盱眙市场分析.doc

第一节 盱眙概况一、盱眙区位交通状况盱眙县地处淮河下游，洪泽湖南岸，总面积2483平方公里，位于江苏省西部，淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。另有县道19条、乡道12条、专用道5条。境内淮河大桥是全国最大油管、公路两用桥、全长1922.9米；宁宿徐高速公路淮河特大桥，桥长6048米，宽25.5米。淮河盱眙段1994年6月被定为省管三级航道，总长37公里；支线航道10条，总长143.92公里。盱眙港正在建设之中，建成后将极大地提高水运吞吐能力，淮河盱眙段将成为黄金水道。二、盱眙县行政区划及人口状况盱眙县辖14个镇、5个乡，257个行政村（居），总人口74万。截至2005年底,城区建成区面积达到35.7平方公里,城市人口达到14.95万人。盱城镇以盱眙县城命名，是盱眙县人民政府所在地，位于县境中部偏西北，东和维桥乡毗连，北与官滩镇接壤，南与古桑乡相连，西临淮河。全镇总面积107平方公里，辖8个行政村、9个居委会、142个村民小组，截至2005年底，盱城镇总人口13万人。根据盱眙县最新规划方案，其人口规模和城市化水平增长前景如下：（1）人口规模预测人口增长包括人口的自然增长和外来从业暂住人口增长。依据近五年盱眙人口变动数据，盱眙人口的自然增长率近期采用4、远期采用3。盱眙县域规划期末（2020年）总人口为80万人，规划近期（2010年）总人口为77万人。（2）城市化水平盱眙县城市化水平从2005年的32.72%增加到2010年的41%，2020年的55%。各规划期城镇人口为：2010年全县城镇人口为31.6万人；2020年全县城镇人口为44.0万人。三、盱眙县城建设规划状况盱眙县城建设发展战略为：显山露水、东移北扩、两区互融、彰显特色。具体内容包括：显山露水保持并进一步优化淮河沿岸风光带、第一山景区、都梁景区良好的山水景观，维护“山、水、城”相互融合渗透的传统城市空间肌理，疏理西部旧区空间、优化中部新区空间、美化东部开发区空间。东移北扩突出盱眙中心城区东向发展，加大对东部经济开发区的规划建设力度，跨越盱马路，带动城区东北部十里营地区的城市发展，成为城市又一职能中心区域。两区互融保持西部主城区与东部经济开发区两大区域社会经济发展的同步性、产业结构调整的协调性、空间联系的紧密性。完善东部经济开发区内部居住、商业、办公，以及其他服务设施的设置。彰显特色保持淮河文化的传统底蕴与城市空间的独特性。城市整体风貌与城区旅游产业的发展相协调，充分展现出城市发展魅力，做好、做大盱眙城市品牌形象。四、盱眙社会经济状况一）盱眙县经济发展目标规划表项 目单位2005年实绩2010年目标2020年目标一、国内生产总值亿元63.27128340其中：第一产业亿元18.318.425第二产业亿元27.365.6170第三产业亿元17.6755.6145二、社会总产值亿元138248645其中：工业总产值亿元103208565三、固定资产投资亿元38.69100260四、财政收入亿元4.11230五、人均GDP元85331700029000六、社会消费品零售亿元19.8440124七、城镇居民人均可支配收入元127041420017000八、农民人均纯收入元4301690011300九、三大产业比重28.9:43.2:27.924:47.3:28.77.4:50:42.6十、年末总人口万人75.1277802007年盱眙县地区生产总值确定为88.46亿元，位列淮安市八个县区第一，在地区生产总值中，第一产业增加值为20.2亿元、第二产业增加值为43.06亿元、第三产业增加为25.2亿元，现价分别比去年增长7.2%、22.7%、22.4%，三次产业结构比例为22.8：48.7：28.5。