买不买房看地段.doc

“买不买房看地段，掏不掏钱看户型”，这句话已经被许多购房者奉为经典，可见户型之重要。当前禅城区楼价的飙升对购房户型的选择产生怎样的影响？下半年禅城区什么户型最受宠？业内人士表示，下半年紧俏户型将呈现“两头热”的态势，一方面是经济型住宅继续受到热捧；另一方面豪华大户型也将受到更多人的青睐。合富地产总经理李慰向记者表示，随着楼价的不断上涨，短期的楼市炒家会减少，自住兼投资的买家增多，下半年，一些居住舒适而又总价不高的经济型和改善型的住宅将会受到市民的欢迎。“中小户型一直是普通市民的最爱；而又因为它总价低，出租方便，不少投资者对它也情有独钟。可以说，中小户型的销售是受到刚性需求和投资需求双重拉动的。”星星华园国际销售总监柯志斌也告诉记者：“再加上禅城上半年中小户型的货量不多，特别是100-130m2的户型一直处于稀缺状态。随着下半年各楼盘中小户型的相继推出，下大卖场竞争异常激烈，同质化程度很高。同时，连锁超市在频繁的价格战中利润被大幅摊薄，为寻求更多的生存空间，连锁超市纷纷试水高端超市，以避开竞争惨烈的普通大卖场。半年中小户型的热销是可以预见的。”上奥世纪中心写字楼正式往外推出是在今年年初。我们正式推出是在上个月。以写字楼正式推向市场、正式销售是在上个月。我们主要的客户群体是在上地区域和奥运村、奥东地区做IT、搞研发的，包括通讯、文化、建材这些企业。这些企业包括有中上游、上游的、下游的企业。 由于我们项目的户型是一个弧形的大框架结构，所以他的开间可大可小。从114平米到1600平米，便于小企业和大企业在这里自由组合，都可以找到自己的投资位置。对于他们企业的创业、一些小工作者创业，因为我们的位置相当好，正好在西三旗的东北角，从地标来讲，它是一个地标性建筑。从企业的形象来讲，在这个地方买房，在今后的五年中，我们上奥地区的写字楼的升值潜力还是无穷的，因为位置决定一切。包括未来准备在这里买房的客户，回报率都是相当高的。以开放式街区为核心。如果你到西三旗，我们整个的商铺都是朝外的，你到西三旗购物非常的方便。包括商铺和商务办公和居住。它是形成一体的城市综合体。给人感觉城市综合体最主要的是它的价值和它的魅力，在这里都能够充分体现出来它的价值所在。包括北京的国贸、东方广场，他的持续性的高租价，也是城市综合体的体现。包括商住、商业、写字楼、酒店，这里整个配套服务各方面都能够达到一定的水平，所以能够把这个项目推向更高的层面。 这样的话，对他整个的项目是一种连带的。比如说我销售写字楼，其他几个配套的东西能够推动写字楼的销售。如果我是卖商业，其他的包括写字楼和其他方面能够带动商业的销售提高。这是我们对于城市综合体在整个行业中起到一个至关重要的作用。写字楼现在的主力户型是140到180左右。因为我们都是大开间的，你根据你自己的需求，我们可以根据客户的要求中间做一些割断，你需要多大的。但是如果你想打通，我们可以随时给你提供这方面的服务。因为我们都是一个框架结构，可以灵活一点。近日在第二届中国商业地产年会上获悉，虽然2009年整个房地产市场快速回暖，但商业地产仍处在低销售、高投资的状况，上海、北京、广州等一线城市的商业地产空置率仍未恢复到金融危机前的水平。今年1-10月商业营运用房销售面积同比增长33%，而住宅销售面积增长50%。同时，今年1-10月份商业用房投资达到35.4%的增长速度，而住宅物业的增长幅度只有14%。目前我国商业银行对商业地产提供的信贷支持不够。他举例说，在美国商业银行商业地产贷款占了贷款总额的24%，而在我国，商业地产贷款额占整个银行贷款的2%左右，银行与非银行的金融机构以及第三方金融机构的合作也不足。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。 一、国外社区商业发展概括及特点 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。 二、国内社区商业发展现状分析 我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。 三、成功个案 1、珠江帝景欧洲风情商业街 10万平方米的欧洲风情商业街全部是商铺，分6个区，定位是步行街，在建筑形式上引进了风雨连廊。无论是租或售，开发商都已经预先规划好了经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。 2、苹果街 近10万平方米的苹果街在营造过程中，通过多元化的实现，营造一条充满个性、充满体验、充满逛街情绪和意味的商业街。社区商业设施介于私密与公共之间，若想成功经营，把握建筑设计的尺度、营造气氛是最关键的因素。真正的商业街最好是812米宽，太宽商业氛围将大打折扣。