房地产相关税收知识培训

房地产相关税收知识介绍 一 概述 一 我国房地产业现状 随着国民经济的持续快速增长 人民生活水平的显著提高 城镇化进程的逐步加快 居民住房消费观念的较大转变 我国房地产业得到快速发展 房地产交易非常活跃 房地产业逐渐成为我国国民经济的支柱产业 二 房地产行业的环节 土地使用权出让 房地产开发 房地产转让 房地产保有等环节 概述 三 房地产各环节涉及的税收 涉及营业税及附加税 企业所得税 耕地占用税 契税 土地增值税 印花税等十多个税种 一 土地使用权出让环节 如果是土地一级市场 则买卖双方应缴纳契税和印花税 占用耕地进行开发建设的 应缴纳耕地占用税 如果是土地二级市场 则买卖双方应缴纳营业税及附加税 企业所得税或个人所得税 土地增值税 印花税和契税 二 房地产开发环节 应缴纳营业税及附加税 印花税 三 房地产转让环节 应缴纳营业税及附加税 企业所得税或个人所得税 土地增值税 印花税和契税 四 房地产保有环节 应缴纳房产税 城市房地产税和城镇土地使用税 第一部分 契税 目录 一 契税的起源与发展 二 现行契税条例解析 三 实际征管中的几个具体政策问题 四 房地产税收一体化管理 五 房地产新政 一 契税的起源与发展 契税是一个古老的税种 起源于东晋的 估税 新中国成立后 政务院于1950年颁布 契税暂行条例 1954年将征税对象调整为只对个人征收 1970年财政部将契税征收范围调整为只对个人房产转移征收 1990年全国契税征管工作全面恢复 1997年7月7日国务院224号令颁布了新修订的 中华人民共和国契税暂行条例 成为现行契税征收的法律依据 二 现行契税条例解析 一 条例出台的背景 契税老条例是1950年原政务院颁布实施的 改革开放以来 国家经济形势和各项政策发生了巨大变化 原条例的一些条款规定已与实际情况不相适应 主要表现在 1 原条例规定对土地所有权转移征税 与 宪法 规定不得买卖土地的条款相抵触 2 原条例没有减免税的规定 但在计划经济体制下 又先后出台了大量的减免政策 造成了征收范围过窄 引起税负不公 3 契税征收机关不统一 征收管理办法不规范 造成税收大量流失 因此 1997年7月国务院224号令颁布了新的 契税暂行条例 并从当年的10月1日起实施 二 现行契税条例解析 二 条例涉及的有关政策 1 纳税人 在我国境内承受土地 房屋权属转移的单位和个人 2 契税征税对象及条件 契税征税对象 土地 房屋权属转移的行为 土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让 包括出售 赠与 交换 但不包括农村集体土地承包经营权的转移 房屋权属转移是指房屋买卖 赠与 交换 二 现行契税条例解析 契税征税对象应具备以下三个条件 1 转移的客体 一是土地使用权 二是房屋所有权 2 权属必须发生转移 即土地 房屋权属由一方转移到另一方 土地 房屋权属人因权属转移相应变更 3 必须有经济利益关系 除土地使用权 房屋所有权赠与外 权属转移时 承受方必须支付一定数量的货币 实物 无形资产或者其他经济利益 二 现行契税条例解析 3 征税范围 土地使用权转移 出让 转让 包括出售 赠与和交换 目前土地一级市场只有出让属契税征税范围 划拨 租赁未纳入 房屋所有权转移 买卖 赠与 交换 房屋租赁 抵押不属契税的征税范围 其他 作价投资入股 抵债 获奖 新条例取消了典当契税 4 税率新条例只规定了契税幅度税率为3 5 具体适用税率由各省级人民政府在幅度范围内确定 我省成都 泸州 凉山三市州的税率为3 其余市州为4 二 现行契税条例解析 5 计税依据契税以土地 房屋权属转移当事人签定的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据 具体为 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖 其计税依据为成交价格 国有土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定 以土地 房屋权属作价投资入股 抵债 获奖 由征收机关参照市场价格核定 交换 就差额征税 由多得一方缴纳契税 人民法院强制执行债务人抵债房地产的契税计税依据 一律以法院最终判决价为准 无论其判决价是否低于市场价或市场指导价或评估价 二 现行契税条例解析 6 减免税范围 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋用于办公 教学 医疗 科研 军事设施的 免征 其中 事业单位承受的土地 房屋享受免税必须满足两个条件 一是必须用于上述5类用途 二是必须实行事业单位财务制度 城镇职工第一次购买公有住房 包括单位集资建房享受房改政策 在标准面积以内的 免征 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的 