二）盱眙县经济发展导向1、经济社会发展战略全力实施“工业强县、城建举县、旅游兴县、环境立县”发展战略，努力把盱眙建成苏北旅游第一县，加快建设中等城市步伐，为全面建设小康社会奠定更加坚实的基础。在江苏省“两个率先”的指引下，至2016年全面建成小康社会，至2020年基本实现现代化。以呼应长三角、融入南京都市圈为城市未来发展的重要依托，立足区域一体化，积极推进城市建设，完善基础设施配套，实现经济综合增长。（1）空间结构整合 东迁拉动，奠定双轴三心、东向发展的城市基本格局； 从区域协同发展的角度，构筑内外联动的道路交通系统； 优化城市职能分区、多级组团规划的布局策略。（2）特色产业支撑 加快产业结构调整、强化主导产业发展； 促进商务、会展业的发展，树立品牌发展意识； 鼓励科技创新，重视研发、培训业发展。（3）外向流通振兴 倡导旅游服务产业规模化发展； 促进商贸物流业系统化发展。2、产业发展战略（1）深化建设现代农业注重“环境立县”，推进农业产业化经营，加强农业标准化建设，做大做强特色产业，积极培育发展休闲观光农业，建设农业技术创新体系。（2）强力推进新型工业化根据“工业强县”的战略目标，培植规模企业，发展支柱产业，增强自主创新能力，保持工业与城市化互动并进趋势。走“资源型”和“外部投入型”工业化道路，按规模化、集约化推进经济开发区产业集聚。（3）大力培育现代服务业围绕“旅游兴县”战略，突出旅游经济，继续创建旅游品牌，以旅游产业和商贸市场带动第三产业迅速发展。按照服务新型工业化的要求，以培育现代生产服务业为重点，大力发展新型服务业。3、规划城镇职能定位表名称规划定位规划职能中心城区综合型，全县的政治、经济、文化、教育信息中心旅游型、工业型、商贸型、服务型马坝镇综合型，全县的经济、文化、教育副中心，淮安市交通枢纽镇工业型、商贸型、交通型、服务型管镇镇工业型，以食品加工工业为特色工业型、旅游型、服务型黄花塘镇旅游、工贸型，以轻工业为特色旅游型、工业型、服务型桂五镇集贸型，以建材、农副产品加工为主体集贸型、旅游型、服务型河桥镇工业型，以建材工业为主体工业型、服务型鲍集镇集贸型，以水产养殖、农副产品加工为特色集贸型、服务型官滩镇旅游、工贸型，以化工、建材为主体旅游型、工业型、服务型五、盱眙社会经济发展定位一）经济实力与东部县级市差距比较大尽管同为我国百强中小城市，但是与苏南的县级城市相比（相关数据见下表），盱眙县在经济总量、产业结构、固定资产投资、人均可支配收入等指标上存在很大的差距。盱眙经济产业结构中，农业生产总值所占比重还在20以上，工业和商业贸易都有待大力发展；尽管盱眙政府在近两年加大了招商引资力度，但在招商额度上无法与东部城市相比（2005年实际利用外资总额1223万美元）。国民经济指标（2004年）昆山市太仓市吴江市张家港市常熟市GDP（亿元）570248.22340.1576.2565.16人均GDP（元）4830054815437424630054314财政收入（亿元）85.8331.7651.1785.0480.02第一产业比重1.7%5.9%4.35%2.2%2.5%第二产业比重68.25%60.5%62.69%64.3%60%第三产业比重30%33.6%32.96%33.5%37.5%进出口总额（亿美元）23828.8111.2882.7239.78实际利用外