苹果街是由80100的“铺”构成的，这些铺相互连通，所以在空间组合上有一定的自由度。 3、上海梅川路祥和休闲商业街 开发商专门成立了一家公司，为其开发的商业街开展招商和管理工作。该商业街经营面积共有万平方米，经过两年的招商工作，目前共有50家商业企业进驻，餐饮特色突出，已经成为上海梅川路区域的一大亮点。商业街形成餐饮特色主要与周边业态有关：在其周边一公里内共有迈德龙、欧倍德、红星玫凯龙等多个大型超市，因此开发商从商业街的长期发展出发，将餐饮企业作为重点招商对象。 4、万科假日风景商业街 假日风景项目（总建筑面积55万平方米，可容纳1.6万人次）的配套商业分布情况为：集中商业街建筑面积8000，有30多个停车位；沿小区内的步行线、交通线，有60007000的分散式商业配套，在小区的出入口和汽车站也有一些集中的商业。商铺总规模约15000。在规划和管理上都体现了集聚效应的假日风景商业街，确实在社区建设中发挥了实际效用。不但将居民购物、休闲、娱乐等活动集中起来，避免干扰居住，同时也创造了人际交流交往的场所，有利于社区形象的互动展示。 四、社区商业发展趋势预测及建议 （一）社区商业发展趋势 有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点： 各城市将大力发展社区商业中心； 居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成； 各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式；同时既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。 （二）社区商业开发经营建议 1、开发面积 影响社区商业配置的主导因素：小区规模、小区周边商业配套。 2、配置位置 商业布局有两种分散式和集中式。分散式商业往往是沿街线型展开，商业街主要分布在步行线和交通线上。它带来的问题很多，如人车混杂、交通拥堵、嘈杂扰民、乱停车、安全性差等。在国外，社区商业往往采用内街式集中商业布局，如上海新天地成功借鉴。这种商业布局与住宅相对分离，将所有的污染、噪音都集中在一起，公共设施也可集中使用和有利于管理，对居民正常生活干扰不大。 对于分期开发的大型楼盘，集中商业应该设置在项目那个区位？如果放置在项目的核心位置，有利于建成后居民商业活动的展开。但在初始阶段，内置的商业街往往人气不旺。而将商业街放置在边缘，又会影响后期居民购物的便利性。从服务范围说，最好是在居民步行不超过500米的距离内（实现在步行58分钟的半径范围内），如果超过这个距离，人就会觉得比较远，走起来比较累。因此，对一些规模较大的社区，除集中商业（80）外，还要在商业服务半径范围内，做一些分散式（20）的辅助商业配置，如美容美发、便利店等，让居民可在集中商业区购物、消费的同时，还满足日常需要。 3、规划定位及招商 社区商业的经营结构，一般按照购物40、餐饮30和其他服务 30的比例进行设置。不同社区可根据离商业中心、专业街及大型综合超市的远近、社区的空间形态、交通网络状况以及社区居民消费层次等因素有所差异。 为使商业街更具活力，招商原则应避免同业竞争，促成互补经营。当然，这样做需要考虑不同业态的商业特点，比如超市、胶卷冲洗店、音响、洗衣店无需重复，而美容美发、餐饮则可根据档次、特色为居民提供多种选择。但究竟需要多少家、何种档次，则由社区所处区位和社区档次决定。 4、经营模式 商业街采用店铺出售方式的弊端：购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家，并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。在遭遇投机心态下的短期行为后，常常会出现经营无序的后果，使社区商业徘徊在低品位无序的状态下，不利于提升社区品质和形象。 越来越多的开发商意识到社区商业不能放任自流，不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长久的商业价值和打造品牌形象。社区商业街的建设对小区的形象、配套和人气、一期客户的服务是很好的补充，尤其当住宅无法表现社区形象时，商业街可以展示社区公众形象、品牌和服务，更可以展现出社区的品质。 所以，社区商业经营要达到提升社区品质和形象、整合提升房地产企业品牌、形成良好口碑乘数效应的目的，统一规划、集中管理是必要条件，放水养鱼（先租后售）或只租不售是充分条件，而必须淘汰为追求资金快速回笼的提前销售。 放水养鱼、先租后售 “放水养鱼”：可先在公司（集团）层面发起“优质社区商业联盟”，把有益于发展社区商业的商家（包括投资者与品牌经营商家）组织起来，签署框架合作协议（借鉴订单商业地产经营模式）。