免征土地权属转移的契税 实际上免征的是划拨转出让的契税 财税 2004 134号 对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房 经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的 免征契税 二 现行契税条例解析 对个人购买经济适用住房 在法定税率基础上减半征收契税 因不可抗力因素灭失住房而重新购买住房的 酌情准予减征或者免征 土地 房屋被县级以上人民政府征 占用后 被征用 占用者重新承受土地 房屋权属的 免征 承受荒山 荒沟 荒丘 荒滩土地 用于农 林 牧 渔业生产的 免征 外国驻华使领馆 联合国驻华机构及其外交人员承受土地 房屋 经外交部确认 可以免征契税 社会保险费 基本养老保险 基本医疗保险 失业保险 征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地 房屋权属免征契税 二 现行契税条例解析 7 纳税义务发生时间 纳税地点 纳税期限 契税暂行条例 第八条规定 契税的纳税义务发生时间为纳税人签定土地 房屋权属转移合同的当天 或者纳税人取得其他具有土地 房屋权属转移合同性质凭证的当天 契税暂行条例 第九条规定 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内 向土地 房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报 并在征收机关核定的期限内缴纳税款 二 现行契税条例解析 实际工作中 纳税人在签定合同后 不到办理产权变更登记的时候根本不可能主动到征收机关申报纳税 事实上 我们征收机关根据 契税暂行条例 第十一条 纳税人应当持契税完税凭证或其他规定的文件材料 依法向土地管理部门 房产管理部门办理有关土地 房屋的权属变更登记手续 的规定 将源泉控管契税也是放在办证之前 因此 根据契税征管的实际 我们把契税的纳税环节规定为签定合同后到办理产权变更登记之前 以体现公平性 否则对被稽查的纳税人显失公平 但同时也存在不足 为长期不办理产权或以倒买倒卖房地产为目的的纳税人找到借口 二 现行契税条例解析 A于1999年7月1日签订合同购买普通住房一套价格为50万元 于2000年9月1日办理房产证 未缴纳契税 2004年6月1日A转让该住房 征收机关发现其未缴纳上手契税 应如何征税 如何计算滞纳金 案例 一 是否适用征管法的问题 三 实际征管中的几个具体政策问题 二 拆迁补偿契税问题 1998省政府第109号令 四川省契税税实施办法 和国税发 2001 110文明确 契税的征收管理依照 征管法 执行 1 政策依据 川地税发 2003 33号文 财税 2005 45号文 川地税发 2005 113号文 川地税函 2006 256号文 2 政府拆迁和非政府拆迁 实际工作中 拆迁到底是因政府行为引起还是因开发商行为引起 不易区分 财税 2005 45号文规定 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的 对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免契税 超过拆迁补偿款的 就超过部分征收契税 实际上已扩大到非政府拆迁 3 拆迁抵扣契税税基的问题 不分住宅 商业性质 不论其补偿面积是否高于原产权面积 或补偿价格高于同地段同类房地产价格 或用补偿费多次购房的 均以 房屋拆迁补偿协议 中载明的各项补偿费 补助费为标准 4 被拆迁人与购房人原则上应该一致 夫妻之间可替换 但不能变到子女名下 上述政策只是对被拆迁人而言 有的房地产开发企业认为 在旧城改造中 房屋建成后部分房屋要归还被拆迁人 并未实现收入 在计算其应纳税额时应将还房部分扣除 或者应扣除其拆迁还房发生的费用 按照契税政策规定 不能扣除拆迁还房发生的费用或抵扣还房部分 也不能仅按土地出让金征收契税 应按纳税人取得该土地使用权而支付的全部经济利益 包括土地出让金 土地补偿费 安置补助费 城市配套费等计征契税 5 房改房拆迁后重新购买房屋 不能再享受房改免税政策 只能比照拆迁有关契税政策 三 关于继承和赠与的契政策把握问题 对 继承法 规定的法定继承人 包括配偶 子女 父母 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 继承土地 房屋权属 不征契税 对非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地 房屋权属 属赠与行为 应征收契税 判定继承的标准要与司法解释相衔接 四 关于退房是否退税的问题 购房人退房分两种情况 一是未办理权属登记的 二是办理了权属登记的 对第一种情况 予以退还 对于第二种情况 已纳契税不予退还 但如经法定程序判定该交易合同及权属转移无效 