资（亿美元）12.27.235.5410.52全社会固定资产投资额（亿元）205138.63189.79195.5196.55社会消费品零售总额（亿元）75.841.2259.774.19129.68城镇人均可支配收入（元）1501114558148181511715039城镇人均消费支出（元）1028784329300.1610478.5310305恩格尔系数（城镇）35.7%36%36.4%33.6%32.3%二）商业发展面临契机经济发展是房地产业扩张的基础，而消费是拉动经济发展的“三大马车”之一，在目前盱眙的经济条件下，城镇居民的消费意识还没得到深入的培养与挖掘，东部几个县级市的城镇居民消费支出占其可支配收入的65左右，而目前盱眙的这个指标只达到了50的水平，这说明盱眙城镇居民的购买力能够为其东部开发区商圈的发展提供经济支撑。盱眙县政府启用高水平的规划方案、政府政策与基础建设的倾斜为东部经济开发区建设也提供了有利的平台，东部地区有着美好的发展预期，为商业地产的成功运作带来了市场机遇。第二节 盱眙县城商业发展现状分析一、盱眙县城商业发展状况概述盱眙县城的商业布局受政府行政导向明显， 2000年左右盱眙的县级商业街仅限于金谷路范围，在政府的引导下，2005年左右初步形成了以商贸中心为主的斩龙涧商贸圈和以国贸商城为主的五墩商贸圈，其中斩龙涧商贸圈的商业中心区在近几年来经历了由金谷路商贸中心华夏国际购物中心的延伸与转换。2006年盱眙县政府对县区进行了全面的规划，新的商业中心及商业副中心进入建设阶段。二、盱眙县政府关于商业金融用地布局的规划（1）县级商业中心于淮河东路、斩龙涧路周边，都梁转盘周边，金源北路、盱马路周边形成三大城市商业服务中心，设置规模化的综合市场、步行商业街区、百货商场，以及配套餐饮、娱乐、休闲设施。突出三大商业区自身特色，保持整体协调发展的同时，形成错位竞争。 淮河东路、斩龙涧路商业中心以旅游休闲购物为特色。 都梁转盘商业中心依托其便捷的交通条件，以大型综合商业市场开发为主体，形成现代商贸服务中心，满足多元化、大众化的消费需求。 金源北路、盱马路周边的商业中心邻近行政办公中心与城市客运服务中心，作为新城商业开发主体，打造精品消费理念，注重对商业步行空间规划设计。（2）商业副中心规划三个商业副中心，保持商业服务网络在城区分为内的均质分布，满足城市各片区商贸活动需求。 淮河南路、世纪大道商业副中心毗邻城西旅游休闲中心，兼具旅游消费、区域居民消费双重职能。 盱马路、葵花大道商业副中心毗邻宁宿徐高速公路盱眙城区互通口，作为城市东北门户地区，以星级宾馆设施用地为主体，辅助配套相关娱乐休闲设施。 金鹏大道、工六路商业副中心位于主城区与经济开发区交汇节点处，商业开发兼顾生活性消费与开发区商务消费双重需求。（3）社区级商业网点社区级商业服务设施，应结合社区规划，与为社区配套服务的文化、娱乐、医疗、体育等设施统一安排，满足社区居民基本的生活需求，提升城市居住品质。（4）特色商业街区 斩龙涧路至宣化街，由淮河东路、第一山国家森林公园入口至大桥路，为传统旅游服务商业街，以沿街连续特色旅游商品店铺、旅游商品综合市场等为主体，形成具有浓厚文化风味和地方特色的商业街区。 金源北路、金源南路部分路段，为现代时尚品牌商业街，沿街形成的连续品牌商业店铺，成为盱眙城区时尚品牌展示的主要窗口之一；同时，结合横向渗透绿化带的布置，该路段更成为了展示盱眙城区时代脉搏的景观性商业大道。