再根据各项目规模、位置及业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许23家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。“先租后售”：即通过先期“放水养鱼”将适合社区品质和业主需要的商家或业种引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后，再出售社区商铺。先租后售，可将不合适的经营者排除在外，以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展，在提升租金的同时保证后期销售的增值性，形成开发商、投资商和经营商家三赢的局面。 优良资产、只租不售 任何行业的发展都有其发展周期，不可能一直快速发展，也不可能一直萎靡不振。而企业经营战略的上策是在行业或企业快速发展的黄金时期，有魄力囤积一些优良资产，以获得长期收益，保证低谷时期的平稳过渡和回升时期的快速响应。由于房地产行业的特殊性和土地资源的稀缺性，这种开发与经营相结合模式的优势正在得以显现。如香港置地、新鸿基就是非常典型的开发与经营相结合的企业运行模式。 随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，社区商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三层的优质资产。社区商业作为企业的优良资产只租不售，不仅可以保证社区商业的良性循环发展，对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果（完整的社区商业规划和经营控制，带动的不仅仅是项目首期商铺的销售或租金上扬，更为大盘开发的二期、三期以及企业开发的其它项目社区商业规划与招商的顺利进行打下基础，同时对住宅销售有非常好的互动促进作用），还能为企业带来不断增值、稳定的现金流，随着优质资产的积累为企业上市融资提供了必要条件。 但如何决策采取先租后售或只租不售呢？可把目前销售能获得的收入视为投资支出，自己购买这些社区商业以获得长期收益，以动态投资测算，把后期1215年(实际收益年限不会低于35年)的收益折现到目前，考察净现值（NPV）是否大于零，同时测算内部收益率（IRR），若大于公司投资其它项目的机会内部收益率，则应保留物业，反之，应采取先租后售。当然，决策时不能忽视只租不售方式所带来的其它边际效益（如前所述），应结合企业发展战略综合决策。不同于传统住宅区设计概念，华贸城更多的将重心放在都市人习惯繁华生活的居住习惯上，在住宅设计中加入时尚潮流元素。作为居住社区，华贸城首度引入七万平米商业生活区域，将华贸中心的餐饮、娱乐、文化、超市、购物等精选的合适的品牌导入其中。长达300米的商业街和住宅整体布局浑然一体，上百家品牌、一个娱乐中心、一个生活中心的入驻将为华贸居民提供便捷的一站式购物体验。琳琅的潮流店铺、丰富多彩的食肆茶坊、全新的数码影院等应有尽有，无需舍近求远，在自己家门口便能享受如同华贸中心、王府井、三里屯、西单等都市繁华中心区的玩乐时光。 由于华贸城的价格着眼长远，甘于和客户谋求共同发展，不做市场价格的领跑者，而不是像一般市场产品和项目那样跟风而动，背离产品应有的价值和社会责任，产品本身又具有不可复制的独特品牌、品质和品味，使华贸城成为最具价值的指标性楼盘，不论是自住还是投资，都将是能够坦然应对未来市场变化的最佳选择。 （相关详情，请登陆楼上乐居，楼下乐活；7万平米时尚商街作客厅；半小时工作圈，零时间成本享受大都会生活；在更优美的环境里享受华贸繁华的都市生活华贸城的这些独一无二的元素无不令每个热爱都市生活的人怦然心动。 惟其如此，才能解释为什么有许多客户即使在选不到自己希望的户型时，仍毫不犹豫地出手抢购其他户型。 超乎价格判断的超值性 与市场一般层面比较，华贸城的超高性价比更凸现其超值性。商业项目的运作过程中，定位探讨像是恋受，最好时间长一些，将各方面都了解清楚再做决定；招商如同结婚，启动了就很难再反悔，否则市场也会因你的“前科”而给予负面的评价，使你的“下一次”更艰难；而运营就是过日子，需用心打理，重视细节，并有长期付出的准备。门当户对 招商工作如同相亲，在一定程度上要讲究门当户对，如果项目只是普通的地段，普通的设计方案，普通的投入预期，则追求最高端的品牌时会障碍巨大。而且，大多时候，对这些品牌讲未来前景几乎是没有作用的，因为她们知道，等你“辉煌”了你也没有别的选择，还是会回来找她们，现在没多大必要与你过苦日子。爱屋及乌 人都有自恋情结，并会爱屋及乌，认为自己的东西都是好的。