已纳契税可以退税 五 家庭财产分割是否征税 应根据具体情况确定 对享有家庭财产共有权的成员 承受被分割家庭财产 不征契税 对不享有家庭财产共有权的成员 承受被分割家庭财产 应按赠与征收契税 如 父母将财产全部给儿女 生前为赠与 死后按继承 夫妻离婚时房产归一方所有 是否征收契税 关键看该房产是否属于夫妻共有房产 如果是共有房产 不征契税 反之 则要征 合伙企业解散 涉及分家析产 如土地房屋为共有 不征契税 六 将个人房地产投入自己投资的个人独资企业 或将个人创办的独资私营企业的房产更名到自己名下 是否征收契税 不征 将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司 则要征收契税 是因为 有限责任公司作为独立的企业法人 独立拥有企业法人财产权 土地房屋权属由自然人转移到法人实体 房地产权属发生转移 七 关于金融行业的契税问题 以资抵贷的契税问题 根据川地税函 2001 187号文规定 金融企业按法院判决收回抵贷房地产 在未办理产权变更登记之前 可暂不征收契税 一旦办理产权变更登记手续 应当按照规定征收契税 2007年 省局在规范性文件清理中 已公告 关于金融企业 以资抵贷 有关税收政策的通知 川地税函 2001 187号 文件 于2007年7月19日停止执行 本着实事求是 税政统一 妥善解决历史遗留问题的原则 经请示国家税务总局同意 省局川地税函 2008 219号规定 对纳税义务时间确已发生在2007年7月19日前 2007年7月19日后才办理房屋 土地权属的过户手续 仍然按川地税函 2001 187号文执行 金融资产管理公司的契税问题 一是接收不良债务的契税问题 财税 2001 10号规定 对中国信达 华融 长城和东方资产管理公司以及经批准分设于各地的分支机构 按国务院规定的范围和额度 接受相关国有银行的不良债权 借款方以土地使用权 房屋所有权抵冲贷款本息的 免征承受土地使用权 房屋所有权应缴纳的契税 二是接收资本金项下的资产过户所涉契税问题 财税 2003 21号规定 财政部从国有商业银行无偿划转了部分资产给中国信达 华融 长城和东方资产管理公司 作为其组建时的资本金 金融资产管理公司按财政部核定的资本金数额 接收国有商业银行的资产 在办理过户手续时 免征契税 被撤销金融机构在财产清理中取得土地房屋权属所涉契税问题 国税函 2002 777号对被撤销金融机构在财产清理中取得土地房屋权属所涉契税 予以免征 农村信用社改革的契税问题 整体改制 接收合作基金会的房屋 土地使用权等财产所发生的权属转移免征契税 银发 2000 21号 八 未办理权属证书的土地房屋转让的契税问题 国家税务总局 关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函 2007 645号 规定 土地使用者转让 抵押或置换土地 无论其是否取得了该土地的使用权属证书 无论其在转让 抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续 只要土地使用者享有占有 使用 收益或处分该土地的权利 且有合同等证据表明其实质转让 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税 土地增值税和契税等相关税收 根据 中华人民共和国契税暂行条例 规定 不论是土地使用权转移还是房屋所有权转移 其征收契税的依据和原则是一致的 因此 川地税函 2008 219号明确 对未办理房屋所有权证转让房屋的契税问题 比照国税函 2007 645号文执行 九 公路经营权 矿山开采权拍卖 是否征收契税 不属土地房屋权属转移 不办理土地权属变更 不征契税 十 授权经营的划拨地 是否交纳契税 建行 国航改制涉及土地授权经营 将应交纳的划转出的出让金 直接转作国有股 据总局消息 已上报国务院 意见是不征契税 十一 用土地 房屋抵缴社会保险费的契税问题 根据 社会保险费征缴暂行条例 规定 社会保险基金不计征税费 所以 对土地 房屋抵缴社会保险费免征契税 十二 土地储备中心收购 收回的土地是否征收契税 土地储备中心是自收自支的事业单位 履行政府职能 利用政府的行政手段 经济手段来经营土地 其土地来源于 1 征用农民集体土地 2 无偿收回的闲置土地 3 因城市规划调整有偿收回的土地 对其收购 收回的土地 凡办理土地权属变更的 要征收契税 未办理权属变更的 可暂不征收 十三 事业单位改制不能比照财税 2003 184号文执行 十四 1997年10月1日前签订的购房合同但未办理纳税手续的 按新条例还是老条例 根据国税发 1997 176号文规定 按老条例征税 一 房地产税收一体化管理的提出及要求为确保国家宏观调控房地产业的税收政策落实到位 促进房地产业的健康发展 国家税务总局于2005年下发了 关于进一步加强房地产税收管理的通知 国税发 2005 82号 