房地产基本知识及项目开发建设流程(适用于烟台地区).ppt

1 房地产基本知识及项目开发建设流程 2 我们先来了解一下 房地产 也称为不动产 是房产和地产的总称 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利 所有权 管理权 转让权等 房地产业 是指以土地和建筑物经营为对象 从事房地产开发建设 经营 管理以及维修 装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 房地产开发 是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施 房屋建筑的活动 3 国有土地使用权出让年限 住宅用地70年工业用地50年科教 文体 卫生用地 多为划拨 商业 旅游 娱乐用地40年 4 建筑物的分类 根据中华人民共和国城乡建设部标准 民用建筑设计通则 一 住宅建筑按层数划分为 1 3层为低层 4 6层为多层 7 9层为中高层 10层及以上为高层建筑物高度超过100米时 不论住宅或公共建筑均为超高层 二 在实际销售中 通常把 层称低层 4 6层为多层 7 12层为小高层 12层以上为高层 总高度为100米以上为超高层 5 按建筑形态化分 别墅 独栋 联排 双拼 叠拼 空中住宅 板楼 塔楼商业 办公 商场 写字楼 酒店 6 房地产开发的证件 五证 1 土地证2 建设用地规划许可证3 建设工程规划许可证4 建筑工程施工许可证5 商品房预售许可证 7 房地产开发主要涉及政府部门 市 区 政府 发改局 土地局 住建局 规划局 公安消防 人防办 气象局 环保局 自来水公司 电力公司 通信公司 燃气公司 热力公司 广电局 工商局 地税局 水利局 财政局等 8 牟平区房地产开发项目行政审批流程示意图 国土局提供具备出让条件的土地 规划局提出刚性规划条件 国土资源部门进行国有土地使用权出让 招拍挂 签订公证书及成交确认书 土地出让合同 规划部门发放建设用地规划许可证 编制修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图 建设工程设计方案 施工图设计 规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图 建设工程设计方案 规划 建设 市政 绿化 城管 消防 人防 环保 气象等有关职能部门联合审图 备案 审图机构进行施工图审查 规划部门核发建设工程规划许可证 已审定的修建性详细规划 或建设工程设计方案总平面图 建设工程设计方案 规划许可阶段 9 组织施工单位 监理单位招标 招标合同备案 农民工监管账户开户办理 建设工程安全 质量监督手续备案 配套费 劳保费等规费缴纳 消防设计审核 建设部门核发建筑工程施工许可证 1 提供土地使用权证 工程规划许可证2 提供施工图纸审查合格书 3 已办理工程质量 安全监督手续 4 建设资金已落实 1 提供土地使用权证 工程规划许可证 施工许可证2 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上3 已有商品房预售方案4 房屋面积预测绘完成5 工程形象进度达到要求 房产部门核发商品房预售许可证 商品房预售合同网签备案 房地产开发企业组织设计 施工 勘察 监理等有关单位进行竣工验收 规划 质监站 绿化 城管 消防 人防 环保 气象等有关职能部门联合进行竣工验收 取得建设工程竣工验收备案表 规划验线 规划验收 工程质量 施工安全从开工至竣工的监督 施工许可阶段 竣工验收阶段 10