著称 也迎合了中高档房产消费者的需求 7 万科品牌形象十分丰富 为进一步塑造和强化品牌也创造了条件 8 沿海地带很多还有的地方有待开发 商机无限 二 威胁 threats 分析 1 与中国海外在品牌方面竞争性太强 两者无论在功能性及形象性属性方面都具有较高的 雷同性 2 万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持一致 在品牌的一贯性仍有不足 3 万科品牌形象十分丰富 但也同样带来品牌缺乏核心的问题 4 合生创展 富力地产 雅居乐地产等一些竞争对手发展也比较迅速 保持持久竞争力必 须拥有自己的特色 5 中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐加强 对产品的设计要求也有所提 高 这一方必须加大对科研的投入 以满足日益时尚的消费者的口味 6 宏观上 08 的金融危机对全国房地产业造成巨大的打击 许多竞争对手都以降价促销 7 自然灾害的可能性 如地震 洪水等 8 生产成本的增加以及全球因金融危机造成的普遍购买力下降 9 政府法规一些变化 3 给万科的一些建议 关心企业内部员工 注意给员工创建一个竞争与和谐并存的内部环境 给员工创造一个 满意的家 加大对各大城市 特别是一些满意度不高的城市 的售后服务以及一些增值服务 努力提 高顾客的满意度 实施积极的财政政策 多与政府协商 合作 努力创造双赢的局面 第五部分 万科的利润分配决策分析第五部分 万科的利润分配决策分析 表决意见 同意 反对 弃权 类别 议案名称 分类 股数 比例 股数 比例 股数 比例 A 股 4 054 805 405 99 83 402 114 0 01 6 704 821 0 17 B 股 463 482 199 96 29 0 0 00 17 870 649 3 71 普通 决议 2011 年度董 事会报告 总体 4 518 287 604 99 45 402 114 0 01 24 575 470 0 54 A 股 4 027 491 513 99 15 411 298 0 01 34 009 529 0 84 普通 决议 2011 年度监 事会报告 B 股 463 482 199 96 29 0 0 00 17 870 649 3 71 总体 4 490 973 712 98 85 411 298 0 01 51 880 178 1 14 A 股 4 054 793 905 99 82 409 639 0 01 6 708 796 0 17 B 股 463 422 599 96 28 0 0 00 17 930 249 3 73 普通 决议 2011 年度报 告及经审计财 务报告 总体 4 518 216 504 99 45 409 639 0 01 24 639 045 0 54 A 股 4 053 371 997 99 79 2 620 033 0 06 5 920 310 0 15 B 股 463 422 499 96 28 100 0 00 17 930 249 3 73 普通 决议 2011 年度利 润分配及分红 派息方案 总体 4 516 794 496 99 42 2 620 133 0 06 23 850 559 0 52 A 股 4 054 796 320 99 82 398 239 0 01 6 717 781 0 17 B 股 463 422 599 96 28 0 0 00 17 930 249 3 72 普通 决议 关于 2012 年 度续聘请会计 师事务所的议 案 总体 4 518 218 919 99 45 398 239 0 01 24 648 030 0 54 A 股 2 435 740 039 99 71 343 754 0 01 6 733 781 0 28 B 股 439 333 844 91 27 6 080 646 1 26 35 938 358 7 47 普通 决议 关于继续与华 润合作的议案 总体 2 875 073 883 98 32 6 424 400 0 22 42 672 139 1 46 第六部分 万科的长期股权投资核算方法对利润分配的影响第六部分 万科的长期股权投资核算方法对利润分配的影响 公司在进行利润分配时 应充分考虑其自身的分配能力 若为单一的企业 其当年税后净利润 即可反映其分配能力 但是若为企业集团 母公司分配能力则不能仅以其自身的经营成果来衡 量 这是因为企业集团中 母公司对于公司具有实质控制 母公司实质上享有子公司的经营成 果 衡量其分配能力时应考虑合并后归属于母公司所有者的经营成果 一 企业利润分配方案决策的影响通常情况下 企业发放的股利不应超过本年税后净利润 否则就需要公司累积的未分配利润来补充 然而 当企业具有一个或以上的具有实质控制的子 公司而形成企业集团的时候 需要进行合并报表的编制 而由于新会计准则对长期股权投资的 规定 若子公司年终利润分配在母公司之后 结果使得母公司报表的净利润远小于合并报表归 属于母公司净利润 若完全按照法律的规定 母公司向股东分配的利润基础是母公司报表净利 润 从经济实质上来说 不能反映母公司的实质分配能力 会对母公司股东权益造成一定的损 害 附录 万科大事记附录 万科大事记 1984 年 万科公司以 现代科教仪器展销中心 名称注册 经理王石 国营性质 1985 年 万科公司多方拓展业务 形成了深圳本部调汇 进货 广州储运 北京销售的 三点一线 销 售模式 1986 年 聘请中华会计事务所为其财务顾问 成立第一家中外合资企业 深圳国际企业服务公司 1987 年 缩减公司称谓 更名为 深圳现代科技中心 兴办第一个工业投资项目 精时企业有限公司 1988 年 再次更名为 深圳现代企业有限公司 11 月 以当时的 2000 万天价投标买地 进入房地产行业 1989 年 招股完成 召开第一届股东大会 成立了由王石等 11 人组成的第一届董事会 1990 年 决定想零售 电影制片及激光硬碟等领域投资 初步形成了商贸 工业 房地产和文化传播四 大经营架构 1991 年 确定 综合商社 的发展模式 房地产向上海 厦门拓展 影片 过年 获国际大奖 1 月 29 日 万科 A 股在深圳证券交易所挂牌交易 1992 年 跨地域经营发展迅速 重点开发中国东南沿海地区的房地产和股权投资业务 上海 青岛 天 津等地项目发展顺利 为公司的规模化发展奠定了坚定的基础 属下 36 家联营和附属企业 遍布国内十五个重要城市 1993 年 1993 年 1 月 本集团向上海市民正式推出中档城市居民住宅 上海万科城市花园 受到市场 欢迎 给刚刚启动的上海房地产市场以积极推动作用 该项目占地面积 37 6 万平方米 建筑 面积 50 3 万平方米 为万科迄今为止投资规模最大的房地产项目 1994 年 七月十七日 于年初完成股份制改组的万佳百货平价广场迁至华强路新址重新开张营业 并推 出仓储式平价经营模式 八月 为适应集团跨地域业务管理的需要 集团总部管