有的投资人对自己的地产项目，随着时间的推移，会越看越完美，从而对回报目标的期望也越来越高，甚至听不进任何相左的意见，结果会产生一系列脱离市场的行为。 情场高手 未经恋情磨砺的年轻人总有万丈雄心，看到心仪对象就敢冲上去示好，但因不不熟规则、不善于技巧，实际结果并不一定能如愿；在商业地的招商时，高端商家品牌像是上佳姿色的情场老手，追求者甚众，新来者虽真情英勇，但也未必有高的成功率。高质高价 国际一线品牌虽然单品昂贵，但很多时候并不会支付高租金，甚至还会要你补贴昂贵的装修费用，所以很多业主引入这些品牌是“形象至上”，像是找了一位光鲜照人，能赚足面子，却不一持家的漂亮太太；中等档次品牌虽然看到来不耀眼，但可以为业主创造较高的租金回报，就如同过家的主妇，虽不美艳，但却能够为家里做出实在贡献。 首先，专门的经营管理公司的介入确保了整个商铺的业态定位和整体形象，不至于使商铺因为“散卖”而最终“卖散”，从而似乎保证了投资人的利益；二、扬州市商业地产市场状况 导读：该部分将就以下问题进行回答1、扬州市商业地产市场的总体情况怎样？2、扬州市商业地产的销售方式怎样？3、扬州市商业地产消费者的构成？4、扬州市商业地产日趋火爆的原因？5、扬州市商业地产的经营方式？6、哪些人在做扬州的商业地产？7、扬州市商业地产面临的主要问题有哪些？8、目前扬州市有哪些商业地产在售，其情况如何？1、扬州市商业地产发展概述 目前，扬州的建设步伐正在加快，尤其是房地产业的发展强劲。其中商业地产在近年中更有了长足的进展，大量的商业地产项目的涌现，不仅将使扬州更加的繁荣，也将极大地促进扬州本来就发达的第三产业的进一步发展。2、扬州市商铺销售的总体特征从目前收集到的资料来看，目前扬州商业地产的销售状况总体良好，此次调查的正在出售产权的商铺，销售情况都比较好，销售情况相对较差的鸿泰花园商业街也已销售了近60%的铺位。一些商铺销售火爆，如宋城名都一期200多个商铺推出后，在十几天内全部售完。3、扬州商业地产的销售方式主要有两种：A：出售产权，不提供包租。B：出售产权，提供包租。包租的销售方式是目前扬州在建商业地产销售的主流方式。其包租期内的投资回报率有两种：固定投资回报率（通常为8%）；固定投资回报率加超出分成。4、扬州商业地产消费者构成A：投资者是购买商铺的主力。一个商业项目的购买者中，少则60-70%，多则90%以上，都是投资者。B：外地人员占了相当大的比例。C：在本地购买商铺者中，政府机关工作人员占有不小的比例，还有就是一些私营业主。5、扬州市商业地产日趋火爆的原因首先，扬州市商业地产吸引众多投资者的主要原因是其投资回报高。住宅用房的投资回报率约为6-8%，商铺的投资回报则为8-12%，扬州汶河路、三 元路等路段的商铺投资收益甚至达到20%以上。另外，随着扬州城市主导发展方向的转变及沿江大开发战略思想的确立，要求扬州的区域功能走上更高层次，商业和旅游业作为两大支撑要素，有着迫切发展的要求，这也是商业地产被看好的“城市意识”，并有可能促使商业地产成为扬州下个阶段房地产发展的新热点。6、扬州商业地产的经营方式 目前，商业地产大多采取产权与经营权分离，由开发商或开发商委托的专业公司进行统一化经营的方式。从商铺经营角度来看，目前扬州各类商铺大都采取所有者与经营者分离的经营模式，从根本上将商铺统一化经营，有效地减少了投资风险，实现高额投资回报。商铺统一化经营特征为：统一开业时间。将商铺整体形象展现于市场，利于吸引顾客； 统一经营方向。将商铺做成专业性市场，避免经营种类的矛盾化，在追求经营统一化的同时，以产品品牌区分市场，形成场内市场竞争；统一营销推广。实现商铺在市场中树立主题性、专业性的整体形象，从而提升整个商铺的市场竞争力；统一对外形象。实现商铺对外形象统一化，从根本上立足于市场，形成商铺的品牌化。7、扬州商业地产已经渐渐与国际潮流接轨扬州商业地产已从过去的“小农意识”社区商铺、住宅商铺等，已逐步发展到关注城市区域的商业街、SHOPPING MALL、主题式商场、内藏式商铺等。目前商业地产开发逐步走向规模化及特色化。如宋城名都等商业地产项目的初步形成，及运营氛围的日趋汇集，将使扬州的商业服务体系更均衡、服务范围更广泛，将有利于促进扬州商都地位的提升。8、商业地产发展前景被看好 目前,扬州商铺物业占本市房地产年总量的15%，虽然比例较小，但由于价值较大，发展潜力为投资人所看好。最近，像宋城名都、来鹤台、阳光城、东方银座等商业地产项目，几乎无一例外地出现热销局面，这说明商业地产被开发商看好的同时，也正为越来越多的个体投资者认同。 9、专业营销策划代理公司担任了重要角色 不少商业项目由来自外地的专业营销策划代理公司操作。10、目前扬州市商业地产的问题就目前来看，可以坦率地说，扬州的商铺基本都卖得比较好，但是不少商业地产销售后，后续经营却未能及时跟上。