房地产市场宏观分析解读

平安信托 睿石房地产基金产品宏观解读 2011 2 平安信托有限责任公司CHINAPINGANTRUSTCO LTD 刘鹏10年从业经验高级理财师金融分析师中南财大金融投资方向MBA外资银行私人客户理财经理平安信托平安信托财富管理中心综合开拓理财经理平安VIP客户理财经理 自我介绍 2011年的春天 显然不同于往年 通胀如狼 挨过寒冬的饥饿 又在春天里蓄势待发 通胀时代 如何才能保值增值成了不少人关心的话题 股市动荡 黄金高位 藏品暴涨 买房似乎是抗通胀不错的选择 然而 2011年初 加息 房产税 公租房 限购令 相继登场 在充斥着各种各样变数的房地产市场 手里有钱到底该不该买房 怎样投资房产更合适 2011 我们该怎么做投资 政策解读市场分析投资机会 专业投资机构平安怎样看市场 政策解读 近期政策一览 新国八条 营业税调整 对个人购买住房不足5年转手交易的 统一按销售收入全额征税 限购范围扩大 将各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 列入限购范围 提高二套房贷款首付款比例至不低于60 贷款利率不低于基准利率的1 1倍 落实地方政府责任 加大保障性安居工程建设及增加土地有效供给 政策解读 近期政策一览 房产税 上海方案 1 征税对象 本市居民家庭新购第二套及以上 非本市居民新购住房 2 计税依据 暂按应税住房交易价格70 3 税率 低于本市新建商品住房平均售价2倍的为0 4 其他按0 6 4 免税面积 本市居民家庭人均60平方米 重庆方案 1 征税对象 存量独栋住宅 新购高档住房 比主城区新建商品住房成交均价高两倍的住房 非本市居民新购的第二套及以上住房 2 税率 以上两年主城区新房均价为基准 3倍以下的0 5 3 4倍的1 4倍以上的1 2 3 免税面积 一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积 存量独栋住宅为180平方米 新购高档住房为100平方米 房产税 各国房产税征收标准 房产税 房产税的影响 房地产行业 近期市场表现 房地产行业 近期市场表现 房地产行业 近期市场表现 房地产行业 近期市场表现 房地产行业 近期市场表现 房地产行业 近期市场表现 房地产行业 地位重要 房地产对GDP的贡献度 房地产行业 地位重要 地方债务 房地产整体销售情况 房地产行业 影响 通货膨胀 房地产行业 不可否认的泡沫 房地产市场 重点城市机会 房地产市场 二线城市租金回报率高 房地产行业 长期看好 GDP回规平稳较快增长 房地产行业 长期看好 人均GDP与可支配收入快速增长 房地产行业 长期看好 城市化率处于快速提高阶段 土地稀缺 房地产行业 长期看好 土地的稀缺造成地价不断走高 房地产行业 长期看好 刚性需求 房地产行业 长期看好 改善需求 生活水平提高 改善住房需求依旧强劲目前存量住宅160亿平米 其中1978年以前建设的54亿平米 占总量的33 75 房地产行业 长期看好 房地产行业 长期看好 更多因素支撑房地产行业向好 人民币升值国际资本青睐央企 国企 金融机构热度不减严格的外汇管制和稳定的金融秩序 联想实业 海尔地产 海信地产 格力地产 中国平安 中国人寿 中粮集团 华侨城 房地产调控目的抑制投机 不是打击房地产行业 平安作为投资领域领跑机构 中国最大的潜在开发商 依然很看好房地产行业 调控阶段债权投