三、斩龙涧商贸圈现状分析一）斩龙涧商贸圈概述斩龙涧商贸圈由金谷路、淮河东路段、淮河北路段和淮河南路段组成，是盱眙县城最成熟的一个商业圈，分布有家具、五金、超市、餐饮、服饰专卖和购物中心等业态，县委县政府、盱眙剧院、新华书店和各类银行位居于此，跨国经营的肯德基连锁只在这里有一家分店，大型的酒店、超市和各类服装专卖店是该商圈分布最多的业态。斩龙涧商贸圈业态档次、类别杂乱，如商贸城混合有餐饮、娱乐、购物等多种业态，其中金谷路和商贸城的业态均以中低档为主，华夏国际则以品牌专卖店、流行新品类服装为主。斩龙涧商贸圈人流量最多的地方是金谷路和华夏国际、商贸城，其中以金谷路为最，华夏国际广场人流量其次。资料图片： 二）斩龙涧商贸圈特征分析1、主力百货店少，且不具规模。斩龙涧商贸圈的主力百货店只有4家：供销商厦、万润发超市、苏果超市、和百翔购物中心。供销商厦和万润发超市是本地较早形成的零售百货店，规模也是上面4家中比较大的，供销商厦则是唯一较完善的百货类购物中心。苏果超市还没有得到本地市场的广泛认可。百翔购物中心也属于超市性质，规模不大，经营商品种类不齐全。2、个体、专卖店缺乏统一的规划，人气积聚效应不明显斩龙涧商贸圈大多业态以个体店和专卖店形式存在，主要分布在金谷路沿街、华夏国际广场和商贸中心。华夏国际广场由专业招商公司招商，业态经营上比较统一，而金谷路和商贸中心的业态则多以自发形成，相对比较杂乱。四、五墩商贸圈现状分析五墩商贸圈为2000年后发展起来的商业圈，目前该商业圈的主力商业以东方商城和国贸商城为代表，东方商城内主要为菜市场和家具店，国贸商城则以服饰零售和娱乐场所主要业态，在规划上相对比商贸中心有序。该商圈的主力零售店有2家，分别是万润发超市和苏宁电器，苏果超市在该区域还不具规模。经过近几年的发展，五墩商贸圈的人气已经可以与斩龙涧商贸圈相媲美，但家具市场和苏宁电器卖场内人气明显不足，人们仍倾向于在沿街的零售或专卖店购买耐用消费品，如美的电器、海尔电器等多种知名品牌均在沿街商铺设有专卖。资料图片： 五、盱眙县城两大商业圈商业运作模式分析盱眙县现存的两大商业圈发展的过程中经历了3种商业运作的模式，也代表着盱眙市场发展的3个阶段：第一阶段：沿街铺面自发形成，自购自营或出租。第二阶段：出现大型集聚性商业，如商贸城和国贸商城，商业运作的模式为：产权商铺，自主经营。第三阶段：现在华夏国际广场及新型成熟商业物业的初步出现，商业运作模式为：产权商铺，统一招商，统一管理。可以看出，盱眙县商业的发展过程即是商业物业产权、经营权和管理权分离的过程，随着各个商圈发展的成熟，商业地产运作的过程中行业分工将越来越细致，商业地产的财富效应也被更深层次的激发，华夏国际广场的迅速崛起就是很有力的证明，商业物业产权、经营权和管理权也将是盱眙商业发展的一大趋势。第三节 盱眙县城房地产市场现状分析一、整体供求状况分析盱眙房地产市场起步于2000年左右，在2005年房地产项目扩张迅速，在近几年时间里盱眙进入运作的住宅、商业项目达到20家以上，目前在售和在开发面积达到200万以上（包括工业开发区的地产项目），其中商业地产的开发面积在50万左右。盱眙房地产供给格局主要有以下特点：商业地产供给主要集中在县城东部开发区；住宅项目主要分散在新老城区结合部，项目建筑面积均在5万左右，城中在售项目在10个左右，位于工业开发区的水岸凤凰城是在售项目中体量最大的项目，建筑面积达到100万以上。盱眙住宅项目去化周期普遍比较长，如华夏国际广场（老城中心）建筑面积为5.8万，近三年时间销售率才达到95；金源花苑（东部新城区)一期建筑面积4.3万，2007年初开盘，目前销售率在6070左右；商业项目去化速度较快，龙城新天地商业部分建筑面积在3万左右，经过近一年时间销售率即达到了85以上。