很多的开发商在出售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态。例如来鹤台广场，一期商铺已基本销售完毕，已基本具备了开业经营的条件，但由于招商工作进展不利，未能迅速进入经营状态。其他如宋城名都、阳光家居广场等，也有类似情况。二）商业金融业规划与目标根据1995-2010年淮阴城市总体规划，在城区内形成一个主中心、八个片区级及若干居住区级中心和八条商业街道组成商业服务体系。以淮海南北路为主轴分布，主中心为淮海广场至淮萃广场地段，八个片区级中心为：水渡口广场、火车站广场地区、城南路与淮海南路交叉口临近街区、解放路与淮海南路交叉口临近街区、东西大街地区、西园广场、北京西路与淮海北路交叉口临近街区、小营广场。八条商业街道为厦门路、淮海东路、健康东路、北京东路、盐河北路、淮海南北路、人民南路、东西大街。述淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在低价经营管理水平， 缺少良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。3、主要商区及专业市场分布 在淮安市最主要商业街淮海路从北而南分布了20多家专业市场，自北而南排列： 苏北市场-淮阴汽配城-南方电脑城-淮海市场-汇通市场、淮萃市场-纺织、五金、食品市场-清中电子城-东方电脑城-淮海地下商城-电信商城、金三角电讯城-淮阴装饰材料市场-五星家具城、龙风家具城、淮阴家具城-城中城商业街-淮阴电子市场-东、西大街步行商业区-清江市场和东郊南方批发市场。淮海北路：最繁华商业街，主要分布中、高档服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中，沿路分布10多家专业市场，淮海广场有本市最大购物中心。 东、西大街：主要经营服装鞋类及少数小百货 昌盛路：女装一条街（200米）;丰登路：精品服装街健康西路：电脑、办公用品较集中（200米） 总结：淮安市场格局已经成形，主要商区和市场各具特色，对周边区域乃至整个淮安产生影响力和辐射力，在消费者、经营者和投资者心中形成一定的心理积淀。4商铺权属形态分析 本市商铺在权属上分为业主自有经营和出租给他人两种形式。开发商投资建设商铺分为两种情况：大型综合市场出租与出售并举，临街商铺以出售为主，位置不同，租售水平相差较大。5、商家来源分析 根据实地采访调查收集资料来看，淮安市的商家来源较散，大体可归纳以下几个主要群体： a.淮安市商家 来源细分：淮安市区、郊区市民，企事业单位 b.淮安市周边县市商家 群体细分：主要为盐城、南通、南京、扬州、常州、泰州、连云港等 特 点： 距淮安愈近者，经营规模较少，多在专业市场经营， 而南京等宁沪沿线商家通常喜欢入住核心商业圈且经营规模大 c.外省市商家 群体细分：主要是浙江温州、义乌、台州、海宁一带的私营业主，对淮安市的市场形成和发展起着了重要作用，也有山东、福建等地商家。对于批零销售的各类市场情有独钟，另外对专业商业街较感兴趣，多数人一要求中小面积。6、淮安市消费者分析 我们将消费者按区域划分为市区消费者和郊区、郊县消费者及周边地区消费者，从调查资料来看：（1）市区消费者的主要消费行为 日常生活用品的消费，目前在超市消费越来越成为主流时尚 大件耐用消费品首选新亚商城、清江商场 服饰消费主要在购物中心及淮海路、东西大街、昌盛路专营店 购买小百货及各类材料和卫洁商品时会去汇通市场和各类专业市场 消费对象以中低档为主，国内品牌普遍接受，国际品牌消费量不大，多为冒牌品（2）郊区、郊县消费者 这类消费者购物针对性较强，购买昂贵商品主要在大型商场，购买生产资料在各类专业市场，购买日常生活品和服饰等，汇通市场有较强的吸引力。 消费季节性相对明显，节假日通常是他们的采购高峰 消费对象以低档为主（3）市郊、县和周边地区批发商 根据经营品种定期到各专业市场进货 一般消费量较大，是汇通市场及其他市场发展的主要支撑力量7、主要商家经营者分析7、主要商家经营者分析通过对各个市场经营户的调查与访问，目前经营户存在如下特征特点：1. 在小商铺零售商品经营中，本地经营者占有相当大的比重，在批发市场中，尤其是早期的市场如汇通市场等，外地经营者、外地商品、外地品牌具有相当大的比重，而且这些经营户普遍属于市场的早期收益者，具有一定的经营年数；2. 对于经商较早的一批经营户，经营额较大，某些行业可以达到数百万，乃至千万不等；但由于后来者的不断加入，利润率方面已有很大的下降，大多维持现状，对未来持一定的观望态度。有进一步调整的需求与愿望。希望再提升。3. 