房产业务员工作流程

精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创1/11房产业务员工作流程房产业务员工作流程地产基础知识一、房地产房产和地产的总称，也叫“不动产“。房地产的形态1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。房地产按类型分为1、住宅用；2、生产用；3、经营用；4、行政用；5、其他用。二、房地产业从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产产业的主要内容精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创2/111、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营；4、房地产经营；5、房地产中介服务；6、房地产物业管理；7、房地产金融。三、房地产的特性1、房地产位置的固定性土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性每一个地区或者同一地区不同位置的精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创3/11房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10。房地产的前景1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达61亿，每年需新建住宅327亿；2、人口流动增加形成对住宅的需求；3、居民消费水平的提高；4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创4/115、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。政府改革深化内需1、取消福利分房，实行住宅货币化；2、开发二手房市场；3、下调存款利率，吸引大批投资性客户；4、下调税费，出台法律法规，激励住房需求。五证两书一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、建设工程规划许可证精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创5/11有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至“范围。四、建设工程开工证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、商品房销售许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书“精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创6/11商品房质量保证书、商品房使用说明书名词解释一、基本参数复式区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构；错层户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；进深一幢建筑物从前墙皮到后墙皮的距离；开间住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度；层高房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度静高一间房屋内楼板面与屋顶的高度精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创7/11户型根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；建筑系数“建筑占地系数“的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。三通一平通常指施工现场达到路通、电通、水通，土地平整。七通一平大的开发区域需要的施工现场要求路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。二、与产权有关的概念房屋产权泛指所有者对财产的占有、使用、收益精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创8/11处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。房屋权属登记指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。房地产权登记通常称“产权登记“城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创9/11担相等的义务。房屋抵押产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。过户即更换房屋承租人姓名。三、与面积有关的概念建筑面积建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积公摊面积1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创10/11体水平投影面积的50商品房销售面积套内建筑面积分摊公用面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积使用面积建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积系数用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。辅助面积建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。结构建筑面积建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱等所占面积的总和。使用率使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80；塔楼75；写字楼70；商场65。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创11/11实用率套内建筑面积和住宅面积之比。商品房销售面积套内使用面积分