这一方面说明当地居民比较具有商业投资的偏好，另一方面说明东部新城区作为居住区还没有得到当地消费者的认可。二、盱眙县城关于居住用地的规划一）规划居住用地类型（1）山地景观住区淮河北路、第一山之间，呈带状分布。（2）低密度生态住区大桥路以北，青年湖公园周边。（3）规模化连片居住小区城区西南部淮河南路以东，都梁山、磨盘山以西；都梁山、磨盘山以东，淮河东路、金鹏大道、第一泉路围合区域；兴府路以东、金源北路以西区域；东部经济开发区内集中居住组团。（4）高品质商品住区盱马路以北政务新区；金源北路以东，都梁北路以西区域。（5）商住混合用地淮河东路、斩龙涧路周边部分商业地块；金源北路两侧，商贸服务中心区内部分商业地块；政务新区盱马路以北商业带内部分商业地块，以及行政办公中心周边商业地块。二）规划居住用地布局盱眙县规划居住用地分为九个居住片区：盱眙中心城区规划居住片区一览表居住片区用地面积(公顷)居住人口（万人）淮河南路150.594.91 淮河北路88.322.35 青年水库62.791.66 十里营67.302.19 开发区127.744.16 金源北路120.653.79 金源南路122.023.98 虎宣91.102.97 都梁61.372.00 合计891.8828.00注：用地面积不包含中小学用地1、淮河北路居住片区：淮河北路两侧居住区，规划减少片区居住用地量，依据山势地形适量开发高品质的景观房产，充分结合淮河沿岸绿化景观带的建设，形成有特色的水岸山城居住社区。严格控制住宅开发量，保持山水渗透绿廊的通透性，住宅建筑体量、建筑轮廓与高度控制与自然山体起伏相协调。完善社区商业与公建配套服务设施开发，减少城市旅游业发展对社区居民生活的影响。2、淮河南路居住片区：为淮河南路、都梁公园之间居住区，规划对现状居住用地及闲置地进行逐步改造和开发建设，为社区居民提供更多的绿化休憩空间，改善居住环境，提高居住水平。淮河沿线居住区应保持良好的景观通透性。3、虎宣居住片区：位于金源北路、淮河东路、虎宣路之间，改善居住环境，提高居住水平，减少住宅开发对山体生态环境的影响。4、都梁居住片区：位于金源南路、都梁公园之间，利用良好的山体景观条件，创造宜人的居住环境。为城市绿化渗透带和开敞空间预留足够的用地，保持金源南路与都梁山之间的景观通透性，社区建筑设计更好地服务于金源南路城市景观道路的建设需求。5、金源北路居住片区：位于金源北路、金鹏大道、洪武大道、盱马路围合地块内，注重生活配套服务设施和绿化休憩空间的开发建设，完善地区居住环境，提升整个区域的生活品质，住区开发呈多元化发展，满足多层次人群的住房需求，推动地产经济的发展。（下图蓝字显示部分）（备注：上图中黄色区域为居住用地，红色区域为商业金融用地）6、金源南路居住片区：为金源南路、金鹏大道以南区域，居住片区规模化发展，成为远期人口聚纳的主要片区之一。完善相关配套服务设施的规划建设，提升整个片区的生活质量。7、青年水库居住片区：位于大桥路以北，充分利用生态资源对地产开发价值的促进作用，在青年水库及生态涵养林外围设置高品质低密度居住社区。注重社区开发对生态环境的影响评估，严格控制住宅开发量，建筑材料须选用生态环保材料。8、十里营居住片区：位于在建宁宿徐高速公路与盱马路之间，依托行政中心东迁的开发优势，形成城市东北部最具开发潜力的居住片区。注重片区内部配套设施建设及景观环境的营造，提升该地区的居住品质，促进城市地产经济开发。