租赁服务类商业计划书.docx

*租赁服务项目商业计划书*公司二零一六年六月第一章 项目概要1.1 项目名称1.2 公司简介公司名称：注册时间：注册资本：1.3 项目简介1.4 项目核心优势1.5 战略目标1.6 盈利模式1.7 融资方案1.8 财务分析第二章 市场分析2.1 目标市场定位 目标群体前端客户：后端客户： 目标区域前期：中后期： 2.2 市场容量分析2.2.1市场分析 多城市写字楼存量激增图2-1 国内主要城市甲级写字楼总存量情况（单位：万平方米）图2-2 2011-2017年中国各大城市甲级办公楼总量统计（单位：百万平方米）图2-3 中国20大城市截至2017年甲级写字楼存量比例（单位：%）目前，一线城市的写字楼空置率仍然不高，CBRE统计2015年不到7%。未来几年各大城市写字楼供应仍然不少，预计写字楼的租金回报率仍将维持，个别城市或略有下降。图2-3 2015年各大城市甲级写字楼租金排行（单位：元/平方米/月）图2-4 2015年各大城市甲级写字楼空置率（单位：%）2.2.2驱动因素1、“互联网+传统租赁”成为行业发展新趋势随着“互联网+”时代的到来，越来越多的人群选择更为便捷有效的消费方式，给用户提供便利高效的网络平台也变得日益重要。所以各行各业贴合互联网都已成为整个社会的大趋势。2、大众创业、万众创新成为项目发展新动力2015年，国务院下发关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见，大力推进大众创业、万众创新。随着大众创业热情的高涨，对写字楼的需求也不断提升，中小企业成为写字楼租赁行业的生力军。3、城市基础设施和服务功能完善推动行业持续发展随着城市基础设施和服务功能的完善，未来中国城市商业地产将最终实现良好的改造和升级，与服务业实现联动发展。2.3 竞争分析2.3.1竞争格局目前，国内商业地产租赁市场竞争火热，各大传统中介和新兴线上平台在市场竞争中打磨自己的杀手锏。众所周知，长期以来在租房领域痛点颇多，不论是商品住宅还是商业地产，信息不对等、高昂中介费、假房源等现象层出不穷。在互联网思维的冲击下，酝酿了一批致力于用互联网工具变革地产市场的企业，如住宅领域的爱屋吉屋、房多多，商业地产的点点租等。在商业地产领域，目前以点点租、优办、好租为主的竞争对手已经形成了办公租赁O2O竞争格局中的第一阵营。不论是融资额，还是在已经攫取的市占率方面，都将后起之秀狠狠地甩在了千里之外。2.3.2主要竞争对手分析表2-1 办公租赁O2O第一阵营概况序号名称大本营成立时间融资时间融资阶段融资金额投资机构123好租目前的竞争态势中，位居第一阵营的三家办公租赁O2O平台各有优势和不足，很难断言未来的江湖地位。总的来看凭借位列第一，而租赁上下游的拓展能力是目前亟需解决的，也是未来重点发力点；位列第二的融资能力、流量拦截能力和品牌力方面可圈可点，而产品力和商业概念还需要补足；短期内受制于资金实力屈居第三。本项目能够为客户提供更加完善的配套服务，提供更具竞争力的租金价格，因此，在市场竞争中，本项目能够占据一定的优势，获得一定的市场份额。2.4 市场分析结论第三章 项目介绍3.1 项目定位本项目以为核心原则，杜绝任何虚假和低质量的房源信息，打造用互联网的思维改变传统的办公租赁行业，为开发商/运营商与企业租户搭建快速服务通道，通过各种开放式服务资源的整合，延伸覆盖到其他各个强相关领域，围绕企业办公发展的不同阶段，提供相应的支持服务及整体解决方案。