商铺投资的概念在大部分经营户的心目中已有一定的印象和理解，许多经营户有商铺的转让费用的经历，或者支付给别人，或者自己收取；但是经营户普遍意义上对投资概念不强，存在着一种投机观念，希望在一次性转让商铺中换取投资回报，对产权没有明确的概念。目前在许多市场铺位的转让金的费用成本很高，为年租金的几倍，由此可以看出经营户对好的商铺位置的需求；4、对商厦、市场的整体印象与服务水平比较看重，而对小商铺的软硬件缺乏较为不满，如果进一步提高经营环境和管理水平，为客户提供更多的方便与满意，就能吸引更多的目标客户，使生意更好做；1、苏北市场位置：盐河与淮海北路交界东北角规模：经营户460户左右概况：棚户与店面建筑相结合，典型的初级市场格局，共分7个区；经营项目：包括小百货、服装、副食酒类、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售情况：由于目前进行市场改造，市场经营使用率在60%左右，除经营副食、酒类的一区、五区外，其余各区使用率在50%。租售价格（抽样调查）： 地点面积（平米）月租金年租金/平米场内门市房118210210临街店铺30-401200-1500450-480临街店面30-40总价15-19万4500-5000元/平方米2、淮海北路汽配城位置：淮海北路黄河路附近规模：4层永久建筑物，6000平方米租售价格（抽样调查）：位 置面积（平米）月租金/平方年租金/平米一楼38元456二楼22元264场外门面房28元336附近农科所临街门面： 两层75+754000元267 3、淮海广场附近商圈： A、家具市场市场名称规 模月租金/平方年租金/平方备注龙凤家具城淮安最大45元/38元540元/456元共两层经营好五星家具城8000平方43元/30元516元/360元共两层经营一般淮阴家具城4000平方30元360元一层经营差4、淮阴电子市场位置：水门桥南边规模面积：经营面积15000平方，经营户230户。98年10月开业，本市最大的电子市场租售价格：位置月租金/平方年租金/平米备注一楼30-45元36030平方起租二楼25-35元300 注：一次性统交一年租金，可免交一个月租金。另外需付100元/平方的保证金。5、金三角电讯城：地段位置面积平米月租金年租金/平米淮海西路场内1.2米柜台500-6001400平方/60户门市房10150018006、建材装饰城位置：淮海西路与清河路以东 规模：9000多平方，其中淮汽公司开发4000的平方，99年8月开业，100多经营户，年成交额8千多万。主营：五金、木材、陶瓷、铝材、水暖等；概况：整个市场品种齐全，人流量大，本市居民装修一般都来此购买，零售较多；租金价格（抽样调查）：地点经营品种面积平米年租金年租金/平米其他过道门市房厨房材料37515600416元现代陶瓷6026400440元转让费6万元 门市房租金采取拍租方式，租金水平80-40元/平方月，淮汽市场年租金收入200万元。7、汇通市场群 汇通市场是目前苏北地区最大的批发市场。毗邻淮安市长途汽车总站，在整个淮安市具有较强的影响力和辐射力。交易面积达6.5万平方米，年交易额15亿元。目前，已形成了一个以汇通市场为龙头，以布匹市场、家电市场、五金市场为主体的汇通市场群。 租金水平列表（抽样）市场名称地段面积平方租金/年租金/平方转让金销售汇通市场沿大治路门市房156万400010万80万汇通市场八区内门市房104万400060万布匹市场沿大治路门市房302万 666五金市场中瑞花园17-40临街8000-9000内3500-45008、淮海广场商圈内主要街道店面租金水平（单位：元）地 点经营品种面积（平米）年租金年租金/平米其他淮海东路新亚商城北侧百盛服饰5061200淮安人淮海北路，近淮海广场袜子2541600淮安人淮海北路，近淮海广场DEBON服饰6091500淮安人淮海北路，近淮海广场PLAYBOY专卖店70101439淮海北路，近水门桥太平鸟西服12011917扬州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北路SHARP专营店70365109、东、西大街商业街东西大街为老商业街，商铺林立，西大街共有商铺约180家，经营品种较多，商街配套较齐全，东大街约有在营商铺90家，主要经营服饰、鞋、床上用品等，本案所在地段因项目在建，主要为经营服装的临时摊位，抽样调查数据如下：地点经营品种面积/平米年租金万年租金/平米其他乐园小区11#楼西20米服装2528万1120转让费7000元乐园小区11#楼西30米服装253万909年毛利约8万乐园小区1、2、3、4#楼共有商铺129家，关门或未营业26家东大街国贸家私城一楼临街家具18012667温州人东大街化妆品2024万1200申浩百货服装109600960承包租赁庆华二期商铺服装2818万642庆华二期一商铺售价9300元/平方，房价9801350元/平方米东大街鞋20261300温州人东西大街点评l 从商品档次看：普遍档次低，西大街档次比东大街高；l 从消费者层次看：工薪阶层，一般市民；l 从经营品种看：最多的就是服装与鞋类，店铺多，东大街的经营品种范围较窄；l 从租金水平看：每平方米年租金基本上在6001300元之间，为淮安市中等水平，东大街租金水平由临淮海南路向东递减；l 从经营状态看：目前经营状况一般，普遍感到生意难作，有经营上的压力，因此从这个角度讲，商铺的升值潜力可能会因供量的增加而冲谈，价格提升已经陷入困境，缺乏商业业绩的持续增长支撑。