9、开发区居住片区：位于城区东部经济开发区内，为开发区配套服务住区，为产业职工提供舒适、闲逸的居住环境，优化整个地区的投资环境，满足经济开发带来的大量产业人口的住房需求。二、盱眙县城代表性地产项目运作状况一）本案的直接竞争性项目分析本案位于东部新城区，直接竞争性项目有龙城花苑（商业部分名称：龙城新天地）、海通时代广场、四季华庭和金源花苑，其中海通时代广场是本案商业部分的直接竞争者，其他三个项目均以住宅产品为主。1、海通时代广场地址金源北路与盱马路交汇处占地面积300亩开发商海通集团总建筑面积32万全程营销兄弟传媒在蓄水项目C区建材市场建筑规划A区综合类商业；B区高尚住宅；C区建材市场C区建筑面积10万C区商铺面积70100商铺开间4米商铺进深18米价格单层铺面：6000元/起；双层：5000元/起运作模式产权铺面 自主经营 统一管理销售进度08年5月份预售项目评析项目特色商业功能区明晰，定位的业态为建材和龙虾批发，符合市场发展趋势，商铺面积控制的比较合理，推售节奏科学：先推建材市场，最后运作金国园阳光城市对面的A区广场商业。项目优势1、规模性建材市场属于盱眙的市场空白。2、入市时机承接龙城新天地，避免了直接竞争。3、物业形态丰富，弱化了产品内部的矛盾。4、拥有目前盱眙房地产市场最专业的营销团队。项目劣势1、建材市场销售体量大，市场预期不明。2、本地消费者到规模性市场购物的意识还需要培养。3、住宅片区将面临两个商业区的嘈杂氛围。4、工地现场施工包装不到位。借鉴点1、制定科学的营销策略。2、专业的项目运作团队。3、结合项目规划和市场发展务实进行业态定位。4、销售员统一着装。资料图片见下页海通时代广场资料图片： 售楼处 工地现场2、龙城花苑/龙城新天地地址新客运中心旁商业建筑面积3万开发商江苏甲地置业住宅建筑面积约2万规划设计美国GN国际设计公司在蓄水项目B区住宅部分建筑规划A区综合类商业；B区高尚住宅住宅户数154套（小高层）户型90150主力户型三房（130左右）住宅推出时间 4月份左右销售进度商业70商业运作模式产权铺面 自主经营价格住宅价格：均价2800元/ 商业：5000元左右商业业态定位盱眙休闲娱乐生活中心（宾馆、餐饮、娱乐、休闲）住宅主推广语新城特区时尚都会生活特区项目评析项目特色1、商业面积灵活分割2、业态定位明晰3、住宅区规划和户型设计都比较有亮点项目优势1、工程进度快，商业部分已接近封顶。2、户型结构设计合理。3、入世早，有比较多的客户资源。项目劣势1、紧靠山坡，项目北面和东面均没有人气支撑，难以成为新商圈的中心商业。2、销售队伍素质不高，难以与专业销售团队竞争。项目借鉴点1、本项目销售抢占到了入市先机，07年年初开盘使其商业达到了顺利去化。2、进行明晰的业态定位，并把其广告诉求的重要内容。3、商业销售面积灵活分割。资料图片 售楼处 商业部分3、四季华庭地址金源北路东侧占地面积37827开发商江苏盱眙三锦置业有限公司建筑面积74101全程代理南京坤海置业有限公司建筑密度28.3物业形态多层和小高层住宅、沿街商业楼间距系数1：1.43户型面积83140（主力三房）主力商业80100价格住宅：28003000元/ 商业（两层）：6588元/销售进度多层90，商业在售，小高层5月份推出物管费多层0.3元/平米月，小高层0.6元/平米月左右主推广语新城中央 巅峰尚品生活 高峰御所 城市榜样项目评析项目评析项目特色1、本项目多层和小高层均为框架结构，提高了得房率。2、户型面积、结构多样化，90135的面积范围均有三房户型，部分户型带有错层设计。3、小区规划有区域内最好的中轴景观环境。4、车库配套充足。