要求对房地产税收实施以契税为把手的一体化管理 国家税务总局还专题发出 关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知 国税发 2005 156号 文件 对房地产税收一体化管理提出了具体要求 一是加强领导 狠抓落实 二是以契税征管为把手 严格 先税后证 三是对存量房交易环节所涉及的税收实行 一窗式 征收 四是建立房地产税源信息数据库 全面掌控税源信息 五是建立信息传递机制 实现信息共享 六是规范契税申报管理 简化办税程序 七是整合征管资源 合理设置征税窗口 优化纳税服务 方便纳税人缴纳税款 八是加强发票管理 严格以票控税 九是加强协调 沟通 建立部门协作配合机制 四 实施房地产税收一体化管理 二 以契税为把手的理由首先 契税是房地产税收中对税源控制最好的税种 从全国情况看 在实施房地产税收一体化管理前 存量房交易环节涉及的契税 个人所得税 营业税及附加税 土地增值税 印花税等税种 各地征收情况不一 有的税种一直没有开征 有的虽已开征 效果并不好 而契税属于全国统一并全面征收的税种 而且因各级契税征收机关加强了与国土 房管等部门的配合协作 全国大部分城市基本实现了信息共享 税源掌控较为充分 征收效果显著 其次 契税掌控税源有制度上的保证 1997年修订实施的 中华人民共和国契税暂行条例 第十一条明确规定 在房地产交易过程中 要先缴纳契税 后办理产权证书 土地管理部门 房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料 并协助契税征收机关依法征收契税 再者 契税在全国范围内基本实现了征收机关直接征收 2004年 国家税务总局明确提出在全国范围内取消契税委托代征 实行征收机关直接征收 三 抓住机遇做好一体化管理工作针对目前我省房地产税收一体化管理存在的没有统一的房地产税收一体化征管软件等突出问题 当前我们重点要抓好以下工作 一 督促各地严格按照总局和省局印发的房地产税收一体化管理业务规程规范房地产税收一体化管理 通过深入基层检查 编发简报 工作会议交流 年终目标考核等多种形式督促各地结合实际 将总局和省局印发的业务规程落实到位 确保房地产税收一体化管理全面规范运行 二 积极与信息管理中心配合 修改完善房地产税收一体化征管软件 确保软件尽快在全省推开运用 三 进一步加强部门配合 及时研究解决房地产税收一体化管理中存在的问题 一 财税字 1999 210号文件出台背景 五 关于房地产新政 为配合国家住房制度改革 有效启动房地产市场 积极培育新的经济增长点 国家出台了210号文件 营业税政策 对个人购买并居住超过1年的普通住宅 销售时免营业税 不足1年的 实行差额计征 个人自建自用住房 销售时免营业税 对企业 行政事业单位按房改成本价 标准价出售住房的收入 暂免征营业税 土地增值税政策 对居民个人拥有的普通住宅 在其转让时暂免征收土地增值税 契税政策 个人购买自用普通住宅 暂减半征收契税 空置商品住房税收政策 99年8月1日 2000年底前购买的98年6月30日前建成尚未售出的商品住房 免营业税 契税 财税 2001 44号又延期至2002年12月31日止 但恢复对别墅 度假村等高消费性的空置商品房征收营业税 契税 同时将范围扩大至对98年6月30日前建成的商业用房 写字楼 在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的 免营业税 契税 二 2005年房地产新政 7部门 3部委文件 1 背景房地产市场快速发展过程中出现了一些问题 一是各种住房需求扩大 房地产投资增速过高 二是地价 钢材 水泥价格上涨 开发建设成本提高 助推了房价持续上涨 开始影响人们的日常生活 尤其对中低收入人群 住房问题难以解决 三是房地产开发结构不合理 突出表现为中低价位 中小户型的普通住房和经济适用房供应不足 四是投资性购房增多 投机炒房现象显现 在此背景下 国家要求严把土地和信贷大门 2 新政具体规定 1 明确普通住宅标准 根据国务院办公厅国办发 2005 26号文件精神 川办发 2005 22号文规定 我省普通住宅标准应同时满足下列条件 容积率1 0以上 建筑面积140平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房均价的1 2倍以下 具体标准由各地根据当地实际制订 川地税发 2005 104号文在转发三部委89号文件中明确 没有制订普通住宅标准的地区 按川办发 2005 22号文规定的标准执行 2 营业税政策 自2005年6月1日起 个人购买不足2年转让的 按售房收入全额征收营业税 超过2年 含2年 转让的 普通住宅免营业税 非普通住宅就差额征营业税 3 普通住宅购买时间的确定 川地税发 2005 104号文规定 2005 5 31日前购买的 以产权证或购房时的有效凭证 合同 协议 记载的时间孰先原则确定 2005 5 