（四）结论从以上的调查数据我们基本看出：1、目前淮安市区的商铺租金价格可以分为以下三个范围档次：A) 每平方每年1000元左右及以上，主要是主商业街道的沿街店面B) 每平方每年500元左右者，主要是中心商业区里专业市场内及地段位置相对还可以的沿街店面；C) 每平方每年300元左右者，主要是一般市场一楼及较中心地段商场2楼及以上；如果以此作为目前淮阴投资商铺租金的年收益，以10年作为可以接受的投资回收期，不考虑资金的时间价值静态计算其理论价格水平，则目前淮安商铺售价可以分为如下几个档次：A) 10000-15000元/平方米；B) 5000元-6000元左右/平方C) 3000元左右/平方根据对目前淮安市场的调查与研究，结合本项目的特点，我司基本可以认为：定位上首先突出商铺，必须立足现实、前瞻时代、寻求空白、突现个性、树立形象，建立地位，继以商业带动住宅，从而形成商住合一的消费生活新空间。 把90平方米的房子做成三房，并不算是创新。创新还应该从户型的空间利用率及储物空间的设置上多做探索。云南泛亚设计院工程有限公司院长、高级建筑师李伟则认为，昆明开发商对于50平方米以内的小户型的挖掘并不深，还应该考虑将娱乐空间外移，利用好层高空间。中策装饰有限公司总裁林帝兵则认为，小户型的创新度体现于空间格局的挖掘，增加层高同时在赠送面积、储物间上多做文章，如设计凸窗、增加阳台储物、利用墙内空间储物。不难看出，开发商的竞争从营销炒作到强调社区规划、社区环境等回归到了住宅最本质的东西户型的竞争上。如今的楼市已进入到创新变革时代，没有创新很难在市场上占有一席之地，昆明今后的户型设计，路在何方？“未来昆明的户型设计 ，将会与家庭结构更贴近，比如说关注三口之家或是适合老年人居住的户型；其次，昆明已有10余个城中村项目通过审批，5年内，昆明新建住宅至少有90%以上会是高层项目。那么在户型设计中，高层项目的采光、通风、日照等问题将会成为户型设计中最严峻的考验，” 徐锋表示。昆明理工大学城乡规划院院长翟辉表示，小户型的市场需求量还是很大，随着土地资源的稀缺，未来的小户型可能不卖平方米，而是要卖立方米。云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示，“四大光明、六大分区”的设计理念将是户型设计未来的永恒主题。实力地产设计总监李军则认为，未来的昆明楼市中，吸收科技、环保元素打造的智能化住宅也将逐渐被市场所热捧。银海地产总工室主任夏俊则认为，大小户型拼合有可能成为一种流行趋势，比如相邻两套房组合成大面积房。，购买者多为居家型，户型设计强调实用性及舒适度那么未来创新房型将在哪几个方面下功夫呢？吴茂辉分析认为，首先是在长短进深上讲究配合，尽量避免暗室以及通风不畅的情形；其次是发展紧凑型的错层、复式等，或者立体组合空间，空间趣味性得到提高；还有就是增加弹性空间，使得各个房间可以合理分拆或聚合。组合房型灵活多变代表楼盘：华润橡树湾适合人群：家庭人口较多而又想兼顾投资的业主。虽然买的是一套三房，但却能够成功地将其一拆为二。据了解，华润橡树湾虽然是在“90/70”政策执行期间开发的楼盘，并严格按政策规划建设，但是开发商表示考虑到一些家庭对大户型或两代人同住的需要，在建筑设计时就考虑到两套房型的组合问题，所以很多房与房之间的墙被设计成非承重墙，为的就是日后两套打通方便，此外还在卫生间、厨房间留下了可改造空间，也避免两套打通后的多余浪费。吴茂辉表示，这类可组合式的房型，一般是一房与二房的组合。购房者可根据需要安排不同的用法，如一套自用，一套出租；而在父母同住时一套自用，一套给父母住，既彼此分居，又便于照应；或先合二为一自用，待子女长大成人再一分为二等，多种使用功能的机动组合，可有效提高住房的使用效率和使用价值，使不动产本应具有的使用与投资的双重功能得到兼顾。“N+1”房型功能多代表楼盘：香逸湾适合人群：准备迎接宝宝到来的家庭，或者三口之家。据了解，目前市场上“N+1”房型较为常见。