项目优势1、小区在建筑经、景观和户型设计上在本地住宅市场堪称优秀。2、本项目临近五墩商贸圈，配套比较齐全。3、本项目处于五墩商贸圈和新商贸圈交接地带，具有远景投资价值。4、销售团队具有较好的专业素质和敬业精神。项目不足1、售楼处布置比较简单。2、销售团队在服饰方面需要包装。项目借鉴点1、创新置业理念，培养和引导消费者的投资意识。2、不断创新营销概念，有效刺激市场。3、注重销售团队在专业知识、服饰、言行、服务态度等方面的培训与管理。资料图片售楼处沿街商业4、金源花苑地址金源北路与甘泉西路路口占地面积46249开发商江苏金汇房地产开发有限公司建筑面积83248全案策划慧业咨询商业建筑面积18900物业形态多层和小高层住宅、沿街商业容积率1.8户型面积80130（主力三房）主力商业100左右均价住宅2800元/，商业双层均价6600元/，底层单卖1万元/左右销售进度前二期80；三期和商业在售开盘时间2007年2月主推广语城市新地标 生活新空间（住宅） 盱眙创富第一站（商业）金源花苑项目评析项目优势1、紧邻五墩商贸圈，区位、配套优势明显。2、一期、二期已经封顶，小区形象初现。项目不足1、小区档次定位偏低，建筑景观规划不具特色。2、在售楼处、销售资料、广告包装方面比较粗糙。借鉴点1、在产品定位和业态定位上要突出项目的特色。2、对项目的包装要与项目的定位相吻合。3、打造人本化和个性化的销售服务。资料图片 工地现场 售楼处(图片左侧)二）本案间接竞争性项目简析位于盱眙其他区域的在售楼盘有新泗州、华夏国际广场、大明公馆、梁城美境、世纪名城、郦水嘉园、森海豪庭、梁都花苑、华厦阳光人家、龙泉雅苑、惠源居花苑和水岸凤凰城等，位于主城区、项目产品与金国园阳光城市后期运营存在间接竞争的楼盘主要有新泗州和华厦国际广场，其他项目由于地段和规模的原因基本上无法对金国园阳光城市形成威胁。 1、新泗州楼盘简介地址淮河北路188号征地面积34333开发商盱眙新泗州房地产建筑占地面积5160全案推广金桥传媒建筑面积6万景观设计加拿大GA景观设计公司物业形态别墅、高层住宅、宾馆住宅主力户型3房价格住宅2728元/起主力面积住宅：130151；宾馆：标准间：50.9151.68，套房：94.88104.61宾馆运作模式产权客房、托管经营20年，年回报率811销售进度客房已售完；住宅：已售70套（共168套）；别墅：待售开盘时间2006.11封顶时间2007.12交付时间：2008.7主推广语 楼王级高层山水洋房项目评析项目评析本项目具有很好的景观资源，创新的商业运营模式使开发商快速回笼了项目建设资金，对金国园阳光城市的商业运作具有借鉴意义。其住宅体量较小，但销售去化比较差，反映了盱眙消费者对高层住宅的消费还有排斥感，而对商业投资比较有热情。资料照片新泗州售楼处工程形象2、华厦国际广场地址淮河东路与淮河南路交汇处投资商华尔投资集团开发商江苏华厦置业建筑面积5.8万代理商南京华友咨询商业建筑面积1.5万左右一期均价住宅：2700元/商业：16800元/商业租赁价格一层：636元/年二层：380元/年销售进度住宅剩余：4-5套；二期商铺下半年上市一期商业入驻率95以上项目评价本项目在运作之初即与专业的营销团队和招商团队进行同时销售和招商，专业而高效的运作使斩龙涧商贸圈的人气迅速由金谷路拉伸到华厦国际广场周边，万润发仓储超市和盱眙第一家肯德基成功进驻，华夏国际两年内即成为斩龙涧商贸圈的主力商业，金国园阳光城市要成为盱眙第三商圈引领者，本案的运作方式值得借鉴。华厦国际二期商业上市将变为本案的直接竞争者，在其入