31日后购买的 以产权证或契税完税证记载的时间确定 3 房地产新政的完善鉴于2005年房地产新政的调控效果不是非常理想 为进一步抑制投机和投资性购房需求 国务院于2006年又出台了国办发 2006 37号文件 即 国六条 对房地产税收政策中的营业税政策作出以下调整 从2006年6月1日起 对购买住房不足5年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买普通住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时免征营业税 个人购买非普通住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 4 自用 如何判断 由于税收信息化建设滞后 对是否自用很难说 目前只对同一个人一次性购买多套住房的情况予以控制 第二部分 耕地占用税 目录 耕地占用税的概念及发展 3 5新条例修订的背景及内容 5 8新条例具体问题解析 9 23 一 耕地占用税的概念及发展 概念及发展 耕地占用税的概念 耕地占用税是对占用耕地和其他农用地建房或者从事非农业建设的单位和个人 按照规定税额一次性征收的一种税 根据税收属性分类 耕地占用税属于行为税 也就是对单位和个人建房或者从事非农业建设占用耕地和其他农用地的行为征收的一种税 概念及发展 开征耕地占用税始于1987年4月1日 主要目的是 切实保护耕地 加强土地管理 促进土地资源的合理利用 防止乱占滥用土地 增加 三农 投入 增强农业发展后劲 为了实施最严格的耕地保护制度 进一步加强土地管理 2007年12月1日 国务院颁布了中华人民共和国国务院令第511号 对耕地占用税暂行条例进行了修订 新条例自2008年1月1日起施行 耕地占用税的发展 二 新条例修订的背景及内容 一 修订背景 耕地保护形势严峻中央明确提出严格保护耕地的要求加强税收调控作用的需要 修订背景 修订内容 提高了税额标准 在原条例税额标准的基础上平均提高了4倍 占用基本农田的使用税额在当地税额的基础上再提高50 扩大了征税范围 统一了内 外资企业税收负担 从严规定了耕地占用税的减免税项目 加强了征收管理 明确耕地占用税的征管适用 中华人民共和国税收征收管理法 二 修订内容 三 新条例解析 新条例解析 1 纳税人 凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 为耕地占用税的纳税人 应当依照条例规定缴纳耕地占用税 其中 所称单位 包括国有企业 集体企业 私营企业 股份制企业 外商投资企业 外国企业以及其他企业和事业单位 社会团体 国家机关 部队以及其它单位 所称个人 包括个体工商户以及其他个人 经申请批准占用耕地的 纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人 农用地转用审批文件中未标明建设用地人的 纳税人为用地申请人 未经批准占用耕地的 纳税人为实际用地人 新条例解析 2 征税对象 耕地占用税的征税对象是指占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为 决定耕地占用税征税对象两方面要素 建设行为 一是建房 不管所建房屋是从事农业建设 还是从事非农业建设 只要占用耕地建设永久性建筑物 都要缴纳耕地占用税 二是从事非农业建设 不管是否建房 均应课税 被占耕地 扩大到了整个农用地 如林地 牧草地 农田水利用地和养殖水面等 新条例解析 3 纳税义务发生时间 四川省耕地占用税实施办法 第十四条规定 经批准占用耕地的 耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到地方税务机关办理耕地占用税完税手续通知的当天 未经批准占用耕地的 耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天 新条例解析 4 计税依据 耕地占用税是从量定额税种 以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据 按照规定的税额一次性征收 在实际征管中 耕地占用税的计税依据应按照批准面积和实际占地面积孰大的原则确定 即 纳税人实际占地面积 含受托代占地面积 大于批准占地面积的 以实际占地面积计税 批准占地面积大于实际占地面积的 以批准占地面积计税 新条例解析 5 税率 人均耕地不超过1亩的地区 每平方米为10元至50元 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区 每平方米为8元至40元 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区 每平方米为6元至30元 人均耕地超过3亩的地区 每平方米为5元至25元 耕地占用税实行定额税率