“2+1”、“3+1”特色房型使住房在总价上得到了有效控制，又能灵活地改变房间的使用功能，使得家庭生活既能紧密联系又具有私密性，自然受到了市场的追捧，部分“准爸爸、准妈妈”更是把这种房型作为置业首选。由于户型面积受到限制，很多功能房将无法得到满足，因此需要一个机动空间。“N+1”房型中，“+1”的机动性体现了它较能适应不同家庭或同一家庭的不同生活阶段对空间的不同使用要求。既可以作为儿童房、保姆房、临时客房，又可作为小书房、电脑房，也可以作为家庭健身房、棋牌室，或干脆用作杂物间也无妨，正是这些机动性，才体现了它的实用性和实惠性，体现了它面积不大功能大的多用性与合理性。这也是提高面积空间利用率，在有限的面积空间内，强化居家功能的一种有效方式。高挑高房型可分割代表楼盘：禹州金桥国际适合人群：购房用于过渡的年轻人。对于一个年轻人来说，他(她)可能会被一种挑高超过5.3米的小户型所吸引，通过精心装修，原本建筑面积只有50平方米的空间，却能够实现近80平方米的物业空间，厨房、卧室、起居室、客厅、卫生间等一应俱全。同时，5.3米的挑高也让第二层的居住空间像平层一样开阔。专家表示，对于这种高挑高房型来说，虽然单层建筑面积并不大，但其空间却可灵活运用，经过装修之后，每户都有独立的的房、厅、厨、卫，而最让人心动的是，与购买相同面积的平层房型相比，付出的成本要小一些。不过专家认为，这种房型只适合那些易于接受新鲜事物的年轻人，同时这种房型只适合用于过渡。注意避开房型误区专家提醒，新房型在适用性方面下足了功夫，但购房者在选择时也要避开一些误区，以免买到房型上存在缺陷的物业。比如分隔后房间全暗，这类缺憾在小面积的房型中较为常见。吴茂辉表示，在一个只有一面设窗的大间中，再进行分隔，便会形成暗卫，暗厨或暗厅。这就会造成自然通风、采光的不足，不适合于日常的居家生活，并降低其使用价值。专家建议，机灵选择长、短进深差较大，可以形成多个采光面的房间，是各个消减均能各自开窗，而能有直接采光和自然通风，还有就是要避开直线分隔的情形。为了在有限的面积内，能尽量充分地利用空间，创造出更多的大小不一、分门别类的储存空间和其它辅助功能空间，便应更多地采取各类异形分隔的形式，以避免空间的浪费。例如，类似“工”形、“弓”形、“S”形，汤勺形等多种异形分隔，而不宜采用通常大中房型那样的一刀切式的直线分隔。专家建议对新房的分隔要合理。比如可将非承重的套内隔墙作上下纵向的立体异形分隔，以更充分地提高空间利用。这就能使分隔的两边都形成不同的储存空间和其它的功能空间，如壁橱、储藏室、主卧更衣室、专用洗衣空间、冰箱空间、洁污空间，或嵌入式书橱空间等。 小户型少阻碍80后入市记者走访发现，阻碍80后买家入市的因素很多，包括榕城楼市90平方米以内小户型面积与大户型面积比例不合理、地段供求结构不合理，以及高、中、低档楼盘比例不合理等因素。昨日，记者走访榕城多个新楼盘后，发现买家多为60后、70后，而不少原本被认为是楼市复兴主力的80后却陷入观望。60后、70后需求凸显我们楼盘的买家，普遍是35岁以上的。昨日，在福州鼓楼区一楼盘及台江区一楼盘，售楼小姐们都这样对记者表示。她们表示，从近2个月的情况看，来看房的80后虽然不少，但是多数迟迟无法下单。三七墙、空心砖、苯板、中空玻璃、飘窗这些或熟悉或陌生的名词都曾经代表了或正在代表房地产发展的不同阶段。可以说，房地产市场发展的历史就是技术革新的历史，房地产市场每前进一步，都伴随着技术的迅速发展。从最初的外立面、墙面颜色、建筑风格变化，发展到如今的规划、户型、景观、配套等各个方面的创新，沈阳楼市的创新之路是一种全方位的、丰富多彩的发展与变化。房地产的创新近年来愈演愈烈，在这个过程中，进行创新的房地产企业也无一例外地尝到了市场所给予的甜头。所谓的“买一送一，160%得房率”，就是采用跃式、夹层等空间布局手法，营造魔变立体空间5.1米挑高，花一层钱，住两层或三层房，多达160%的使用面积。既迎合了年轻人时尚的居住品位，又能满足年轻家庭结构的升级需要，20年不必换房。在西郊某小区选购了一套52平方米挑高户型的购房者张先生说，他有自己的计算方式。与相同地段相同定位的普通平层住宅均价每平方米4000元左右相比，每平方米5000元的价格虽然高出了20%30%，但是他可以在房屋中间加一层隔断，做成两层空间使用，这样一来差不多增加了近一倍的使用面积，因而这样算下来价格也便宜了一半左右。 对更多业主来说，他们更加在意的是挑高户型可以使住宅在装修后空间更富创意，动静分区明显。比如下层做成客厅、餐厅、厨房，上面作为卧室和书房等相对安静、私密的空间，彼此互不干扰。 有业内人士评价说，挑高户型对于提高产品的档次和居住品质起到了非常重要的作用。而来自市场的销售数据也表明，挑高户型受到众多业主的喜爱，这种户型的房子上市之后，销量一直不错。“80后”：看重户型和总价 “80后”在购房时，一般由双方父母支付首付款