3.2 核心价值 后端房源出租方 前端企业租客3.3 功能与服务3.3.1平台功能架构3.3.2平台服务介绍3.4 项目优势3.4.1独创先发优势3.4.2完善服务优势3.4.3众多房源优势3.4.4资源集聚优势3.4.5盈利多元优势3.4.6丰富经验优势3.4.7创新交易模式第四章 商业模式4.1 运营模式本项目运营模式如下图所示：项目具体运营模式如下： 后端写字楼开发商、园区招商办、物业等在平台上投放房源，通过平台吸引前端客户； 前端客户通过平台根据自身的需求筛选写字楼；4.2 盈利模式本项目包括以下几种盈利模式： 写字楼租赁佣金收入 广告收入 配套服务中介收入第五章 战略规划5.1 竞争策略5.1.1差异化策略打造服务的独特性。确保服务的优质性。5.1.2聚焦策略5.2 战略目标表5-1 项目战略目标近期中期远期（2016.05-2016.12）（2017.01-2017.12）（2018以后）用户数量业务区域平台交易额服务提供品牌建设5.3 战略规划5.3.1近期（2016.07-2016.12）具体安排5.3.2中期（2017.01-2017.12）具体安排5.3.3远期（2018以后）具体安排第六章 营销策略6.1 客户行为分析6.1.1客户信息收集渠道信息收集渠道主要包括行业报刊、杂志、网络、行业协会、业内人士推荐、电视媒体等。信息收集渠道主要有电视、网络、杂志、朋友推荐、实体店推荐等。6.1.2影响决策因素6.2 推广策略6.2.1线上推广 自媒体推广 微信、微博推广 搜索引擎 社区/论坛/贴吧营销6.2.2线下推广 房产、生活杂志 户外广告投放 公益活动推广 加盟商推广6.3 渠道策略 自建线上渠道 实体店渠道 客户推荐渠道第七章 组织结构7.1 组织结构7.2 管理团队第八章 融资方案8.1 融资计划本项目计划融资 万，拟出 的股份。资金主要用于平台开发、团队建设、宣传推广、城市铺点和流动资金。8.2 资金使用计划表8-1 项目资金使用计划序号项目名称投资金额（万元）1平台开发2团队建设3宣传推广4城市铺点5流动资金6合计8.3 退出机制本项目有以下几种退出机制： 上市退出 股权转让 公司回购 银行质押第九章 财务分析9.1 财务假设1、本项目财务预测基于以下基本假设：2、本项目的内外部环境变化较为迅速，较长的预测期不能很好地反映项目的效益。因此，该财务的预测期暂定为3年，即从T+1年投入运营至T+3年。3、本项目财务预测按照一次性融资方式进行预测，假设融资金额能足额及时到位；4、国家商业环境没有大变化，国家行业政策不发生实质性的变化；5、人力资源成本、固定资产价格和推广费用与计划没有太大变化，并且这种计划在预测期间没有实质性的改变和调整；6、战略目标能如期实现；7、增值税按照6%征收；8、正常情形下，企业所得税按25%计；9、基准折现率按25%计。9.2 财务预测9.2.1收入预测表9-1 项目收入预测 单位：万元序号项目收入T+1T+2T+31写字楼租赁佣金收入1.1一线城市佣金收入单个城市收入(万元/月)城市数量1.2二线城市佣金收入单个城市收入（万元/月）城市数量2金融服务收入3广告收入4总收入编制说明：9.2.2成本预测序号项目成本T+1T+2T+31直接成本1.1人力成本2管理费用2.1一般管理费用2.2城市铺点租金2.3平台维护升级2.4房源信息收集2.5折旧摊销3销售费用4财务费用5总成本编制说明：9.2.3利润预测项目T+1年T+2年T+3年一、主营业务收入 减：直接成本 税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用二、营业利润 加：营业外收入减：营业外支出三、利润总额 所得税（25%） 四、净利润 9.2.4现金流量预测序号项目现金流TT+1T+2T+31现金流入收入2现金流出建设费用流动资金业务成本增值税所得税3净现金流4净现金流量累积9.3 财务评价在三年的预测期内，各项预测财务指标如下：n 项目年均收入为万元n 项目